יוני 2023 תסמן את תום התקופה הנוכחית ותחילתה של תקופה חדשה

עו"ד בועז אופק נשוי לדנה ואבא ל – 3 בנות (אופיר, אור וזיו). 

הוא ותיק ופעיל בשוק הנדל"ן משנת 2004 בה התחיל את דרכו באחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל. 

משרדו מתמחה בליווי עסקאות, תכנון העסקה עוד טרם ביצועה והתאמתה ללקוח.

מיום הקמת המשרד ליווה מעל 3,660 עסקאות נדל"ן בארץ ובחו"ל (!)

לא מדובר פה בעו"ד סטנדרטי… והוא לא אוהב שמכניסים אותו למסגרות. 

הוא (בנוסף) יזם נדל"ן, יוזם פרויקטים אישיים לבנייה רוויה, צמודי קרקע ומסחר.

תוסיפו לרשימה – מרצה בתחום הנדל"ן באוניברסיטאות ובגופים פרטיים, דירקטור ב -3 חברות נדל"ן ותשתיות ומעבר לכל, הוא מתנדב בעמותות וגופים שונים ומשרדו תורם 10% מכל הרווחים. 

אנחנו נמצאים בתקופה לא פשוטה בכלל, יוקר המחייה, מחירי הנדל"ן בשיא, אתה רואה צפי לשינוי? 

"כדי להצליח לענות על השאלה הזאת, יש לבחון את השוק במכלול הרחב שלו. השוק בנוי מ2 רבדים שונים: הראשון –  מפעולות ממשיות (העלאת ריבית, משבר כלל עולמי וכו').
והשני – מפעולות פסיכולוגיות (עצירת הביקושים לדירות נוכח החשיבה כי המחירים הולכים לרדת ו/או נוכח המצב הפוליטי בישראל) לכן, יש להבין מתי השוק עתיד לקבל "צפירת הרגעה" הן ברמת הריביות, הן ברמת הנעשה בחול והן ברמת השינויים הפוליטיים הקיימים בארץ.
לעניות דעתי, תחילת חודש יוני 2023 תסמן את תום התקופה הנוכחית ואת תחילתה של תקופה נוספת של ביקושים וביצוע עסקאות (אם כי במחירים מעט יותר נמוכים מהיום, נוכח תיקונו הטבעי של השוק)."

אלו אלטרנטיבות קיימות היום בתקופה הנוכחית, מה כן אתה יכול להציע? 

"ההצעה מתחלקת בין 2 קבוצות אוכלוסייה שונות.
הראשונה היא אוכלוסיית הרוכשים לצורך דיור אישי והשנייה היא של משקיעי הנדל"ן.
זוגות צעירים ומי שרוכש דירת מגורים עבור עצמו יבחרו להסתכל, לשקול ולהעניק משקל רב הרבה יותר לבניית חייהם ולבניית העתיד שלהם. הם יחפשו את הבטחון, הרוגע, השכונה הטובה ולכן האלטרנטיבה הטובה ביותר בשבילם היא להסתכל על העסקה כולה, עד לפרטי המיקרו ולהבין האם העסקה המוצעת היא טובה להם, האם היא מתאימה ונכונה עבורם לשנים קדימה וכמובן בתוך התחשבות במחיר הכלכלי ותכנון נכון של העסקה.  

הקבוצה השנייה היא – משקעי הנדל"ן להם האלטרנטיבה כרגע להתמקד בעסקאות של השקעה מעבר לים, עסקאות תשואה או  לחלופין עסקאות רכישה של נכסים בחו"ל, אפשרות נוספת נהדרת עבור משקעי הנדל"ן היא על ידי לימוד שוק פרטני ונכון להיום, מתקיימות המון הזדמנויות כאלו בשוק בארץ מתוך לחץ של מוכרים לבצע מכירות מהירות, מוכרים שנקלעו לחובות, גירושין וכד'".

לעניות דעתי, תחילת חודש יוני 2023 תסמן את תום התקופה הנוכחית ואת תחילתה של תקופה נוספת של ביקושים וביצוע עסקאות, אם כי במחירים מעט יותר נמוכים מהיום, נוכח תיקונו הטבעי של השוק.

יש לך ספר מלא בכללים לרוכשי דירות, ראית את הצורך לכך מפאת חוסר ידע? תשתף אותנו במעט מהכללים. 

"אכן, הכללים הללו נכתבו לאחר עשרות אלפי עסקאות ושאלות חוזרות ונשנות שעלו מהלקוחות וישנם לא מעט דברים שכדאי וחשוב לדעת לפני שמבצעים עסקה.
ובכל זאת, אם תתעקשי שאבחר את הכלל הכי חשוב שלדעתי בלי לקיים את הכלל הזה אין באמת עסקה הוא הכלל של – התכנון.
תכנון איכותי, יעיל ומדויק הוא כלי מפתח להצלחתה של העסקה. מה שלא מתוכנן היטב הולך לאיבוד.
לפני שניגשים לעסקה ולשולחן משא ומתן יש לתכנן את העסקה בפרמטרים הכלכליים, מיקום, יעדים, הצרכים שלכם, אופיו של הרוכש האם מדובר בזוג צעיר, אנשים בעלי רצון לריסק נמוך או שמא מדובר במשקיעי נדל"ן ואצטרה, אצטרה.
בעזרת תכנון נכון של העסקה שלכם תחסכו לעצמכם לא רק עוגמות נפש ומשאבים מיותרים אלא גם המון כסף ולחץ נפשי."

דעתך על כל נושא המשכנתאות והמיסוי, מה חשוב לדעת במיוחד היום?

"אומנם שני הנושאים מתייחסים לאספקט הפיננסי של העסקה, אבל בעצם מדובר בשני מקורות שונים לגמרי שיש להתנהל עם כל אחד מהם אחרת.

בעניין המיסים שחלים בארצנו על עסקאות הנדל"ן ועל מנת להצליח לטפל "בבעיה" בצורה מושכלת ( לא על ידי התערבות גסה או לא פרופורציונלית) ובמחירים הגבוהים שאנו מתבקשים לשלם עבור הנכס  יש לעצור את הגלגל עוד בתחילת הדרך ואני אסביר. ברגע שנפחית את המס שנדרשים הקבלנים לשלם למדינה ההוצאות שלהם ירדו וכך הכדור ימשיך ויתגלגל הלאה אל עבר הרוכשים שיוכלו להנות ממחיר נכס נמוך יותר.

בעניין המשכנתאות כאן המצב שונה לגמרי.
אנחנו רואים עלייה חדה בריבית המשכנתאות בחודשים האחרונים וצפויים לראות עוד עלייה אחת (לפחות) בחודש /חודשיים הקרובים."

הרבי מילובביץ אמר: "אם אתה יודע את האות א, למד את האות א. אם אתה יודע את האות ב, למד את האות ב. כל מה שכבר צברת לעצמך, גם אם הוא מינורי, אל תשמור אותו לעצמך בלבד, שתף אותו עם העולם וכך תהפוך משפיע ומנהיג".

ברור שסביבת ריבית טובה (נמוכה) מביאה איתה הרבה לווים והיקף המשכנתאות בשוק גדל לבלי היכר והמצב ההפוך בדיוק קורה כעת, כאשר הריבית עולה והיקף נטילת המשכנתאות יורד.
לדעתי, דווקא תקופה של ירידת מחירים (גם בריבית עולה מעט) היא תקופה טובה לנסות ולאתר את העסקה הנכונה ביותר עבורנו (בארץ או בחול) , לפעול ולקבל "מחיר טוב" עבור עסקת הרכישה שלנו, לנצל את מצב השוק, לקנות במחיר זול יותר וביחס למשכנתא, למחזר אותה לאחר כמה שנים בהן נחוות ירידת ריבית (ולעניות דעתי נתחיל לחוות ירידה כזו בעוד כשנה וחצי – שנתיים).
כך, רוכש מתוחכם אוכל את העוגה ומשאיר אותה שלמה.
מחד, הוא רוכש במחיר זול יותר (אמנם עם ריבית גבוהה יותר, אך לא כזו אשר תביא את מחירי הנכסים לשיא) ומאידך, הוא שומר לעצמו למחזר את המשכנתא שלו ובעת ירידת ריביות, אשר מביאות לעליית מחירים כמובן בשוק ולירידה בעלות המימון החודשית."

אתה מתרגם את הידע שלך גם בהרצאות וסדנאות, איזה ידע אתה מנגיש ומעביר? 

"עמידה מול קהל והעברת ערך אלו חלק מהנאות החיים שלי (מחייך).
אני מוזמן להרצות  בפורמים שונים( בין אם באוניברסיטאות, במכללות , בחברות נדלן ותיווך ובין אם בפורומים פרטיים של מבצעי עסקאות נדלן או מועדוני משקעים) הנושאים מאוד מגוונים,
החל ממיסוי והסבר על מס שבח ורכישה , כולל טיפים לביצוע עסקת נדלן נכונה , עסקאות מורכבות כמו קומבינציה, פינוי בינוי ותמא 38 וכלה בהרצאות מנטליות שמדברות על מיינדסט נכון להצלחה בשוק הנדלן ובכלל.
הסוד להצלחה הוא אף פעם לא להגיע מקובע מראש על תוכן ההרצאה כי אם רק על הנושא שלה. הכוונה והרצון הוא תמיד להתאים את האנרגיה והתוכן לקהל הספציפי שיושב ומקשיב. 

כך יוצא, שאף הרצאה אינה דומה לקודמתה וכל אחת תעסוק בכאב או ברצון הפרטני של הקהל שיושב מולי.
אני מאמין בתודעת שפע וחי לפיה ולכן הרצאות , סרטונים ומתן ערך הם חלק בלתי נפרד מהיום שלי וכך אני מעביר את הידע שלי הלאה.
הרבי מילובביץ אמר: "אם אתה יודע את האות א, למד את האות א. אם אתה יודע את האות ב, למד את האות ב. כל מה שכבר צברת לעצמך, גם אם הוא מינורי, אל תשמור אותו לעצמך בלבד, שתף אותו עם העולם וכך תהפוך משפיע ומנהיג."

וחו"ל? הרבה אנשים מתחילים להבין שאולי  שווה להם יותר לרכוש נכס בחו"ל ולא בארץ, דעתך בנושא? 

"השקעות בחו"ל הן תורה שעומדת בפני עצמה. מבחינתי מדובר בנושא שתמיד התעסקתי בו ואף לפני כמה שנים הוקמה במשרדי מחלקה מיוחדת שמטפלת בעסקאות שמעבר לים, הן בארה"ב, יוון, קפריסין ואירופה. נכון לאחרונה הרבה מאוד משקיעים ואף אזרחים מחליטים להעביר את ההשקעות שלהם מישראל לחו"ל אך חשוב להבין כמה דברים על השקעות בחו"ל.

• לא מדובר בהשקעה שמתאימה לכל אחד ולא לכל מצב.
• יש לקחת בחשבון שישנם נוכלויות או יזמים שחושבים להציע עסקאות " אטרקטיביות" שבסופן מתבררות ככשל גדול.
• לפני כל החלטה לבצע עסקה בחול יש לבחון בזכוכית מגדלת את כלה פרטים המוצעים בעסקה ואין שום פרט שהוא מינורי או זניח מידי במקרים כאלו.
• חשוב לוודא שמי שמלווה אותך בעסקת רכישה בחול הוא בעל ידע ובקיעות בשוק, ידע  לשאול את השאלות הנכונות ולבצע את הבדיקות המתאימות על מנת להעניק לך את ההגנה המקסימלית".

השקעות בחו"ל הן תורה שעומדת בפני עצמה. מבחינתי מדובר בנושא שתמיד התעסקתי בו ואף לפני כמה שנים הוקמה במשרדי מחלקה מיוחדת שמטפלת בעסקאות שמעבר לים, הן בארה"ב, יוון, קפריסין ואירופה. נכון לאחרונה הרבה מאוד משקיעים ואף אזרחים מחליטים להעביר את ההשקעות שלהם מישראל לחו"ל אך חשוב להבין כמה דברים על השקעות בחו"ל.

זוגות צעירים שמחזיקים בהון צנוע של 200 אלף ₪ מה היית ממליץ להם לעשות?

"תמיד שאלת השאלות.
אני בטוח שאם נשאל 10 אנשים את השאלה הזו, נקבל לא פחות מארבע תשובות שונות,
החל מרכישה של נכס קטן בישראל במימון גבוה, המשך ברכישת קרקע חקלאית או זכות לדירה, רכישת נכס בחו"ל ואפילו מתן הלוואה לחברה מסוימת בריבית מסויימת.
לדעתי ארבע התשובות הן מצוינות וגרועות כאחד.
מדוע?
פשוט מאוד. הרי אין באמת כלל אצבע לכל זוג צעיר שמחזיק 200 אלף ₪.

התשובה תלויה מאוד באופי של הזוג הצעיר, ברמת הסיכון אותו הוא ירצה לקחת, ברמת החיים שלהם, ברצונות שלהם (האם לקבל תשלום חודשי או ליהנות מעליית ערך אמיתית) ובתוכנית החיים שלהם לשנים הקרובות.
כך, עסקה טובה לזוג אחד יכולה להיות הרת אסון לאחר.
לכן, אני מזכיר תמיד ודוגל בתכנון נכון של כל עסקה ובהתאמה אישית של העסקה לצרכי, נתוני ורצונות הלקוח הפרטני ובהתאם למצב השוק באותה תקופה."

תכניות לעתיד / חלומות ?

"אני חייב להודות שחלק גדול מהחלומות שלי כבר הוגשמו (מסמיק).
בשלב הזה של חיי, החלום הגדול ביותר שלי הוא להמשיך לעשות מה שאני עושה הכי טוב, לתכנן, להתאים וללוות עסקאות נדלן רבות, בגדלים ובהיקפים שונים (החל מעסקת רכישה של דירה בכמה מאות אלפי שקלים, המשך בליווי עסקאות נדלן פרטיות בארץ ובחו"ל וליווי עסקאות מורכבות וגדולות,
ולהגדיל באופן ניכר את מידת ההתעסקות שלי ושל הצוות שלי בנתינה.
נתינה לקהילה, תרומה ופיזור אנרגיה טובה."

גיליאן אנדרסון אמר פעם:

היו שימושיים. בין אם אתם הופכים עצמכם זמינים לחבר או לעמית, או שאתם מקדישים זמן    מדי חודש להתנדבות, אין דבר הקוצר יותר תחושת העצמה מאשר לתת שירות לאדם שזקוק לכך"

 זה תמיד היה ותמיד יהיה הקו המנחה שלי.

 בחיי האישיים ובחיי העסקיים.