הקשר הגורדי בין יוקר המחייה לבין הקיפאון בשוק הדיור

ממבט ראשון מדובר, לכאורה, ב"שתי אופרות" שונות לחלוטין. מחד גיסא שוק הדיור, שאין זה סוד, מקרטע זו השנה השלישית ברציפות, ובמיוחד בשל הפיאסקו של תכנית מחיר למשתכן ששר האוצר כחלון הפך אותה לתכנית דגל, ומאידך גיסא הכוונה להעלות את מחירי החשמל, המים ושורה ארוכה של מוצרי יסוד חיוניים נוספים. אולם כדאי לתת את הדעת על ה"קשר הגורדי" שבין שני הנושאים הכלכליים, השונים לכאורה.

רוב רובן של הדירות בשוק הדיור, קל וחומר אלה הנרכשות במסגרת מחיר למשתכן, ממומנות ברובן הגדול על ידי משכנתא ולא הון עצמי. בחלק גדול מהמקרים הרוכשים עושים מאמץ "על הקשקש" על מנת להצליח ולממן את רכישת הנכס. מאמץ זה, לעיתים קרובות, מתבטא במאות שקלים בודדות לכאן או לכאן, שהן הן שמכריעות האם רכישת דירת החלומות תתבצע ואם לאו.

מחישוב זריז שעשיתי, העלאות המחירים הצפויות יגדילו את סל ההוצאות המשפחתי בכ-200-300 שקלים בממוצע, וזה עוד בחישוב זהיר. אותם מאות שקלים בודדות הינן קריטיות מאין כמותן להחלטה של רבבות בתי אב האם לרכוש דירה, ומתבטאות ביכולת, לדוגמא, לקחת מיליון שקלים מימון, במקום 700-800 אלף שקלים מימון. עובדה זו, לכשעצמה, תטרפד כבר בתקופה הקרובה אלפי עסקות צפויות, במקרה הטוב תגרום לאום רוכשים פוטנציאלים לשבת על הגדר, במקרה הפחות טוב, לרדת לחלוטין מהכוונה לרכוש דירה.

האבסורד הגדול הינו בכך ששר האוצר ושר העל לנושא הדיור, כחלון, מעניק כביכול ביד אחת הנחה משמעותית(וגם על כך נדון בהמשך..) על מחירי רבבות דירות המשווקות במסגרת מחיר למשתכן, אולם בידו השנייה לוקח בדיוק(!), אבל בדיוק את אותה ההנחה, זאת בשל הצורך לממן את העלאת כל אותה שורת מוצרים שכביכול אמורה לא להשפיע כלל על שוק הדיור.

חשוב לציין כי מרכיב זה נוסף למרכיבים בעייתיים נוספים הקשורים לשוק הדיור בכלל ותכנית מחיר למשתכן בפרט ואשר תורמים מאוד לאי הבהירות, אי היציבות ואי הביטחון השוררים בשוק הדיור זה תקופת ארוכה.

ראשית, העובדה שחלק נכבד מההנחה של מחיר למשתכן, נבלע ממילא בלוחות הזמנים הארוכים המחייבים את הרוכשים בתקורות לא צפויות כגון הצמדות לתשומות בנייה וכו' וכן הצורך במקרים רבים לשכור דירה במשך שנים, מה שמקזז חלק נכבד מההנחה.

שנית, הפיתוי שבמחיר המופחת, מתקזז במקרים רבים בכך שהרוכשים נאלצים, שלא בטובתם, לרכוש דירה מוזלת  במיקום שממילא לא התכוונו להתגורר בו, או שייאלצו להיעזר בנסיעות יומיות ארוכות ומפרכות על מנת להגיע למקום העבודה.

שלישית, גם כך ההגרלות במחיר למשתכן הוציאו למעלה ממחית הרוכשים הפוטנציאלים אל מחוץ למעגל הרכישה, וגם אחוז גבוה מאלה שכן זכו בהגרלה, בחרו, כנראה בצדק מבחינתם, לא לממש את הזכייה.

רביעית, בעליל תכנית זו משפיעה במישרין על ליבת שוק הדיור כולו, גם על שוק המשקיעים, שמספרם פחת פי שלושה(!) לערך מאז 2015, גם רוב משפרי הדיור שנותרו על הגדר ואפילו מחבלת קשות בתכנית ההתחדשות העירונית של הממשלה שמתקדמת בצעדי צב, זאת משום שבפועל איננה נמצאת בסדר עדיפות גבוה אצל כחלון ואצל יתר מקבלי ההחלטות.

על כן נושא העלאת מחירי מוצרי יסוד דוגמת חשמל ומים(והם בעליל בהחלט מוצרי יסוד בשנת 2018!)  הינה באופן פרדוקסאלי עוד מקל בגלגלי שוק הדיור ועלולה, חלילה, לדרדר את השוק כולו לכדי מיתון. כל אלה מהווים חומר למחשבה לכחלון האם אין עליו להסתכל על "השלם כולו" , זאת במקום לראות אותו "חלקים, חלקים", כפי שלמרבה הצער קורה כיום. חומר למחשבה.

*כותב המאמר הינו ארז כהן, שמאי ומשפטן, שימש בעבר כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין.