"זירת ההתחדשות העירונית בצל מלחמת "חרבות ברזל"

"זה חודשיים שענף הנדל"ן בצל מלחמת "חרבות ברזל" חווה טלטלה עזה.

החשש לעתיד לבוא ומצב הרוח הלאומי הירוד המביאים לירידה חדה בביקוש לעסקאות נדל"ן, מצוקת כוח אדם באתרי בנייה עקב היעדר הפועלים הפלסטינאים, המביאה להשבתתם החלקית, היציאה לחל"ת והגיוס ההמוני למילואים, המשפיעים על כוח אדם במשרדי התכנון וברשויות המקומיות – כל אלה מסבים נזק מתמשך לזירת ההתחדשות העירונית.

בסקרים שנערכו מאז פרצה המלחמה ניכרת פגיעה משמעותית באיתנות חברות הנדל"ן עד כדי שכ- 60% אחוז מהן כבר מוגדרות כיום בסיכון גבוה. דומה, שככל שתארך המלחמה, כך תשרודנה רק חברות הנדל"ן החזקות, שמחזיקות בהון עצמי משמעותי וזמין.

המלחמה הציפה מחדש את הצורך הקריטי והמיידי בפתרונות המיגון בבנייני המגורים, במוסדות הלימוד ובמקומות העבודה והבילוי בייחוד בבנייה עד 1992 אז החלה בניית המרחבים המוגנים.

כיום ל- 56% מתוך 2.85 מיליון יחידות דיור בישראל אין פתרון מיגון, קרי, מדובר ב- 1.6 מיליון יחידות דיור, כשישה מיליון ישראלים.

המלחמה יצרה גם תופעה חדשה – מעל 300 אלף תושבי הצפון והדרום, לרבות קו העימות ואזור העוטף, הפכו בן רגע לפליטים. אלה הם ישראלים שאיבדו את בתיהם או את האפשרות לשוב לבתיהם.

גם הפליטים וגם משפרי הדיור באזור גוש דן – הכול תרים אחר יחידות דיור הכוללות ממ"ד.

יחידות דיור יד שנייה ללא ממ"ד או מקלט לא אטרקטיביות בימים אלה.

נתניה, כפר סבא והרצלייה, שלא פקדו אותן אזעקות, ואם נשמעו בהן אזי אך פעמים ספורות, זוכות לעליית ביקושים לעומת ערים אחרות כמו חולון, בת ים, ר"ג, ובעיקר ראשל"צ, הסובלות מירידה בביקושים, כי ספגו מטחי טילים תכופים.

על אף הנסיבות החדשות בענף הנדל"ן נרשמה ירידת מחירי יחידות דיור בשיעור הנמוך מ- 10%. ירידה זו קלה מכדי להביא רוכשים פוטנציאלים ישראלים לרכוש יחידות דיור. עם זאת, נרשמת התעניינות הולכת וגוברת של רוכשים פוטנציאלים מקרב יהודי ארה"ב, בריטניה, צרפת, בלגיה ואוסטריה. היחלשות השקל אל מול הדולר והאירו וגל האנטישמיות שסחף אתו מוסלמים ונוצרים באירופה ובארה"ב גרמו ליהודים המתגוררים שם לחפש מקום מקלט עתידי פוטנציאלי בישראל. הצפי המשוער נכון לרגע זה הוא כעשרות אלפי רוכשים חדשים מחו"ל בשנה הקרובה.

* * *

לנוכח שינוי נסיבות אלה היינו מצפים, כי הרשויות המקומיות תקדמנה ותעודדנה ביתר שאת קבלת היתרים מכוח תמ"א 38 בדגש על מסלול הריסה ובנייה מחדש.

חרף זאת, כאדריכלית המומחית בתחום ההתחדשות העירונית, המתכננת עם צוות משרדי אלפי יחידות דיור בגוש דן ובאזור השרון, אני עדה פעם אחר פעם לתופעה הפוכה לחלוטין ולפניכם 3 דוגמאות להמחשתה –

דוגמה (1) 

מתברר שעצים בגוש דן חשובים לעתים יותר מתושבים.

ראו מקרה בעיר בגוש דן, ובו סורבה בקשה להיתר בנייה לפרויקט במסלול הריסה ובנייה מחדש בגלל שני עצים עבי גזע, הממוקמים בחזית המגרש כך שאינם מאפשרים כניסה לרמפת רכבים ו/או למעלית רכב באף צד של המגרש. פקיד היערות ממאן לאשר את כריתת העצים ושתילת עצים בוגרים חלופיים באזור אחר במגרש. לא עזרו סיעור מוחות ותחינות, העצים יישארו במקומם ו- 12 משפחות מוצאות את עצמן ללא פתרון מיגון. חלקן מציעות למכירה את דירותיהן, אך היות שאינן כוללות פתרון מיגון, אין עליהם "קופצים".

דוגמה (2) 

בעיר אחרת בגוש דן הוגשה בקשה להיתר בנייה, וברור היה לחלוטין גם לגורמים המאשרים, גם לבעלי הזכויות וגם ליזם ולי כאדריכלית הפרויקט, שתצורת המגרש מאתגרת במיוחד. כינינו אותו במשרדנו – "מגרש הפיצה" בגלל צורתו המשולשת. בקדמת המגרש נאלצנו "לעשות שמיניות באוויר" כדי למקם בעת ובעונה אחת כניסה לרמפה לחניון, כניסה ללובי, כניסה לחדר אשפה ולחדר הגז ופתח עילי לחדר הטרנספורמציה. חרף כל זאת, דרשה הוועדה המקומית לשנות את תכנון כל הבניין כך שלובי הכניסה יגדל למימדים הדומים לבניין "סטנדרטי". אלא שהמגרש אינו סטנדרטי ועל כן פתרון התכנון "לא יודע" להיות "סטנדרטי". שוב התוצאה היא ש- 15 משפחות לא תקבלנה ממ"דים בעתיד הנראה לעין.

דוגמה (3) 

בעיר באזור השרון הוגשה בקשה להיתר בנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38 במגרש הכלוא בינות לחמישה מגרשים המקיפים אותו. גם תצורת המגרש הזה היא אי-רגולארית. היות שהמגרש נותר האחרון בסביבתו שלא חודש הרי שנדרש פתרון תכנוני הייחודי לו.

הפתרון כלל בקשה להקלה בקווי הבניין (כולם צידיים). הדו"ח הכלכלי המקורי הציג שורת רווח גבולית, כל יחידות דיור התמורה לא קיבלו שטח פלדלת אלא אך ורק מרפסות. מיד עם סיום פרסום ההקלות התחוור, כי תושבי המגרשים הגובלים, שאך לאחרונה נהנו בעצמם מהליך התחדשות עירונית, זכו בתמורות ולצורך כך נהנו מהקלות בקווי הבניין, מיהרו והגישו התנגדות לבקשה להיתר. משמעות ההתנהלות הזו היא, שתושבים שנהנו ממיגון מנעו מבלי להניד עפעף מיגון זהה אצל שכניהם. עקב התנגדות נחושה זו בחרה הוועדה המקומית לדרוש הקטנת התכסית הבנוייה לתחום קווי הבניין, דרישה זו תגרום להקטנת שטח הפלדלת ליחידות דיור התמורה וליחידות דיור היזם. הדו"ח הכלכלי החדש מציג כעת שורת רווח "שמן" הסתם תמנע ליווי בנקאי עתידי ומעמיד בסימן שאלה את עתיד הפרויקט.

* * *

לסיכום, בימים כתיקונם ידוע לכל העוסקים בזירת ההתחדשות העירונית, כי הוצאת היתרי בנייה בסבך הבירוקראטי אינה קלה, לרבות עשרות האישורים הנדרשים, ועל אחת כמה וכמה עבור מגרשים אי רגולריים ומאתגרים במיוחד.

הימים ימי מלחמה. ימים טראומתיים, קשים ועצובים, הגובים מחיר יקר יום-יומי וזאת מעבר למחיר הראשוני הכבד ששילמנו בשבעה באוקטובר.

החמאס ניצל בזדון סדק פיזי ומטאפורי בחומת ההגנה של צה"ל והשב"כ. זהו קדימון לסכנה גדולה בהרבה, העלולה להגיע מחיזבאללה ("מצפון תבוא הרעה"). דווקא בעת הזו על המגזר הממשלתי והמוניציפאלי לשתף פעולה עם המגזר הפרטי, המתכנן והמבצע, כדי להגן על כולנו מפני הסכנה העומדת בפנינו. רק איחוד מוחות וכוחות יביא לתוצאות הראויות, ואין ספק שבשני צדי המתרס הכוונות טובות והמטרה אחת. משני הצדדים נדרשת פתיחות ויצירתיות מחשבתית לצד התנערות מקיבעונות נטולי מעוף. מיגון כל יחידות הדיור בבניינים המשותפים ולא רק בבנייה הפרטית צמודת הקרקע נכלל אף הוא במטרה זו. כל זאת בשילוב עם הגדלת היצע יחידות הדיור והגנה מפני רעידת אדמה עתידית, העלולה אף היא להפתיע את כולנו ולגבות מחיר כבד נוסף."