- הסקטור הראשון:
הדיירים
דיירי בניין תלת קומתי, ובו 9 יח"ד קיימות ברובע 3 בת"א פנו ל- 2 יזמים לקבלת הצעה ליישום הליך עיבוי בינוי.
הראשון הציע תוספת בניה בסך 25 מ"ר בהתעלמות מוחלטת מהוראות תכנית רובע 3 תא/ 3616 א לרבות קווי הבניין המותרים, ההוראות בדבר תוספת מרפסות, ממ"דים ושטח עיקרי, נסיגות בקומת הגג ובקומת הקרקע המפולשת. השני הציע ממ"דים בחזית העורפית ותוספת מרפסות בחזית הקדמית. נציגות הדיירים באמצעות עורך דינם בחרו ביזם הראשון, שהציע תוספת 25 מ"ר לכל יח"ד. כל ניסיונות היזם השני להסביר לדיירים, כי עת"א לא תאשר את התכנית, וכי הם יאבדו זמן יקר, עלו בתוהו. חלפו 3 חודשים עד שהוגשה הבקשה להיתר הבניה לעת"א ו- 6 חודשים נוספים עד שמהנדס הרישוי הוציא דראפט שלילי והמליץ לאדריכל שימשוך את בקשתו. הדיירים קצפו על היזם ועל חברי הנציגות, פרץ ריב קולני ו- 4 דיירים החליטו לוותר על הפרויקט. אחוז ההסכמה ירד מ- 100% ל- 44%, היזם נאלץ לוותר על הפרויקט.
- המלצה חמה:
דיירים יקרים, כשאתם משווים בין הצעות יזמים, ע"מ לא ליפול למלכודת הדבש של האשליה המתוקה, כשיזם אחד טוען בנחרצות שלא ניתן ליישם את תוספת הבניה שהציע היזם המתחרה, בצעו בירור מקיף באמצעות אדריכל הבקיא באזור וע"י עוה"ד מטעמכם, הבינו מה היקף הבניה המותר, ורק אז בחרו ביזם שיגיש עבורכם את הבקשה להיתר הבניה.
- הסקטור השני:
היזמים
20 דיירי בניין בר"ג פנו ליזם מומלץ. היזם הכין עבורם באמצעות האדריכל שלו תכנית קומה טיפוסית בהליך הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38. בתכנית זו קיבל כל דייר שטח תמורה פלדלת בסך 6 מ"ר ומרפסת בסך 6 מ"ר – הכול בכפוף למדיניות העירונית התקפה. נחתם חוזה עם עוה"ד מטעם הדיירים, והאדריכל החל להכין את הגרמושקה לבקשה להיתר בניה. בינתיים השתנתה המדיניות העירונית. בעקבותיה הוקטן שטח הפלדלת הכולל המותר לבנייה ב- 458 מ"ר. השמאי של היזם הודיע לו, שאם יעניק תמורה בסך 6 מ"ר פלדלת לכל דייר קיים, אזי העסקה תניב רווח הקטן מ- 15%, ועדיף לבטלה. הדיירים עמדו בתוקף על קבלת התמורות שהובטחו להם תוך התעלמות משינוי המדיניות העירונית. היזם עמד לאבד את העסקה. האדריכל התגייס לעזרתו. הוא הכין תכנית חלופית ובה תמורת פלדלת בסך 3 מ"ר ומרפסת בסך 10 מ"ר. השמאי אישר את הפתרון החדש ולאחריו גם הדיירים. החוזה נחתם סופית והגרמושקה הוגשה לוועדה המקומית.
- המלצה חמה:
יזמים יקרים, בעידן שבו המדיניות העירונית משתנה חדשות לבקרים, יש לזרז את ההליכים מול הדיירים ובכך להימנע משינויים תכופים של התכניות המוצעות. במקרה שבו משתנה המדיניות העירונית, מומלץ להיעזר באדריכל ובשמאי הבקיאים באזור ולנסות להנפיק תכנית חלופית בזריזות המרבית כדי לא לאבד את העסקה.
- הסקטור השלישי:
הקבלנים
32 דיירי בניין דו אגפי בצפון ת"א סגרו חוזה עם יזם לתוספת 1.65 קומות על הגג ולתוספת בסך 25 מ"ר פלדלת ו- 12 מ"ר מרפסת מקורה לכל אחד מהדיירים הקיימים. היזם חתם חוזה עם הקבלן המבצע, התקבל היתר בניה, אתר הבניה גודר ועבודות הביצוע החלו. בעוד הפועלים עובדים בשטח הגיש האדריכל עבור היזם בקשה להיתר נוסף לתוספת קומה ובסה"כ 2.65 קומות מעל גג הבניין. היזם יידע את הקבלן בתכניותיו, אך בגלל תקשורת לקויה בין מנהל העבודה באתר לבין האדריכל, נמסרו התכניות המקוריות במקום העדכניות לפועלים בשטח, וכך ירד לטימיון שבוע עבודה בשטח עד אשר הגיע האדריכל לפיקוח עליון והובהרה הטעות. המלצה חמה: קבלנים יקרים, בפרויקטים במסלול עיבוי בינוי מכוח תמ"א 38 שבהם מתבצעת עבודה בשטח ע"פ היתר ראשוני וברקע מתבקש היתר שינויים, יש לדאוג לקבלת תכניות עדכניות מן האדריכל בזמן אמת ולהעבירן בדחיפות לפועלים בשטח.
- הסקטור הרביעי:
עו"ד הדיירים
24 דיירי בניין במרכז גבעתיים מינו עו"ד מטעמם, שיערוך מכרז קבלנים שיבצעו עבורם פרויקט מכוח תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש. הדיירים התעקשו על תמורה בסך 25 מ"ר פלדלת לכל יח"ד קיימת. עוה"ד הזמין הצעות מ- 3 יזמים. שניים מהם הגיעו לשלב הגמר מול עוה"ד ונציגות הדיירים. היזם השלישי יצר קשר טלפוני עם עוה"ד והסביר כי שטח יחה"ד התמורה לדיירים יהיה זהה לקיים, וזאת ע"פ המדיניות העירונית התקפה. עוה"ד התעלם לחלוטין מדבריו של היזם השלישי והמשיך במו"מ מול שני היזמים האחרים. היה זה אובדן זמן יקר, שכן כאשר נבחנה הבקשה במחלקת ההנדסה לפני שהוגשה לוועדה התברר שהיזם השלישי צדק בדבריו, וכל המו"מ שנערך עם היזם הזוכה היה חסר ערך.
- המלצה חמה:
על עוה"ד מטעם הדיירים להיעזר בגורמים מקצועיים מוסמכים כדוגמת אדריכל ושמאי מטעמו, שילוו אותו בעת עריכת המו"מ מול היזמים, וזאת למניעת אובדן זמן ועוגמת נפש של המערכת כולה.
- הסקטור החמישי:
האדריכל
20 דיירי בניין בגבעתיים הזמינו 3 יזמים להציע הצעותיהם ליישום מסלול הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38. אחד היזמים שכר את שירותיו של אדריכל. האדריכל הגה פתרון ייחודי ומיוחד לתכנון הפרויקט. הוא הציג אותו לפני נציגות הדיירים ועוה"ד מטעמה. הדיירים לא הסתירו את התלהבותם. היה ברור לכל המשתתפים בישיבה מי הזוכה במכרז. חודש לאחר מכן הודיע היזם לאדריכל, שיזם מתחרה זכה בפרויקט. היזם הזוכה היה חברה נדל"נית ידועה וגדולה. לאחר 6 חודשים נודע לאדריכל מפי אחד הדיירים, שהיזם הזוכה הורה לאדריכל שלו להעתיק את התכניות הנבחרות. היה זה מקרה קלאסי של גניבת זכויות יוצרים. עו"ד מטעם היזם שלח מכתב בהול לעו"ד הדיירים, שחשף בפניו את הפרת זכויות היוצרים. בתגובה למכתב חריף זה הורה עוה"ד מטעם הדיירים ליזם הנבחר ליצור תכנון מחודש לפרויקט.
- המלצה חמה:
על כל אדריכל המשתתף במכרז לצד היזם השוכר את שירותיו לציין בבירור, כי כל הזכויות על תכניותיו שמורות למשרדו. על היזם לציין זאת בבירור בכל פנייה שלו לדיירים או לבא כוחם. יש להבהיר לנציגות הדיירים את משמעות זכויות היוצרים ושהפרתן מהווה עבירה פלילית.
- הסקטור השישי:
מהנדס העיר ו/ או אדריכל העיר
80% מדיירי 4 בניינים קיימים מינו אדריכל ועו"ד מטעמם. האדריכל הכין תכנית מכוח חוק פינוי-בינוי. נציג הדיירים, עוה"ד והאדריכל הגיעו עם היזם הנבחר למחלקת ההנדסה להציג את התכנית. כבר בתחילת הפרזנטציה הודיע אדריכל העיר כי 20% מדיירי הבניינים מינו עו"ד מטעמם ופנו ליזם מתחרה אשר מינה אדריכל מטעמו. חודש לפני כן הוצגה תכנית מטעמם. לכל הנוכחים היה ברור שאדריכל העיר מעדיף את היזם המייצג את 20% מהדיירים. עוה"ד המייצג את 80% מהדיירים הבהיר חד משמעית שהוא מייצג את הרוב הקובע ע"פ חוק פינוי-בינוי, ועל כן על אדריכל העיר לקדם את התכנית המוצעת תוך הצגת הערותיו והמלצותיו ולהפסיק לקדם את תכנית היזם המועדף עליו. אדריכל העיר נאלץ לשתף פעולה בעל כורחו.
- המלצה חמה:
אדריכל עיר ו/או מהנדס עיר הנם עובדי מדינה. אל להם להראות העדפה ליזם ו/או לעו"ד ו/או לאדריכל על פני אחרים. חוק פינוי- בינוי קובע רוב מינימאלי בשיעור 80% מדיירי מתחם, ועם נציגיו באי כוחו יש לנהל דיונים על תב"ע מוצעת לרבות נספח הבינוי. דיונים על תכניות אלה – ראוי שייערכו בשקיפות לרבות עריכת פרוטוקול רשמי ונגיש לציבור באתר האינטרנט של העירייה ובכך תמנענה אי הבנות מיותרות עם תושבי העיר.
- הסקטור השביעי:
ראש העיר
ראשי ערים קובעים את האג'נדה בכל הנוגע לבנייה בעירם. ראש עיר התומך בצורך בהתחדשות עירונית בעירו משקלל היטב את כל הצרכים הנוגעים לאזור המתחדש המדובר ומנחה את מהנדס העיר בהתאם. כך נעשה במתחם שבו כ- 40 יח"ד ההופכות ל- 120 יח"ד חדשות. ע"פ בקשת ראש העיר תוכננה בשני מגדלים קומת קרקע מסחרית שתשתלב עם הסטריפ המסחרי העירוני, מעליה קומת מב"צ )משרדי עירייה( ומעליה 15 קומות מגורים. עירוב השימושים הזה אפשר מכפיל יח"ד 1:3 שבאמצעותו מגיע היזם ל 20%- רווח ודו"ח האפס עומד בתקן שמאי 21.
- המלצה חמה:
ראש עיר מודע היטב למתרחש בעירו. הוא קברניט העיר הרואה את התמונה הכוללת. הוא זה המבין היטב את המרקם העירוני המתוכנן והנכון לעירו. ביכולתו לתמוך בפרויקטים התורמים לעיר ולהתנגד לכאלה שחורגים מהתפיסה העירונית של תכנית המתאר הקיימת ו/ או המתוכננת. ההתחדשות העירונית היא הפתרון היחיד העומד לרשותנו בבואנו לספק את 50,000 התחלות הבנייה השנתיות הדרושות עבור הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. ראש העיר המודע לצורך הזה, נוטל חלק אקטיבי וחיוני ביישוב הארץ שאותו התחלנו כמדינה לפני 7 עשורים…
כתבה: אדריכלית עדנה מור, יו"ר איגוד האדריכלים העצמאיים בישראל. לאתר לחץ כאן
עדנה כהרגלך בקודש, הינך מקצוענית.
יבורכו כל הפרוייקטים שלך.