התחדשות עירונית חייבת הנהגה אמיצה

"התחדשות עירונית היא מתנה לכולם" טוען עמי כחלון, סגן רה"ע קריית אונו בהתנדבות, חבר מועצת העיר מזה כ- 20 שנה ומייסד משותף ביחד עם טל גולדשטיין של חברת ע.ט החברה להתחדשות עירונית, מהחברות הוותיקות והגדולות ביותר בתחום ההתחדשות העירונית מסוג הריסה ובנייה מחדש, "היא מתנה לבעלי הדירות שלא מוציאים שקל מהכיס, היא  מתנה עבור הרשויות המקומיות הזוכות לחדש את שטחן, וכמובן היא מתנה עבור היזמים הנהנים מרווח יזמי כזה או אחר. בנוסף, התחדשות עירונית היא מתנה גם עבור הצלע הרביעית שהיא למעשה המדינה, וזאת לנוכח העובדה שתחום ההתחדשות העירונית מבטל באופן חלקי את הצורך בקרקעות פנויות לבנייה שרק מעלות את מחירי הדיור ואינן תורמות לפתרון ממשי של בעיית הדיור בישראל".

אם כך, מה מונע קידום מואץ של פרויקטים בתחום?

"לצערי," משתף אותנו עמי, "חלק ממקבלי ההחלטות, הן ברשויות המקומיות, הן בוועדות התכנון המחוזיות והן בכנסת, לא מבינים לעומק את מכלול היתרונות שיש לתחום ההתחדשות העירונית להציע, גם ברמת הפרט וגם ברמה הלאומית. בזמנו, כאשר הייתי נוכח בוועדות הכנסת השונות על מנת לקדם תהליכי חקיקה של התחדשות עירונית ברמה הארצית, ביקשתי מכל חברי הכנסת דבר אחד: בואו נתעורר לפני שיהיה מאוחר מדי, הרי בסופו של דבר תגיע מלחמה שתחייב אותנו במיגון תקין לכל אזרח או שתגיע רעידת אדמה משמעותית שנזקיה יהיו מופחתים במידה ויהיו מבני מגורים העומדים בתקן לרעידות אדמה. מעבר לכך, חשוב שמקבלי ההחלטות בכל הדרגים, יתחילו להפנים שהתחדשות עירונית מהווה את היסוד המרכזי לפתרון מצוקת הדיור של ישראל, ובמקום לבנות שכונות מגורים חדשות באמצעות קרקעות שרק מעלות את ערך הדירה, יש לפעול לקידום פרויקטים בתחום ההתחדשות שבסופו של דבר יובילו להצפת שוק הדיור בדירות מגורים חדשות, בתוך כך המחירים ירדו. חשוב לי לציין שמדובר בפתרון ממשי בכל רחבי הארץ, ללא עלות של אף מהגורמים, לא רשויות, לא מדינה וגם לא מי מבעלי הדירות במבנים המיועדים לפרויקט הריסה ובניה מחדש.

באותה נשימה, גם יזמי התחדשות עירונית המציעים את עצמם לפרויקט כזה או אחר, צריכים להבין ולהפנים שהם לא עושים טובה לאף בעל דירה, אלא להיפך, בעלי הדירות הם לב העניין וצריכים להיות במרכז תשומת הלב של היזם. בנקודה זו, חשוב להבין שהקרקע המיועדת לפרויקט הריסה ובנייה, לא שייכת לא ליזם ולא לראש העיר ואפילו לא לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל), הקרקע שייכת לבעלי הדירות בלבד, ולכן, כאשר הדיירים נותנים את הסכמתם לפרויקט התחדשות הם בעצם נותנים אמון ליזם בפרויקט והוא חייב לפעול למענם ולטובתם, יזמים שלא מבינים את המשוואה הפשוטה הזו לא מבינים בכלל מהי התחדשות עירונית ברמת החקיקה".

מה הם הצעדים הנדרשים להאצת פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית ברמה הארצית?

"לדעתי", מסביר לנו עמי, "ובאופן חד משמעי, רק הוראת שעה של התחדשות עירונית יכולה להוביל לשינוי מן הקצה אל הקצה ותסייע להאצת פרויקטים בכל רחבי הארץ. מדינת ישראל צריכה ויכולה להעניק ליזמים ערבויות מדינה, בתוך כך, היזמים לא יצטרכו לממן את הפרויקטים באמצעות הבנקים, דבר העשוי להאיץ פרויקטים מצד אחד ולהוביל להוזלת מחירי הדיור מצד שני.

בנוסף, ראשי הרשויות צריכים להבין שהרווח היזמי הוא הגורם העיקרי למימוש פרויקטים בתחום ההתחדשות וללא רווח יזמי כלום לא יקרה. צריך להבין שכאשר ראש עיר מסוים מתעקש על מכפלת יחס שאינה מותירה רווח ליזם הוא למעשה מונע התחדשות עירונית בעירו. רשויות שרוצות לקדם התחדשות עירונית, יכולות לעשות זאת תוך קיצור משמעותי של התהליכים, עם זאת כלל העוסקים בנושא מטעם הרשויות המקומיות והמדינה, חייבים להבין את המשוואה הפשוטה: אם הפרויקט לא כלכלי ליזם הפרויקט פשוט לא יתממש. לכן, הפתרון המיידי הוא העלאת מספר יחידות הדיור בכל פרויקט.

על מנת לחולל שינוי מהותי בתחום ההתחדשות, צריך קודם כל אומץ מדיני מצד מנהיג שיבוא ויניח על השולחן תכנית עבודה סדורה להוראת שעה של התחדשות עירונית. במקביל, צריך אומץ פוליטי של ראש רשות מקומית כזו או אחרת, שיפעל לקידום פרויקטים מבלי לקחת בחשבון שיקולים פוליטיים פנימיים כאלו ואחרים. כמו כן, נדרשת מחשבה לטווח הארוך מצד כל הגורמים המעורבים, והבנה מוחלטת שדבר תלוי בדבר, מי שיבין את כל התהליך הנדרש יבין עד כמה הוא פשוט לפתרון שישנה את מפת ההתחדשות העירונית בישראל".

כיצד ניתן לפעול לקידום תחום ההתחדשות העירונית בפריפריה?

"את בעיית הפריפריה", מסביר לנו עמי,"ניתן לפתור באותה משאווה שציינתי קודם, העלאת יחס המכפיל באופן כזה שליזמים יהיה רווחי ומשתלם לבנות. כאשר יותר ויותר ראשי ערים מהפריפריה ישכילו להעניק ליזמים את המכפיל הנכון, הפרויקטים יתחילו להתממש בקצב גבוה. כל ראש עיר שרוצה מיזמי התחדשות יודע לעשות לבד את החשבון מהו יחס המכפיל הנכון על מנת להפוך את הפרויקט לרווחי עבור היזם, זאת בהתאם למחירי הדיור בכל ערי הפריפריה".

כמייסד חברת התחדשות עירונית הפועלת בכל רחבי הארץ, מה הם ההבדלים התפיסתיים לגבי התחדשות עירונית בין הרשויות השונות?

"יש רשויות בארץ שמקדמות ככל הניתן את תחום ההתחדשות העירוניות, לעומתן, רשויות שעדיין לא הפנימו את החשיבות של התחדשות עירונית כמרכיב תפיסתי לשינוי משמעותי ואף הכרחי בשטח הרשות עצמה. לשמחתי, בשנים האחרונות חל שינוי לטובה מצד רשויות שעד השנים האחרונות היו תקועות בסחבת הבירוקרטית שרק מעכבת פרויקטים, אך עדיין ישנן לא מעט רשויות בהן משחקים "פינג פונג" תכנוני בלתי נגמר עם היזמים, וזאת במקום להאיץ את קצב אישור התוכניות ולעלות על הקרקע. אני מציע לכל גורם מטעם הרשויות השונות המעורב בתהליכי תכנון של פרויקט התחדשות כזה או אחר, לחשוב על הקשיש היושב בקומה שלישית במבנה מגורים ישן, אשר אינו יכול לרדת למקלט בזמן אמת, הוא פשוט לא יכול, ומישהו צריך להרים את הכפפה ולהבטיח לכל אזרח ואזרחית במדינת בישראל, דיור ראוי וממוגן.

בנקודה זו, חשוב לי לציין שעבורי ברמה האישית, אחת מנקודות האור היחידות בתוך השבת השחורה של השביעי לאוקטובר, הייתה העובדה שבקריית אונו, העיר בה אני מכהן כסגן ראש עיר בהתנדבות, קרוב ל-7,000 משפחות ישבו בתוך דירות ממוגנות עם ממ"דים, וזאת לנוכח שינוי תפיסתי בתחום ההתחדשות העירונית אותו הובלתי כחבר מועצת העיר כבר לפני יותר מ-15 שנה. באותה תקופה, השכלנו בקריית אונו לפשט את נושא ההתחדשות העירונית, ויצרנו מעין תכנית מתאר שבעצם הגדירה מה אנחנו כרשות מקומית רוצים לקדם בפרויקטים מסוג תמ"א 1, תמ"א 2 ופינוי בינוי, בכך, הגדרנו גם מהי מכפלת היחס אותה אנו מעניקים ליזמים, זאת תוך ביטול חסמי בירוקרטיה והורדת היטלי השבחה".

עמי כחלון, 51, נשוי + 3, הוא מייסד ומנכ"ל משותף ביחד עם טל גולדשטיין של חברת ע.ט החברה להתחדשות עירונית, מהחברות הראשונות ואחת מהחברות המובילות בתחום התחדשות העירונית בישראל. כיום, כ-20 שנה לאחר הקמתה, החברה ממקדת את פעילותה במתחמי פינוי בינוי גדולים בכל רחבי הארץ, עם היקף של למעלה מ-70 פרויקטים בו זמנית ולמעלה מ-20,000 יחידות דיור המצויות בחלקן בהליכי ביצוע ובחלקן בהליכי אישור מתקדמים לקראת ביצוע.