ישראל תחת מלחמה וענף הנדל"ן בכוננות ספיגה?

ישראל במלחמה, המשק כולו באי וודאות ושוק הנדל"ן עובר טלטלה. מה יהיה ביום שאחרי?
אוהד ורטש, הבעלים של משרד שמאות וייעוץ מקרקעין בראיון אחד על אחד מסביר מי לדעתו הוא המנוע של ענף הנדל"ן,  מה שומר עלינו כחברה יציבה, מה משמעות המונח "כסף עולה כסף" ומסיים בטיפים חשובים לקוראים.
אוהד, 49, שמאי מקרקעין מוסמך עם וותק של 17 שנה, בעל משרד שמאות בבאר שבע החולש על כל אזור הדרום, מתגורר עם משפחתו ביישוב עומר. במרוצת השנים צבר המשרד ניסיון וידע רב ומתמחה בשומות עבור בנקים ללקוחות פרטיים ועסקיים, שומות היטלי השבחה עבור או מול עיריות וועדות מקומיות לתכנון ובנייה ורשות מקרקעי ישראל, בין לבין  משמש אוהד גם כמומחה מטעם בתי משפט במגוון רחב של נושאים ונכסים.
כשמאי מקרקעין במה מצאת את עצמך מתמודד בזמן המלחמה?
"באופן כללי כמות הפעילות במשק מצומצמת מאוד וזה משפיע כמעט על כל השמאים בכל תחומי העיסוק. אנשים שרצו לעשות צעדים במקרקעין, לקנות, למכור, לשכור חוששים בתקופה זאת יותר ומצמצמים את הפעילות. בתחילת המלחמה עיריות בקושי תפקדו, בנקים ועובדי המדינה גם כן צמצמו פעילות וכל זאת בלי להזכיר את העובדה שחודשיים בתי המשפט היו סגורים לחלוטין, הכל יחד השפיע ישירות על הפעילות שלי בתור שמאי מקרקעין ופעילות המשרד כולו".
לאן לדעתך ענף הנדל"ן מתקדם?
"זו שאלה לנביאים" התחיל אוהד. "שוק הנדל"ן היה עוד לפני המלחמה בתקופה של קיפאון יחסי וצמצום פעילות בעיקר בגלל סביבת ריבית גבוהה. יחד עם זאת, בסופו של יום אנשים חוזרים להתרגל למצב שבו כסף עולה כסף, אלו חוקי הכלכלה. היינו כמעט עשור בתקופה שהיא לדעתי התקופה "הלא נורמלית". תקופה שבה כסף לא עולה כמעט כסף".
מזתומרת כסף עולה כסף?
"כשאתה לווה כסף אתה משלם עבורו ריבית מסוימת שהולמת ומשקפת את הסיכון והפעילות שעשה אותו אדם או גוף שהלווה לך את הכסף הזה. למשל, אז אם אני מלווה ממך 1,000,000 ₪ וצריך להחזיר לך 10,000 ₪ אחרי 3 שנים, את בתור מלווה שואלת את עצמך למה נתתי לך את הכסף מלכתחילה כי סביר שיכלת להניב ממנו סכום גבוה יותר בפעילות אחרת. השוק התרגל לעבוד ככה, תקופה ארוכה התרגלנו שכסף הוא זול ואז אתה מממן מספר פעילויות במקביל.  המצב "הנורמלי" הוא שכסף עולה כסף וברגע שאנשים חוזרים להבין את זה, לאט לאט חוזרים גם לבצע עסקאות. בשלב הראשון יתחילו עסקאות לפי ביקושים כבושים כלומר אנשים שחיכו על הגדר ותכנית שהייתה להם לפני שנה יממשו אותה היום או בקרוב ולאו דווקא ימתינו לתום המלחמה".
יש שאומרים שזמן המלחמה זה זמן טוב לעשות עסקת נדל"ן, מה דעתך בעניין?
"אם היום זה זמן טוב,  יש שיגידו חכי עוד חצי שנה יהיה זמן יותר טוב, חכי עוד שנה יהיה זמן עוד יותר טוב, אז בגדול אי אפשר לדעת. אני לא יכול לנבא. אנחנו נמצאים בנקודה שרק אחרי שתסתיים המלחמה וכמובן תלוי באילו תוצאות, נוכל לדעת לאן פני השוק.
נכון לרגע, אני יכול להגיד שלפחות באזור שלי השוק אט אט חוזר לעשות עסקאות, לאט ובזהירות. בגלל כמות העסקאות והפעילות המועטה יחסית אני לא מזהה מגמה מובהקת כלשהיא. עליות מחירים אני בטוח לא מרגיש, אם כבר הריח הוא הפוך, אבל אני לא יכול לצאת בהכרזות. חשוב לכולנו שהשוק יחזור להיות פעיל, אני מוטרד וחושב על טובת זוגות צעירים ואנשים שצריכים לקנות דירה בישראל. אני לא רוצה שיהיו במצב שבו הם לא מסוגלים לחשוב ולהתקרב ליכולת רכישה, זה מצב לא בריא לנו כחברה. ברור שלאורך ההיסטוריה קו מגמת המחירים באופן כללי היא כלפי מעלה, אבל המחירים לא עולים תמיד ורצוף ובטח שבישראל. תוסיפי למדינה הקטנה שלנו את המצב הביטחוני, מלחמה, מבצע מה שמביא עוד יותר למצבים שבהם אין עליה רציפה כל הזמן בשוק הנדל"ן.  נכנסנו למצב של קיפאון ואנחנו כל כך עמוק באי וודאות, מי יודע להכריז לאן הולך הנדל"ן?
אילו אתגרים אתה צופה לנו?
"האתגרים בסופו של יום יהיו לחזור כמדינה קודם כל לתפקד כחברה טובה וחיובית וכך גם ענף הנדל"ן, שהוא אחד מהקטרים הרציניים של המשק שלנו, יחזור גם כן לתפקד. יזמות ועסקים לא הולך טוב ביחד עם חוסר וודאות, אז כשיהיה אופק מדיני ותחזור הוודאות גם ענף הנדל"ן יחזור לעבודה, לקניות ולעסקאות שזה מה שבסופו של יום נותן לו את החמצן. היזם הוא המנוע של שוק הנדל"ן –  בלי יזם שיפעל, ישביח, יקים פרויקט, אין מה למכור. הבנקים, האדריכלים, השמאים, עורכי הדין וכל השאר הם שחקנים נוספים במגרש הנדל"ני".
יש לך טיפים חשובים לקוראים שלנו לפני סיום?
"כן. טיפ ראשון תערכו שמאות מוקדמת טרום רכישה.  טעויות במקרקעין יכולות לעלות הון רב ושמאות טרום רכישה מהווה עבורכם תעודת ביטוח לנכס, לעסקה אשר בדרך כלל היא החשובה בחייכם – גם בנכסי מגורים וגם בנכסים מסחריים. שומות טרום רכישה נערכות על ידי משרדי על פי תקינה לשעבוד (לפי תקן 19)  ויכולות לשמש את הלקוח גם בבנקים (משכנתאות או מסחרי) לצורך קבלת מימון לעסקה. מעבר למכלול הבדיקות המבוצעות טרם העסקה במישור התכנוני והקנייני, הלקוח גם יודע מראש לפי איזה סכום יוכל לקבל אשראי לפני חתימת חוזה ולא להתחייב חלילה לעסקה אותה לא יוכל לממן, על כל המשתמע מכך. עם העלייה בשווי נכסים בעשור האחרון וההתרחבות בהיקף התביעות בתחום המקרקעין, ישנה  מגמה הולכת וגוברת בארץ לעריכת שומות טרום רכישה, הדבר לאט לאט מחלחל ואני מקווה שיגיע יום  שזה יהיה סוג של נורמה שדווקא אדם שמסתכן וירכוש נכס מקרקעין ללא שמאות טרום רכישה יהיה זה השונה בנוף".
טיפ שני מדבר על היטלי השבחה שאנו נדרשים מפעם לפעם לשלם ע"פ דרישות רשויות התכנון או תשלומים לרשות מקרקעי ישראל. לא כל דרישת תשלום צריך לקבל כגזירה משמיים- משרדנו מלווה נישומים בעריכת שומות נגדיות להפחתת תשלומי היטל השבחה במגוון נכסים, מבתי מגורים, דרך משקים חקלאיים, שטחי מסחר, משרדים, בתי מלון ועוד.
כך גם לגבי שומות השגה נגד רשות מקרקעי ישראל להפחתת תשלומים שונים שיכולים לנבוע מהקצאות קרקע, שינוי ייעוד, הגדלות קיבולת בניה ועוד מגוון סוגי עסקאות המתבצעות מול רמ"י ועולות כסף רב. למשרדי ניסיון רב שנים והיכרות מעמיקה עם פעילות רשות מקרקעי ישראל המסייעת לנו לטפל בהצלחה בתיקים מסוג זה.
נסיים באופטימיות עם סיפור הצלחה שלך
"משרדי עובד עם מס' וועדות מקומיות לתכנון ובניה באזור הדרום, אשר אחת מהן נתבעה לאחרונה על ידי בעל מקרקעין תביעה על סך של כ-  2,000,000 ₪ לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. לטענת בעל המקרקעין תכנית בנין עיר שאושרה בוועדת התכנון פוגעת בשווי הקרקע שלו.  משרדי ערך חוות דעת נגדית מטעם הוועדה המקומית אשר בסופו של הליך שמאות מכרעת, הוריד השמאי המכריע את סכום הפיצוי מ- 2,000,000 ₪ ל- 29,000 ₪ בלבד והלקוח, במקרה זה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, חסך כספי ציבור רבים".