תמ"א תקופה? Only time will tell

בעקבות התכנית החדשה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה , מה אתה חושב על סיום תמ"א 38 ?

אני מברך על סיומה של תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית. בשנים האחרונות עוכבו בעלי זכויות, יזמים וצדדים שלישיים שלא לצורך, בניגוד ללוחות זמנים סבירים, רק כי רצו להגשים את הוראות התמ״א כפי שהגדיר המחוקק באמצעות המועצה הארצית. פנינו לכיוון טוב יותר, עם הבנה מעמיקה שאפשר אחרת, הן מצד המחוקק והן מצד ראשי הערים, בהיותם על פי רוב ראשי הועדות המקומיות לתכנון ובניה.
שם המשחק לעשור הקרוב יהיה ״זה נהנה וזה אינו חסר״. כך, בתקווה, בעלי הזכויות יקבלו את שמגיע להם באמצעות ליווי מקצועי נכון. היזמים יקבלו זכויות שתיצורנה כדאיות כלכלית לפרויקט וראשי הערים יכניסו לקופת העירייה כספים מהיטלי השבחה ופיתוח. בהתאמה, במקום בו יהיה צורך באיזונים של שטחים ציבוריים, תתאפשר המרת שטחים פרטיים לציבוריים בכפוף להסכמה פוזיטיבית של הדיירים. עדיין ישנם הרבה מוקשים בתהליך והתיקון לחוק לא מושלם, אך המודל עדיף עשרות מונים על זה שהיה.

איך אתה חושב שצריך לבנות מודל כלכלי נכון כך שיאפשר אישור זכויות בנייה בצורה חכמה?

אנשי המקצוע החיוניים ביותר בהליך האופרטיבי השוטף אלו עורכי הדין הבקיאים בתכנון ובניה, המתמקדים בהתחדשות עירונית ובעלי הבנה מעמיקה בשמאות מקרקעין, היטלי השבחה ועוד.
המודל המיטבי יהיה ביצירת מתווה ניקוד שמאי לפי ערך קרקע, מניין יחידות דיור קיים וסל זכויות שיאפשר פרויקט.
לא ייתכן כי מבנה הדרוש חיזוק לא יחוזק רק כי התפספס בדרך מבלי שאף יזם התעניין בו מחמת היעדר כדאיות כלכלית. אסור להישאר אדישים לתרחיש שכזה, יש לחשוב מחוץ לקופסא ולבנות מנגנון דיפרנציאלי לפי אזורים וערכי קרקע, כאשר במידה וחלה מגבלת בניה מטעמים ארכיטקטוניים באזור כזה או אחר, תוקנה זכות לנייד שטחים ואף לסחור בזכויות כמו במדינות מפותחות בעולם, דוגמת ארה"ב ומדינות נוספות.

המשרד שלך מוביל במקצועיות רבה ובין המובילים בהתחדשות עירונית ותכנון ובניה בארץ לרבות פינוי בינוי, הפחתות היטלי השבחה. העתיד צופה טובות?

Only time will tell. מתפקידנו לעשות את הטוב ביותר כדי למקסם עבור לקוחותינו את הזכויות במינימום הזמן. את העתיד ניתן לחזות רק באמצעות אירועי העבר ואין ספק שמציאות שני העשורים האחרונים גרמה לנו להיות חדים, נחושים ומאד יצירתיים. רק כך צלחנו פרויקטים, על אף הקשיים והאתגרים. אני מאחל לנו שנתמודד עם יותר עשייה משותפת עם הרשויות ופחות מלחמות והליכים.  זמן זה הוא זמן יקר וחבל שיבוזבז לריק. בימינו, לאף אדם אין זמן מיותר וחבל לבזבז משאב יקר זה לשווא.
כאנשי מקצוע הישנים, אוכלים, נושמים וחווים את התחום כל כך הרבה שנים, אני יכול רק להגיד לך שהמציאות העגומה שקיימת כיום חישלה אותנו וגרמה לכולנו להתייעל. על כן, אני מצפה שהגורמים שאמונים על קידום החקיקה שתחליף את תמ"א 38 ילמדו ויקלו על ההליך ויקציבו לוחות זמנים עם סנקציות לוועדות התכנון לצד תקציבים מספקים.

איך תאפיין את הדיירים במיוחד בתחילת תהליך של פינוי בינוי ? עם השנים, הידע שלהם התרחב ויחד… הגיעו גם הדרישות, זה מאתגר יותר היום?

הדיירים של 2020 אינם הדיירים של 2010. כל דייר עושה שיעורי בית, בא מוכן, דורש דרישות ומנהל משא ומתן. כמו שאני תמיד אומר, השקיפות מתחילת הדרך היא ערך עליון, חשוב שאף דייר לא ירגיש מקופח או לא מודע לתהליך. מדובר על זכות הקניין המהווה את אחת מזכויות היסוד החזקות ביותר לאדם. זכות זו אף עוגנה בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו ואסור להתעלם ממנה. לכן, כבודו של כל בעל זכות בתחילתו של פרויקט על כל שלביו הוא להבין בדיוק מדוע מתכננים תכנון אחד על פני אחר, מדוע מתווספת לדוגמה תוספת של 12 מ״ר ולא 25 מ״ר ומהם השיקולים מאחורי כל תוספת. המידע מאפשר להבין בסופו של דבר האם הוויתור של בעלי הזכויות על זכויות הבניה מהקרקע או על הגג עולות בקנה אחד עם התוספת שהם מקבלים. לכן, לא הייתי מגדיר את הצורך של הדיירים בלקיחת חלק בתהליך כאתגר, אלא יותר כדבר מבורך. 

עורך הדין שידע לשקף ללקוחותיו בצורה הנכונה וההוגנת ביותר את כל חלופות ההליך, לרבות היתרונות והחסרונות של כל אחת מהן, הוא זה שיצליח לממש פרויקט משלב הרעיון לשלב הביצוע.
שקיפות מ-day one  תוביל להירתמות והצטרפות לתהליך כאתגר של ביחד מול השלטונות ומוסדות התכנון.
באשר לדרישות, אני מקבל את אותן דרישות בהבנה ובסבלנות ותמיד קשוב לכל צורך. לעיתים, חשוב להסכים על מומחה מוסכם שיחליט ויקבע האם דרישה מסוימת לגיטימית, במקום לבזבז שנים יקרות וכספים רבים בהליכי משפט.

תקופה הקורונה הביאה איתה כל כך הרבה אתגרים, עם מה נאלצת להתמודד בתקופה זו?

תקופת הקורונה, באופן סוריאליסטי, עשתה טוב לעולם ההתחדשות העירונית. קשה למקד ולזקק סוגיה זו לסיבה אחת, אני מאמין שיש קשר ישיר לכך שהאוכלוסייה כולה מתמודדת עם משבר לאומי. בין אם במלחמה ובין אם במגפה, נושאים רבים נכנסים לפרופורציה ודווקא הביחד נכון ועדיף על הפילוג והמלחמות.

פתאום, יש הבנה אובייקטיבית שפרויקט ישביח את הנכס ותוספות בינוי כמו ממדים או מרפסת שמש פתוחה מקבלות משמעות חדשה.

אני עד לעוד תופעה מעניינת והיא שישיבות הזום עם דיירים רבים מקדמות ומייעלות את לוחות הזמנים. בתחילת הדרך, היה נראה בלתי אפשרי לרכז עשרות בעלי זכויות למפגש סבלני ומקדם בהיוועדות חזותית, על אחת כמה וכמה שהייתי בעד היחס האישי והמפגש הפרונטאלי בין אנשים. ייאמר לזכותם של בעלי הזכויות, שקיימת הבנה מפתיעה. אם עושים זאת נכון, הרבה דיירים מקבלים את כל התשובות וההסברים באמצעות ההיוועדות החזותית ומקדמים הליכים שלמים שבסופם נחתמים הסכמים מהר יותר מבעבר. 

כמובן שאנו עדיין שומרים על היחס האישי ונפגשים במקומות פתוחים תוך הקפדה על מגבלת מניין הלקוחות. לצד זה, הכנסים ההמוניים כאמור הומרו בישיבות מאחורי המסך וזה עובד.

נבחרת כעו"ד מוביל והמבטיח לשנת 2021 ולא בכדי, אילו טיפים תוכל לשתף את הקולגות שלך?

לעשות את הכל בחיוך, באהבה ובתשוקה. אני נושם את התחום קרוב לשני עשורים, עוד בעוונותיי כמתמחה בשמאות מקרקעין, דרך עבודתי כמשפטן וכלה כעו״ד עצמאי מעל עשור. כשעושים דברים שאוהבים, נפערת נקודת אור בסכר הבירוקרטיה שיכולה לייצר רק דברים טובים.

מי שמחפש את התחום רק כי הוא מניב או כלכלי וכזה שעשוי להכניס לו כסף – הוא לא בתחום הנכון.
הכוח שמניע והניע אותנו תמיד הוא העשייה, התכנון, היצירתיות לייצר מחורבה מטה לנפול פרויקט נדל"ן מיוחד. עבורי, זו אומנות לכל דבר. מי שעושה זאת עם תשוקה, יוביל ויבטיח את מקומו ויעשה רק טוב לאותם לקוחות שייצג.

עבורי, השליחות מול בעלי הזכויות היא לייצר להם דירת חלומות שמעולם לא האמינו שיקבלו. השליחות הזו היא הרווח האמיתי, הכסף לא עניין אותי אף פעם. היום אנשים מעריכים את עבודתנו ומוכנים לשלם הרבה אך זו לא המטרה כאמור.

נושא נוסף שלא פחות חשוב בעיניי הוא שיתופי פעולה פוריים עם אנשי מקצוע נוספים בתחום, כמו אדריכלים, מתכנני ערים, יועצי תנועה, מהנדסים, שמאי מקרקעין ועוד. הם אלו שבסופו של דבר מהווים חלק בלתי נפרד ממארג הפרויקט. ככל שכולם ״ידברו באותה השפה״ ותהייה כימיה והבנה, כך תיווצר רוח גבית שתקדם מאד חזון תכנוני.

בכל זאת, מסכמים שנה ונכנסים לשנה אזרחית חדשה. איזה מסר היית רוצה להעביר לממשלה הבאה בתקווה שתהיה ממשלה מתפקדת.

עד לשנת 2015, עולם התכנון היה כפוף למשרד הפנים ובשנה זו הועבר תחת משרד האוצר. אקט זה לכאורה היה נכון, מאחר ומילת המפתח של הממשלה על מנת להאיץ הליכי תכנון הינה:
תקציב תקציב תקציב.

לצערנו, עד כה נושא זה לא צלח ועל הממשלה להתוות תכנית פעולה סדורה שתחלץ את העגלה מהבוץ. ממשלה שלא תשכיל לייצר תקציב ראוי לרשויות המקומיות, אלו שלפתחן מוגשות בקשות לטובת הגשמת אותם פרויקטים – שמה השקעתה על קרן הצבי בכל הנוגע להתחדשות עירונית.

אני מבקר בעיריות, נפגש ושומע את ראשי הערים ומודע לצורך של כוח האדם, מכשור ומחשוב מתקדם שחסר במגרש המוניציפאלי. אם הממשלה לא תשכיל לייצר תקציב לרשויות לעבוד, לא עשינו כלום. ההליך לפיו ישולמו היטלי השבחה לרשויות כפי שנקבע בתיקון החדש לחוק – אינו מספיק.

המחוקק הגדיר לוחות זמנים לקידום פרויקטים. אנו מייצגים מאות יחידות דיור, משקיעים עשרות אלפי שעות בקידום פרויקטים ורואים שאף לא פעם אחת עמדו הרשויות בזמנים. אותן רשויות מסבירות לנו, ובצדק, שעל אף שהמחוקק הגדיר להן לאשר או לדחות בקשה להיתר בתוך 90 ימים מקליטתה, אין ישימות במבחן התוצאה כי אין לאותן רשויות את המכשור המתאים והיקף כוח האדם להתמודד עם בקשות להיתר.

אילו המדינה לא רק הייתה קובעת זמנים, סל זכויות או תזכיר חדש שיחליף את תמ״א 38, אלא באמת תבין את השלכות הרגולציה ותהיה קשובה למי שחי ונושם את הפרקטיקה – התוצאות היו אחרות.
לכן, בניגוד לתזכיר הנוכחי, אמרתי ואני שוב אומר – יש להותיר גמישות תכנונית מספקת בידי אנשי המקצוע כדי לייצר את התכנון הנכון. יש להעביר יותר אחריות וסמכות בידי האדריכלים הפרטיים שיאשרו בקשות תואמות תוכניות. יש לייצר מנגנון דומה כמו שמאי מכריע גם אדריכל מכריע, לייצר יותר שולחנות עגולים להיוועצות ושקיפות בפני הרשויות, לייצר וודאות בשלבים מוקדמים ולמגר תופעות חוזרות ונשנות של דחיית פרויקט לאחר שהושקעו בו שנים רבות וזמן יקר היורדים לטמיון.

מטבעי, אני תמיד נע קדימה עם אופטימיות זהירה ומקווה כי הפעם, גם הממשלה תבין ותייצר פלטפורמה ראויה אשר תטיב עם אזרחיה ולא תתיש את המערכת כבעבר. על כן, התזכיר המוצע שיחליף את התמ"א מבורך ונכון, אך יהיה צורך לנתב תוך תנועה עד להגשמת החזון במלואו.

"עבורי, השליחות מול בעלי הזכויות היא לייצר להם דירת חלומות שמעולם לא האמינו שיקבלו. השליחות הזו היא הרווח האמיתי, הכסף לא עניין אותי אף פעם. היום אנשים מעריכים את עבודתנו ומוכנים לשלם הרבה אך זו לא המטרה כאמור."  צילום – מוטי בוגנים