נדב ברזילי (32) עידו ברזילי (30) גלעד מור (36), הכירו לפני כ- 3 שנים בכנס ליזמים ומאז הבינו שיש להם הרבה במשותף. צעירים עם עבר מפואר של לוחמי צה"ל, יוצאי אקדמיה עם ניסיון עשיר, הספיקו (נדב ועידו) לייסד את מועדון הנדל"ן הבינתחומי, (גלעד) בא עם וותק של 10 שנים כסמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בתחום הנדל"ן. הם התחילו מפרויקט בנתיבות ומאז עושים חיל, כ- 783 דירות בשלבי ייזום, בניה ומסירה. עם היקפי פרויקטים בסך של 563 מיליון ₪, תעוזה, צניעות והרבה חכמה הם הוכתרו כצעירים המבטיחים של הנדל"ן.
- מהו תחום הפעילות שלכם היום?
כיום אנו מתמקדים בתחום מגורי הסטודנטים. ישנם 330,000 סטודנטים שאינם מטופלים במדינת ישראל. בעבר היו 2 מודלים עיקריים למגורי סטודנטים: מעונות למיעוטי יכולת, שנבנו בדרך כלל מתרומות, וקבוצת רכישה, או יזמות שהיזם מכר 100% מהנכס ובמשך השנים איבד את העניין והרצון לנהל אותו. אנחנו פיתחנו מודל כלכלי שבו אנו יוזמים ומוכרים חלק מהנכס, וכך משאירים לנו נכס מניב שבו נוצרים אינטרסים משותפים בין היזם למשקיעים לטווח ארוך ולשנים רבות.
- למה בחרתם בקריית שמונה?
כמו בעפולה ובנתיבות, גם לקריית שמונה תגיע הרכבת בשנים הקרובות. מה שהניע אותנו ליזום פרויקט מגורים לסטודנטים בתל חי הוא מצוקת הדיור החריפה באזור. בקריית שמונה לא בונים בשנים האחרונות. בנוסף, במושבים ובקיבוצים שבסביבה אפשרויות הדיור מצומצמות יותר בשל החזרה של המקומיים ליישוב שבו הם גדלו כשהם כבר בעלי משפחות.
- כיזמים, שצריכים להקים את הפרויקט ולתחזק אותו עבור אוכלוסיית הסטודנטים, שהיא אוכלוסיה עם משאבים כלכליים צנועים ומוגבלים – אתם מצליחים להרוויח ממגורי סטונדטים להשכרה? מה המודל העסקי שלכם?
הוצאנו את הסטודנטים מהעיסוק המיותר בהשכרת דירה, סטודנט נאלץ להתעסק בהרבה בעיות מסביב למגורים – בגלל התקציב הנמוך האפשריות שלו מוגבלות ולכן לרוב הוא בוחר בנכס שמלכתחילה מועד לבעיות בגלל שלא מתוחזק מספיק מסביב יש הרבה התעסקות של תפעול ורעש. לכן המחשבה אומרת שסטודנט יתעסק במהות של הלימודים ויבלה בתקופה היפה של החיים. לטובת המשקיע הוצאנו את כל העיסוק המיותר וכאב הראש מהשקעה בדירת מגורים – יש נזילה, צריך למצוא שוכר, בטוחות שילם פינוי וכו׳… המשקיע ייהנה כל הדרך בשקט ויקבל את הכסף של ההשקעה ישירות לחשבון הבנק שלו באפס התעסקות המודל העסקי של החברה – משקיע רוכש יחידה דיור רשומה בטאבו וחותם הסכם עם חברת ניהול אשר מתפעלת את כל הנכס דואגת לגבייה ומעבירה את הכסף ישירות לבעל היחידה ללא התעסקות מצידו, בצורה פשוטה שקופה ומבוקרת.
סטודנט – משכיר דירה מרוהטת ללא צורך להתעסק בכל. הכל מתופעל על ידי אפליקציה פשוטה קלה ושקופה לכל הצדדים. בהכרח מחירי ההשכרה שאנו מציעים לשוק אטרקטיביים מכל פתרונות הדיור שקיימים בשוק.
- מי המשקיעים בפרויקט שלכם? איך היית מאפיין אותם?
הקהל משקיעים שלנו הוא רחב – החל מאנשים צעירים שרוכשים דירה ראשונה ויש ברשותם הון עצמי נמוך ובכל זאת מעוניינים להשקיע אותו בנדלן על מנת ליהנות מפוטנציאל עליית ערך ושכירות קבועה במחיר נמוך ולהיכנס לשוק הנדל״ן, דרך משקיעים שרוצים שהכסף יעבוד עבורם ורוכשים כמה דירות ביחד.
משקיעים עם כסף ששוכב בבנק בסביבת ריבית נמוכה שנמאס להם שהכסף לא עובד עבורם, הרבה משקיעים שמחפשים אלטרנטיבות השקעה בחו״ל או כל מיני קרנות השקעה למיניהן. היום מאוד קשה למצוא אלטרנטיבה איכותית שהכסף יעבוד בגלל סביבת ריבית נמוכה הכסף מחפש השקעה.
- מה התכניות שלכם לעתיד?
הרעיון להתרחב לעוד שני מתחמי מגורים בארץ בחמש שנים הקרובות, ולאחר מכן לפתח את המודל בחו"ל.
- איפה תהיו בעוד עשר שנים?
בפעילות נמרצת בתחום הנדל"ן, משפיעים על דור העתיד בתחום החינוך באזור שאנחנו פועלים, מחיים אזורים פריפריאליים ומייצרים שוויון הזדמנויות לצעירים ולמבוגרים מכל הארץ.
- אז מה ההבדל בעצם ביניכם ובין מעונות הסטודנטים הקיימים כיום בשוק?
אנחנו מקימים מגורי סטודנטים ולא מעונות. הכוונה היא שלא זו בלבד שלסטודנט נמצא פתרון דיור, אלא שלתפיסתנו,
במגורים שלנו הוא זוכה לחוויה כוללת.
- מה גרם לכם להתמקד דווקא בפריפריה הרחוקה?
אנחנו מאמינים בפריפריה המתקדמת. כל מקום שהרכבת הגיעה אליו, או תגיע בזמן הקרוב הוא מקום שמעניין אותנו. מחקרים רבים הראו שרכבת מעלה את ערך הנכסים של אותו אזור בכ- 15% . לדוגמה, באזורים שבהם השקענו, בעפולה ובנתיבות, ראינו בבירור שערכם של הנכסים עלה.
- איך אתה מאפיין את הסטודנטים שיגורו במתחם?
צומח כאן דור חדש שנקרא דור ה- Z. זהו דור שמאופיין כגלובלי, ויזואלי וטכנולוגי, השואף לצדק חברתי. חשוב לו נושא הביטחון, ועם זאת בני דור ה- Z מרוכזים במסכים, נתפסים כבודדים יותר ונואשים לקשר פיזי. הם אוהבים לצאת בילויים עם חברים, אבל צריכים עזרה ביצירת קשר.
בדומה לעפולה ונתיבות, גם לקריית שמונה עתידה להגיע הרכבת בשנים הקרובות. הדבר המרכזי שהניע אותנו ליזום פרויקט מגורים לסטודנטים בתל-חי הוא מצוקת הדיור החריפה באזור.
- איך התאמתם את התכנון לדור ה- Z?
כל התכנון של המתחם מדגיש את הקשר שבין הסטודנטים. כל חלל ממלא כמה תפקידים, וכך נוצרת אינטראקציה בין הסטודנטים. לדוגמה, הלובי של הבניין הוא גם בר. כשסטודנט ממתין למעלית הוא באינטראקציה חברתית עם שאר הסטודנטים שבבר ובלובי. דוגמה נוספת היא חלל הכביסה שבה יש משחקים. כשסטודנט מחכה לבגדים, הוא יכול לשחק פינג פונג, או סוני פלייסטישן. בעזרת האפליקציה שלנו אפשר לתקשר עם סטודנטים נוספים, לקבל הזמנות לאירועים החברתיים שבמתחם, שבו יש גם אפשרות לכלכלה שיתופית שמייצרת הפרייה הדדית בין הסטודנטים שבמתחם. הכול יתנהל בשקיפות ובעזרת האפליקציה, וכך גם עניין השכרת דירה והחתימה על החוזה.
- איזה ערך מוסף יש להקמת מגורי סטודנטים בתוך העיר?
לרוב, מרכזי הערים מתבגרים ומזדקנים, במיוחד בערים הפריפריאליות, מאחר שנבנות שכונות חדשות מסביב לעיר ומרכז
העיר סובל מנטישה ומהתבגרות של האוכלוסייה שנשארה באותה סביבת מגורים. פרויקט כזה, שנבנה במרכז העיר, גורם לצעירים להסתובב בו, כך שהם מחיים את כל מרכז העיר.
נוצרת מערכת הפריה שכולם נהנים ממנה: מרכז העיר מתחיל לפרוח, הכלכלה המקומית מתחזקת והסטודנטים נהנים מחוויה שבה הכול נגיש ובמרחק הליכה. עיריית קריית שמונה מקדמת פרויקטים במרכז העיר, וזאת כדי לחזק את מרכז העיר ואת העיר כולה.
- מהי אותה חוויה כוללת?
החוויה הכוללת עונה על כל צרכיו של הסטודנט. בחלל הפרטי יש לו את כל הפונקציות הפרטיות, כמו שירותים, מקלחת, מטבחון, פינת לימוד, פינת אירוח, מיטה זוגית וטלוויזיה ובנוסף, יש לו חללים מחוץ לחדר, כמו שעשו ב- WEWORK , בעולם המשרדים. אנחנו מתכננים ליצור חללים משותפים ברמה גבוהה שיכללו כניסה עם לובי שהוא בר, חלל לימודים, חלל כביסה עם משחקים, חלל ורסטילי ליוגה, TRX ובית כנסת, גג מעוצב וחללים נוספים ומעוצבים לרווחת הסטודנטים. כל זה יוצע לסטודנטים במחיר הוגן.
- אז למה דווקא בתל חי?
מכללת תל חי הוקמה ב- 1957. במכללה כ- 6,000 סטודנטים, שמתוכם כ- 4,200 הם צרכני דיור. כל שנה המכללה גדלה בכ- 5% ובכל שנה מגיעים אליה סטודנטים מכל רחבי הארץ. ישנן כמה סיבות שסטודנטים צעירים נמשכים אליה: בשנה ראשונה חיילים משוחררים אינם משלמים בעבור לימודיהם, לאחר מכן עליהם לשלם שכר לימוד אוניברסיטאי, אך עדיין יש להם הטבות רבות ומלגות. בנוסף, המכללה רחוקה, ולמרות שהלימודים בעברית, ישנה הרגשה של חו"ל. במכללת תל חי יש 21 מסלולי לימוד, והמכללה נחשבת למובילה בטכנולוגיית המזון והביוטכנולוגיה.
- היכן ממוקם הפרויקט בקריית שמונה?
הפרויקט ממוקם במרכז העיר, הוא קרוב למכללת תל חי, וכך מאפשר לסטודנט ליהנות מכל מה שמרכז העיר מציע: מסעדות, פאבים, בתי קפה, בנק, סופרמרקט, כל מה שהסטודנט צריך נמצא במרחק הליכה. בעתיד יוקם בצמוד לפרויקט שלנו מתחם הפוד טק של אראל מרגלית, שבו ייזמו ויפתחו סטרטאפים מוצרים בתחום המזון . זה יהיה מוקד התרבות והפנאי של האזור.
נוצרה מערכת של הפרייה הדדית שבא כולם נהנים. מרכז העיר מתחיל לפרוח, הכלכלה המקומית מתחזקת והסטודנטים נהנים מחוויה שהכל נגיש ובמרחק הליכה.
