מלכת המושבים

זיוה ברוך (50) גרושה ואימא לשניים, איתי (25), אדריכל נוף מבצע, ושילת (14) בעלת תואר ראשון במנהל עסקים, התמחות בשיווק, חברה בלשכת מתווכי הנדל"ן – מסחרי, בעלת קבוצת פייסבוק בתחום שת"פ בנדל"ן ברחבי הארץ וקבוצות וואטסאפ ייעודית בתחום המושבים/מסחרי.

לזיוה ניסיון של מעל 25 שנה בעולם התקשורת עם לקוחות אסטרטגיים גדולים במשק.  עבדה בטלרד, נורטל, בזק-כל, בזק בינלאומי ניהלה לא מעט עובדים והייתה אשת קשר של הצבא כ-15 שנה. 

זיוה עוסקת בתחום הנדל"ן כעשור. רבים קוראים לה "מלכת המושבים". 

בעבר הייתה זכיינית במשרד ״אנגלו-סכסון מושבי השפלה והמרכז״.

המשרד שבבעלותה מתמחה במשקים, לוגיסטיקה, מסחר, תעשייה, יזמות, שיווק.  אי לכך, זיוה יכולה ללוות את הלקוח בעסקאות שונות הקשורות לנכסיו, פרטי/עסקי. 

החיים הובילו אותי להיות לביאה לוחמת, אבי ז"ל תמיד אמר לי: "דבר שנעשה ביד אדם – ייפתר בידי אדם" ולכן אני באה לכל סיטואציה חיובית ויצירתית לצורך מציאת פתרון וגישור בין הצדדים לעסקה.

הקורונה והשפעותיה 

בתקופת הקורונה, שוק הנדל״ן הפך משוק של מוכרים לשוק של קונים. ההיצע והביקוש התהפכו, והמחירים התחילו לזנק, להערכתי בכ-25% אחוזים ויותר באזור שלנו.

אנשים נשארו בבית ועבדו משם, המצב יצר צורך עז במחשבות שכדאי להם לשפר את איכות החיים.  בעקבות כך, יותר ויותר משפחות מחפשות בית עם גינה גדולה עם בריכה, יחידה מניבה ומרחב לילדים.  משפחות רבות קנו בתים במחירים הזויים ובלתי נתפסים ביחס לשוק.

בתחום המסחרי, בעלי עסקים הבינו שעליהם לבצע צעדים שיעזרו להם למקסם את הפוטנציאל הכספי שלהם, בתקופה הזו כדי לשרוד את המצב והחלו לחפש מרלוגים/משרדים/מחסנים ומבני תעשייה לרכישה או מגרשים עם תב"ע לבניה.

הפוטנציאל במשקים 

תחום הפעילות שלי מחולק לשני רובדים, מושבים ומסחרי. 

רובד המושבים/משקים שזה עולם בפני עצמו, נישה ייחודית, המחירים אמנם מרקיעי שחקים, אך ביחס לשוק הכללי, שווה מאוד לרכוש משק כיוון שעל משק ניתן לבנות כשלושה בתים ע"פ תב"ע ייעודית והשגות מסוימות. כמובן, כל מושב לגופו כולל בניית פ.ל.ח – פעילות לא חקלאית. 

רוב אנשי העסקים רוכשים משק ומייעדים את הפ.ל.ח לפעילות השוטפת שלהם, כמובן ע"פ ההגדרות והנהלים במנהל בוועדות המקומיות והאזוריות.

משק ממוצע ריק באזור השפלה/מרכז/דרום נע בסביבות כ-6,000,000-10,000,000 מיליון ₪.  כדאי ומשתלם לרכוש חלקה כזו, לבנות עליה שלושה בתים ולפ.ל.ח – עסקה כדאית וכלכלית.

דעתי המקצועית, מי שמעוניין לרכוש משק, רצוי שירכוש כעת כיוון שבעתיד המחירים רק יעלו. כרגע אין הרבה משקים בשוק.  בנחלות קיימת תכנית חלוקה לפיצול נחלה שמתחילה להיות מיושמת בפועל לבניית צמודי קרקע. 

אזור הפעילות שלי מבוקש מאוד. כיום יש למכירה מספר נחלות בודדות וחלקן אף מאתגרות כגון: יורשים, חריגות בניה וכו'.  מה גם, שהבירוקרטיה מסביב הינה דרישה לשלוש ועדות קבלה – וועדה חיצונית של מרכזי הערכה , וועד מקומי, וועד אגודה ולכן הליך הרכישה לוקח הרבה זמן.  

בנוסף, הבנקים שינו את הליך קבלת המשכנתא והוסיפו אתגר נוסף לרכישה – את ההליך חייב לבצע עם עו"ד מומחה למשקים, שמאי מומחה לתחום ומתווך ייעודי לנושא.

העולם המסחרי 

הרובד המסחרי אליו נחשפתי בחמש שנים האחרונות הינו פועל יוצא מתחום עיסוק במושבים.  מצאתי את עצמי נוכחת בפגישות בהם בעלי עסקים משתפים אותי בתוכניות שלהם, בחיים שלהם, מאמינים בי וסומכים עליי. הם התחילו להעביר אליי לטיפול נכסים מסחריים, מה שדחף אותי להתפתח ולחפש להם בקדחתנות את הצורך שלהם. בעולם המסחרי אני מבצעת לרוב שיתופי פעולה, כיוון שהפעילות הינה ארצית ומגוונת.  אזור הפעילות בתחום המסחרי חולש על אזורי תעשייה-רמלה, מודיעין, קריית גת, עמנואל, קדומים, מעלה אפרים, יבנה, ראשל"צ, רחובות, אשדוד, בית שמש ועוד.

כרגע קיים חוסר בנכסים בעולם המסחרי באזורים ובדרישות של הלקוחות שלי.  המחירים עלו בשל הביקוש בשוק, הקורונה הביאה התחדשות בתחום הלוגיסטיקה, המרלוגים והיציבות של בעלי העסקים ויחד עם העובדה שהבנקים נותנים הלוואות בריביות נמוכות, שווה יותר לרכוש נכס וליצור יציבות בעסק.

למשפחות אשר יש בבעלותן עסק משפחתי וזוגות צעירים נמנים ביניהן, וברצונם לגור בסמיכות, אני מציעה לרכוש נחלה ולבנות בה את מלוא הזכויות, כולל מיקסום בתים, בריכה, פ.ל.ח. ומינוף השטח החקלאי – זהו פתרון יצירתי למדי.

בתחום המסחרי, חשוב שבעלי העסקים ירכשו לעצמם נכס ויתכננו אותו בצורה מקסימלית, מבחינת ניצול כל הזכויות, חלוקה לשימוש עצמי והשכרה לגורם חיצוני. כך השוכרים משלמים את המשכנתא ובעל העסק נושם לרווחה.

עסקה בלתי נשכחת…

בעיקרון, כמעט בכל עסקה שסגרתי יש אתגרים. לשם כך, דרושים סבלנות וסובלנות. עסקה שאספר עליה היא עסקה בה ליוויתי איש עסקים יזם וקבלן חריף במיוחד, לרכישת נחלה במרכז הארץ. הלקוח בעל חברה גדולה בפריסה ארצית בתחום הביגוד. חמש שנים קודם לכן התקיימה בינינו פגישה ראשונה, בה אשתו והוא שיתפו אותי בחלום.  מיד לאחר הפגישה השנייה התחלנו את המסע.

הליך לרכישת המשק הינו הליך ארוך ומתמשך ואינו דומה לרכישת דירה. לאחר חיפוש ארוך מצאתי עבורם משק שמתאים לצרכים הפרטיים, העסקיים ואף ליזמות העתידית אשר נרקמת במושב עצמו. ההליך ארך כמה שנים, והיה מאתגר לאור העובדה שהיו תשעה יורשים לנכס. במהלך העסקה שונו נהלי המנהל והמיסוי, התחלנו את העסקה בדרישת סכום מסוים שהפך לסכום אחר. בנוסף, לאחר בדיקה ברשויות נמצא רישום על חובות שלא שולמו. כאן היצירתיות האופיינית לי,  עזרה לי לגשר בין הקונים למוכרים לגבי מי יישא בחובות ובאיזה אופן, האם ניתן יהיה לבצע הפחתה בחוב וכו'. למרבה הצער, במהלך העסקה אחד האחים נפטר, מה שגרם לעוד עיכובים. בסופו של דבר העסקה נחתמה לרווחת שני הצדדים. 

לסיכום, ההתנהלות בכל העסקה הייתה מאתגרת. תשעה יורשים, ובעקבותיהם מספר רב של עורכי דין, קונים, שלוש ועדות קבלה שונות ולבסוף העסקה נחתמה יום לפני הקורונה.

יש יאמרו שהעסקה ארכה הרבה זמן ובצדק. יחד עם זאת, בדרך נרקם קשר חזק של חברות, אמון, כנות ויושרה שהביאה איתה עוד עסקאות ארוכות טווח.

האתגרים שאני עוברת בתפקידי:

• לרוב אנשי העסקים יש קצב אחר. למדתי להתאים את עצמי אליהם וחשוב לי להבין/לקרוא אותם כראוי.
• דיסקרטיות – במקצוע כמו שלי הכי חשוב לשמור על דיסקרטיות. אנשי עסקים אוהבים לעשות הכול מתחת לרדאר, עד אשר מתבצעת החתימה ולעיתים גם אחרי. לכן, לעולם לא אחשוף שמות, פגישות של אחד מהם עם השני או רכישות ותוכניות שלהם, על מנת לשמור עליהם. לעיתים אני נפגשת עם שני אנשי עסקים שהם גם חברים טובים מאד ושניהם לא יודעים שנפגשתי איתם בהפרש קצר של זמן.
• עורכי הדין – לעיתים אני נתקלת בעורכי דין שאינם מתחום נדל"ן המושבים. לעסקה מסוג זה צריך התמחות מיוחדת. כבר בשיחה הראשונה אני מזהה עורך דין שלא  בקיא בתחום ולכן אני ממליצה ללקוח שלי, בצורה עדינה, להחליף עורך דין, לטובתו. 
• שמאים – לפחות פעמיים בשבוע אני מקבלת שיחות משמאים שמעריכים בתים/משקים במושבים. מדובר במשרדים גדולים שמעריכים מאוד את הראיה שלי ולכן עליי להיות כנה ומקצועית. בכל מושב, המיקום – רחוב, הנוף, הרוחב, הקרבה לבתי כנסת מאוד משמעותית מבחינת המחיר, למרות שקיימים פרמטרים שאינם נחשבים בהליך שמאות, כמו פוטנציאל עתידי וכו׳.
• עליי ליצור ולייצר כל הזמן גירויים ברשתות החברתיות – פינות אקטואליה, טיפים וכו'.
• שימור הלקוח לאורך זמן כיוון שלרוב העסקאות גדולות וארוכות טווח. בסופו של דבר זה שילוב של עבודה ויחסים בינאישיים.
• העולם המסחרי הוא העולם הגדול, המגרש של מובילי המשק, תמיד צריך להיות בעניינים, לדעת, לקרוא, להבין להגיע מוכנים, מקצועיים כדי שהצד השני יעריך אותך ואת עבודתך.

הטיפים של זיוה ברוך 

• למתווך -להגיע לפגישה ייצוגי, מריח טוב, מדוגם, עם בדיקה מקדימה על הלקוח וכמובן בזמן – אין כמו רושם ראשוני.
• למתווך/לקוח – לעבוד עם מתווך שיש אמון ביניכם.
• ללקוח – לקחת שמאי מומחה לאזור בו מבוצעת הרכישה –  בדיקת הקרקע, בעלים, אזור, מחירי שוק, עסקאות אחרונות, כבישים, תחבורה ומיקום לפני כל עסקה.
• ללקוח- לשלם באהבה את עמלת התיווך. אני מאמינה שככל שהלקוח סומך על המתווך, המתווך מרגיש אחריות אישית לביצוע עסקה מושלמת.

תקופת הקורונה עברה עליי בעיקר בעשייה, מינפה אותי לראות מעבר לקיים, להתפרס לעוד תחומי עניין, לצמוח, ללמוד יותר ובעיקר לעבוד עם יותר מתווכים ולהבין שהכול דינאמי בחיים וחייב יציבות כלכלית.

אני אדם שיוזם ויוצר ולכן בין היתר, דאגתי לחפש ולמצוא נכסים ללקוחות ולבעלי עסקים שפנו אליי. כך ייצרתי עבודה, ממש יש מאין, במקום לחכות שהעבודה תגיע לבד, חברתי לעוד מאות מתווכים כדי להגדיל את תיק הנכסים שלי.

שאיפות מקצועיות

להמשיך להאמין בעצמי, ביכולות ובחלומות שלי, לקום בריאה ואופטימית בכל בוקר לברך על הקיים, להמשיך ללוות את הלקוחות שלי באהבה, יושרה, כנות, סבלנות וסובלנות. 

החלום הרחוק הוא בנית פלטפורמה אחת שתאחד את של כל עולם התיווך בשקיפות מלאה במערכת CRM, בה יהיו כל הנכסים המוצעים בשוק וכך לא תהיה כפילות בשיווק נכסים שונים, פחות אינטריגות מקצועיות, כתוצאה מתהליך זה, תפקידו של המתווך ימותג ויהפוך לגוף הכי חשוב בעסקה, עם השכר הכי גבוה, כפי שזה עובד בארצות הברית. כך לא כל אדם יוכל לקרוא לעצמו מתווך.

ליצירת קשר עם זיוה ברוך 

זיוה ברוך נדל"ן יזמות ושיווק ברמה אחרת

052-9500505 

[email protected] 

פייסבוק: https://www.facebook.com/zivabaruchrealestate 

אינסטגרם עסקי: ziva_baruch_real_estate