"זאת הצעה נדל"נית של פעם בדור" – קבוצות הרכישה חזרו ובגדול!
מאת – יעקב אוחיון
בצמוד לשמורת טבע עירונית ובאחת מהשכונות הפסטורליות ביותר של רמת גן הוותיקה, מתוכנן בימים אלה, בניין בוטיק למגורים, במסגרת קבוצת רכישה בניהולה של חברת חברותא נדל"ן. "המלאי מאוד מצומצם ומי שיידע לזהות את ההזדמנות, רק ירוויח".
"הפרויקט החדש שלנו", מספר לנו דורון שיפרטו, מנכ"ל משותף בחברת חברותא נדל"ן, "ממוקם ברחוב מעלה הבנים 7 – רמת גן, באחת מהשכונות הפסטורליות ביותר שיש לאזור המרכז להציע. מדובר בשכונת מגורים שיושבת על הר הבנים, הגבעה הגבוהה ביותר בעיר, עם נקודת תצפית מרהיבה על המרחב האורבני של רמת גן ותל אביב. זאת שכונה מיוחדת שיש בה תחושה ואווירה של מושב, עם מרחב ירוק ושטח בר פתוח".
הבינוי בשכונה לא ייפגע באופייה הפסטורלי?
"מלכתחילה, האזור נבנה כשכונת מגורים קטנה ופסטורלית והשכונה בהחלט שמרה ושומרת על אופייה מאז ועד היום. לאורך כל השנים, העירייה התנגדה להוצאת היתרי בנייה למבנים רבי קומות בתוך השכונה, ולכן, גם תהליכי ההתחדשות של השכונה, מיושמים באמצעות מבני בוטיק עם מספר מצומצם של יחידות דיור, דבר המבטיח שמירה על אופייה המיוחד של השכונה".
"בניין בוטיק בתכנון תואם סביבה"
"הבניין המתוכנן ברחוב מעלה הבנים 7, הוא בניין בוטיק עם 13 דירות בלבד, 2 דירות בכל קומה, בתמהיל דירות בנות 70 ו-90 מטר ומרפסת נוף, כאשר כל הדירות מגיעות עם חניות בטאבו. מדובר בפרויקט מגורים שהתכנון לגביו נעשה תוך מלאכת מחשבת, גם לנוכח מגבלות הבינוי באזור וגם מתוך רצון וצורך שלנו, לשמר את האופי המיוחד של השכונה. מדובר בסוג של בניין בוטיק בתכנון תואם סביבה, המאפשר לכל דייר ליהנות מכל היתרונות הסביבתיים של האזור ובמקביל ליהנות מחוויית מגורים מודרנית".
קבוצת רכישה במסלול רישוי עצמי
"מכיוון שיש לא מעט מגבלות בינוי באזור, קיבלנו החלטה אסטרטגית לקדם את הפרויקט באמצעות 'מסלול רישוי עצמי', המבוסס על חוק חדש שחוקק בישראל במהלך השנה האחרונה, המאפשר לאדריכלים בעלי רישיון, לחתום על תכנית הבינוי בעצמם ולהוציא היתרי בנייה מכוח הרישיון שלהם. זאת מבלי להידרש למסכת הבירוקרטית אל מול הוועדות המקומיות. מדובר בחוק דרמטי בענף הבנייה, המאפשר הוצאת היתר בנייה תוך חודשים ספורים בלבד, אך זה בתנאי שהיזם לא מבקש שום הקלות מהרשות.
החלטנו ליישר קו עם החוק החדש, תוך וויתור על האופציה לקבלת זכויות בנייה אחרות, זאת כדי לקדם את הפרויקט במלוא הכוח. כיזמים, החוק החדש מאפשר לנו לקדם את הפרויקט באופן מואץ ולהכניס דיירים לתוך קבוצת הרכישה מתוך ראייה שהפרויקט יקודם על הצד המהיר והיעיל ביותר. להערכתי, תוך פחות משנה נהיה עם היתר בנייה ביד, כאשר תוכנית הבינוי אותה אנו משווקים היא התוכנית שתצא בסופו של דבר לפועל, אחד לאחד"
"עסקת נדל"ן אטרקטיבית"
"הפרויקט נמצא כרגע בשלבי תכנון מאוד מאוד מתקדמים ותוך שנה אנחנו עתידים לצאת לבנייה. נכון לעכשיו, נותרו לנו בסך הכול 6 דירות למכירה מתוך ה-13, ואני בהחלט חושב שמעבר ליתרונות התכנון והאופי של האזור, יש כאן עסקת נדל"ן אטרקטיבית לבעלי יכולת כלכלית. מי שייכנס איתנו, צפוי לעשות רווח מאוד משמעותי תוך פרק זמן קצר. יש כאן הזדמנות נדל"נית של פעם בדור עם וודאות מוחלטת, ללא סוגיות של תכנון וענייני בירוקרטיה אחרים שיכולים לגרום לעיכובים בתכנון, בקבלת ההיתר ובביצוע עצמו. במילים אחרות, זאת עסקה פצצה למביני עניין. כל מי שמבין נדל"ן וכל מי שכבר חווה חוויה טובה בקבוצת רכישה, יוכל לזהות את ההזדמנות בקלות ואנו בהחלט מזמינים אותו להצטרף אלינו".
מה הופך את הפרויקט להזדמנות נדל"נית?
"נכון להיום", מסביר לנו דורון, "משווקות ונמכרות באזור, דירות חדשות בנות 3, 4 חדרים, בשווי של החל מ-39 ל-43 אלף שקל למ"ר, כאשר אומדן המחיר של העסקה אותה אנו מציעים, מתייחס על פי הערכות זהירות ל-32 אלף שקל. אומנם נדרש כאן הון עצמי משמעותי בסך של 1.3 או 1.6 מיליון שקל, בהתאם לדירה, אך מי שיש לו את הכשירות הכלכלית, יכול להרוויח פה תוך פחות משלוש שנים בין חצי מיליון ל-700 אלף שקל, וזה רק על ההון העצמי".
דיברת על וודאות מוחלטת בנוגע לפרויקט, איך זה בא לידי ביטוי?
"כחברה המנהלת את קבוצת הרכישה בפרויקט, דאגנו לקאדר של אנשי מקצוע מהבכירים ביותר בענף, על מנת להנהיג יחד איתם את הפרויקט באופן כזה שלא יהיו ספקות או שאלות בכל הנוגע לקידומו. בצד התכנוני, בחרנו באחד ממשרדי האדריכלים המובילים ביותר בתחום, משרד תואם אדריכלים של אסף אשרוב, המתמחה בין היתר בתהליכי התכנון אשר היו נחוצים לנו לצורך יישום הפרויקט במסלול רישוי עצמי.
בצד המשפטי, מלווה את הפרויקט, מתחילתו ועד סופו, משרד עורכי הדין עמית פולק מטלון, הנחשב לאחד ממשרדי עריכת הדין המובילים בישראל בכלל בתחום המקרקעין בפרט. חשוב לי לציין שלצורך הפיקוח על הכסף של חברי קבוצת הרכישה, דאגנו להקים מנגנון פיקוח וניהול פיננסי של הפרויקט באחריות משרד עורכי הדין ובשיתוף משרדו של אריה עובדיה, רואה חשבון בכיר, בעלי BOKS INTERNATIONAL ישראל, המתמחה בעסקאות נדל"ן. מעבר לכך, יש לנו בנק מלווה, בחרנו מבין שלושת הבנקים הגדולים שרצו ללוות את הפרויקט לבחור בבנק מזרחי ללוות את הקבוצה. חשוב היה לנו לקבל גושפנקה מגורם פיננסי אמין שמאמין בפרויקט ומעמיד לרשותנו את התנאים האטרקטיביים ביותר כקבוצת רכישה.
חשוב לי לציין שהמעטפת של אנשי המקצוע, נוצרה מתוך צורך ומחשבה לפשט את התהליך לכל מי שמצטרף אלינו. כל אלו לצד הגב הפיננסי שלנו כחברת נדל"ן, מייצרים וודאות מוחלטת בנוגע לפרויקט".
לפני סיום, נשמח אם תשתף אותנו בפעילותה של חברותא נדל"ן.
"חברותא נדל"ן, הוקמה על ידי קבוצת חברים לצרכי עיסוק בשני תחומים עיקריים בשוק הנדל"ן המקומי, האחד: איתור, השבחה ומכירה של קרקעות חקלאיות, אטרקטיביות ומעניינות, והשני, איגוד וניהול של קבוצות רכישה. מלכתחילה, בחרנו להתמקד אך ורק במיזמים המאפשרים יצירת רווחים לכל מי שמצטרף אלינו, כאשר כל פעילות נדל"נית המיושמת על ידינו, נבחרת בקפידה לאחר שקלולי רווח לכל מי שמצטרף. אנחנו בהחלט מאמינים שהברכה בעשייה שלנו צריכה לעבור לכל החבר'ה שמצטרפים אלינו בכל פרויקט ופרויקט, בין אם מדובר בתחום הקרקעות החקלאיות ובין אם מדובר בתחום קבוצות הרכישה. המוטו שלנו הוא מאוד פשוט: כולם צריכים להרוויח ולהרוויח יפה. זה מה שמניע ומלווה אותנו מתחילת הדרך. אומנם זה מנע מאיתנו מעורבות ישירה בעסקאות גדולות עם הרבה מאוד כסף, אך אנחנו רוצים שכולם ירוויחו וכמה שיותר. זאת האג'נדה העסקית שלנו והיא עובדת יפה מאוד בכל אחד מתחומי ההתמחות שלנו".
השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם
