עו"ד מיכאל מלכה

קרדיטים:

צילום – שגיא מורן
סטיילינג – סופי רוזנבאום
איפור ושיער – יאיר דניאל
ריאיון עריכה ותוכן – קרן שרה חיות

משרד עו"ד מיכאל מלכה –המשרד הוקם ע"י עורך דין מיכאל מלכה.

המשרד הינו משרד נישה, המתמחה בליקוי בניה המצוי ברחוב הראשונים 7 הרצליה.

המשרד מתאפיין במקצועיותו הספציפית והייחודית בליקוי בניה.

בשל הייחודיות המקצועית של המשרד, עורך דין מיכאל מלכה, דאג ליצירת קשרים מקצועיים עם בעלי מקצוע המתמחים בליקויי בניה כגון: שמאים מוסמכים בתחום ליקויי הבניה וכן, חברות בדק אשר נותנים שירות ללקוחות המשרד על מנת לספק לקוחותינו חוות דעת מקצועיות, המשמשות את עורך דין מיכאל מלכה בניהול ההליך המשפטי, כדי לתת ללקוחות המשרד את הפתרון היעיל, המקצועי והטוב ביותר שניתן.

במהלך השנים, עו"ד מיכאל מלכה צבר ניסיון רב בניהול מו"מ וניהול משברים – ושאיפתו האישית בראש ובראשונה, בכל מקרה ומקרה הינה להביא לפתרון באופן יעיל ומיידי – ולמנוע "הרפתקאות משפטיות" מיותרות. ולכן, כל תיק מקבל את היחס האישי שלו ומנוהל באופן פרטני בהתאמה אישית ללקוח עצמו.

עו"ד מיכאל מלכה, בעל השכלה רחבה אשר צבר ניסיון רב בעולם הנדל"ן, מעבר להשתלמויות המקצועיות בתחום הנדל"ן ותמ"א 38 והתמחות ספציפית בתחום ליקוי הבניה הן בהיבט המקצועי, והן בהיבט המשפטי. 

בנוסף, עו"ד מיכאל מלכה, הינו בעל הסמכה של מאתר ליקוי בניה מטעם משרד העבודה והרווחה – שהינה הכשרה מעשית בליקוי בניה, הינו בעל הכשרה מעשית בניהול פרויקטים והינו מוסמך כמפקח בניה. לצד זאת, עו"ד מיכאל מלכה הינו מגשר מוסמך ובעל הכשרה של יועץ מס – וכל ההכשרות הללו, נועדו רק לשם מטרה אחת: העמקת הידע המקצועי ויכולת לתת מענה אמיתי ומקיף לכל ליקוי הבניה ולהביא את לקוחות המשרד לתוצאות הטובות ביותר שניתן.

למה דווקא לעסוק בליקויי בניה? איך הכול התחיל? 

עולם הנדל"ן הינו עולם רחב היקף, ועולם המשפט רחב אף יותר, העיסוק בליקוי בניה – הינו עיסוק ספציפי, ייחודיי ובעל השפעה מיידית על חיי האדם ורווחת החיים ונוגעים בכל אחד ואחת מאיתנו.

אני מאמין שהשקט הנפשי של האדם מתחיל בביתו, שהינו מבצרו האישי וכשביתו של אדם פגום – הדבר לא נותן לו מנוחה נפשית.

לדוגמא:

אדם  שרכש את דירתו במיטב כספו ודירתו סובלת מרטיבות, עובש, או בעיות אקוסטיקה או כל בעיה אחרת – בעצם נכפתה עליו התמודדות רחבת היקף שכלל לא רצה בה.

הוא מתמודד עם הבעיה עצמה, תוצאותיה על התא המשפחתי ועליו אישית, עם היזם/קבלן שמתעלם או מתחמק – וליקוי בנייה מטבעם, כמו כל הבעיות בחיים – אם לא פותרים, הינם רק מחמירים ומתעצמים.

למה(?!) למה בן אדם, זוג צעיר או משפחה שרכשו דירה, או שיפצו דירה מקבלן, צריכים לסטות ממעגל חייהם ולהתעסק בבעיות רטיבות, עושב, אקוסטיקה, שטחים מתים, אי התאמות, בעיות אקוסטיקה ויתר ליקוי הבנייה.

הדבר נכון, אף כלפי שכנים שבוחרים להתעלם מהנזקים שיוצרים ונגרמים מדירותיהם – לפעמים, אני עד לאדישות בלתי פוסקת מצד שכן, שקיימת נזילה בחדר הרחצה, שמחריבה את הדירה מתחתיה – והדייר פשוט מתעלם – לי קשה מאוד עם זה, וכאשר אני פותר את זה, אני מתמלא בהרגשת סיפוק והגשמה עצמית.

למעשה הקשר שלך הוא מול הלקוחות.

הקשר שלי עם לקוחות המשרד הוא אישי.

חשוב להבין, כל בית, דירה, בניין, מגדל יוקרה – דורש טיפול פרטני וספציפי – לבעיות הספציפיות שלו, ולכן אין מדובר בעשייה "תעשייתית" אלא בעשייה אישית ופרטנית.

מעבר לעובדה, שאני דוגל בניהול משותף של האירוע עם הלקוח עצמו. הכול נעשה בתיאום ובשיתוף פעולה מלא -שהרי בסופו של יום מדובר במבצרו האישי של האדם, ולא ניתן לקבל החלטות ופתרונות שאיננו חלק מהם. 

זאת אולי שאלה תמימה… איך תגדיר ליקויי בניה? 

הגדרת ליקויי בניה משתנה ביחס לחוקים השונים, מהתקנים, מאנשי העשייה (שמאים, מהנדסים) ובכל היבט מגדיר באופן המתאים. כך למשל, יש לנו תקנים מחייבים ותקנים לא מחייבים, תקנות מכוח חוק תיכנון ובניה, הוראות מקצועיות של רשויות, פתרונות הנדסיים בהתאם לסיטואציות שקבלנים נתקלים בהם – ליקוי הבניה הינו גמיש למציאות – לא כל חריגה מהתקן תיחשב לליקוי בניה

הכלל הוא – שהחוקים והתקנים מגדירים מה צריך לבנות ואיך לבנות – וחריגה מכך מהווה ליקוי בניה אך בכל דבר קיימים חריגים.

אני אישית מגדיר ליקוי בניה – כל מה שגורם לך כאדם אי נוחות , מפגע, סבל ופוגע לך במבצרך האישי. 

בתחום ליקוי הבניה, יש הרבה מאוד "תחום אפור" דבר שגורם ליזמים ולקבלנים לגרור רגליים ולגרום להתארכות ההליכים, חשוב להבין, שלא כל מה שמטריד את בעל הדירה ו/או הנכס מטריד באותה עוצמה את היזם או הקבלן, או לחילופין ליזם ולקבלן לא כלכלי להיכנס לתיקונים  – ולכן, התמקצעות בתחום ליקוי הבניה מהווה יתרון הכרחי בבית המשפט על מנת ליעל ולקצר את ההליכים תוך המחשת הליקוי או המטרד, להוכיח את אי תקינותו ולהביא לסיומו בדרך המהירה והיעילה ביותר במינימום נזקים לבעל הנכס. 

איך אפשר להקדים תרופה למכה?

בקרת איכות. 

חלק מהיזמים לצערי לא עורכים בקרות איכות בכל דירה ודירה, אלא עורכים בקרת איכות מדגמית בלבד – ולכן נוצרים ליקוי בניה.

לכן, במסגרת צו עשה (תביעה לביצוע תיקונים) אני תמיד עומד על פיקוח הנדסי לביצוע העבודות – ובכך ממקסם את הסיכוי שהליקויים לא יחזרו.

איך רוכש דירה יכול למנוע ליקוי בניה בדירתו? 

רוכש דירה, שרוצה למזער את ליקוי הבניה בדירתו – צריך להיות מעורב לבקש אישור לצרף להליך בעל מקצוע – לפעמים היזמים מסכימים, וכשזה קורה, כולם יוצאים נשכרים.

אני מייצג מתחמי מגורים, בניינים, ואף שכונות – שכולם סובלים מליקוי בניה, עם זאת תמיד אני נתקל ברוכש דירה המעיד כי היה מעורב בבניית הדירה; ביקר בה כמעט כל יום, כשהבחין שמשהו לא תקין הפנה את תשומת לב מנהל העבודה ו/או מנהל הפרויקט, היה נוכח והפגין את נוכחותו – והתוצאה הייתה מזעור ליקוי הבניה בדירתו.

דבר זה מלמד אותנו שכאשר מקפידים על פיקוח שהעבודה על פי התקן – ליקוי הבניה מצטמצמים במידה ניכרת. 

מה הן סיכוי הצלחה בתביעת ליקוי בניה?

תביעת ליקוי בניה מתבססת על דוחות מקצועיים: דוח הנדסי המאגד את ליקוי הבניה ודוח שמאי הקובע את ירידת הערך לדירה בעקבות הליקויים.

במקרים מסוימים יש דוחות נוספים: אקוסטיקה, ריח, איטום וכיוצ"ב. ככל והיזם ו/או הקבלן לא מקבלים את מסקנות הדוחות, ממונה מומחה מטעם בית המשפט לפי עילות התביעה (הנדסה, שמאות וכיו') וכל תביעה נבחנת ונבדקת וסיכויה לרוב הינה נגזרת של הליקויים וירידת הערך בפועל.

כיום, לאחר הניסיון הרב שצרבתי, על פי הדוחות ניתן לקבל אומדן סיכוי הגיוני וסביר כבר בהתחלה.   

ואם אני לא רוצה שהקבלן יתקן את הליקויים?

לא ניתן להכריח רוכש דירה לפתוח את דלת דירתו ולאפשר לקבלן לבצע את התיקונים.

אומנם קיימת לקבלן זכות לתקן את הליקויים, אך במקרה שאבד האמון בקבלן ו/או הקבלן ניסה ולא הצליח לתקן או תיקן לא באופן מקצועי, ניתן לדרש פיצוי כספי בגין ליקויי הבניה.

ההלכה המנחה מפסיקת בית המשפט העליון הינה שכאשר רוכש דירה איננו מאפשר לקבלן לבצע את התיקונים בעצמו ומעדיף כסף – יפחיתו מסכום התביעה כ- 25%. 

עם זאת, לגישתי יש ליקויים שלא כדאי ולא רצוי להמירם לכסף – לדוגמא רטיבות בדירה.

על פי התוספת השנייה לחוק המכר דירות קימות ארבע שנות בדק בהם קיימת חובה אבסולוטית על הקבלן לתקן את כשלי האיטום + שלוש שנים אחריות על כשלי האיטום, כך שבפועל האחריות לכשלי איטום הינה שבע שנים – ולא מומלץ לפתור את הקבלן מאחריותו לאיטום הדירה.

מה קורה כאשר קיימים ליקויים שלא ניתן לתקן?

ליקויים שלא ניתן לתקן משמעותם ירידת ערך לדירה שיקבעו ע"י שמאי מקרקעין מוסמך.

מה עוד ניתן לתבוע במסגרת ליקוי בניה?

ליקוי בניה זו נישה מאוד מצומצמת ומהותית לרווחת רוכש הדירה.

סעיף 4 לחוק המכר דירות (להלן: "החוק") מדבר בין היתר על אי התאמה, שזהו מצב שקיימת סטייה מתוכנית המכר או המפרט של הדירה וסעיף 5 לחוק מדבר אל איחור במסירה הדירה, שזהו מצב שקבלן לא מסר את החזקה בדירה בתאריך החוזי אליו התחייב.

כך שניתן לתבוע את כל הנזקים, ליקויים, אי התאמה, ירידת ערך ואיחור במסירת הדירה – במסגרת תביעת ליקוי בניה.

נבחרת לתגלית השנה בתחום, אלו טיפים תוכל לתת? 

לתעד את הליקויים, תמונות, סרטונים מיילים, לתעד את השתלשלות האירועים – ולא להתפשר על מומחים כגון מהנדס בניה מוסמך ושמאי מקרקעין מוסך. 

מה "האני מאמין שלך"? 

שביתו של אדם הוא מבצרו. וכשם שהאדם שילם תמורה מלאה על רכושו – על היזם ו/או הקבלן לספק לו את הדירה כשהיא בנויה על פי כל התקנים המחייבים.

אני מאמין, שליקויי בניה הינם תוצר ישיר של חוסר פיקוח הנדסי, ואם ישקיעו יותר בפיקוח הרבה ליקויים ועוגמת נפש ימנעו מכולם – שכן כשי ליקוי בניה כולם סובלים גם הרוכש וגם  הקבלן.

שאיפות מקצועיות? 

לשנות את תפיסת העולם של ענף הבניה בארץ, בהיבט החשיבות של ליקוי הבניה, בכך שהיזמים והקבלים יקפידו על פיקוח דווקני על כלל אלמנטים בבניה ולא רק בצורה מדגמית – וכפועל יוצא מכך כשהאדם ירכוש דירה, הוא באמת יוכל להנות ממנה.