חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נכנס לתוקף לפני מספר חודשים. מטרתו של החוק, הקמת הרשות שתהיה אמונה על כל תוכניות ההתחדשות העירונית. הרשות אמורה להסדיר את הפיקוח הממשלתי על הנושא ולרכז תחת ידיה את כל האישורים הנדרשים בכדי לבצע פרויקט של התחדשות עירונית. הסוף לחסמים? יש אור בקצה התמ"א?
עורכת הדין נלי בן-דרור, בת 36 , נשואה 1+, עוסקת בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית. בן-דרור נולדה בבית דתי-לאומי וגדלה ביישוב אלקנה שבשומרון.
את טרום ההתמחות ואת ההתמחות עשתה לצידם של עורכי דין אשר נתנו שירות לרשויות המקומיות, ביניהן: עיריית תל אביב ועיריית אשדוד. שם נחשפה לראשונה לתחום המיסוי המוניציפלי, תחום שכמובן לא נלמד באקדמיה. בן-דרור הרחיבה אופקים והגישה מועמדות לתפקיד בעיריית אשדוד, שם שימשה כמנהלת המחלקה האחראית על מיקור החוץ של עורכי הדין.
מאז עברו הרבה מים בנהר… בן-דרור היום נכנסה לאחד התפקידים המשמעתיים בתחום ולקחה על עצמה את אחד האתגרים הגדולים, התחדשות עירונית.
"אני הכי אוהבת בתחום שבחרתי את הגירוי האינטלקטואלי, את השחמט המטורף מול הצד השני ואת החדירה למוחו. דבר נוסף שמסב לי אושר בעבודתי כעורכת דין הוא לראות את לקוחותיי מרוצים".
לאתגר הגדול, התקרבנו קצת יותר כדי לשמוע את כל הפרטים…
- נלי בן-דרור ילדה את ילדתה הראשונה לפני חודש! מזל טוב!
- בתחילת דרכה, בן-דרור הרחיבה אופקים ועבדה כמנהלת מחלקה אחראית על מיקור החוץ של עורכי הדין, בעיריית אשדוד.
- רוב הפעילות של בן-דרור באזור המרכז השפלה.
- יש לה גישה חיובית לחיים גם לתחום הכי מאתגר – התחדשות עירונית. לטענתה זה משתלם בסוף.
- את בתחום ההתחדשות העירונית , אחד התחומים היותר מאתגרים . האם יש בו עתיד? הוא מהווה פתרון משמעותי למצוקת הדיור?
לדעתי יש פוטנציאל גבוה לתחום וגם יש צורך וביקוש, הן בשל מצוקת הדיור אשר תוספת יחידות דיור חדשות במסגרת התחדשות עירונית בעצם מסייעת לשחרר דירות חדשות לשוק והן בשל הצורך האמיתי למנוע פגיעות בגוף ובנפש בבניינים אשר לא יעמדו בסכנה של רעידת אדמה.
יחד עם זאת, על מנת שהתחום יפרוץ קדימה ויממש את מלוא הפוטנציאל הגלום בו, יש לשחרר חסמים בירוקרטיים ולקדם פרויקטים ומתחמי התחדשות עירונית, בעיקר בפריפריה.
- הדיירים הפכו עם הזמן ליזמים בעצמם, הם כבר באים עם ידע ולפעמים עם יותר מידי בקשות. איך את מתמודדת עם זה?
כמו בכל משא ומתן צריך לדעת לעשות פשרות, שני הצדדים. בקשות ריאליות אשר ניתן למלא אני ממליצה לקבל, יחד עם זאת, ככל וישנן דרישות אשר אינן מקובלות ואף לא הגיוניות אני מסבירה לדיירים או למייצג את הבעייתיות ומנסה להגיע לפתרונות מוסכמים.
השאיפה היא לקדם כל פרויקט פוטנציאלי לביצוע ולא "לתקוע" פרויקטים אך כמובן – לא בכל מחיר.
- באילו איזורים את עובדת? בטוח שיש ערים הרבה יותר מאתגרות מצד הרשויות, יש חוויות לא נעימות?
כיום אני עובדת באזור המרכז והשפלה. ישנן רשויות מקומיות שיותר משופשפות בתחום ההתחדשות העירונית וכבר נוצרת איתם שפה משותפת וקולחת, אך ישנן גם רשויות מקומיות שהתחום מצוי אצלם בחיתוליו וזהו האתגר האמיתי – ללמוד את הרשות המקומית ואת דרך החשיבה והמדיניות והרבה פעמים ליצור ולבנות יחד איתם את תהליכי העבודה והדרישות בתחום. למזלי הרב לא נתקלתי בחוויות לא נעימות. אני גם מניחה שזה עניין של גישה – אם ננקוט בגישה חיובית, נעימה ומכבדת – נקבל יחס שווה חזרה.
- מחיר למשתכן כבר נהיה מחיר למסתכן… המחירים עולים, אין מספיק קרקעות. מהזווית המקצועית שלך איזה פתרון בהול חייב להתחיל במדינה?
שני פתרונות:
כפי שציינתי קודם, קידום הכרזת מתחמי התחדשות עירונית וקידום פרויקטים בעיקר באזור הפריפריה תוך שחרור חסמים בירוקרטים לקבלת היתרי בניה.
כמו כן לדעתי על המדינה לבחון אפשרויות למתן תמריצים גם ליזמים וגם לרשויות מקומיות חלשות בפריפריה על מנת לקדם את התחום במקומות שמאוד זקוקים לכך אך אין ליזמים כדאיות כלכלית.
בעיית הדיור בישראל איננה סוד, הצעות רבות ומגוונות לפתרונה עלו מטעמם של פוליטיקאים שונים מכל קצוות הקשת הפוליטית. תוכנית מע"מ אפס של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד, תוכנית "מחיר למשתכן" של שר האוצר משה כחלון, תוכנית "מחיר מטרה" של שר השיכון לשעבר אורי אריאל ועוד מגוון הצעות, כולם במטרה להוריד את מחיר הדירות בישראל ולעזור לזוגות צעירים ולמעמד הביניים להצליח ולרכוש דירה.
הפתרון הנכון הוא להאיץ בניה. המדינה שברשותה למעלה מ- 90% מן הקרקעות מתנערת מחובתה לפתרון הבעיה ומשליכה את פתרונות הדיור על האזרח הקטן באמצעות שחרור דירות יד שניה לשוק. אם בכוונת הממשלה באמת ובתמים לפתור את בעיות הדיור עליה לשחרר לבניה חלק מהקרקעות שברשותה, לפשט את הבירוקרטיה, להוריד חסמים ולהאיץ את ההליכים.
הממשלה חייבת להבין שהפתרון היחיד להורדת מחירי הדיור היא הצפת השוק בדירות. כל ניסיון אחר, משול לילד ההולנדי המנסה לעצור את סכר המים באמצעות אצבעו, הפשרת הקרקעות לבנייה, יחד עם קיצור הליכים בירוקרטיים, יורידו את מחירי הדיור. בעניין זה, חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נכנס לתוקף לפני מספר חודשים. מטרתו של החוק הוא הקמת הרשות שתהיה אמונה על כל תוכניות ההתחדשות העירונית, כגון; תמ"א 38, תמ"א הריסה ופינוי בינוי. הרשות אמורה להסדיר את הפיקוח הממשלתי על הנושא, ולרכז תחת ידיה את כל האישורים הנדרשים בכדי לבצע פרויקט של התחדשות עירונית. הרשות גם תדאג להסיר חסמים ולפשט את ההליכים הבירוקרטיים המייגעים לשם קבלת היתר הבניה הנכסף. בנוסף הרשות תפקח גם על היזמים וכן על וועדות התכנון של רשויות שונות שלא מקדמות את הפרוייקטים בתחום שיפוטם והיא בעלת סמכות לאתר מתחמים ולהכין תוכניות להתחדשות עירונית מקום בו הרשות המקומית לא עשתה כן.
מבחינת היזמים, החוק יוצר אפשרויות כלכליות טובות יותר, כגון; זכויות בניה נוספות (אפשרות לבנות יחידות דיור רבות יותר), אפשרות לקבלת הטבות שונות במיסוי, וכן אפשרות לפניה עצמאית לרשות להכרזת מתחמים כמתחם לביצוע התחדשות עירונית. החוק גם מסיר חסמים שמנעו בשנים האחרונות מפרויקטים רבים של התחדשות עירונית להגיע לכדי מימוש עקב חוסר כדאיות כלכלית, בעיקר בפריפריה. מבחינת הדיירים, הרשות להתחדשות עירונית הינו גוף המרכז ונותן מענה לפניות דיירים המתגוררים או מחזיקים דירה בבעלות במתחמי התחדשות עירונית. בין היתר החוק עיגן תמריצים ליזמים שייבנו בשכונות אשר לא הייתה להם כדאיות כלכלית עד היום לאפשרות להשבחת הנכס במסגרת התחדשות עירונית.
מטרת החוק היא להגדיל ולעודד פרויקטים להתחדשות עירונית. בנוסף הרשות תבנה מאגר בעלי מקצוע מומלצים בתחום (שיהיו כפופים לביקורת) ובכך תאפשר לדיירים לבחור לעצמם את המסלול והמבצע הנוחים להם וכל זאת תוך שיתוף פעולה אל מול הרשות המקומית באמצעות הקמות מנהלות עירוניות אשר תפקידם לייעץ ולסייע לדיירים. כמו כן הרשות תעסיק יועצים לשם ליווי דיירים במהלך פרויקט להתחדשות עירונית, עוד משלב קבלת ההסכמות לביצוע הפרויקט ותפעל להפצת חומרי הדרכה לציבור.
