בשיטה שלי, לדיירים יש כוח על היזם ולא להיפך

"ניהול נכון של הדיירים", טוענת עורכת הדין רוית סיני, "זה אלף בית של כל פרויקט התחדשות ואם עורך הדין המלווה את הדיירים בפרויקט לא ניחן בכישורי ניהול אין לו מה לחפש בתחום ההתחדשות. בעיניי, כעורכת דין וותיקה בתחום ובעלת משרד המייצג דיירים בלבד, אופן ניהול הפרויקט זה השלב הכי חשוב שייקבע בסופו של דבר אם המיזם יצליח או לא. נכון, זה בהחלט מצריך ידע משפטי נרחב אבל הוא חייב להיות מלווה גם בידע ניהולי. תבין, כאשר אני מדברת על פרויקטים של התחדשות אני לא מדברת על פרויקטים מסוג  תמ"א, בהם יש בין ארבעה לעשרה דיירים, אלא על מתחמי פיני בינוי עם מאה ולעיתים גם מאה חמישים דיירים ולכן עורך הדין חייב לדעת לנהל את האירוע, אחרת אין אירוע. בהרבה מאוד מקרים של ניהול כושל מצד עורכי הדין, הפרויקט פשוט לא מצליח להתרומם והכול נותר כמו שהיה בנקודת הפתיחה".
מהו ניהול כושל בעינייך בהקשר זה?
"אני יכולה לתת לך מספר דוגמאות לניהול כושל. אחת מהן קשורה לכך שתמיד יהיו דיירים שירצו לקבל יותר ממה שמגיע להם. זה לא משנה באמת מאיזו סיבה. פסיכולוגית, הם תמיד ירצו יותר. במקרים אלו, עשוי להיווצר מצב בו עורך הדין, שמעוניין להתקדם עם הפרויקט ולהחתים את אותם דיירים, יפזר להם הבטחות שאין להן בסיס ואחיזה במציאות. אותם דיירים נתפסים למה שהובטח להם ואם הם לא ישיגו את זה אז הם לא יסכימו לפרויקט בסופו של התהליך. עורך דין שלא יודע את זה ומאשר תמורות לדיירים שלא מקובלות על פי החוק יכול למצוא את עצמו שהוא בעצמו הביא לכישלון של הפרויקט. לכן, אני טוענת שעורך דין הוא לא רק מי שמחתים את הדיירים או מנהל את המשא ומתן לצורך הסכם משפטי מול היזם, הוא בעיקר מנהל הדיירים.
דוגמא נוספת לניהול כושל מצד עורכי הדין קשורה לאופן ההתנהלות של עורכי הדין מול נציגי הדיירים ואני אסביר: בחלק גדול מהמקרים, הפניה לעורך הדין נעשית על ידי נציגים שמתקשרים מול עורך דין לצורך ניהול הפרויקט. במקרים אלו, הנציגים ממשיכים לנהל את הפרויקט עבור כלל הדיירים והם אלו שמתנהלים מול עורך הדין וביחד איתו בוחרים יזם ואף מגבשים מול היזם את פרטי ההסכם. ואז, אחרי שנה שנתיים, פתאום יוצאת הודעה משותפת מטעם עורך הדין והנציגים לכלל הדיירים, שעד כה לא היו בסוד העניינים, במסגרתה הם מודיעים לדיירים על כך שבתאריך כזה וכזה יתקיימו חתימות מול היזם. ברור לך שפרויקט שמנוהל באופן הזה הסיכויים שלו לצאת לפועל הם אפסיים. אי אפשר לייצר רמת אמון בין כלל הדיירים במצב כזה וחוסר הוודאות של מרבית הדיירים קשור לכך שקומץ מאוד מצומצם מתוכם הוא זה שמנהל את הפרויקט ביחד עם עורך הדין ולכן חלק גדול מהדיירים מביע התנגדות נחרצת לקידום הפרויקט".

השיטה שיודעת לנהל ולקדם מיזמי התחדשות
על מנת להתמודד עם אתגרי הניהול של מיזמי התחדשות עירונית, עורכת הדין רוית סיני, פיתחה שיטת עבודה ייחודית מול כלל הדיירים בכל מיזם התחדשות בו היא מעורבת. "אצלנו במשרד", היא מסבירה, "אני דואגת לכך שברגע שבאים אליי דיירים שטוענים שהם נציגי הדיירים, אני אומרת להם שעם כל הכבוד להם, אני רוצה לראות את כל הדיירים. מהשלב המוקדם והמקדים ביותר של הפרויקט, אני רוצה שכל הדיירים ידעו מה העסקה כוללת וכיצד אני מתכוונת לקדם אותה עבורם. לכן, בכל פרויקט בו אני מעורבת, אני מקיימת תחילה כנס פתוח לכלל הדיירים במסגרתו אני מסבירה להם לפרטי פרטים את שיטת העבודה הייחודית שלי ואת אופן ההתנהלות שלי מולם לאורך כל הדרך. תבין, לעשות כנס דיירים עולה לי אלפי שקלים ואני אומנם מוציאה כסף עוד לפני שאני יודעת שאני מייצגת את הדיירים, אך זאת הדרך שלי והיא האמצעי היעיל והטוב ביותר לקידום מיזמי התחדשות".
"בשיטת העבודה שלי, הדיירים הם בעלי הבית ולא היזם"
"שיטת העבודה הייחודית שלי, יודעת להגן ולשמור בצורה הטובה ביותר על האינטרסים החיוניים וההכרחיים של כלל הדיירים לאורך כל הדרך והיא מבוססת על עקרונות של שקיפות, אחידות והוגנות. כאשר אני בוחרת להיכנס למעורבות בפרויקט התחדשות כזה או אחר, אני עושה זאת לאחר שלמדתי לעומק את זכויות הבנייה בפרויקט ולאחר שכל דייר ודייר יודע בדיוק מה הוא יכול לקבל. לצורך כך, אני מאגדת הסכם משפטי שעתיד להיחתם מול היזם, בהיקף של 80 עמודים לערך, לתוך שלושה עמודים, שבעצם מהווים ראשי פרקים ורק במידה וכל הדיירים מסכימים להסכם המוצג בפניהם אני בוחרת לייצג אותם ולהתקדם. בשיטה זו, הכוח תמיד נשאר אצל הדיירים ולכן אני יכולה להתחייב בפני הדיירים שאם כל הדיירים יתאגדו תחת אותו הסכם, אזי יהיה להם את הכוח להחליט על היזם ולא להיפך. בשיטת העבודה שלי, הדיירים הם בעלי הבית לאורך כל הדרך ולא היזם".
את בעצם מחתימה את הדיירים על הסכם עתידי מול היזם עוד בתחילת הדרך?
"זה הסכם ציפיות ביני לבין הדיירים ועל פיו אנחנו באמת יכולים להתקדם ולקדם את הפרויקט. ההסכם אותו אני עורכת מול הדיירים משקף בצורה המלאה והמדויקת ביותר את כל מה שהדיירים יוכלו לקבל בהתאם להיקף הזכויות של הפרויקט. ברמה המקצועית אני בהחלט מאמינה שאם הדיירים לא ידעו מראש מה הם הולכים לקבל או במידה ולא ייערך מולם תהליך של תיאום ציפיות מההתחלה, אין סיכוי לפרויקט מלכתחילה.
חשוב שתבין, אני בעצם מוציאה נוסח של הסכם שחייב להיות מקובל קודם כל על הדיירים. לצורך כך, אני יושבת על כל אחד מהדיירים ומסבירה לו לגבי כל סעיף וסעיף בהסכם העתידי מול היזם. באופן זה, כל דייר יודע מראש מה הוא צפוי לקבל ובמידה והוא מביע התנגדות כבר בשלב הראשוני ורוצה לקבל משהו שהוא לא יוכל לקבל בהתאם להיקף הזכויות של הפרויקט, אני לא אצא לדרך. אני אתחיל פרויקט רק כאשר אני יודעת בוודאות שרוב הדיירים קיבלו את עיקרי ההסכם ומחליטים לצעוד איתו קדימה על מנת לקדם את הפרויקט ולא כדי לתקוע מקלות בגלגלים בהמשך הדרך.
נשמע שמדובר בעבודה סזיפית ומורכבת…
"בהחלט. הרבה יותר קל להתנהל מול יזם מאשר לעבור בין 100 ולפעמים גם 150 דיירים לצורך החתמות. אף אחד לא אוהב את הקטע של החתמות דיירים. להיפגש איתם, לשכנע אותם, להתווכח איתם, לפתור סוגיות ביניהם וכדומה. מצד שני, זה מה שהופך את השיטה שלי למנצחת. אני יודעת שברגע שעברתי את משוכת הדיירים היזם מעצמו ירצה לקחת את ההסכם AS IS, כי יהיה שווה לו לקבל את התנאים שנקבעו על ידי הדיירים שכבר הסכימו להסכם. בשיטה הזאת לא היזם קובע את ההסכם אלא קבוצת הדיירים היא זו שקובעת את הכול, מהמפרט ועד התמורות וכל שנותר ליזם לעשות הוא לחתום ולהתחיל לעבוד. חשוב לי לציין שבניגוד לאחרים, אני לא עוברת קודם את היזם ורק אז את הדיירים אלא השיטה שלי הפוכה: קודם הדיירים ורק אחר כך היזם. "
ויזמים נוטים לקבל הסכמים כאלו?
"קל לי מאוד להגיע למצב בו יזמים רוצים להיות מעורבים בפרויקטים אותם אני מייצגת מכיוון שהפרויקט נמצא בשלב מאוד וודאי ובטוח בהיבט של חתימות הדיירים. זה WIN WIN  לכל המעורבים, לדיירים שהם אלו שקובעים את ההסכם מול היזם וליזם עצמו שלא נדרשו לסחבת ולכאבי הראש של החתמות דיירים. רק לאחרונה, התאגדות הקבלנים פרסמה סקר שלפיו פרק זמן שלוקח ליזם להחתים דיירים נע בין ארבע שנים לשש שנים לכן, כאשר אני פונה ליזם עם הסכם מוכן, זאת אומרת שאני כבר ביצעתי עבורו את העבודה הסזיפית שמעכבת ואף מבטלת פרויקטים בתחום ההתחדשות.

על פי השיטה אותה את מיישמת, כיצד מנוהל מכרז יזמים?
"כיום, רוב עורכי הדין פונים למכרז יזמים באמצעות שאלון ייעודי המורכב ממספר שאלות פתוחות ולפי התשובות נבחר היזם. זה פסול בעיניי, מכיוון שלאחר שנבחר היזם וברגע בו מגיעים לדקויות של ההסכם המשפטי, היזם עשוי להתנער מהתשובות הכוללניות אותן הוא הציג לעורך הדין במסגרת המכרז. בכך, המעמד של עורך הדין הופך להיות נמוך והיזם הוא בעצם "השריף" של הפרויקט שקובע את התנאים עבור עורך הדין ועבור הדיירים.
בשיטה שלי זה לא קיים. למה אני צריכה בכלל לשאול שאלות את היזמים? אני יודעת בדיוק מה אני רוצה מהם עבור הדיירים שלי. חוסר הדיוק במכרז הוא ההבדל ביני לבין כל עורך דין שפועל בשיטה אחרת משלי. אני לא מדייקת עבור היזמים, אני מביאה להם את ההסכם כלשונו. אתה מבין שאני נותנת ליזמים לא שאלות פתוחות אלא הסכם מגובש שהם צריכים לעבור סעיף אחר סעיף ולרשום לי 'מאושר', 'מאושר', 'מאושר'.
מעבר לכך, מה קורה במידה ויש ארבע חברות יזמיות שעומדות בכל הפרמטרים שהמכרז הגדיר לגבי: וותק, ניסיון, איתנות פיננסית וכו. איך אני אדע להבדיל בין החברות ולבחור את החברה הנכונה? הרי כולן טובות וכולן ראויות. בשיטה שלי, אם אתן לכל חברה את ההסכם, אז חברה אחת תחזיר לי את ההסכם עם דף שלם של הערות וחברה אחרת תחזיר לי את ההסכם עם חמישה עמודי הערות. בסופו של יום אבחר ביזם שהחזיר לי את ההסכם כלשונו עם מינימום שינויים ותיקונים".
כיצד את מצליחה ליישם את השיטה הלכה למעשה ובעצם לעמוד בכל תהליך העבודה המורכב והמתמשך הזה
"מלכתחילה, האני מאמין המקצועי שלי הוא לא לעבוד בשיטת 'שלח לחמך ומה שייצא ייצא'. לכן, אני לא לוקחת 200 פרויקטים במקביל, אלא בוחרת ומעדיפה להתמקד במספר מצומצם של פרויקטים, עד 10 פרויקטים בערך בכל שנה. באופן זה, אני יודעת למקסם את כל היכולות והכוחות שלי לכל פרויקט ופרויקט, כאשר כל פרויקט בעיניי הוא כמו ילד שחייב לקבל את מלוא תשומת הלב. אני בהחלט מעדיפה איכות על פני כמות ולכן אני בוחרת להתמקד במעט פרויקטים ולדעת שאני מנהלת אותם בהתאם לכל עקרונות השיטה אותה פיתחתי על בסיס הניסיון המקצועי שלי בתחום. בסופו של יום, אני רוצה להבטיח לכל קבוצת דיירים אפס סיכון, אפס הוצאות וזמן מינימאלי לקידום הפרויקט ולשם אני מכוונת בכל בוקר מחדש שאני מתחילה יום עבודה חדש ומאתגר".