הקורונה לא תמנע ממני להמשיך קדימה

איך עברה ועוברת עלייך שנת הקורונה?

כמו רבים אחרים גם אנחנו במשרד הבוטיק שלנו, הפעיל מאוד בזירת ההתחדשות העירונית, נשאבנו בחששות כבדים במארס 2020 היישר לתוך הסגר הראשון.

אי הוודאות עמעמה את האווירה הכללית בענף הנדל"ן, ולא נראה אופק ברור.

מחד גיסא, רצף תזרים המזומנים, הדלק של המשרד נקטע. חלק מהלקוחות הקפיאו תשלומים, חלקם ביקשו לדחותם, ואחרים ביקשו לפרוש אותם לסדרת פעימות.

מאידך גיסא, הפעילות ברשויות המקומיות ובמחלקות ההנדסה דעכה.

לאור הנסיבות החדשות החלטתי בעצה אחת עם צוות המשרד לעבור לפעילות זמנית במתכונת מצומצמת. 

בתחילת מאי, עת הגיע הסגר לקיצו, קיבלתי החלטה להחזיר את כל העובדים למשרה מלאה ובתנאי העסקתם המקוריים.

כבר בישיבת הצוות הראשונה היה ברור לכולנו, שעלינו להסתער במלוא המרץ על משימות התכנון, הרישוי והפיקוח העליון, שנערמו על השולחן.

מרבית יזמי הנדל"ן, לקוחות המשרד, הגבירו את קצב פעילותם הנדל"נית בתחום המגורים עד כדי כך שכיום, בדצמבר 2020, המשרד נהנה, ברוך השם, מביקוש מהגבוהים ביותר, שנרשמו מיום היווסדו.

עם זאת, אחדים מהם קיבלו החלטה לנטוש את מיזמי הנדלן, שבהם השקענו במשרדנו משאבים ניכרים.

בהליכים מזורזים איתרנו בשת"פ מלא עם בעלי הזכויות ועם עורכי הדין באי כוחם יזמים-מאמצים, והצענו להם את המיזמים המיותמים. בדרך זו הצלחנו להציל את מיזמי הנדל"ן לשמחת בעלי הזכויות, וכולנו נשמנו לרווחה.

במקביל, טיפחנו ביתר שאת את פלח היוזמות התכנוניות במשרד. 

יזמנו תכנון אדריכלי על חשבון משרדנו למיזמי נדלן מכוח תמא 38 וגם למתחמי פינוי בינוי חדשים באזורים אטרקטיביים בגוש דן.

כאן עסקינן בסיכון מחושב, שלקחנו על עצמנו ביודענו, שהתקופה הפכפכה והרפתקנית במיוחד.

כדי למזער את הסיכון גיבשנו צוותים, המורכבים ממשרדנו, מעו"ד, ממארגן דיירים ומשמאי. 

במסגרת צוותים אלה פנינו לחברות נדל"ן חסינות ואמינות, והצענו להן להצטרף אלינו. 

אין זה סוד, שזירת ההתחדשות העירונית סובלת מקשיים רבים: מדיניות עירונית הפכפכה, ההפתעות הטמונות בתוכניות המטרו וחילופי בעלי תפקידים ומקבלי החלטות בדרג המדיני ובדרג המוניציפאלי.

התוצאה: גזירות פתאומיות ובלתי צפויות, ביניהן הקטנת מכפילי יחה"ד, הקטנת מכפילי הפלדלת, תוספת או שינוי מהות המטלות הציבוריות.

בתנאי פעילות אלה ניכרת חשיבות גבוהה לאופי השותפים לדרך. 

אין ספק, שההגעה לקו הגמר היא ודאית אך ורק עם השותפים הנכונים, וכוונתי כאן ליזמים, למהנדסים היועצים, למארגני בעלי הזכויות ולבעלי הזכויות עצמם.

מהר מאוד קלטנו את ההבדלים בין השותפים השונים, אלה המתמסרים לעבודה, הזמינים, האקטיביים ומהירי תגובה לבין אחרים הרדומים, הכבדבדים, שאינם זמינים, ותגובותיהם איטיות.

ראינו והפקנו לקחים עכשוויים ועתידיים.

דומני, שהקורונה לימדה את כולנו כיצד מתנהלים ביעילות עם מבנה תפעולי-תפקודי רזה, קרי, עם הון אנושי איכותי, מצומצם, חסכוני ואפקטיבי.

למדנו גם לשחרר. 

מיזמי נדל"ן, שבהם נרשמה תקיעות עקב דינמיקה בעייתית עם יזם שהסתבך כלכלית או נסוג מהתחייבותיו, יחסי שכנות עכורים בין בעלי הזכויות, מהנדסים שהאטו או שבלמו הליכים תכנוניים עקב חוסר מקצועיות או שירות לקוי – הקורונה לימדה אותנו לשחררם לחופשי, לוותר על ההתעסקות האינסופית בהם בעודנו דורכים במקום. 

"הקורונה לימדה את כולנו כיצד מתנהלים ביעילות עם מבנה תפעולי-תפקודי רזה, קרי, עם הון אנושי איכותי, מצומצם, חסכוני ואפקטיבי."

 

מיזמי נדל"ן ייחודיים במשרד:

במשרדנו אנו זוכים לתכנן עשרות רבות של מיזמי נדל"ן בת"א, בגבעתיים, בר"ג, בהרצליה, בקריית אונו, בגני תקוה, ברמה"ש ועוד.

מכל המעורבים בזירת ההתחדשות העירונית נדרשים סבלנות, אורך רוח, עקשנות, התמדה, דבקות במטרה, חדות מחשבה, יצירתיות, יחסי אנוש מעולים ויכולת אלתור. לא כל אחד שורד את הפעילות הזאת, לא כל אחד מסוגל לספק את המשאבים החיוניים (זמן והון עצמי).

כל מיזמי הנדל"ן בתכנון משרדי יקרים ללבי עד מאוד, ואנו רואים בבנייתם ציונות של ממש. רובם ככולם נמשכים שנים ארוכות מתחילת החתמת בעלי הזכויות ועד לאכלוסם. 

עם זאת, יש בהם הדורשים הקצאת משאבים ניכרת. ביניהם מתחמי פינוי-בינוי רחבי ההיקף, ובהם מאות יח"ד או כאלה שאותם יזמנו תכנונית במשרדנו, ואנו מלווים ישירות ואישית את כל בעלי הזכויות. 

הרוב המכריע הוא מיזמי נדל"ן בתכנוננו עבור לקוחותינו הנאמנים, בניינים בודדים או מתחמים שלמים. 

על אף העובדה, שבמיזמים אלה אנחנו אמונים אך ורק על התכנון האדריכלי, הרי שאנו מעורבים עמוקות בדינמיקה מול בעלי הזכויות.

בין כל אלה ניתן למנות את:

• מיזם הנדל"ן ברחוב הלמד הא בגבעתיים (48 יח"ד) שאתגר אותנו גם בגלל נתוני המגרש (14 מ' רוחב). מיזם זה גבה מאתנו 7 שנות משרד, ואכן תכננו אותו 7 פעמים עקב שינוי המדיניות העירונית, הכול בשת"פ מלא עם בעלי הזכויות ועם חברת ישראמיש.
•  מיזם הנדל"ן ברחוב הרב אליהו חבה (68 יח"ד) שעליו קיבלנו לאחר 5 שנות משרד ורה-תכנון חוזר ונשנה את היתרי הבנייה וייבנה בחודשים הקרובים. הכול בשת"פ מלא עם בעלי הזכויות ועם חברת צ.פ. חברה לבניין בע"מ.
•  מתחם מורדי הגטאות בר"ג (מעל 200 יח"ד) ומתחם האיריס בקריית אונו (מעל 400 יח"ד) שאנו מתכננים זה שנתיים עבור חברת אורבן נדל"ן בע"מ.
•  מתחם הירדן (מעל 200 יח"ד) שאותו יזמנו באמצעות מינהלת בשת"פ מלא ופורה עם חברת בוני התיכון.
•  מיזם הנדל"ן ברחוב הרצוג בגבעתיים (76 יח"ד) שכבר אוכלס לאחר עבודה בת 7 שנים במשרדנו, ואותו תכננו עבור קבוצת ורטיו השקעות בע"מ.
•  מיזם הנדל"ן ברחוב בקעת הירדן בגני תקוה (52 יח"ד) שכבר אוכלס לאחר עבודה במשרדנו בת 8 שנים במשרדנו, ואותו תכננו עבור חברת תלפיות בע"מ.

היריעה רחבה עד מאוד, ובאתר האינטרנט שלנו https://www.ednamor.com/ ניתן לצפות בכ: 100 מיזמי נדל"ן בתכנונו.

פעילותנו המקצועית במשרדנו כוללת גם מיזמים קטנים רבים בהליך עיבוי-בינוי או בהריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38 (לעתים משולבים בשימור) הכוללים עד 20-30 יח"ד.

כמו כן ניתן לצפות במיזמי נדל"ן, שבוצעו או יבוצעו במסגרת משפחתית על ידינו בשכונות פלורנטין ונווה שאנן בת"א וחיפה.

מסר לממשלה הנכנסת:

ענף הנדל"ן המקומי קיבל מכה בכנף בימי הקורונה, אבל התאושש יפה מאוד, ואף קיבל תאוצה בתחום המגורים. זאת כי אף גורם המעורב בתחום, מצד אחד, לא יאפשר את התמוטטות הענף, ומצד שני לא יאפשר ירידת מחירים משמעותית. 

עם זאת, נכון להיום המספרים המדווחים אינם עומדים ביעדים : אל מול יעד העומד על 40,000 יח"ד ב: 2020 מתוכננות רק 25% = 10,000 יח"ד בלבד.

"באשר לתמ"א 38. היא תגיע לקיצה באוקטובר 2022, ויש למצוא לה חלופה ראויה. הפריפריה אינה מטופלת, מאות אלפי בתי אב ברחבי הארץ נותרים ללא ממ"דים ולא חיזוק כנגד רעידות אדמה".

שני הסגרים שהוטלו עלינו והסגר השלישי, שאנו כעת מצויים בעיצומו, פוגעים בקצב ובכמות היתרי הבנייה שניתנים בוועדות המקומיות. עובדה זו מקטינה במיידית את הצע יחה"ד, ובשל כך עלולה להביא לידי עליית מחירים.

במתחמי פינוי-בינוי התפיסה התכנונית הרווחת היא עירוב שימושים (מגורים, תעסוקה, מסחר, מב"צ, שצ"פ). בימי הקורונה תחום התעסוקה (משרדים) נכנס להאטה. ההיצע הנוכחי והעתידי גדול מהביקוש. מומלץ לשקול את ההיקפים הדרושים של התעסוקה העתידית במתחמי פינוי-בינוי כדי למנוע "משרדי רפאים". זאת חרף העובדה, שהרשויות המקומיות מעודדות בניית שטחי תעסוקה כדי למלא את הקופה העירונית.

בנוסף, שילוב המסחר במתחמי פינוי-בינוי – מומלץ לשקול את היקפו הנדרש עקב המסחר המתבצע באינטרנט, שפעילותו הורחבה בימי הקורונה.

באשר לתמ"א 38. היא תגיע לקיצה באוקטובר 2022, ויש למצוא לה חלופה ראויה. הפריפריה אינה מטופלת, מאות אלפי בתי אב ברחבי הארץ נותרים ללא ממ"דים ולא חיזוק כנגד רעידות אדמה.

נקודה נוספת מתייחסת לשילוב מב"צ (מבני ציבור) בקומת הקרקע בבניינים/במגדלים/במתחמי פינוי-בינוי : דומה ששילוב פונקציות ציבוריות אלה בבניין מגורים יוצר שלל בעיות תפקודיות ביום-יום. יש לשקול פתרונות אלה היטב.

המלצתי החמה : הארכת תמ"א 38 ב: 5 שנים נוספות והחזרת תוספת שבס-כחלון (תוספת 30% מיחה"ד במיזם הנדל"ני).

לסיכום : לא ייתכן שהקמת מיזם נדל"ני בנייני תארך 7 שנים עד לאכלוסו.

יש לקצר ולייעל את תקופת הרישוי, להפסיק לשנות את המדיניות העירונית, להחליט על כללי יסוד ולדבוק בהם לפחות לתקופת חומש.

מאחלת לכל בית ישראל ככלל ולכל המעורבים בפרט בענף הנדל"ן שנת 2021 מבורכת ונטולת קורונה והשלכותיה…:)