מורה נבוכים: מתלבטים בין מעבר לבית חדש, בניה או שיפוץ? הכתבה הבאה מיועדת עבורכם

ימים ספורים לתוך מאורעות ה-7 באוקטובר ושוק הנדל"ן המקומי קפא כמעט לחלוטין- אך גורמים בענף מעידים כי בחודשים האחרונים נרשמת דווקא תחילת מגמת התעוררות מרשימה בקרב רוכשי מגרשים, התחלות בנייה של בתים פרטיים חדשים ובתוך כך, גם עלייה בהתחלות שיפוצים של בתים קיימים.
לשיטתה של מעצבת הפנים דורית וינברן, בשיפוץ נכס קיים והתאמתו לצרכים בהווה ובעתיד, יש לא מעט יתרונות: "שיפוץ מקיף ויסודי הוא מטבעו הליך מורכב ודקדקני אך בה בעת, זוהי הדרך האולטימטיבית לשדרג את הבית האהוב לסביבת מגורים עדכנית, שקולעת במדויק לצרכים ולמאווים שהשתנו לאורך השנים, זאת מבלי לוותר על הסביבה המוכרת. בתכנון נכון גם בתים ישנים ומאתגרים יכולים לזכות בכסות חדשה לגמרי- חוץ ופנים- תוך מספר חודשים, ובאופן הזה ניתן גם להשביח משמעותית את ערכם".
לדברי וינברן, הבניה בישראל, ובתוך כך גם תפיסת המגורים, השתנו בעשורים האחרונים ללא היכר: "חלק לא מבוטל מקהל המשפצים הם בעלי בתים שילדיהם בגרו ועזבו את הבית, כך שנטיית הלב של רבים מהם היא לפתוח ככל שניתן את החלל הציבורי ולייצר מטבח גדול ומפנק, פתוח לסלון ולגינה גם במחיר של ביטול חדרים שכבר אינם בשימוש. בפרויקטים הללו עולה לרוב גם דרישה ליצור סוויטה מפנקת לילדים ולנכדים שמגיעים להתארח וכמובן מאסטר הורים רחב ידיים".

"מנגד, יש את רוכשי המגרשים, שעליהם ממוקמים בתים ישנים ובמקרה הזה כבר עולה התלבטות ממשית: האם נכון לגלח את הקיים ולבנות בית חדש בתהליך של שנים שטומן בחובו רישוי וקבלת היתרים, עבודה מול עשרות יועצים וכמובן עלויות גדולות במיוחד, או אולי שווה לפני הכל לבחון את הנכס הקיים ולצאת לשיפוץ עומק שדורש אומנם חיזוקים והחלפת התשתיות הקיימות אך מנגד הליכי הרישוי במקרים הללו הם לרוב מינוריים (אם בכלל נדרשים כאלה), כך שפרק הזמן עד למעבר המיוחל מתקצר וגם העלויות יורדות די בחדות. בכדי להגיע להחלטה מושכלת, בשני המקרים יש להיוועץ באנשי מקצוע שידעו לחזות נכונה את המהלכים הצפויים.

האופציה להביא בית מט ליפול למצב של בית חדש לחלוטין היא ריאלית?
"כל מקרה לגופו כמובן מכיוון שמדובר בשיפוץ מקיף ולא בתזוזה של כמה קירות  אך יחד עם זאת, אחד היתרונות הגדולים של שיפוץ בית קיים הוא שימור רכיבים מאפיינים אדריכליים קיימים שקשה להשיג וכדאי לשמר, כמו עיבודי אבנים ופתחים, סגנון, קשתות וכד'. יתרון נוסף בשיפוץ הקיים היא היכולת לקבל החלטות בצורה בהירה יותר היות ורואים את הבית ואין צורך לדמיין את החללים. שיפוצים שכאלה רלוונטיים בפרט בבתים בהן ניתן להשאיר את מעטפת הניפחית הקיימת ולבצע שינויים בהתאם למותר בחוק, מבלי להיכנס למרחבים אניגמטיים".
"יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון שגם בפרויקטים שכאלה נדרש להחליף קומפלט את מערכות החשמל, האינסטלציה, מיזוג האוויר ונוספות; לבחון את הקונסטרוקציה והיסודות כמו גם את גרם המדרגות והגג. בלא מעט מקרים מגלים שמדובר בתהליך ישים שיתרונותיו עולים על יתרונות בניה חדשה ובהחלט ניתן לשוות גם במסגרתו לבית ישנים כסות חדשה ולתכנן אותם במדויק לצרכים המאוד ספציפיים של הבעלים החדשים. ניתן גם לעטוף את החזיתות הקיימות בחומרים עדכניים וגם במידה ונדרש למשל להגדיל פתחים (כמו מהסלון לגינה) מדובר לרוב בקבלת היתר מקומי שמבוצע בהליך מהיר די בהרבה מהוצאת היתרים לבניה חדשה או לחריגות בניה. בפועל אפשר תוך מספר חודשים להביא בית ממצב של אפס למאה ברמה שגם עין מקצועית תתקשה להבחין שמדובר במבנה קיים שעומד על המגרש כבר עשורים".
מדובר בשינויים מהותיים. באילו מקרים כן נדרשים אישורים והתעסקות בבירוקרטיה?
"יש לבצע אופטימיזציה של אחוזי בניה בלתי מנוצלים עוד בתחילת התהליך ובמידה ויש בכך צורך לבחון האם ניתן להרחיב ובאילו אופנים. במקרים מסוימים ההחלטה הריאלית יותר היא לסגור אזורים מסוימים בצורה חוקית כמו מרפסת, פרגולה או סיפוח חצר משק. גם שינוי והרחבת פתחים הוא עניין שדורש אישורים אך כאמור, לרוב מדובר בהליך די קצר שניתן לנהל במקביל לתכנון ולהכנות לקראת הבניה עצמה. בתוך כך, מאז ה-7 באוקטובר נרשמת עליה בביקוש ליצירת מרחבים מוגנים- בין אם מדובר בהפיכת חדר קיים לממ"ד, הוספת ממ"ד או מרחב ממוגן חיצוני. כל אלה דורשים קבלת היתרים מהג"א אך לרוב הם מהירים יחסית".
 "בפרויקטים שכאלה יש לבחון גם את יציבות המבנה אחרי שנים של תזוזות בקרקע ובמבנים בהם בוצעו תוספות לאורך השנים כטלאים, נידרש ככל הנראה לחפור כלונסים. כחלק אינטגרלי מהשיפורים מומלץ לייצר מעטפת אקלים על ידי בניית קירות גבס כפולים ובידוד בינם לבין הקירות החיצוניים ולטפל במערכת הפתחים כשהרציונל הוא לעבוד עם מערכות אלומיניום מתקדמות ושימוש בזכוכית sunenergy low-e glass שמסננת קרינת אור, חום ו-UV. בבית לו גגות משופעים מומלץ להחליף את רעפי הבטון שוודאי התבלו לאורך השנים ברעפי חרס חדשים ולעבוד עם שכבות בידוד מתחת לרעפים. בבתים להם גגות שטוחים מומלץ להעצים את הבידוד הטרמי".
ומהם הגורמים שמשפיעים בפועל את משך השיפוץ?
"זה מאוד אינדיווידואלי. בנוהל עבודה תקין תהליך התכנון אורך בין חודשיים לשלושה חודשים. השיפוץ עצמו תלוי בקבלן ובהיקף הצוותים שעומדים לרשותו כך שאם מדובר בקבלן עם כוח עבודה מנוסה בפרויקטים מהסוג הזה, גם מגה שיפוץ יכול לארוך בין ארבעה לשישה חודשים, פרק זמן שביחס לבניה חדשה נחשב כזניח".
החלטנו לצאת לדרך ולשפץ, כיצד בכלל מתחילים?
ראשית ולפי הכל, יש לערוך בדיקות ולבנות תקציב מקדמי, כך שתכנית ההעמדה הראשונית תהיה פחות או יותר מסונכרנת לסכומים שעומדים לרשותנו ולא תייצר כבר מתחילת התהליך חריגות משמעותיות. מומלץ להיעזר כבר בשלב הזה בהדמיות, שנותנות אינדיקציה מצוינת כיצד הבית עתיד להראות ועל פיהן לקבל את ההחלטות. בשלב הבא מומלץ לבצע רשימה של סעיפים מובנים ולהתחיל לקבל הצעות מחיר ראשוניות לאלומיניום, אריחים, חיפויים וכלים סניטריים, מערכת מיזוג האוויר, תאורה וכיוב'- זוהי הדרך להבין איפה פחות או יותר איפה אנחנו עומדים ולקבל הערכה ראשונית לפיה מחשבים את העלויות המשוערכות של הפרויקט כשתמיד יש לקחת בחשבון שההוצאה הגדולה ביותר היא הקבלן עצמו. בד בבד, להתחשב בכך שתמיד ישנן הוצאות בלתי צפויות ולהקצות עבורן בין 15 ל-30 אחוז מסך התקציב הכללי".
"בשלב הבא עוברים לתכנון פרטני שעובד בשני מישורים מקבילים ובמהלכו יורדים לרזולוציות גבוהות ומקבלים החלטות מדויקות, מרמת הגוון והחלוקות במטבח ועד לדגם האריח עבור שירותי האורחים. בד בבד מתכננים סט תכניות עבודה מפורטות וככל שנשכיל לרדת בהן לפרטים נוכל לקבל הצעות מחיר מדויקות יותר מהקבלנים והספקים. חשוב לקחת בחשבון שלכל בחירה שנבצע יש משמעות כספית: מסוג פרופיל האלומיניום והפתיחות ועד לדיטיילים של פרטי הנגרות".

במידה ומדובר בבית שגרים בו, האם אפשר להישאר ולהתגורר תוך כדי השיפוץ
"זה רעיון רע מאוד, אלא אם קיימת יחידה מנותקת לגמרי מהבית שנכנס לשיפוץ. הישארות בבית מעכבת מאוד את הקבלן שנדרש להתחשב בדיירים ולסגור אזורים מסוימים וגם מבחינת בני הבית מדובר בסיוט מתמשך, הלא אף אחד לא רוצה לגור בארגז חול, לאכול אבק, ולחוות הפסקות מים וחשמל על בסיס יומי. אם רוצים לשפץ מהר ונכון צריך להיערך לכך שבמהלך התקופה נדרש למצוא פתרון חלופי וגם לנדבך הזה להקצות תקציב. בתוך כך יש להתחשב גם באחסון הפריטים שממשיכים איתנו הלאה כשהבשורות הטובות הן שרבים רואים בשיפוץ תהליך של התחדשות ובמסגרתו הם משילים מעליהם את מרבית הפריטים שאספו וצברו לאורך השנים. אז נכון שההיקף הציוד יורד משמעותית, ולרוב גם נמנע מלהעביר איתנו מוצרים קיימים (כמו מוצרי חשמל), אך בפועל אנחנו עדיין נדרשים למצוא פתרונות אחסנה, זו יכולה להיות מכולה או מחסן שנשכור לטווח קצר. בפועל הערכות נכונה והימנעות ממגורים בבית במהלך השיפוץ יכולה לקצר את משך התהליך ב-50% לפחות".
ומה לגבי עלויות החומרים וכוח האדם שרק עולים ועולים? לא נכון להמתין קצת?
"אם יש משהו שלמדנו בעת הזאת הוא שאף אחד לא יודע מה יקרה מחר. בשורה התחתונה, גם בעתות משבר ענף הנדל"ן לא באמת אכזב, בטח לא כשמדובר בנכסים קיימים. אף אחד לא השקיע בנכס וגילה בדיעבד שהערך ירד. מחירי הנדל"ן רק מזנקים כשהירידה היחידה נרשמה בענף השכירויות וגם שם אנחנו רואים כבר עליה. התפיסה הרווחת בישראל היא שלאחזקת נדל"ן תמיד יש ערך וזה תחום שאף פעם לא מאכזב".