01.08.24 תאריך גורלי לעתיד ההתחדשות העירונית וחיזוק המבנים בישראל

תוכנית המתאר הארצית 38 (תמ"א 38) לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הפכה להיות, ואף  מהווה עוגן מרכזי בהתחדשות העירונית בישראל מאז 2005. עם זאת, לאחר כמעט שני עשורים של פעילות ומספר הארכות תוקף לתכנית, תוקפה של תמ"א 38 עומד לפקוע. מאמר זה ירחיב על המשמעויות של סיום התוכנית, הרשויות המקומיות שבהן תמשיך התמ"א לתפקד, התנאים להמשך פעילותה, והרשויות שקרובות לעמוד בתנאים אלו או אינן מעוניינות.
חלק מהמשמעויות של סיום תמ"א 38
סיום תוקפה של תמ"א 38 מסמן את סיום התמריצים שהיו קיימים ליזמים ולבעלי נכסים לחיזוק מבנים קיימים. משמעות הדבר היא שפרויקטים רבים אשר תוכננו וטרם התחילו, עלולים להיתקל בקשיים כלכליים ובירוקרטיים נוספים שיקשו על ההוצאה לפועל של הפרוייקטים.
גם שוק הנדל"ן יושפע עקב חוסר ודאות באשר להמשך חיזוק המבנים שעשוי לגרום להאטה בשוק הנדל"ן באזורים שבהם התוכנית הייתה פעילה. כמו כן, סיום התמ"א עלול לגרום לירידת ערך נכסים שלא חוזקו עד כה עקב ביטול "פוטנציאל" התחדשות וחיזוק בנכסים אלו.
המועדים הקריטיים לסיום התמ"א והמשמעויות:
1.8.2024 : המועד האחרון להגשת תוכניות מחליפות לתמ"א 38 ומתוקף התמ"א 38.
רשויות שטרם הגישו תכנית המחליפה את תמ"א 38, לא תהיה בהן תכנית להתחדשות בניינית / עירונית מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38 , הן תהיינה עם חוסר וודאות תכנונית משמעותית לגבי התחדשות העיר וחיזוק המבנים בהן ויוכלו להיקלע לוואקום תכנוני. בערים אלו יהיו חייבים לחשוב איך לייצר מנגנונים יעילים לחיזוק מבנים תוך התחדשות עירונית ושיפור הרווחה לתושבים בעיר.
29.8.2024 : תאריך פקיעה אפשרי של תמ"א 38 ברשויות שלא יעמדו בתנאים.
תאריך זה הינו התאריך האחרון לצורך מעבר תנאי סף לתכנית להתחדשות בניינית בערים שהגישו תכנית עד לתאריך 1.8.24. ככל ולא עברו תנאי סף, התכנון יוכל להמשיך באם הרשות תרצה בכך, אך לא מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38 עם כל המשמעויות הכרוכות בכך.
מאי 2026 : המועד האחרון לתוקף תמ"א 38 ברשויות שהגישו תוכניות מחליפות.
על למועד זה אמורות הרשויות המקומיות שהגישו תכנית, לאשר את התכניות שלהן ולהביאן לתוקף. אחרת, תוקף התכנית יפוג ולא יהיה ניתן לאשר תכנית מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38.  על אף שהרשויות מקדמות תכנון, תהיה זו מן תקופת ביניים עד לאישורה של התכנית המקודמת ובתקופה זו תיתכן חוסר וודאות תכנונית מצד הרשויות שתגרום לאי הבנות מצד היזמים וקושי בקידום היתרי בניה.
התנאים הבסיסיים שהוגדרו לרשויות המקומיות לצורך הארכת תמ"א 38
– קבלת החלטה על ידי הוועדה המקומית להאריך את תמ"א 38.
– הגשת תוכנית "התחדשות בניינית" לוועדות המחוזיות עד ל-1.8.2024.
מצב הרשויות המקומיות נכון לדיווח באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית 01.07.24
רשויות שבהן תמ"א 38 צפויה להמשיך עד מאי 2026 : ירושלים, רמלה, יבנה, נהריה, אשדוד, רעננה, קריית ביאליק, חדרה, כפר סבא, פתח תקווה, באר שבע, חיפה, לוד, ראשון לציון.
בבדיקת תנאי סף : בית שמש, אשקלון
אושרה תוכנית מחליפה : גבעתיים, חולון.
צפויה להיות מוגשת בזמן : רמת גן.
רשויות בסיכון לפקיעת התוכנית : תל אביב-יפו (מלבד תכנית הרובעים), בני ברק, בת ים.
רשויות שהכריזו כי אינן מעוניינות להאריך את תוקף תמ"א  38 בתחומן: נתניה.
השלכות פקיעת התוכנית
הגבלת אפשרויות התחדשות לבניין הבודד : לא ניתן יהיה להגיש בקשות להתחדשות ברמת הבניין הבודד מכוח התמ"א 38.
אובדן הטבות : פטור מהיטל השבחה והטבות מיסוי שונות לא יהיו זמינות יותר.
שינוי בתהליכי אישור : יידרש אישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) במקום הליך מקוצר של תמ"א 38.
הפתרון האפשרי שכרגע נראה כיעיל ביותר לצורך זירוז תהליכי התחדשות בניינית, על אף הבעייתיות שבו וחוסר הוודאות שבו, הינו "חלופת שקד" המאפשרת קידום תוכנית והיתר במקביל, עם היקף זכויות של עד 400% מהבינוי במגרש. על הרשויות שתוקף התמ"א 38 יפוג טרם עמידתן בתנאים, לייצר מנגנון חלופי ע"פ "חלופת שקד" שיהיה שקוף לכל ויאפשר למבנים להתחדש פרטנית ולא בתהליך של פינוי בינוי.
לסיכום
פקיעתה הקרובה של תמ"א 38 מסמנת שינוי משמעותי בנוף ההתחדשות העירונית וחיזוק המבנים בפני רעידות אדמה בישראל. בעוד חלק מהרשויות נערכו להמשכיות באמצעות תוכניות חלופיות, אחרות עלולות להיקלע לוואקום תכנוני. האתגר העומד בפני קובעי המדיניות, רשויות מקומיות ויזמים הוא למצוא פתרונות יעילים להמשך התחדשות עירונית תוך שמירה על איזון בין צרכי הפיתוח, חיזוק מבנים ואיכות החיים העירונית.
יחד עם זאת, יש לציין כי פקיעת התוקף של תכנית תמ"א 38 הביאה את הרשויות המקומיות לכדי תכנון כולל של התחדשות בניינית ועירונית בתחומן ויצירת וודאות תכנונית שככל הנראה תבוא לידי ביטוי בשנים הבאות לאחר אישור התכניות של כל רשות מקומית בתחומה. על כך יש לברך.