16 שנות קריירה בתחום שמאות מקרקעין לצד התמחות ייחודית וממוקדת במרחב הכפרי, הופכות את הדר מירום לאוטוריטה מקצועית בתחומו. "המרחב הכפרי הוא המגרש הביתי שלי"
"המשרד בבעלותי", משתף אותנו הדר מירום, הבעלים של משרד שמאות הנושא את שמו, "מתמחה אומנם בהערכות שווי של כל סוגי הנכסים לצרכים שונים, אך עיקר העבודה וההתמחות של המשרד היא במרחב הכפרי הכולל בתוכו קיבוצים, מושבים ותצורות התיישבותיות נוספות מדן ועד אילת. בין השאר, אנו מתמחים בנושאי שיוך דירות, תעשייה קיבוצית, מיזמי אנרגיה, היוון ופיצול נחלות ונושאים נוספים הרלוונטיים לכל אגודה או אדם פרטי המחזיק בשטחים חקלאיים ונחלות".
מה מייחד ומאפיין את תחום העיסוק במרחב הכפרי?
"במסגרת העבודה השוטפת של המשרד, אנו למעשה נותנים ליווי מקיף ליישובים ואגודות בנושאי מגורים, תעשייה ואנרגיה, תוך תכנון וייעוץ מלא בכל הנושאים הרלוונטיים לגביהם. כמו כן, אנו עוסקים ומתמחים במתן שירותים למשפחות ובעלי נחלות בכל הנוגע לתחום היוון ופיצול נחלות תוך הסדרת תשלומים שונים בנחלות, לרבות, דמי רכישה, דמי הסכמה, עלויות פיצול וכדומה. באופן טבעי, אני וצוות המשרד מוצאים את עצמנו מעורבים במתן פתרונות והסדרים משפחתיים בין בני משפחה במושבים ובקיבוצים.
לצד ההתמחות המקצועית של המשרד במרחב הכפרי, אנו מתמחים בהערכות שווי לכל סוגי הנכסים גם במגזר העירוני, החל מניתוח כדאיות לפרויקטים בסדרי גודל שונים בשוק הנדל"ן, דרך מיזמי התחדשות עירונית ועד לעריכת שומות לחיובי רשות מקרקעי ישראל והיטלי השבחה לרשויות המקומיות, תוך מתן חוות דעת בנושאי ירידת ערך מקרקעין, פיצויי הפקעה וכדומה".
אם כך, מה מייחד את שיטת העבודה המאפיינת את המשרד?
"בראש ובראשונה אנו בעלי הבנה עמוקה של עקרונות תכנון וניהול מקרקעין במרחב הכפרי, תוך מתן דגש על קיבוצים ומושבים, כאשר אחד מהאתגרים המקצועיים הניצבים בפנינו הוא הדינמיות. התחום שלנו מאוד דינמי ומשתנה באופן תדיר ולעיתים קרובות. השינויים התדירים מתרחשים בעקבות שינוי כזה או אחר במדינות הרשויות, שינויים בהחלטות רמ"י ומועצת מקרקעי ישראל ובעקבות עדכוני פסיקה. לפיכך, אחד מהאתגרים המקצועיים שלנו כולל מעקב מתמיד אחר מגמות הפסיקה והתמורות בהחלטות השונות ואנו יודעים לעשות זאת על הצד הטוב ביותר, על מנת לתת מענה מקצועי ועדכני ביותר לכל אחד ואחת מהלקוחות שלנו. ברמה המקצועית, אני בהחלט חושב ששמאי טוב הוא נכס משמעותי לכל עסקת נדל"ן בה הוא מעורב מכיוון שהוא מהווה את הסמכות המקצועית לצרכי ביצוע מחקר מקיף על הנכס והוא בעל ראייה רחבה במספר דיסיפלינות הקשורות הן בנכס עצמו והן בהיתכנות העסקה. מעבר למומחיות הטכנית, אנו מאמינים בהענקת ליווי אישי ומקיף לכל אורך התהליך, משלב התכנון הראשוני ועד להשלמת העסקה. לקוחותינו מקבלים לא רק שירות שמאי, אלא שותפות אמיתית שמובילה להצלחת הפרויקטים.
אחד מתפקידי המפתח בעבודתי הוא חיבור בין יזמים לקיבוצים, אגודות חקלאיות ובעלי קרקעות לצורך פיתוח מיזמי נדל"ן במרחב הכפרי. כחלק מהתהליך, אני לא רק יוצר את הקשר הראשוני ומוביל את שיתוף הפעולה, אלא גם מלווה את המיזם בהיבטים שמאיים וכלכליים. הידע המקצועי שלי בשילוב הניסיון הרב בניהול נכסים כפריים, מאפשר לי להבטיח שהמיזמים ינוהלו בצורה כלכלית נכונה ושקופה תוך יצירת ערך לכל הצדדים המעורבים. בנוסף, השילוב של הבנה בנדל"ן כפרי עם היכולת המקצועית להעריך סיכונים, מאפשר לנו לייצר פתרונות מותאמים אישית שמבטיחים את הצלחת המיזם, תוך מינוף ההזדמנויות העסקיות במרחב הכפרי".
שמאי עם שורשים
הדר מירום, חבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל וחבר באקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין, החל את דרכו המקצועית בשנת 2008 תוך השלמת לימודי תואר B.A בהצטיינות בתחום הניהול ולימודי שמאות מקרקעין בטכניון. "בתחילת דרכי המקצועית, עבדתי מספר שנים כשמאי באחד ממשרדי השמאות הגדולים והוותיקים בישראל. אותו משרד עוסק הרבה במתן חוות דעת לחברות וגופים ציבוריים ובמסגרת העבודה הייתי מעורב בעריכת חוות דעת אשר שימשו לצרכי ביצוע של העסקאות הגדולות במשק.
מה הוביל אותך להתמחות בנושא המרחב הכפרי?
"אני מגיע ממשפחה שורשית ומכיר מקרוב את נושא המרחב הכפרי וחשיבותו ברמה הלאומית, הן הביטחונית והן הכלכלית. מאז ומתמיד המרחב הכפרי הוא המגרש הביתי שלי וכאשר הקמתי את המשרד, החלטתי למקד את מירב הפעילות בנושא זה. כיליד העמק, הבחירה למקם את המשרד בעפולה, בירת העמק היא מבחינתי בחירה טבעית ואף מתבקשת".
"המרחב הכפרי הוא לא רק מקום עבודה עבורי, אלא גם בית. לאורך השנים, המשרד שלנו מקפיד לשלב בעבודתו גם ערכים של תרומה לקהילה והפעילות שלנו נעשית מתוך מחויבות עמוקה לשימור המסורת הכפרית, תוך התאמה לצרכים המודרניים של הדורות הבאים. פרויקטים שאנו מלווים מתמקדים לא רק בפיתוח כלכלי, אלא גם בקידום הקהילתיות ואנו גאים לקחת חלק במיזמים שמחזקים את הקשר של הקהילות לאדמה, תוך שאיפה ליצירת שגשוג כלכלי מבלי לפגוע באופי המיוחד של המרחב הכפרי."
נשמח אם תשתף אותנו במספר סיפורי מקרה הממחישים את תחום ההתמחות של המשרד
"במסגרת ליווי קיבוץ בתהליכי שיוך דיות מול רמ"י לצרכי רכישת המגרשים בשטח המחנה הוותיק, ערכנו אומדנים ראשוניים לתשלום הצפוי להיות משולם לרמ"י בעבור כל אחד מהמגרשים. בהתחשב באופי הבינוי הקיים, צורת המגרשים וגודלם, המלצנו לאותו קיבוץ לקדם תכנית בניין עיר (תב"ע) שמטרתה להקטין את זכויות הבנייה שממילא לא היו ישימות לניצול במרבית המגרשים. באופן זה, הפחתנו באופן דרמטי את היקף התשלום אשר שולם בפועל לרמ"י בעבור המגרשים בשטח המחנה.
סיפור מקרה נוסף קשור לתהליך ליווי מכירה של נחלה במושב. באותו מקרה, התקבלה שומת רמ"י בה הושת חיוב גדול של דמי רכישה על המוכרים. החיוב הגדול נבע מהעובדה ששמאי רמ"י לא ניתח עסקאות בנחלות, שכן נדרשת מומחיות מיוחדת לנושא, וערך תחשיבים על בסיס עסקאות במגורים שאינם נחלות. במסגרת השגה שביצענו מול רמ"י, הצלחנו להפחית באופן משמעותי את סכום החיוב בדמי הרכישה, בין השאר, במסגרת ניתוח איכותי של נחלות שנמכרו במרחב אשר הצביעו על ערכי שווי נמוכים באופן משמעותי.
מקרה נוסף, בא לידי ביטוי במסגרת ליווי קיבוץ ויזם עסקי בעסקת הסדרת שימוש במסעדה בשטח הקיבוץ. במקרה זה, הגשנו השגה על שומת רמ"י שקבעה את גובה דמי השימוש לתקופות עבר וכן את גובה דמי ההיוון לתקופה העתידית להיוון הזכויות. במסגרת ההשגה טענו טענות שמאיות כנגד ערכי השווי ובסיס הנתונים וגם על תרומת השטחים השונים לשוויי הנכס ובסופו של דבר התקבלה הכרעה אשר הפחיתה באופן דרמטי את גובה התשלום לרמ"י.
לצד הפעילות במרחב הכפרי אנו מלווים מיזמי אנרגיה שונים, בין היתר, משרדנו ליווה קבוצות שונות של משקיעים במכרזים גדולים של רשות החשמל לצורך רכישת תחנות כוח. עבודה זו דורשת ומחייבת הבנה ייחודית ומעמיקה ברגולציה ובתחום הערכות שווי של קרקעות בעלות ייעוד להפעלת תחנות כוח, לרבות היכולת לגדר סיכונים צפויים בפקיעת חוזים ישנים מול הרשויות.
כמו כן, משרדנו מלווה תכנון להתחדשות עירונית במרחב כפרי וותיק, שחלקו מיועד לשימור וחלקו להריסה ובניה מחדש. במסגרת הליווי אנו מסייעים לצוות התכנון וגורמי הניהול, בבחינת הכדאיות הכלכלית במתחמי התכנון השונים ומדייקים את הוראות התכנון וזכויות הבניה, גם בקשר לכדאיות וגם בהיבט ההתאמה למרחב הכפרי ולבינוי הייחודי הקיים במרחב."
כשמאי מומחה בתחומו, נשמח להתייחסותך בהקשר של המצב הביטחוני והשפעתו על שוק הנדל"ן בכלל ותחום המרחב הכפרי בפרט.
"המצב הביטחוני הנוכחי משפיע באופן ישיר על שוק הנדל"ן בכל רחבי הארץ, עם דגש מיוחד על אזורים כפריים ופריפריאליים. לאורך השנים האחרונות, ראינו עלייה בביקוש למגורים במרחב הכפרי בפריפריה, בעיקר בקרב משפחות שחיפשו חיי קהילה ושקט במרחק כזה או אחר מהערים הגדולות.
אך כאשר הביטחון האישי מתערער, אזורים אלו עלולים לחוות עצירה זמנית בשוק המכירה וההשכרה כאחד, בעיקר באזורים הקרובים לגבולות המדינה. מצד שני, אזורים מרכזיים נתפסים כבטוחים יותר, מה שעושי להוביל לעלייה בביקוש במרכזי הערים. כמו כן, פינוי אוכלוסייה לזמן ממושך מיישובים צמודי וסמוכי גדר אל עבר אזורים שונים במרכז הארץ ולערים מרכזיות אחרות, הוא מהלך העשוי להשפיע על שיעור האוכלוסייה אשר תחזור בסופו של דבר לאותם יישובים צמודי וסמוכי גדר בסיום המלחמה.
אחת ההשפעות המיידיות שניתן לראות היא הדרישה ההולכת וגוברת לדירות ובתים עם מרחבים מוגנים. כיום, רוב המשפחות שמות דגש על הביטחון האישי כאשר הן רוכשות נכס ולכן, דירות ללא ממ"ד עשויות להיתקל בקשיים בשוק. מגמה זו לא מוגבלת רק למרכז הארץ אלא מופיעה גם באזורים כפריים בהם התשתיות פחות מפותחות והצורך בהגנה הופך חשוב יותר. ייתכן מאוד שנראה עלייה בבקשות להיתרי בנייה להוספת ממ"דים ומרחבים מוגנים כחלק מהמאמץ להתאים את הנכסים הקיימים לצרכים החדשים של האוכלוסייה.
עם זאת, חשוב לי לציין ולהדגיש שהמרחב הכפרי ידוע ביכולותיו להתאושש. הקהילתיות והחוסן האנושי בשילוב תמיכה ממשלתית בתהליכי פיתוח של ההתיישבות, יכולים להפוך כל אזור סמוך גדר לאטרקטיבי מחדש. אני צופה פרויקטים משמעותיים של התחדשות וייזום במרחב הכפרי אשר יובילו לחיזוק הפריפריה וליצירת הזדמנויות כלכליות חדשות. חשוב לציין גם ששוק הנדל"ן הישראלי מתאפיין לאורך כל השנים האחרונות בעמידות מרשימה על אף כל האתגרים ויש להניח שגם הפעם נראה התאוששות וצמיחה עם החזרת היציבות למשק".
"חשוב לציין כי המשרד שלנו ממשיך לפעול באופן רציף ולספק ייעוץ מקצועי ומקיף גם בתקופות מאתגרות אלו. כחלק מהמחויבות שלנו ללקוחותינו, אנו ערוכים לתת מענה לכל צורך שעולה בזמן אמת, תוך הבנה של המצבים המורכבים עימם מתמודדים היישובים הכפריים והלקוחות הפרטיים במצב הביטחוני הנוכחי. אנו מקפידים לשמור על יציבות, גם בתקופות של חוסר ודאות.
מעבר לכך, אני וחלק מצוות המשרד מעורבים רבות בשירות מילואים בשנה האחרונה ובניהול צוותי חירום יישוביים. המחויבות שלנו לביטחון המדינה והמרחב הכפרי אינה מסתכמת רק בשירות המשרדי – אנו תורמים גם בשטח. זו לא רק שליחות אישית, אלא גם ערך שאנחנו מביאים לכל שיתוף פעולה עסקי, מתוך הבנה עמוקה של החוסן והקהילתיות הנדרשים במרחב הכפרי, גם בזמנים קשים."
מה תאחל לשנה הבאה?
"עם סיום השנה ותחילתה של שנה חדשה, אני כמו כולם נושא תפילה לשחרור כל החטופים ולהשבתם הביתה במהרה ובשלום. המרחב הכפרי, שהוכיח לאורך השנים את חוסנו ועמידותו, התגייס במלוא כוחו לחיבוק, שיקום וסיוע לקהילות ולישובים שנפגעו בשביעי לאוקטובר. המרחב הכפרי מסמל לא רק את העבר אלא גם את התקווה לעתיד טוב יותר. כמו שהאדמה ממשיכה להניב פרי גם לאחר משברים, כך גם אנו מאמינים בכוחן של הקהילות הכפריות להתגבר על כל אתגר ולהמשיך לצמוח. שתהיה זו שנה של בנייה, התחדשות ושלום, שבה נגשים את חלומותינו ונחזק את הקשר לאדמה ולמשפחה. שנה טובה ומבורכת לכולם, מלאה בתקווה וצמיחה."
