בולדוזר

"בניגוד לערים הגדולות במרכז הארץ" מסביר לנו שלומי עמר, איש נדל"ן באר שבעי והבעלים של סוכנות הנדל"ן "יש בתים" הפועלת בבאר שבע, דימונה ואופקים, "לבאר שבע יש עתודות קרקע נרחבות המהוות גיים צ'יינג'ר מטורף גם לקצב ההתפתחות של העיר וגם למחירי הדיור. מה שעשוי להפוך את העיר לבירת ההזדמנויות הנדל"יות של ישראל במהלך השנים הקרובות. כבר היום, כ-30 אחוז מעסקאות הנדל"ן שלנו בבאר שבע הן עסקאות של משקיעים. זאת מגמה שהולכת ורווחת מאז תחילת שנת 2024 ואני מאמין שהיא תמשיך להתרחב ותגיע לסדרי גודל שטרם הכרנו בבאר שבע".
הקריירה הנדל"נית של שלומי עמר, כבר הוכיחה שכאשר הוא מאמין במשהו ברמה העסקית והמקצועית זה בדרך כלל מגשים את עצמו. "נכנסתי לענף הנדל"ן בשנת 2010" הוא מספר לנו, "ומהרגע הראשון ידעתי והאמנתי שאהיה סוכן הנדל"ן עם מספר העסקאות הגדול ביותר בעיר. בין השנים 2010 ל-2016 עבדתי בחברת רימקס ובמשך חמש שנים ברציפות הייתי ב-TOP TEN של סוכני החברה ברמה הארצית".
מה הוביל אותך מלכתחילה לפנות לענף הנדל"ן?
"גם בקריירה הקודמת שלי עסקתי בתחום המכירות. עבדתי בקבוצת מעריב והייתי מנהל מרחב של המחלקה העסקית בעיתון. כך שעבודת המכירות בשטח הייתה מוכרת לי היטב עוד לפני שפניתי לענף הנדל"ן. באותם שנים, הזדמן לי לרכוש דירה למגורים בבאר שבע מיזם שפשט רגל ונתן לי ערבות בנקאית מזויפת. זה היה סיפור מאוד ידוע בעיר ואפשר לומר שבעסקה הראשונה שלי בתחום, פשוט "נעקצתי" ונאצלתי לשלם מחיר אישי לא פשוט. בנקודה זו של החיים, החלטתי להפוך את הלימון ללימונדה והתחלתי ללמוד כל מה שאפשר על עולם הנדל"ן. בשלב מסוים החלטתי להצטרף לתחום מתוך מטרה שמהמקרה המצער האישי שלי לא יחזור על עצמו לאף אחד. ברמה האישית, אני מאמין שאנחנו גדלים ומתפתחים מהכישלונות ולא מההצלחות. משברים נועדו להעצים אותנו ולא להוריד אותנו למטה ומאז ועד היום אני מאמין שאם לומדים להתגבר על מכשולים בדרך אפשר לצאת חזקים יותר ולהצליח בגדול".

"מ-DAY ONE אנחנו מכוונים גבוה"
"את סוכנות הנדל"ן יש בתים" ממשיך לספר לנו שלומי, "הקמתי ביחד עם יניב לביא, שותף עסקי וחבר שצועד איתי לאורך כל הדרך. מ-DAY ONE היה ברור  לשנינו שאנחנו מכוונים גבוה לחוק המספרים הגבוהים ותוך פרק זמן קצר ביססנו את מעמדו של המשרד כמוביל בתחומו בבאר שבע. מאז ועד היום המשרד ממוקם ב-TOP TEN של משרדי התיווך בארץ, כאשר ב-2022, שנת השיא של ענף הנדל"ן בישראל, המשרד רשם היגע עצום ומיקם את עצמו בחמישייה הפותחת של משרדי התיווך המובילים של ישראל עם למעלה מ-700 עסקאות באותה שנה. הישג שכולו פועל יוצא של חזון ומטרה מכוונת מהיום הראשון לפעילות המשרד".
מה סוד ההצלחה של המשרד?
"שיטת העבודה הייחודית שלנו היא זו שיודעת לפצח את סודות הנדל"ן. השיטה מבוססת על חוק המספרים הגבוהים עם כמות גדולה של סוכנים שכל אחד ואחת מהם עובר הכשרה מקיפה שמעניקה לו את הכלים המדויקים לפעול באופן הפרודוקטיבי ביותר. אנחנו מאוד מאמינים בהון האנושי שלנו ומהיום הראשון להקמת המשרד קיבלנו החלטה אסטרטגית למקסם את היכולות המקצועיות של הסוכנים באמצעות שדרה ניהולית. לכל צוות סוכנים שפועל בעיר מטעמנו יש מנהל צמוד שנותן לסוכנים מענה מיידי בכל רגע נתון. בניגוד למשרדי תיווך אחרים, אנחנו דורשים מכל הסוכנים שלנו להתייצב במקום העבודה מוקדם בבוקר וזאת לצורך הכשרות והדרכות ולצורך ניתוח מעמיק של העסקאות בהן הם מעורבים. בנוסף, יש לנו קורס נדל"ן משלנו אותו פיתחנו במשך תקופה ארוכה עם המרכז הארצי להכשרת מתווכים, תחת השם: 'סודות הנדל"ן', בניהולו של חופי כחלון, מנהל מערך ההדרכות בחברה. קורס זה הוא בן שבעה מפגשים, כאשר כל מפגש אורך כ-5 שעות והוא מתמקד בכל ההיבטים הקשורים לענף תיווך הנדל"ן. הקורס כמובן פתוח לרישום גם למתווכים חיצוניים וכאלו שרוצים ללמוד נדל"ן.
באמצעות קורס זה אנו מקנים לכל סוכן את כל הכלים הנחוצים לו להצלחה בענף הנדל"ן ומייד בסיום הקורס, הסוכן הוא זה שבוחר את הצוות אליו הוא רוצה להצטרף, כאשר כל צוות מונה בין 10 ל-15 סוכנים שאחראים על אזור פעילות ספציפי רק להם. כך הסוכנים מתמקצעים אך ורק באזור הפעילות הרלוונטי עבורם ויודעים להפיק ממנו את המיטב. גם במקרים בהם יש לסוכן מסוים פניה מלקוח באזור אחר, הוא דואג להפנות את הפניה לצוות האמון על אותו אזור וכך אנו דואגים להפרות את כל הצוותים שלנו בכל רחבי העיר".
"דבר נוסף שכיוונו אליו מהיום הראשון להקמת המשרד", משתף אותו שלומי, "הוא נושא הפיתוח העסקי. כיום, לצד הפעילות הענפה שלנו בתחום התיווך אנו פועלים בשלל תחומים, ביניהם חטיבת התיווך יד 2 אשר מהווה את השלד הכלכלי בפעילות העסקית, עליו הוספנו מחלקות שירות שונות שכל אחת מהן מתמחה בתחומה, מהמחלקה המסחרית המתמחה בכל סוגי עסקאות הנדל"ן המסחרי בהובלתה של סימה פלס, דרך מחלקת שיווק פרויקטים יד ראשונה בהובלתה של שירי אדרי ועד למחלקת וילה עד מפתח שהיא למעשה המחלקה היזמית שלנו המנוהלת על ידי עורך הדין רועי מזוז.
באופן זה, אנו מהווים ONE STOP SHOP עבור כל לקוח ויודעים לסנכרן את כל סוגי העסקאות בתחום הנדל"ן באזור הדרום והנגב, כאשר הפעילות שלנו מתמקדת כיום בבאר שבע וסביבתה, באופקים ובדימונה. בנוסף, בימים אלו אנו מצויים בעיצומו של תהליך להקמתה של מחלקת משקיעים באמצעותה כל משקיע יוכל לקבל מאיתנו את כל מעטפת השירות הנחוצה לו לצרכי השקעה בנדל"ן מכל סוג באזורי הפעילות שלנו, משלב הקנייה וההשבחה של הנכס עד לשלב השכרת הנכס וניהול הנכס במידת הצורך".

המטרה: להמשיך להתפתח ולפתח את הדרום והנגב
"מחלקת הבנייה והיזמות שלנו", מסביר לנו שלומי, "התפתחה במקביל לפעילות המשרד, כאשר לאורך השנים בנינו למעלה מ-70 צמודי קרקע בבאר שבע וסביבתה. אנחנו למעשה מלווים את הלקוחות מהרגע הראשון בו הם קונים את השטח המיועד לבנייה ומלווים אותם לאורך כל הדרך, תוך מתן מענה מקצועי לכל שלבי התכנון והבנייה. פתרונות השירות המוצעים על ידינו כוללים ליווי מקצועי של אדריכל שעובד איתנו, מעצבי פנים, מהנדסים, קבלני ביצוע וכדומה. קהל הלקוחות שלנו מקבל פתרון מושלם לכל תהליכי הבנייה עד קבלת מפתח מבלי שהוא יידרש להיות מעורב בתהליך ברמה היומיומית. אנחנו יודעים גם לאתר את רוכשי הקרקעות לבנייה באמצעות מודיעין עסקי אותו הקמנו כחלק מהפעילות היומיומית שלנו בשטח, ובכך, הלקוח מבצע מולנו הזמנת שירותי בנייה ואנו מלווים אותו עד לקבלת טופס 4.

מכיוון שהמטרה העומדת לנגד עינינו היא להמשיך להתפתח בתחום הבנייה והיזמות ובתוך כך לפתח את הדרום והנגב, ייצרנו במהלך החודשים האחרונים שותפות יזמית עם חברת אליבא נדל"ן, שמביאה איתה ניסיון יזמי מוכח במגוון רחב של פרויקטים למגורים. הכוח המשותף יאפשר לנו למקסם את הפעילות היזמית שלנו תוך שמירה על הסטנדרטים הגבוהים ביותר המאפיינים את הפעילות שלנו מתחילת הדרך ועד היום".
שוק הנדלן בבאר שבע נכון להיום
"כאיש נדל"ן שמכיר את השטח היטב גם משוק הדירות מיד ראשונה וגם מיד שנייה, אני בהחלט יכול לומר שמתחילת 2024 יש חזרה משמעותית של קונים לשוק. זאת לאחר חודשים ממושכים של דשדוש והאטה במהלך 2023. בתחילת אותה שנה בגלל עליית הריבית ובסוף אותה שנה בגלל אירועי אוקטובר שהשפיעו על כולנו. נכון להיום, גם המשקיעים חזרו לשוק, כאשר יותר ויותר משקיעים רוכשים דירות ונכסים באזור הדרום בכלל ובבאר שבע בפרט. לצד משפרי הדיור שחזרו לשוק, אנחנו בהחלט מזהים מגמה גם של מצמצי דיור שהם למעשה בעלי דירות שנחנקים מהמשכנתא הגבוהה שנכפתה עליהם בעקבות עליית הריבית. בדרך כלל מדובר בבעלי דירות יוקרה בבאר שבוע או בבעלי דירות גן גדולות ודירות פנטהאוז, שלמעשה צריכים למכור את הנכס הקיים ולרכוש נכס צנוע יותר. גם בדירות מגורים סטנדרטיות של 4-5 חדרים, אם המשכנתא פתאום קפצה מ-6 ל-8 אלף שקל בחודש, זה מאוד משמעותי עבור הדיירים ואם יש להם את האפשרות למכור את הקיים ולרכוש דירה חלופית במחיר ריאלי יותר עבורם אז הם בהחלט עושים זאת ללא היסוס ולא ממשיכים לשבת על הגדר ולממן עלויות גבוהות של המשכנתא. פה בדיוק אני והצוות המורחב שלי נכנסים לתמונה ויודעים להתאים לכל אחד ואחת מהם את הנכס שהוא צריך".
פרויקטים חדשים בעיר לצד התחדשות עירונית
"חשוב לציין שבאר שבע מאוד מתפתחת מבחינה נדל"נית, גם בהיבט של התחדשות עירונית וגם בהיבט של עתודות הקרקע. בצד של ההתחדשות, קיימת כיום תכנית מתאר לעיר שזה מאוד מאוד חשוב ולמעשה צומחים בעיר הרבה מאוד פרויקטים במקביל ואני מאמין שבמהלך החודשים הקרובים יצוצו בשטח המון פרויקטים של פינוי בינוי בבאר שבע. העיר אומנם נמצאת בדיליי של כ-15 שנה אחרי אזור המרכז בנושא, אבל שכונה ג' לצורך העניין עומדת להפוך מהפך מטורף של התחדשות בפרק הזמן הקרוב. יש בעיר כמות גדולה של מיזמי התחדשות עירונית בהתהוות. חלקם בתהליך מקוצר שהצפי לגביו הוא אלפי יחידות דיור בשנים הקרובות. מעבר לכך, עתודות הקרקע של באר שבע הן ה- גיים צ'יינג'ר האמיתי של העיר עם אלפי יחידות דיור חדשות בבנייה רוויה ובצמודי קרקע כאחד. בין מתחמי המגורים החדשים הצפויים בעיר במהלך השנים הקרובות יש את שכונת רקפות ששם כבר יצאו מכרזים ראשונים. זאת שכונה שעתידה לאכלס בשטחה כ-4,150 יחידות דיור, מתוכן כ-1,360 צמודי קרקע – בנה ביתך, כ-1,230 צמודי קרקע קבלן וכ-1,550 יחידות לבנייה רוויה.  בשכונה זו עבודות הפיתוח בשיאן, כאשר מכרז ראשון נסגר וכעת נערך מכרז שני שיצא כבר לדרך.

בנוסף, יש את שכונת סיגליות שנמצאת ביציאה לכיוון אופקים. שכונה זה עתידה לכלול בתוכה למעלה מ-2,000 יחידות דיור חדשות בבנייה רוויה וזאת לצד שכונת הפארק עם היקף של למעלה מ-4,000 יחידות דיור חדשות מתוכן 400 יחידות צמודי קרקע. כמובן שיש את פרויקט דמרי & אזורים שבונים על איצטדיון וסרמיל לשער פרויקט בנייה רחב היקף של 17 מגדלים רבי קומות עם היצע של כ-2,300 יחידות דיור שחלקן מאוכלסות כבר. שכונה נוספת שעתידה להתרחב היא שכונת רמות בפרויקט ייחודי שנקרא 'אצבעות רמות'  בו עתידות להיבנות כ-3000 יחידות דיור בכ-26 מתחמים שונים.
ומה בנוגע לרמת המחירים?
"להערכתי, ההיצע הגדול של הדירות החדשות עלול להוריד את מחירי השכירות בעיר. כיום, ניתן למצוא דירת מגורים חדשה מקבלן בשכונת הפארק בדמי שכירות של 4,000-4,500 שקלים לחודש תלוי בדירה. ברגע שימסרו יותר ויותר דירות יד ראשונה בשכונות החדשות וברגע שיצוצו יותר מיזמי התחדשות עירונית מעל פני הקרקע, אני מאמין שעשויה להיות ירידה קלה במחירי השכירות או לפחות יציבות ארוכת טווח.
חשוב לציין שכבר היום ניתן למצוא מנעד רחב של מחירים בבאר שבע וסביבתה. אנחנו לצורך העניין מוכרים דירות מגורים מ-500 אלף שקל ועד 1.6 או 1.8 מיליון וזאת לצד נכסי יוקרה של למעלה מ-2 ואפילו 3 מיליון שקל. גם באופקים בה אנו פועלים, ניתן לומר שהייתה ירידת מחירים קלה לאחר תקופת המלחמה, אך כיום השוק תיקן את עצמו והמחירים בעלייה. מחירי הקרקעות באופקים חוו לאחרונה ירידה קלה והם משווקים כיום במחירים של 1.2 עד 1.3 מיליון, כאשר עד לפני מספר חודשים המחירים נעו בין ה-1.4 ל-1.5 מיליון שקלים".
באר שבע ואופקים זה רמת גן – גבעתיים של אזור הדרום
"בשנים האחרונות, קיימת הגירה שלילית של באר שבעים לאופקים, זאת לנוכח הטבות המס המטורפות המוענקות לתושבי אופקים. בנוסף, פתיחת הכביש החדש המחבר בין באר לשבע לאופקים, קיצר באופן משמעותי את המרחק בין הערים, ובך תרם את חלקו להחלטה אצל לא מעט באר שבעים לבצע את המעבר לאופקים. תוסיף לכך את מחירי הדיור של אופקים שעדיין נמוכים באופן יחסי מאילו המוצעים בבאר שבע ויש לך את כל הסיבות הנכונות למעבר.
יחד עם זאת, אני מאמין שזה עניין של זמן שבאר שבע ואופקים יתחברו ויהפכו להיות רמת גן – גבעתיים של אזור הדרום. לכן, אני חושב שההגירה לבאר שבע ואופקים צריכה להגיע דווקא מאזור מרכז הארץ ולאו דווקא מאזור הדרום. יש לבאר שבע הכול חוץ מחוף ים. יש פה בתי חולים גדולים ומובילים. יש פה אוניברסיטה מצוינת. מקומות עבודה בכל תחום תעסוקתי אפשרי. יש פה פארק הייטק שצובר תאוצה ובנוסף לכל אלו החיים פה הרבה יותר זולים מאזור המרכז".