"בעסקאות נדל"ן חשוב שיהיה לך מישהו לסמוך עליו"
מאת: יעקב אוחיון
עורכת הדין רעות פלדר נכנסה לתחום בעקבות חוויה אישית של הוריה ומקפידה יום-יום להגשים את ההבטחה שהבטיחה לעצמה עוד כשהייתה ילדה: להוביל את הלקוחות שלה בתוך סבך הבירוקרטיה ולגרום להם להרגיש שיש על מי לסמוך. החוויה שלה כילדה מלווה אותה עד היום, ״זה מה שמניע אותי – לעשות כמה שיותר טוב״
איך עו"ד פלדר חוותה את הבירוקרטיה כבר כילדה?
אחד הזיכרונות החזקים ביותר של עורכת הדין רעות פלדר, חוזר שנים אחורה, לימים בהם הייתה ילדה. הוריה נקלעו לחובות כבדים מאוד, עד כדי כך שהבנק איים למכור את הדירה שבבעלותם כדי לכסות את החובות שלהם. רעות פלדר זוכרת כיצד הוריה היו אובדי עצות בתוך סבך הבירוקרטיה האלים, עוברים מעורך דין לעורך דין ולא מצליחים לקבל את המענה שהזדקקו לו. "הם לא מצאו מישהו שיהיה עבורם אור באפלה, מצפן שיוביל אותם לחוף מבטחים, מישהו שיראה אותם באמת".
רעות פלדר מספרת שהחוויה הזאת השפיעה עליה עמוקות ומלווה אותה עד היום: ״אני משתדלת להיות האדם שמוביל את הלקוח בסבך הבירוקרטיה והמשפט, בעיקר בעסקאות נדל"ן שלא תמיד יודעים מה ניתן לקבל או להשיג, חשוב שיהיה לך את האדם הזה שאתה יכול לסמוך עליו, מישהו שיתאמץ בשבילך. בשביל זה אני פה, זה מה שמניע אותי, לעשות כמה שיותר טוב״.
איך הילדה רעות פלדר הפכה לעו"ד שהצליחה לנצח בתביעה מנהלית מול העירייה?
רעות פלדר היא עורכת דין ונוטריון, בעלת משרד מוביל ברחובות המייצג יזמים ודיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. היא מעידה על עצמה שלא תהסס להשתמש בכל הכלים המשפטיים שיכולים להוביל את הלקוחות שלה לקבל את ההצעה הטובה ביותר. בעברה, ייצגה פלדר רשויות מקומיות בסוגיות שונות ואף תבעה רשויות אחרות וניצחה. ״ניצחתי את עיריית ראשון לציון בתביעה מנהלית במסגרת פרשנות מוטעית למכרז – אחרי שלקוח המשרד זכה ב-דירה בהנחה הודיעו לו ש"טעו" והוא לא באמת זכה- בימ"ש קבע אחרת ומרשי נהנה היום מ-דירה בהנחה״.
מהי התחדשות עירונית בשבילך?
״ב-2014, כאשר ילדתי את בתי השלישית, גרנו בבית ללא ממ"ד. כשהתחיל מבצע ״צוק איתן״ בעלי יצא למילואים ואני ״ביליתי״ את כל האזעקות, והיו הרבה אזעקות, בחדר המדרגות יחד עם השכנים. מאז לקחתי לעצמי למטרה לעבור לבית עם ממ"ד. המלחמה הנוכחית מראה שהתחדשות עירונית היא צורך ממשי בטחוני וחיוני להמשך החיים".
למה התחדשות עירונית כל כך טובה עבור הדיירים?
"כל עסקה של התחדשות עירונית יש בה הטבה כלכלית כלפי הדיירים, בעת שהם מקבלים דירה חדשה חלף הדירה הישנה. כרשות עירונית, חידוש שכונות וחיזוק המבנים היא המטרה המרכזית. ובכל זאת, בתור דיירים ברור שהכי חשוב לדעת מה אנחנו מקבלים: כמה מ"ר תוספת, האם מקבלים חניה, מחסן מרפסת וכד'. אבל הרבה פעמים, דיירים מפספסים את השאלות האולי יותר חשובות שכדאי שנשאל והן: מה הבטוחות שאנחנו מקבלים, מי היזם, כיצד היזם מממן את הפרויקט וכדומה".
בעיני עו"ד פלדר, צריך לשנות את המשקל של השיח בין דיירים ליזמים, ובמקום לריב על עוד 2 מ"ר יש לדרוש את הביטחונות הכי טובים הקיימים בשוק היום, כגון ערבות בנקאית משופרת, ערבות אוטונומית וכד'. עו"ד פלדר מדגישה, "המהות של התחדשות עירונית נועדה לחזק מבנים אבל חשוב לנו לוודא את קיומו של הפרויקט וסיומו שהבניין אכן ייבנה והדיירים יוכלו להיכנס לבניין החדש ולא רק לחתום על חוזה שלא נוכל לבצע אותו כראוי או פרויקט שבפועל לא יעמוד. התחדשות עירונית היא הזדמנות כלכלית אדירה עבור הדיירים שממש חשוב שהיא תגיע לידי מימוש. אני כעורכת דין רוצה מחד למצות זכויות ומנגד להבטיח את ביצועו של הפרויקט וסיומו, כך שזה איזון עדין בין מיצוי זכויות הדיירים למול בחירת איכות היזם מהירות היכולת שלו לקדם תוכנית במתחם ואיכות הביטחונות שהוא מציע״.
באילו אתגרים מקצועיים את נתקלת ביום-יום?
״הקושי המרכזי הוא אי ודאות תכנונית. אין אפשרות לדעת בבדיקה פשוטה כמה ניתן לבנות בשטח מסוים מה שמשאיר הרבה מהמו"מ לוט בערפל. כמו כן כל עורך דין שמייצג דיירים יודע שזמן התכנון הוא ארוך ואינסופי, עם התנגדויות שרובן לא ענייניות.
הנה סיפור שקרה לנו לאחרונה במשרד, קיבלתי התנגדות מבניין שכן (ליד הבניין שלנו) שנעשה בו כבר פרויקט התחדשות עירונית. הסיבה להתנגדות לפרויקט אצלנו היא שתוספת הקומות תסתיר להם את השמש… נו באמת ! אתם דיירים בבניין שביצע התחדשות עירונית ואתם רוצים למנוע מהבניין השכן להנות מאותן זכויות?! כמובן ש התנגדות שכזו היא לא עניינית וסתם מעכבת את המשך הטיפול בבקשה להיתר של הלקוחות שלי.
איך אפשר לדעתך להימנע מהתנגדויות בתהליך התחדשות עירונית?
"לגישתי יש לתת לוועדה המקומית סמכויות לדחות התנגדויות לא ענייניות שכן בכל התנגדות לפרויקט התחדשות עירונית יש את אותן עילות: העמסה על התנועה, הסתרת אור שמש, עומס על יח"ד וכדומה. אז מדוע שהוועדה לא תדחה את ההתנגדויות מהטעם שהם נדונו כבר עשרות פעמים ונדחו פעם אחר פעם? למה לתת למתנגד את התקווה השקרית שהוא יכול להתנגד לתוכנית כאשר הוא לא באמת יכול בפועל?"
כמה זמן לדעתך צריך לקחת פרויקט התחדשות עירונית?
"אם התחלנו פרויקט ב-2019 ועד היום, ב-2025, אין לנו תוכנית מאושרת זה פשוט עוול. אני חושבת שפרויקט התחדשות עירונית צריך להיות מקודם תוך שנה. שנה ממועד החתימה של הדיירים ועד להיתר. האינטרס לקידום פרויקטים צריך להיות אינטרס לאומי, כי הנדל״ן הוא המנוע של הכלכלה. עליית הריבית במשק כמו גם המלחמה שפרצה כבר לפני שנה וחצי הובילה למצב של אי ודאות בשוק הנדל״ן ויזמים רבים כלל לא מגישים הצעות לפרויקטים. הדבר מוביל לעיכוב בקידום פרויקטים חדשים ולסכנה של בעיה בהיצע שנתקל בה שנתיים מהיום״.
מה לדעתך הצעדים שממשלות ישראל צריכות לאמץ על מנת להתמודד עם המשבר בענף הנדל"ן?
"ראשית אני חייבת לומר שמעל שנה אנחנו בשוק עם קשיים גדולים בעולם הנדל"ן ויחד עם זאת אנחנו לא ראינו קריסה של חברות ולא ראינו הורדת מחירים מטורפת אולי כמו שכולנו ציפינו, או קיווינו סה"כ נראה שהשוק יציב. לגישתי, מדינת ישראל חייבת לבנות מטה לקידום ענף הנדל״ן. המטה צריך להיות בעל סמכויות ולעסוק בין היתר בוודאות תכנונית.
בחזוני, הייתי מחלקת את המשימות של המטה ל-שלושה היבטים: היזם, הרשויות וההתנגדויות.
- כל יזם וכל בעל קרקע צריך לדעת מה ניתן לבנות בשטח שלו כמו כן לפעול לקיצור זמן התכנון וקידום וייעול של מנגנוני התכנון.
- בחזוני, המטה יכול ליזום בניית מנגנון של עידוד כלכלי לרשויות שמקדמות פרויקטים של התחדשות עירונית בתחומן או למשל עידוד מימון לרשויות שדואגות שבכל שנה יבנו מינימום של יח"ד בתחומן ואולי אף לתת תמריץ חיובי לרשויות שדואגות להוציא היתרים רבים.
- הגבלת ההתנגדויות לתוכניות ודרישה לתשלום אגרה בגין הגשת כל התנגדות זה יכול לסנן חלק מההתנגדויות, חיוב רמ״י בקידום פרויקטים והקצאת קרקעות.
שתפי אותנו בפרויקט שהיית מעורבת בו והעניק לך משמעות?
״לקוח שלי נקלע לקשיים ומונה לו כונס נכסים, במסגרת ההסדר ניתנה לו הזדמנות למכור את ביתו בעצמו, לפני שכונס הנכסים יעשה זאת עבורו. נאלצנו לעזור ללקוח גם במציאת רוכש וגם בקניית בית חלופי אחרי קיזוז החובות שלו. המצב הקשה של הלקוח, והחשש שבגילו המתקדם הוא יישאר ללא קורת גג, לא נתן לי מנוח. התמזל מזלנו ובאמצעות לחץ שהופעל על הבנק ועל כונס הנכסים, הצלחנו לקבל אפשרות לקניית דירה חלופית. האתגר הנוסף בסיפור היה להסדיר את התשלומים לעסקת קניה, שהיו לא לפי הסדר הנכון, אבל עם הרבה עקשנות ובניה של מתווה משפטי הצלחנו לאשרר את זה. העובדה שללקוח היקר שלי יש בית היום נותנת לי סיפוק גדול, תחושה שעשיתי משהו טוב״.
איך המלחמה השפיעה על הפעילות שלך?
״אחרי יציאה מהשוק הראשוני, נאלצנו לתת פתרונות עניינים ללקוחות שהבינו שהם לא הולכים לקבל את הדירות שלהם במועד, בגלל מצב המלחמה וחוסר בכוח אדם באתרי הבניה. כיום, אנחנו כבר מרגישים שיותר ויותר אנשים מבינים את השוקת השבורה שהם עומדים מולה.מחד, אין פיצוי כספי בגין איחור במסירה ומנגד יש איחורים רבים במסירה של פרויקטים רבים בגלל בעיה בסיסית בחוסר של עובדים בתחום הבניה. לצערי, המדינה לא פתרה את כשל השוק שנוצר ואנשים רבים עדיין נמצאים מול שוקת שבורה. במקביל לעבודה, וכמו הרבה מהאנשים פה במדינה היפה שלנו, התנדבנו לאורך התקופה ברמה האישית. מאחר ו-"אין הברכה שורה אלא במה שסמוי מן העין", אזכיר רק את האנשים הטובים שפגשנו פה ואני מאחלת לנו שיותר ויותר נפגש עם האנשים היפים שיש לנו במדינה, גם בשלטון וגם בכל צומת מרכזי״.
לסיום, יש לך יוזמות/תוכניות עתידיות שאת מתכוונת ליישם בקרוב?
״אנחנו מנצלים את הקשרים העסקיים שלנו כדי לחבר בין משקיעים לבין עסקאות נדל״ן מצוינות במחירי ״פרי-סייל״ וכמובן תמיד מחפשים את הפרויקט הבא שנוכל להוביל ולנהל. המשרד כיום מאתר בניינים שמעוניינים בהתחדשות עירונית מתוך הבנה בסיסית שאין אפשרות אחרת מלבד בניית מרכזי הערים מחדש באמצעות פרויקטים כאלה, ואנחנו יותר מנשמח לפרויקטים נוספים״.
