מדריך בניה חדשה

רכישת נכס נדל"ני (בפרט נכס למגורים) היתה ועודנה אחד הצעדים החשובים והמשמעותיים בחייו של הישראלי הממוצע. מדובר בהחלטה בעלת משמעויות כלכליות ארוכות טווח שמשפיעה על חייהם בני המשפחה כולה בהיבטים שונים ומגוונים. בשנים האחרונות חל היפוך מגמה ונראה שיותר ויותר ישראלים בוחרים לעזוב את הדירות במרכזי הערים ולהגשים חלום- בית צמוד קרקע חדש, שמתוכנן במדויק לצרכיהם, מאווייהם וטעמם.

לאורך התהליך הארוך והסבוך בעלי הנכסים נדרשים לקחת החלטות משמעותיות, להיפרד מסכומי כסף נכבדים (גם על דברים שבכלל לא צפו), לבחור אנסמבל מדויק ומקצועי של אנשי מקצוע.

לשיטתו של האדריכל בועז שניר, הדבר המשמעותי ביותר, שיקבע לא במעט את חווית המגורים לאורך זמן, הוא בחירת מיקום הנכס: "מעבר לחיפוש ואיתור מגרש שעומד בתקציב צריך לקחת בחשבון: האם הוא קרוב לכביש ראשי סואן, האם יש בסביבתו כשלים בטיחותיים, האם הוא קרוב לעמוד חשמל ראשי ושנאי, קן מתח גבוה , אנטנות סלולריות וכו'. כל אלה יכולים להוות אתגרים לא רק בתהליך קבלת ההיתרים והבניה, אלא גם הרבה לאחריהם", הוא מסביר.

"בד בבד, יש לבדוק את ההיבטים האדריכליים של התב"ע (תכנית בניין עיר): מהן זכויות הבניה, האם קיימת הפקעה להרחבת הדרך, האם מתוכננת בעתיד בניה מאסיבית באזור וכן כיווני השמש ומיקומים- האם המגרש דרומי או צפוני, מהם מיקומי החניה האפשריים, דרכי הגישה וכמובן, מי השכנים שמסביב. רק לאחר איתור המגרש הנכון ורכישתו אפשר למעשה להתחיל במלאכת התכנון ולשם כך יש לבחור אנשי מקצוע איכותיים ובראשם אדריכל ומהנדס קונסטרוקציה שינהלו עבורכם את הליכי התכנון וההגשה מול ועדות הרשות המקומית" מסביר שניר.

לדברי שניר, "תיק מידע תכנוני לנכס הינו תנאי מקדים וראשוני בהליך רישוי בניה לשם כך יש לשכור את שרותיו של מודד מוסמך שיבצע מדידה טופוגרפית של המגרש. לאחר קבלת המדידה מוגש תיק מידע תכנוני – מעין תעודת הזהות של הנכס בה יסומנו קווי בניין , ירשמו זכויות הבניה , הפקעות במידה ויש ועוד".

לדברי שניר, בשלב תכנון הבית חשוב להבין מהן ההקלות המותרות. אמנם העדיפות היא לתכנן ללא הקלות שכן הן מעכבות את הליך הרישוי במספר חודשים ובנוסף ההליך כרוך בתשלום נוסף ובהיטלי השבחה שיכולים לנוע בין עשרות למאות אלפי שקלים תוספת, בהתאם למקרה. עם זאת, הקלות משמעותן הגדלת אחוזי הבניה שעשויים לסייע ביצירת תכנון מיטבי. ההחלטה בידכם.

"בתקופה שלאחר רכישת המגרש וקבלת מפת המדידה, האדריכל יכול למעשה להתחיל במלאכת התכנון, בעלי הנכס צריכים להגדיר מראש לאדריכל את רצונותיהם. בנוסף, חשוב לגבש כבר בשלב זה את השפה האדריכלית/עיצובית של הנכס- האם הכיוון הוא כפרי, מודרני או אולי פיוז'ן. זה בדיוק השלב בו אמור להתעורר דיאלוג פורה בין האדריכל לבעלי הנכס".

האדריכל עורך את הבקשה להיתר בניה שכוללת את סך כל תוכניות המבנה כולל חזיתות, חתכים , פרטים וחישוב זכויות בניה – טבלאות שטחים. "מסלול הרישוי אורך לרוב כשנה והוא ומשכו תלוי מאוד במורכבות הפרויקט, התנגדויות שכנים במידה ועולות כאלה ובוועדה עצמה", מסביר שניר. "עם קבלת היתר הבניה, ולפני העלייה על הקרקע (כלומר תחילת הבניה בפועל) על האדריכל להשלים את כלל תכניות העבודה לביצוע בכפוף ליועצים שנלווים לפרויקט. חשוב מאוד לבצע תמחור מקיף של עלויות הבניה על מנת לדעת בדיוק מה תהיינה העלויות ולוודא שאכן עומדים בתקציב. בעלי בתים רבים מוצאים את עצמם אובדי עצות מול עצירת הפרויקט במקרה של העדר מקורות מימון. טבלת עלויות תוכל גם להראות היכן נקודות התורפה בפרויקט- מהם הסעיפים שמייקרים את הבניה. חשוב לקבל מספר הצעות מחיר מספקים שונים ועם זאת לא להתפתות לאלה שמציעים את המחיר הזול. בפרויקטים מורכבים ורחבי היקף שכאלה מומלץ בחום לעבוד עם אלה שקיבלתם עליהם המלצות כנות".

בשלבים אלה לרוב נכנסים לתמונה מעצב או מעצבת פנים שאמונים על הפינישים, הדיטיילים ולעיתים גם חלוקות של הפנים. הם אלה שמגדירים את הנמכות התקרה, את הנישות העיצוביות, תכניות המטבח והנגרות ועוד רשימה ארוכה של החלטות. "עבודות כאלה יכולות להתבצע על ידי אדריכל הפרויקט עצמו, במידה ויש לו ניסיון בכך ", מסביר שניר.