עפולה היא ה – עמק של הזדמנויות הנדל"ן

קליינמן עובד במשרד רימקס 770 בעפולה בניהולו של אוהד קרוננברג עם ניסיון של 21 שנים בתחום.

בתחילת השנה עבר להתגורר בעיר ולפני שעבר, התגורר ביישוב הקהילתי "גבעת אבני" הממוקם בגליל התחתון וכחצי שעה נסיעה מהעיר. בשנת 2015 החליט לעבוד ולהתמקד בעפולה. קליינמן נוכח לדעת שמדובר בעיר אחרת לגמרי… כמות ההיצע ומגוון הנכסים, בנייה רוויה, ובכלל אזור עבודה מאוד דינמי ותוסס יותר. 

"אני זוכר שעברתי לעבוד בעיר, תחילת יום העבודה הייתה כבר ב 8:00 בבוקר וסיום יום העבודה לא לפני 21.00 בערב… הקדשתי את כל כולי בכל מה שקשור להכרת העיר על כל רבדיה, אזורים, רחובות, כיתתי רגליים גם בימי הקיץ הלוהטים… ובימי החורף הסוערים." 

עבודה קשה לא מפחידה אותו, בכל זאת, קליינמן הוא בן לאם מורה ולאב חקלאי ועבודת שטח לא זרה לו, הוא ידע והפנים שכל העבודה הקשה שזרע, תקצור ביום הנכון את הפירות… 

 

 

כמתווך מוביל בעיר, תתאר לי את עפולה אולי אם נדייק, למה עפולה? 

כאחד שלא גדל בעיר ויכול להיות מוגדר כ"תושב חוץ" אין ספק, שעפולה היום יודעת להציע מגוון נכסים ברמות מחירים שונות עבור קהל לקוחותיה.

 אם בעבר, הגישה לעיר הייתה לעיתים תוך זמני נסיעה ממושכים, כיום משך הנסיעה ממרכז הארץ לעפולה כ-55 דקות, חיפה כ-40 דקות , כנרת כ – 40 דקות, העורקים הראשיים של התחבורה נגישים הרבה יותר בעפולה.

 

הרכבת כבר פעילה בדיוק 4 שנים, מה שהעלה את מחירי הדירות בין 3.5%-5% !!

בעפולה, הוקמו בשנים האחרונים מספר שכונות חדשות (רובע יזרעאל, לב העמק – c1, עפולה הירוקה)  הוקם מרכז רפואי חדש ומתקדם, קריית הייטק, המתוכננת להיבנות בין החלק המזרחי של העיר לבין שכונת רובע יזרעאל, עוד מקומות מסחר ותעסוקה, קריית הממשלה, אשר עתידה להיבנות בסמוך לתחנת הרכבת ותיתן מענה לכל אותם השירותים המוניציפאליים לכלל תושבי האזור ( טבריה, נוף הגליל, מגדל העמק).

 בעפולה אנחנו יודעים להצביע על הגירה חיובית, בכל חודש עוברים לגור לעיר בין 250-300 תושבי חוץ וממש בימים אלו, התבשרנו שעפולה חצתה את כמות התושבים לראשונה בתולדותיה ל-60,000 תושבים!!!

רמות המחירים היום, נגישות לכל מי שמחפש לגור בעיר דינאמית, תוססת ונגישה מאד. מעבר לכך, העיר עברה מספר שינויים פנימיים: כיכר העצמאות שינתה את פנייה מקצה לקצה, ושדרת ארלוזורוב (הלב הפועם של העיר) הוא אזור שתמיד חי ופועם בעיר!

מעבר לכך, ישנם הרבה מאד שינויים כגון: גני משחקים חדשים, גני ילדים חדשים שנפתחו.

בשכונת רובע יזרעאל, עומד להיפתח בית ספר שלישי במספר, בסמוך לשכונת רובע יזרעאל – עתיד להיפתח מתחם קולנוע ופנאי, אני מאמין שבשנים הקרובות לצד ההגירה החיובית, אל מול ההתפתחות המתמשכת, עפולה עתידה להתרחב, הן בכמות השכונות החדשות שעתידות להיבנות וכמובן בכמות התושבים.

 

אפשר להגיד שעפולה היום, היא מוקד חם להשקעות, מה צריך לקחת בחשבון? 

שאלה מצוינת, אכן בעפולה אנחנו יכולים להצביע על עסקאות השקעה בנדל"ן יוצאות דופן, כמי שנחשף לעסקאות של קולגות שלי דרך הרשתות החברתיות, אני יכול להצביע, שממוצע התשואה של עסקאות אשר משקיעים מבצעים באמצעותי נעה בין 4.2%-4.6% ובטווחי מחירים שיכולים לנוע בין 450,000-750,000 ₪, אלה מחירים שקולגות שלי תופסים את הראש.. ומתקשים להאמין! אך זו המציאות שלנו בעפולה, מה שמייחד את עפולה, זה שרוב רובה בנוי במישור כך שהעיר טרם מיצתה את פוטנציאל הנדל"ן שטמון בה ויש כאן הרבה מאד עתודות קרקע לבנייה עתידית, מכאן מחירי הנדל"ן עדיין יכולים להיות מתאימים למי שמגיע עם תקציב רכישה ורצון לרכוש דירה להשקעה במחירי הנדל"ן הקיימים כיום, אך יחד עם זאת, יש צורך להבין מהו צורך ההשקעה, האם לטווח רחוק או טווח קצר. 

בטווח הקצר, אמליץ יותר ללכת לכיוון דירות הממוקמות במרכז העיר, אני קורא להן "הדירות הבינוניות" והן מתחלקות לשתיים במחירים הנעים 500,000-650,000 ₪,  דירות שרובן ללא מעלית, טווחי שכירות 1,800-2,300 ₪.
במחירים הנעים 650,000-850,000 ₪, דירות מודרניות הכוללות מעלית וחלקן מרפסת שמש וממ"ד הן דירות – טווחי שכירות 2,300-2,600 ₪.

ההשבחה של דירות אלו תהיה מהירה יותר אל מול עליית המחירים של הדירות החדשות, בנוסף דירות בסגנון זה, כבר לא ייבנו מבחינת גודל, תכנון והכי חשוב, מיקום! אני עד לכך, שבבנייה הוותיקה שמו דגש על גודל החדרים ועל החלל המשותף שיהיה רחב, למי שהמיקום יהיה חשוב – ישלם שכירות אפילו זהה… לדירה מודרנית הרבה יותר, ובשכונה חדשה יותר. 

מי שמחפש השקעה לטווח ארוך, זה יותר יתאים לשכונות החדשות: כגון רובע יזרעאל ולב העמק –

(C1) שם, מחירי הדירות, נעים בין 900,000-1,050,000 ₪ והשכירות נעה בין 2,600-3,200 ₪.

כמובן תלוי בכמות החדרים ובנתוני הבניין והדירה, שכונות אלו, יגיעו לפיק של עליית מחירים לאחר שתקופת הבנייה כבר תסתיים ואנו עדים לכך שבשכונת רובע יזרעאל, הבנייה כבר לקראת הסוף, מה שמייצב את השוק, את ההיצע וכמובן כשהיצע נמוך, הביקוש גובר התוצאה היא עליית מחירים. 

אתן לך כדוגמא מספר עסקאות להשקעה שלקוחות שלי ביצעו באמצעותי, ישנו לקוח שמכר את דירת אביו בתל אביב בסכום של כ 1,300,000₪ ורכש בעפולה שתי דירות בסכום הזה! דירות המניבות לו מעל  4.3% ועוד מספר עסקאות במחיר של עד 630,000 ₪  והדירות עצמן בניהולי ומושכרות בטווחים של בין 2,000-2,300 ₪.

 

בוא נדבר קצת על עסקאות יד 2, מה האלטרנטיבות שקיימות היום בפני משפרי הדיור ותושבי חוץ? 

אני קורא לעפולה "עמק של הזדמנויות נדל"ן" במישור של משפרי הדיור, הפערים בין דירות בבניין כבן 15-20 שנים לבין בניין חדש, יכול להסתכם בטווח של עד 150,000  ₪ וזה מדהים!

 זוג יכול היום, למכור את הדירה שברשותו לפי הגדרה של מעלית מרפסת ממ"ד במחיר שנע בין 750,000-850,000 ₪ ובתוספת קטנה 500-750 ₪ להחזר החודשי, ולרכוש דירה חדשה ומודרנית! 

באיזה עוד עיר בארץ, קיים פער ממשי שכזה, לטובת הגשמת חלום להגיע לדירה חדשה? 

מעבר לכך, גם מי שמתגוררים בעיר, בבניינים מאד ותיקים ללא מעלית ומרפסת ימכרו את דירתם סביב 500,000-650,000 ₪, הפער ביניהם, לבין דירה עם מעלית ומרפסת, יסתכם בעוד כ-200,000 ₪. 

זוג צעיר שפונה אליי ברכישת דירה ראשונה, באופן קבוע – יפגוש כבר בסיור הראשון מספר דירות במחירים שונים ובאזורים שונים, רק לאחר מכן, הם ידעו מה ההבדלים ומה מצריך מהם להיערך לטובת אותה הדירה המבוקשת.

תושבי חוץ, הם לקוחות שבאופן טבעי, התהליך עמם ארוך יותר, לא כולם מכירים את העיר, את השכונות, מה מאפיין כל שכונה, בסיבוב ברחבי העיר קורה משהו מדהים … מבלי להכין אותם מראש, הם כבר יודעים לזהות את האזור ויזואלית, איפה הם היו רוצים לגור, בהתאם למה שחשוב להם, רק לאחר מכן, עניין מאפייני הדירה נכנס לתמונה,  כמובן, שמבעוד מועד, חשוב לי להבין, מהם הצרכים שחשובים להם, ועל מה לא יוותרו בדרך לדירה – מבחינת מחירים, אין ספק, שמי שמגיע מחוץ לעפולה, במסגרת התקציב של הנכס שהוא מכר, יש בפניו הרבה מאד אפשרויות, ועוד להישאר עם מספיק כסף לשיפוצים, שדרוגים ואפילו חופשה מפנקת לאחר הרכישה! כמובן לאחר שתקופת הקורונה תסתיים, ובמהרה!

 

מה היית מציע היום לזוגות צעירים? האם יש באמת היצע מגוון עבורם? סדר גודל של מחירים? 

יש כמה דברים שמרגשים בעבודה היומיומית שלי… כיועץ נדל"ן, אני נחשף לכל הגילאים, לכל מגזר בין אם חילוני, דתי, חרדי, ולמגוון עדות שונות.

 עם זוגות צעירים, זה תמיד משהו אחר, טהור… זוגות צעירים שבוחרים בי ללוות אותם – בעסקה הראשונה, הכי יקרה שתהיה להם במהלך חייהם, זו זכות ובעיקר שליחות, לשם כך, זה מצריך גם המון סבלנות, הכוונה, ובעיקר הקשבה – לרצונות, לצרכים וליכולות. 

בראש ובראשונה, אמליץ להם לרשום בכמה מילים: מהם הפרמטרים החשובים להם בדירה, ובמקביל לעשות בדיקת מימון מול הבנק, מכאן הם יוכלו לדעת, האם התהליך לדירה שהם מעוניינים לרכוש – יוכל להיות ממשי, או – שיש צורך בתיאום ציפיות מול הדרישות אל מול ההיצע הקיים. 

כיום, זוגות צעירים שמעוניינים לרכוש דירה בעפולה, טווחי המחירים לדירות חדשות נעים – בין 900,000-1,050,000 ₪ והן יהיו או במרכז העיר או בשכונות החדשות, דירות בבניינים של בין 15-20 שנים ינועו בין 720,000-850,000 והן יהיו במרכז העיר. 

בעפולה, ההיצע בעיקר לזוגות הצעירים מאד מגוון – בכל שכונה קיימים גני ילדים, בתי ספר, גני שעשועים, בתי כנסת, תחבורה ציבורית, מרכזי קניות ומי שיבחר לגור במרכז העיר, יגלה שהכול נמצא במרחק הליכה קצר.

אוכל לתת כדוגמא זוג צעיר, שבכלל חשב לרכוש דירה להשקעה בעפולה ולבסוף החליטו לעבור ולגור בעיר!  הם רכשו דירת 3.5 חדרים הכוללת מעלית ב650,000 ₪. 

 

מתווך טוב ומקצועי, באמת מכיר את הנפשות הפועלות בעיר, תוכל לאפיין את קהל היעד, מי מגיע לעיר להשקיע? ומה חשוב להם כחלק מהשיקולים בהשקעה בעיר. 

 עפולה מאד מגוונת, מבחינת חתך הגילאים, ישנם תושבים בעיר, שמבחינת אזור המגורים בו הם גדלו כל חייהם, ירצו וימשיכו להתגורר באותו אזור, לצד תושבים שירצו לגור בשכונה חדשה, יותר שכונת רובע יזרעאל, מאופיינת בתושבי חוץ –  בעיקר מהערים הסמוכות: מגדל העמק, ונוף הגליל אך גם, תושבים שהגיעו אלינו ממרכז הארץ, אפשר להגיד בפה מלא – בעפולה היום, היא עיר שכל תושב באשר הוא, יוכל למצוא את הדירה המבוקשת עבורו ואל מול ההיצע הקיים בערים אחרות מסביב לעיר. בערים אלו המחירים גבוהים ויקרים יותר אל מול מחירי הדירות בעפולה.

 

איך אתה רואה את עפולה 10 שנים מהיום?

אני רואה את עפולה מתפתחת הרבה יותר מה שהיא כיום, כחלק מהסכם הגג שנחתם לפני מספר שנים – לתוספת של כ-10,000 יחידות דיור, המגמה כאן להגיע לכדי כמות תושבים של 100,000 תושבים!!! מקורות תעסוקה רבים אשר יוקמו, חיבור הרכבת – ישירות לתל אביב, מה שיזניק את מחירי הדירות עוד יותר כלפי מעלה! 

בנוסף, הקמת שכונות נוספות, שיפור והנגשת התשתיות והכבישים, העיר עצמה שופעת בפוטנציאל ועם הנגשת הרכבת למרכז הארץ – שינויי הגעה לעפולה מבחינת תחבורה מעיר לעיר. עפולה, שופעת בפארקים ציבורים, בתי קפה, מסעדות, אזור תעשייה שהולך ומשנה את פניו, יובילו את העיר למקום מאד אטרקטיבי, הן ברמת המגורים והן ברמת ההשקעות. 

 

תוכל לשתף אותנו במקרה מיוחד שקרה לך, במהלך עבודתך ששווה ללמוד ממנו? 

בהחלט, כחלק מהעבודה שלי, אני מקבל המון הפניות מקולגות שלי – שלקוחות או מכריהם מחפשים או דירות להשקעה, מה, שאין באפשרותם להציע בעיר בה הם עוסקים, או לחילופין, לקוחות שמעוניינים לעבור לגור בעפולה.

 הייתה לי עסקה מיוחדת שקיבלתי: הפניית מוכרים מסוכנת ברשת רימקס בשם אלינור מויאל שעובדת ברימקס בקריות,  גם ייצגתי את המוכרים וגם את הקונים, לאחר מכירת הדירה, המוכרים יצאו איתי לסבב דירות לקראת הצעד הבא, וכבר באותו סיור ראשון אותרה הדירה המתאימה להם, כעבור שנה, שוב קיבלתי הפנייה מאלינור, שהפעם אמא של אחד המוכרים, מעוניינת לעבור לגור בעפולה, כך שברגע שזה קורה –  אפשר בהחלט להיות מסופק, גם מכך, שהקולגה שלי סומכת עליי בביצוע ובליווי העסקה פעם נוספת, וכמובן הלקוחות שחזרו אליי שוב בביצוע עסקת נדל"ן שמבחינתי זו הייתה סגירת מעגל מושלמת!

כמי שבנה את שמו בעשר אצבעות, ומעולם לא חשב שיעסוק בנדל"ן… מאד חשוב לי שכל לקוח ולקוח,  ירגיש את החשיבות ואת המשאבים שאני מקדיש לטובת ההחלטה וכמובן – העסקה החשובה שיבצע במהלך חייו, ואם לאחר התהליך הוא ימליץ עליי, אני עשיתי את שלי!

 

איך הקורונה משפיע עליך ביומיום? 

אין ספק, שכיום במציאות המורכבת והלא פשוטה שאנו חווים ביום יום, ההתנהלות שלנו כיום, מול הלקוחות היא שונה עטית מסכה, היגיינה ושמירת מרחק – לחיצת יד שהייתה נהוגה בכל תחילת פגישה היא משהו שמרגיש כל כך רחוק, אך לצד זה, אני יכול להעיד שאם בגל הראשון, הרגשנו השפעה ממש ישירה מבחינת כמות פגישות זה היה הגל הראשון וכלל גם את חג הפסח מיד לאחר שחזרנו ל"שיגרת קורונה" איני מרגיש בשינוי לרעה, אלא רק לטובה! אני בדעה, שמי שמחפש עבודה, מוצא את עצמו בעבודה. ראייה לכך, שכמות הפגישות והעסקאות שביצעתי, עלתה וגברה!  

 

זו מציאות שנצטרך להתמודד איתה, הביקוש המדהים של משקיעים שמחפשים אלטרנטיבות לכספם, אל מול משפרי דיור – שמכרו את דירתם וחייבים למצוא את הצעד הבא שלהם, שוכרים שמעוניינים לרכוש את דירתם הראשונה, וגידול האוכלוסייה הטבעית – יוצרים ביקושים אדירים ומחייבים אותי יום יום להיערך אל מול הביקוש ועם אותה אנרגיה וזמן עבודה בלתי מתפשר ולשם כך אני נמצא עבור לקוחותיי, החל משעות הבוקר המוקדמות ועד לשעות המאוחרות.

 אני רק יכול להמליץ, שאם לרכוש נדל"ן זה דווקא בתקופה הזו, וראייה לכך שעסקאות שביצענו בתחילת השנה במחירים לדירות מסוימות, כיום דירות כאלו נמכרות במחירים גבוהים יותר בין 50,000-100,000 ₪  ואף יותר… אני בהחלט ממליץ ומציע, לכל מי שמחפש דירה, בין אם להשקעה או למגורים – להגיע לעפולה להיחשף להיצע הקיים, ואין לי צל של ספק שלאחר מכן גם הם יתרשמו מהעיר לטובה ואף יותר.

מה תאחל לשנה החדשה? 

בראש ובראשונה, אודה לך קרן ולכל הצוות המדהים שלך, שמחתי מאד לארח אתכם בעיר! ולחשוף אתכם לעיר הכי אטרקטיבית בארץ!

אאחל לכל עם ישראל, בריאות איתנה, בשורות טובות שנדע לקחת החלטות טובות ובחירות נכונות ובעיקר, לחזור לשגרה הישנה והטובה שכולנו מתגעגעים אליה…

מאחל  שנה טובה, חג שמח וגמר חתימה טובה לכל בית ישראל!

עומר קליינמן ואוהד קרוננברג באחד מאירועי הרשת