איש האדמה

התחלת את דרכך המקצועית בארה"ב, השקעת בנכסים מניבים ואף בזכות זה, רכשת את הנכס הראשון בארץ, שתף אותנו בתהליך. 

זה התחיל כמה שנים קודם לכן, כשפספסתי הזדמנות בחיפה. למדתי את תחום הנדל"ן במשך שנתיים ובאותו זמן איתרתי עסקה נהדרת. בזמנו קיבלתי החלטה שלא לעשות את הצעד, אבל בדיעבד זו הייתה הזדמנות שפספסתי. לאחר מכן, הפלגתי למספר שנים סביב ארה"ב, שם רכשתי נכסים מניבים. 

 

משבר הסאב-פריים בארה"ב הביא עמו לא מעט הזדמנויות נדל"ן, הייתה מגמת התאוששות בשוק ואני נכנסתי בזמן נהדר לעסקה. אמנם עסקה אחת הובילה לשנייה, אך לא הייתי מבצע את הצעד הראשון אם לא הייתי סומך ב 100% על אנשי השטח שהעסקתי לטובת השכרת הנכסים.

 

עליית הערך בשוק כמעט והכפילה לי את הכסף תוך מספר שנים, כאשר בעזרת מימוש אחד הנכסים רכשתי בסופו של דבר דירה ראשונה בחיפה דרך פרויקט "מחיר למשתכן". במקביל, גייסתי מאות אלפי דולרים לטובת עסקאות "פליפ" (קנייה – השבחה ומכירה) וראיתי תשואות נהדרות במשך מספר שנים. בשנה האחרונה לפעילות הזו, מספר השקעות הפסידו כמחצית מהקרן. ההצלחה שלי קיבלה סטירה מצלצלת ובאותו הרגע החלטתי להפסיק להיות כל כך תלוי באחרים ולעסוק בפעילות כאן בארץ.

 

בכל זאת, הבנת שלרכוש דירה בישראל נמצא בגדר חלום… ובעקבות כך חקרת ונמשכת לתחום הקרקעות, איך זה קרה?

קודם כל, חלומות מתגשמים. הדרך לשם כרוכה בהגדרת מטרות ברורות ופעולות איכותיות שהמטרה שלהן היא לענות על יעדים. לשאלתך, לאחר חמש שנים בים סיימתי להפליג וחזרתי לארץ. עבדתי באותה תקופה כשכיר בחברת שיווק נדל"ן בישראל וכך למעשה נחשפתי לשוק הקרקעות הפרטיות למגורים. כמו בכל השקעה, ישנם יתרונות וחסרונות. בשנת 2006 יכולתי לרכוש דירת 3 חד' בבת ים ב- 350,000 ש"ח. תמורת אותו המחיר, ניתן היה לרכוש 500 מ"ר בקרקע פרטית. כשנסתכל על ביצועי שתי ההשקעות האלו לאחר 10 שנים,

אותה דירה שרכשתי ללא משכנתא, גם אם הושכרה תמורת 4,000 ש"ח לחודש למשך 10 שנים (ללא הוצאות שיפוץ, תחזוקה, רכישות וכד'), הרווח השוטף שלי מהשכירות עומד על כמעט חצי מיליון שקלים.

בנוסף, נהניתי גם מעליית ערך השוק של כמיליון שקלים, כלומר יחד הכסף שלי גדל במיליון וחצי שקלים ברוטו. לא נשכח כי בעולם מציאותי יש גם הוצאות, לכן זהו לא שכר הדירה שנקבל לכל אורך התקופה והיא ללא ספק לא תהיה מושכרת כל הזמן. 

בהשוואה לקרקע המדוברת בבת ים, אשר פעם היו עליה מעברות ודיונות, למעשה הפכה באותו פרק זמן לפרויקט זמין לבנייה. כקרקע חקלאית, לא היו לי הוצאות שוטפות וגם לא היו לי הכנסות משכירות, לכן הרווח השוטף לאחר 10 שנים עומד על 0 שקלים.

מצד שני, נהניתי מעליית ערך הקרקע שכבר איננה חקלאית אלא זמינה לבנייה מיידית ושווה באותה שנה 5.25 מיליון שקלים. בתחום הקרקעות, לא כל הנוצץ זהב הוא, אך כשרוכשים קרקע בצורה נכונה, אחוזי התשואה גבוהים באופן משמעותי מנדל"ן מניב בישראל.

"המטרות שלך באמת משתנות לחלוטין ברגע שילדים נכנסים לתמונה. זה כבר לא בשבילך, זה בשבילם. בכדי שיהיה להם משהו שלך לא נתנו, זה ללא ספק יקל על העתיד שלהם." אלעד אדליס

מה המודל העסקי לכל התחום הזה מבחינת תשואות וכמה סבלנות באמת צריך? 

נוכל ללמוד על השוק דרך הפרויקטים השונים בארץ, לדוגמא באשדוד. בשנת 2014 היה באפשרותי לרכוש דונם במשולש החקלאי תמורת 240,000 ש"ח בלבד. בשנים 2019-2020 שמעתי גם על עסקאות של 2.2 מיליון ש"ח לדונם. נכון להיום, עדיין לא הפקידו את התכנית לאישורים ומחירי העסקאות גדלים באופן ניכר.

לגבי הסבלנות, זה כרוך בהגדרת טווחי זמן רחבים יותר משנה – שנתיים. הכל נמדד ברגע הכניסה וברגע המימוש, כאשר כאן השליטה היא שלי – אני מחליט מתי להיכנס לשוק מסוים ואני יודע שעליי להמתין בסבלנות, היות שהתשואה שווה הרבה יותר בטווח הרחוק. אף אחד לא יכול להתחייב על משך זמן הפשרת פרויקט כזה או אחר, לכן הייתי נמנע מהשקעה אצל חברה המתחייבת על מה שאינו בשליטתה.

קרקעות פרטיות בטאבו שונות מקרקעות מנהל מקרקעי ישראל, בהיבט זה שהמדינה מנועה מלהתערב. בעלי הקרקעות פטורים מדמי היוון כגון מע"מ, דמי חכירה, דמי היטל למנהל מקרקעי ישראל וכיוצא בזה. למעשה, ההוצאה השוטפת היא אפסית. הכוונה היא שהאחזקה היא ללא עלויות שוטפות, כאשר מנגד ערך הקרקע הפרטית בישראל צומח בממוצע ב- 6% מדי שנה, גם כאשר לא קורה בפועל שום דבר. אמנם עלייה זו אינה מרשימה משקיעים, אך אנחנו רואים עליות חדות בהרבה בעסקאות שנסגרות בעשור האחרון.

יש לכך שתי סיבות מרכזיות: 

א. הקרקעות הפרטיות מהוות 7% משטחי המדינה, כאשר בפועל נותרו 2% בלבד לפיתוח. המוצר אשר הולך ונעלם והאופן שבו ישראל נהיית צפופה יותר ויותר ללא עתודות קרקע חדשות, הם תנאי ההיצע. נוסיף לזה את מחירי הדיור הלא נגישים וקיבלנו שוק עם ביקוש.

ב. כל התקדמות ביורוקרטית וכל עלייה במחירי העסקאות שנסגרות, משביחות את ערך הקרקע עד לכדי צמיחה של כ 40% מערך הדירה לכשתיבנה. זה המון.

אמירות בסגנון "קרקע זה לקבור את הכסף" ו"לא יהיה פה כלום בעוד 30 שנים" הן האמירות המרכזיות שתשמעו מפי מרבית הציבור. הדבר היה נכון עד 2014, כאשר המדינה הוציאה מסמך שנקרא 'תכנית מתאר ארצית 35', בה הוגדרו מרקמים המעידים על אופי הפיתוח העתידי. השקעה בקרקע עם מרקם עירוני מעלה משמעותית את הסבירות שהקרקע תשנה את ייעודה למגורים, לכן אבחר בה על פני מרקם כפרי או שמורת טבע.

הבן שלך היווה עבורך מטרה לממש חלום בעתיד ושגם לו יהיה בית יום אחד. אולי זה באמת רעיון גדול להרבה זוגות צעירים עבורם? 

הקמתי את חברת "דורי השקעות נדל"ן" על שמו של הבן הבכור שלי, דורי. החברה משווקת קרקעות וממקמת עצמה כחברה מייצגת לבעלי הזכויות בשטח. בטווח הקצר, החברה תפעל לרווחיות במעמד שיווק הקרקעות ובטווח הארוך תרוויח החברה מכל זכות לדירה שתייצג.

הדבר החשוב ביותר הוא שהחברה שומרת לעצמה חלקים מכל קרקע בה היא משקיעה, לטובת העברת נכס לכל אחד מילדיי בעתיד. החזון להעברת דירה לכל ילד מוביל אותי יותר מכל דבר אחר, לכן אני גם בוחר בקפידה את הקרקעות בהן אני משקיע. אמנם אני רוכש שטחים גדולים ומוכר חלקים קטנים ממנו ברווח, בדומה לחברות שיווק אחרות, אך כל אחת מהקרקעות בהן אני משקיע ומשווק מוצעת בתמחור נמוך ב- 25% ממחיר השוק, לכל הפחות. 

המטרה של החברה היא להנגיש את התחום הלא מוכר הזה בגישה אמינה, שקופה ובמקצועיות הנמצאת בכמה רמות מעל המתחרים. להבדיל מחברות מתחרות, אנחנו לא מחפשים למקסם את המכירה. לקוח שמרוויח כסף חוזר לעסקה נוספת ורמת השירותיות הגבוהה משמרת לקוחות חוזרים. אנו מזמינים לקוחות חדשים להצטרף, ובעיקר ממוקדים בלקוחות חוזרים ולקוחות ממליצים.

אם כבר זוגות צעירים פתחת חברה שעוסקת באיתור הזדמנויות המוצעות מתחת למחיר השוק, תשתף אותנו. 

המטרות שלך באמת משתנות לחלוטין ברגע שילדים נכנסים לתמונה. זה כבר לא בשבילך, זה בשבילם. בכדי שיהיה להם משהו שלך לא נתנו, זה ללא ספק יקל על העתיד שלהם.

אנחנו קצת מעל תשעה מיליון תושבים במדינת ישראל, כאשר עד שנת 2035 אנו צפויים לחצות את רף ה- 15 מיליון תושבים. אני כל הזמן שואל – איפה כולם הולכים לגור? איפה הילדים שלי יוכלו להרשות לעצמם לגור?

אשתי ואני בשנות השלושים לחיינו. כשדורי יהיה בגילי, גם הוא יבקש ממני עזרה ברכישת דירה, ממש כמו הרוב המוחלט כיום. אני יודע שזה יעלה לי הרבה פחות כסף לרכוש לו קרקע עכשיו, מאשר לשלם מאות אלפי שקלים רק לטובת השלמת ההון העצמי שיידרש בעתיד. זה גם הזמן לעשות את הצעדים האלו, כי אם עכשיו קשה לרכוש דירה – בעתיד מי יודע אם בכלל יתאפשר הדבר.

 

מה מבדיל אותך מחברות אחרות?

בתקופת הקורונה, איתרתי בעלי קרקעות הזקוקים לכסף נזיל ומוכנים למכור במחירים נמוכים יחסית. בנוסף, אני עסק מאוד רזה במובני הוצאות, אני פוגש לקוחות בקרקעות עצמן ולא בתוך בניין משרדים. זו אחת הסיבות שהעסקאות שאני מציע זולות באופן משמעותי.

בגדרה, הקרקע צמודת דופן לתכנית ממשלתית לפיתוח שכונה חדשה ואנחנו נמצאים למעשה בקרקע הבאה בתור. גדרה מתפתחת בקצב מהיר בשנים האחרונות ודירות 5 חד' נמכרות כיום סביב 2.5 מיליון ש"ח. לקרקע הזו ייקח זמן ארוך יותר משאר הפרויקטים, אך בשלב זה ניתן לרכוש דרכנו חצי דונם תמורת 375,000 ש"ח בלבד.

לעומת זאת, בנס ציונה ישנה תכנית לבנייני מגורים בסביבת ריאה ירוקה של פארקים ונופש, בעתודת הקרקע האחרונה של העיר. התכנית ביוזמתה של רשות מקרקעי ישראל ובשיתוף עיריית נס ציונה, תופסת תאוצה ומתרחבת. לקח לנו מספר חודשים בודדים למכור את כל השטח שהיה בזמנו בבעלותנו. הקרקע נסחרת בחברות השיווק תמורת 1.6 מיליון ש"ח לדונם, כאשר דרכנו ניתן לרכוש אותה תמורת 1.2 מיליון ש"ח בלבד.

על פי שמאות, סיום הפשרה צפוי לקרות בשנת 2025, בשווי מוערך של 940,000 ש"ח לכל זכות לדירה. צפיפות הבנייה בתמ"א 35 בנס ציונה עומדת על 8 יח"ד לדונם בממוצע, כלומר שווי של 7.52 מיליון ש"ח לכל דונם, במצב זמין לבנייה מיידית.

איך תסכם את השנה המאתגרת עבורך?

השנה, הצלחתי לראות מעבר למחסומים שהסתירו לי במשך הדרך. דיברתי על זה די הרבה גם לפני כן, אבל הישארות בבית למשך חודשיים עם הילד, בלי גנים ובלי מסגרות אחרות, גורמות לך לקום על הרגליים ולהתחיל לצעוד.

זו שנה שהרבה ירצו לשכוח, אבל מבחינתי אני מסתכל על הקורונה כשיעור מאוד חשוב לחיים עצמם. זו שנה שבה החלטתי להפסיק לדבר ולחזור לעשות. בכל משבר יש גם הזדמנות – עצם ההגדרה תלויה בנקודת המבט האישית של כל אחת ואחד מאיתנו.

 

נבחרת ולא בכדי, כיזם השנה, אילו טיפים תיתן לקולגות על הדרך ומה באמת נכון לעשות בכדי להצליח?

הכבוד הוא כולו שלי! אני ממליץ בחום לשבת בלי הסחות דעת ולכתוב את מטרות העסק מחדש. פיתוח מטרות העסק למשימות ברות השגה, יקדמו אתכם צעד נוסף לכיוון היעדים שלכם, כאשר הגעה ליעדים מבחינתי הם ההגדרה להצלחה. 

השקיפות ללקוחות והרצון להרוויח עבורם כסף, הם אלו המחזקים את הצמיחה של העסק שלכם ולא הרצון שלכם להרוויח יותר מכל עסקה. 

 

איזה עצה היית נותן לממשלה המאותגרת והמאתגרת שלנו? לכל תחום הדיור בישראל. 

מחד, אני חושב שכולנו נרצה לראות אסטרטגיה אחידה ועקבית לאורך זמן, עם מטרות ברורות ושקיפות.

בתחום הדיור, קצב הבנייה נמוך ביחס לגדילת האוכלוסייה, לכן חייבת להיכנס התייעלות חדשה שתמקסם את צפיפות הבנייה ובכך תכניס עירוי של היצע משמעותי לשוק.

מאידך, יוזמות כגון פרויקט "מחיר למשתכן" מנגישות עסקאות לפלחים באוכלוסייה הזקוקים לסיוע וזה נהדר בעיניי.

ייעול הביורוקרטיה בעזרת החברה הממשלתית "דירה להשכיר" מראה שהממשלות האחרונות דאגו לקידום הפיתוח באזורי הביקוש. זה רעיון נהדר אבל בשטח הוא מוכיח שזה פשוט לא מספיק.

"זו שנה שהרבה ירצו לשכוח, אבל מבחינתי אני מסתכל על הקורונה כשיעור מאוד חשוב לחיים עצמם. זו שנה שבה החלטתי להפסיק לדבר ולחזור לעשות" אלעד אדליס