"התחדשות עירונית היא העתיד של ר"ג גבעתיים והרשויות חייבות להבין את זה"

ירון ענבר, הבעלים של משרד "ירון ענבר – תיווך ושיווק נדל"ן" ברמת גן – גבעתיים, הגיע לענף הנדל"ן לפני כ-18 שנה לאחר קריירה ניהולית בתחום הקמעונאות. "העובדה שהגעתי לתחום התיווך לאחר שניהלתי רשת חנויות בפריסה ארצית עם מלאים בהיקף של מיליוני שקלים בכל רגע נתון, מקנה לי מיומנויות גבוהות בכל הנוגע לניהול משא ומתן לצורך תיווך עסקאות נדל"ן ואני בהחלט יכול לומר שאחד מהדברים המייחדים אותי בענף התיווך קשור ליכולת הגבוהה שלי בניהול משא ומתן בכל עסקה בה אני מעורב".
מה הוביל אותך מלכתחילה לענף התיווך?
"העובדה שניהלתי רשת חנויות עם עשרות נקודות מכירה ומחסנים, חייבה אותי להתעניין בתחום הנדל"ן, אבל זה היה בעיקר בהקשר המסחרי של התחום. בסביבות גיל 40, החלטתי שאני רוצה לעשות שינוי מקצועי בחיי ובעקבות שיחה עם חבר שהיה נדל"ניסט, נכנסתי לעולם הנדל"ן והשאר היסטוריה כמו שאומרים. בתחילת דרכי, עסקתי בעיקר בארגון קבוצות רוכשים ושיווק דירות חדשות ולאחר תקופה בתחום הנדל"ן הבנתי שאני רוצה להתמקצע בתחום התיווך בהגדרתו הרחבה ביותר. לאורך השנים שיכללתי את המיומנויות המקצועיות שלי בענף באמצעות קורסים והכשרות וכיום אני מהווה סוג של ONE MAN SHOW לעסקאות תיווך גם לצד המוכר וגם לצד הקונה באזורי הפעילות שלי".

מה מייחד את שיטת העבודה שלך כמתווך מנוסה שמאחוריו מספר לא מבוטל של עסקאות תיווך?
"לאורך כל שנותיי בענף התיווך אני מקפיד על שקיפות מלאה גם מול המוכר וגם מול הקונה. אני תמיד דואג לשים הדברים על השולחן כמו שהם. אצלי, אין דבר כזה להחביא מידע ואני מציג בפני כל המעורבים בעסקה את כל מה שידוע לי על הנכס, בין אם זה מוצא חן בעיניהם ובין אם לא. לגבי כל נכס אותו אני מייצג אני דואג להוציא מעין "תעודת זהות" הכוללת בתוכה את כל המידע הקיים על הנכס ברשות המקומית, בטאבו ובכלל ורק לאחר שנחשפתי לכל המסמכים המפרטים למעשה על הנכס אני מוציא את הנכס לשוק.

בנוסף, אני גם מקפיד על תמחור נכון ומבוסס שוק של הנכסים אותם אני מייצג. הידע והניסיון העומדים לרשותי בתחום, מאפשרים לי לקבוע את רמת המחיר על בסיס סוג הנכס וההיצע הקיים בשכונות המגורים השונות באזור הפעילות שלי, כאשר המחיר שאני נוקב בו הוא תמיד מחיר מכירה ולא מחיר ספקולטיבי שנאמר לצד המוכר על מנת שייתן לי את הנכס לייצוג בבלעדיות.  אני לא עובד בשיטה הזאת. זה לרמות אנשים לפי תפיסתי המקצועית. אני יודע לתמחר ולא מנסה להרשים אף אחד בשביל שייתן לי לשווק לו את הדירה". "נכס המוצע למכירה במחיר גבוה משוויו – אינו נמכר ומסייע למכירת נכסים המוצעים למכירה באותה השכונה"

מה מאפיין את שוק הנדל"ן באזור הפעילות שלך, רמת גן וגבעתיים?
"גבעתיים ורמת גן הן שתי ערים וותיקות מאוד שאני מתייחס אליהן כמכלול אחד בהקשר של שיווק נדל"ן. אומנם יש פער במחירי הדירות בין שכונות מסוימות ברמת גן לשכונות מסוימות בגבעתיים, אך הרכב האוכלוסייה שפונה להשלמת עסקאות רכישה בגבעתיים וברמת גן הוא די זהה והוא מורכב בעיקר מחבר'ה וזוגות צעירים בני 30 -35 שרוכשים דירה ראשונה. בנוסף, יש מגמה של הגירה מצפון, דרום הארץ ומירושלים  למרכז בעיקר בקרב זוגות מבוגרים שמוכרים את הדירה שלהם ועוברים לאזור המרכז בעקבות ילדיהם שכבר חיים כאן".

ומה בנוגע לרמת המחירים בכל אחת מהערים?
"לאחר התקופה המטורפת של עליית מחירי הדיור בין השנים 2020 ל-2022, השוק נכנס לסוג של קיפאון לאורך רוב שנת 2023, כאשר הקיפאון המתמשך הוביל לאיזון ברמת המחירים וכיום המחירים נמוכים ב-8 עד 10 אחוזים מתקופת השיא של 2022. כיום, דירת 3 חדרים בבניין חדש יחסית בצפון רמת גן, עם ממ"ד, חניה בטאבו, מרפסת ומעלית, תימכר סביב ה-3.2 מיליון ₪ ואם היא ממוקמת  בדרום רמת גן המחיר ינוע בין 2.6 ל-2.7 מיליון. כמו כן, ישנן דירות בשכונות מסוימות של צפון רמת גן, דוגמת שוכנת חרוזים, בה דירות 3 חדרים מגיעות ל-3.5 ואפילו 3.7 מיליון לדירה גדולה מול הפארק.
בגבעתיים, בה קיימת שכונות מבוקשות יותר או פחות, המחיר די אחיד בכל העיר, כאשר הפער במחירים נקבע בהתאם לרמת הביקוש של השכונה. בשכונות המבוקשות יותר, המחיר לדירת 3 חדרים בבניין חדש יחסית, עם חניה, מרפסת וממ"ד, מגיע לרף העליון של 3.5 מיליון ומשם זה הולך ויורד לכיוון ה- 3.2 מיליון".
גם גרם לקיפאון בשוק הנדל"ן בגבעתיים ורמת גן במהלך שנת 2023 ומה הצפי של מחירי הדיור, נכון להיום, לאחר שהשוק התאושש?
"בתחילת 23,  הסיבה המרכזית לקיפאון הייתה עליית הריבות ולקראת סוף השנה הקיפאון היא פועל יוצא של אירועי אוקטובר. את הקיפאון הרגשנו היטב בהיקף העסקאות שצנח מ-100 אחוז בסוף שנת 2022 ל- 50% במהלך שנת 2023 והגיעה לשיאו בסוף שנה עם אפס עסקאות במהלך החודשים אוקטובר ונובמבר. יחד עם זאת, כבר בתחילת שנת 2024 השוק החל להראות סימני חיים וגם המשקיעים חזרו לשוק והניעו אותו מחדש. לדעתי, אנשים התרגלו לריבית הגבוהה והם פשוט מבינים כיום שזה המצב ואיתו צריכים להתקדם לדירת מגורים.

בכל הנוגע לצפי של המחיר, אני בהחלט צופה עלייה הדרגתית, שלדעתי המקצועית אף תחצה את מחירי השיא של שנת 2022 בטווח הזמן הקרוב. בנקודה זו, חשוב להבין שיש מה לעשות בנידון ובהחלט אפשר להקפיא ואף להוזיל את מחירי הדיור ברמת גן וגבעתיים, אך מי שצריך לטפל בנושא  הן הרשויות המקומיות האחריות לנושא ההתחדשות העירונית".

אשמח אם תרחיב ותסביר יותר את השקפתך המקצועית בנושא
"תבין, גם בגבעתיים וגם ברמת גן, שהן ערים מבוקשות מאוד, אין עתודות קרקע לבנייה חדשה למגורים ולכן עתיד הנדל"ן בעיר וכפועל יוצא מכך מחירי הדיור הוא תלוי התחדשות עירונית. יחד עם זאת, הרבה מאוד יזמים בתחום ההתחדשות העירונית לא רוצים לעבוד יותר ברמת גן ובגבעתיים כי העיריות מקשות עליהם והופכות את המצב למורכב ומתמשך יתר על המידה.
אתן לך דוגמא ממשית מהחודשים האחרונים. ברחוב הרוא"ה ברמת גן, הבאתי לאחרונה יזם לצורך פרויקט פינוי בינוי. זאת לאחר שאיחדתי בין שתי קבוצות של בעלי זכויות בשני מבני מגורים שונים. פניתי למנהלת להתחדשות עירונית בבקשה ליישום התוכנית והם ישר סירבו ודרשו איחוד של התוכנית עם בניין שלישי נוסף. בגלל ריב פנימי בין הדיירים בבניין השלישי לא ניתן להתקדם והדבר מונע כל התקדמות בפרויקט גם עבור דיירי שני המבנים שהסכימו לתוכנית. בכל רשות אחרת, אם זה פתח תקווה או הרצליה, היו מחבקים סוג כזה של תכנית ונותנים לה 'אור ירוק, על מנת להתקדם. ברמת גן, משום מה בוחרים להקשות על היזמים ובעצם מונעים מהדיירים את האפשרות להתחדשות ובכך גם מונעים היצע נוסף של דירות חדשות המוצעות למכירה".
מה לדעתך צריך להיעשות על מנת להוביל לשינוי בנושא?
"מצד אחד, אני בהחלט מבין את הרשויות שבאות ואומרות: 'אנחנו נתכנן את העיר ונגיד לכם, היזמים, איפה ניתן להתחדש ובאיזה יחס'. אמירה כזאת נועדה לשמור על עיר מתוכננת ואני בהחלט מצודד בה. יחד עם זאת, חשוב שהרשויות יתחילו להפנים שככל שהם יעכבו או ימנעו ממיזמי התחדשות להתקיים, הדבר יוביל להקטנת ההיצע בזמן שהביקוש הולך וגדל והדבר יפגע בשוק ויוביל לעלייה משמעותית של מחירי הדיור.

הפתרון לכך הוא פשוט מאוד: למוסס את הסחבת שקיימת בנושא כיום, לקצר באופן משמעותי את תהליכי הרישוי ולהקל ככל הניתן על היזמים והדיירים המתעניינים בתהליכי התחדשות. פתרון זה מתבקש אומנם ברמה הארצית, אך במציאות הנדל"נית של גבעתיים ורמת גן בהן לא קיימות עתודות קרקע, הוא מתבקש כפליים ויפה שעה אחת קודם. הסחבת הבירוקרטית שקיימת כיום ברמת גן וגבעתיים בהקשר של תהליכי התחדשות עירונית, תוביל בסופו של דבר לעליית מחירים בלתי פוסקת ואת זה חייבים לעצור כאן ועכשיו, כל עוד ניתן לעשות משהו".