את הדברים שעושה ציפי רוזנברג, עורכת דין נדל"ן ומקרקעין, במשרדה שבקומה ה-11 במגדלי בסר בבני ברק, היו רוצים עורכי דין רבים לגלות, אבל מה שבטוח הוא שישיבה במקום היא לא אחד מהם. בין כל הכתיבה וקריאת התיקים, היא מצליחה לקיים גם כמה פגישות ובעיקר מסתובבת ברחבי המשרד עם הטלפון צמוד לאוזן, ממוקדת כל כולה בחילוץ נכסים התקועים בבעיות רישום בטאבו, תחום התמחותה שבזכותו זכתה לשלל כינויים מלקוחותיה, החל מ"קוסמת הנדל"ן" ועד "הנשק הסודי של יזמי הנדל"ן".
ממש כמו טום קרוז במשימה בלתי אפשרית, מסתערת עו"ד רוזנברג על משימות משפטיות מורכבות בתחום הנדל"ן, משימות שרבים מעורכי הדין בתחומה מעדיפים למשוך מהן את ידיהם. מעבר למשימות המורכבות השכיחות של תפירת עסקאות מקצה לקצה, עריכת עסקאות קומבינציה, קבוצות רכישה, חוזי מכר והסכמי ניהול, מוכרת עו"ד רוזנברג ליזמי הנדל"ן כעורכת הדין שיודעת לחלץ נכסים תקועים בבעיות רישום.
"נסח הטאבו", מסבירה עו"ד רוזנברג, "הוא המסמך הרשמי שמעיד על זהותו של הבעלים הרשמיים ומפרט עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה שרשומים על הנכס. למרבה הצער, ישנם עשרות אלפי נכסים שלא ניתן לרשום בטאבו או שרישום הטאבו שלהם שגוי, מה שמונע מהם רישום רשמי בפנקסי המקרקעין והופך את משימת המכירה שלהם לכמעט בלתי אפשרית עבור המוכר".
רוזנברג מסבירה, כי הסיבות המרכזיות לבעיות רישום בטאבו כוללות עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה שרשומים על הנכס, נכסים שטרם עברו תהליך פרצלציה או כאלה שעברו אך טרם הושלמו עבורם תהליכי הרישום על פי חלוקת הקרקע החדשה, חריגות בנייה, ירושות במחלוקת משפטית, חברות גוש חלקה שלא ניתן לאתר את בעליהן, קבלן שלא טרח לרשום את הנכס החדש בטאבו או נכסי מקרקעין שלא נרשמו מעולם ברשויות ויש לבצע תהליך רישום ראשוני וכמובן בירוקרטיה טיפוסית של הרשויות השונות.
לדברי עו"ד רוזנברג, רישום בטאבו הוא לכאורה כלי פרוצדורלי שמיועד לעשות סדר בתכנון הנדל"ני של ישראל ובהקצאת הקרקעות במדינה, אלא שבפועל מדובר גם בכלי אכיפה מאוד אפקטיבי נגד בעלי נכסים שלא השלימו את חובותיהם על פי חוק, או שלא שילמו את חובם. כל עוד לא עומד בעל הנכס בכל דרישות החוק ממנו, מונעות ממנו הרשויות לרשום את הנכס בטאבו, ובכך מונעות ממנו למעשה גם ביצוע עסקאות נדל"ן על הנכס.
כאשר מדובר בעסקאות נדל"ן גדולות או אפילו בהשקעה נקודתית, ולבטח כאשר מדובר באדם פרטי הרוכש בית מגורים, יכולות בעיות הרישום הללו לגרום לנפילת עסקאות במקרה הטוב, ולעוגמת נפש והפסדים כספיים במקרה הרע. בשלב הזה לא נדרש עורך דין שהולך בתלם, אלא איש מקצוע שחושב מחוץ לקופסה, מבין איך הדברים עובדים ואיך ניתן לגבש תכנית חילוץ, שתאפשר את הסרת המגבלות ואת רישום הנכס כחוק, וזוהי בדיוק הנישה בה יצרה לעצמה עו"ד ציפי רוזנברג מוניטין.
עו"ד רוזנברג, נשואה ואם לשלושה, בעלת תואר ראשון במשפטים ותואר שני במנהל עסקים מאוניברסיטת בר אילן, מחזיקה ברקורד מרשים של תפקידים ציבוריים ופרטיים אותם מילאה לאורך השנים בתחום הנדל"ן. רוזנברג נהנית מסל מאוד ייחודי של יכולות המאפשרות לה להתמודד עם בעיות רישום, שעורכי דין אחרים נתקלים מולן בסחבת ארוכת שנים. כעורכת דין ונוטריון פרטית וכיו"ר ועדת קניין ומקרקעין וסגנית יו"ר וועד מחוז ת"א של לשכת עורכי הדין, נהנית רוזנברג מהיכרות אישית רחבה עם הפונקציות הרשמיות במסדרונות השלטון, וזוכה אצלם להערכה רבה.
"חשוב להבין שלא מדובר פה בקשרים במובן העממי של המילה", מבהירה רוזנברג ומוסיפה, "אחרי שנים של ניסיון עם המגזר הציבורי והפרטי בתחום המקרקעין, הצלחתי לפצח את הדינמיקה של החשיבה הבירוקרטית, ומרגע שמבינים אותה אפשר גם לפתח דרכים יצירתיות לפתרון מהיר של בעיות רישום". עוד מסבירה רוזנברג, כי לא רק לבעל הנכס יש אינטרס לשחרר את הנכס מבעיות הרישום שלו. גם לרשויות יש אינטרס לעמוד ביעדי החוק והתכנון, וצריך רק להגיע אליהן עם פתרונות יצירתיים שמספקים מענה גם לאינטרסים שלהן, ולא רק של בעל הנכס.
על ההבנה הרחבה של עו"ד רוזנברג בתחום הנדל"ן בכלל ובעיות הרישום בפרט, אפשר להוסיף בהחלט את ההיכרות האישית והאמון שמעניקים לה הקולגות, ולא פחות מכך את הקסם האישי שלה ואת הלהט בו היא מזנקת אל תוך משימות החילוץ שלה. יזמי נדל"ן ומשקיעים פונים אליה לגיבוש וסגירת עסקאות מקצה לקצה, בידיעה שאם תתעורר בעיית רישום בעסקה, היא תטופל על ידי הידיים הטובות ביותר. לקוחות פרטיים מגיעים אליה לאחר שגילו כי הנכס מעוקל או משועבד, או לאחר שננטשו על ידי הקבלן, שהותיר אותם עם בעיות שאין להם מושג מה עושים איתן.
"אני בהחלט מודעת ליכולות הקוסמיות שמייחסים לי הלקוחות שלי, אבל מעולם לא עשיתי קסמים" אומרת עו"ד רוזנברג בחיוך צנוע, "זה פשוט מאוד הייעוד המקצועי שלי. בשביל זה אני קמה כל בוקר ומגיעה למשרד, זה מה שאני אוהבת לעשות, זה מה שאני יודעת לעשות, ומעבר לסיפוק המקצועי שאני מקבלת מכך, טוב תמיד לדעת שעזרתי למישהו, יזם, משקיע נדל"ן או אדם פרטי מן השורה".
