"התקופה הנוכחית הפכה לפוטנציאל של הזדמנויות נדל"ניות"

"לנהל תיק בתחום המקרקעין", משתפת אותנו עורכת הדין דנית יצחק, "זו אופרציה שלמה שכוללת התנהלות מקצועית המחייבת ידע והיכרות מול כל כך הרבה גופים, רשויות ובעלי מקצוע, ולכן, אני כל כך שמחה ושלמה עם העובדה שיצאתי לדרך עצמאית בתחום עריכת הדין רק לאחר שהתמקצעתי במספר רב ומגוון של נישות בתחום המקרקעין ומשפחה. הניסיון המעשי שרכשתי לאורך השנים גם ב-רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) וגם בעבודה השוטפת מול קבלנים, חברות משכנות וכדומה, העניק לי ידע רחב היקף בטיפול השוטף של תיקי לקוחות המשרד, כאשר הסיפוק המקצועי הכי גדול מבחינתי הוא לסיים טיפול מול לקוח בהצלחה והחותמת שלי לכך היא לקוחות מרוצים ומפרגנים שהופכים להיות לקוחות ממליצים. זה מה שבעצם נותן לי את הדרייב להמשיך ולהתפתח בכל יום מחדש".
מה הוביל אותך מלכתחילה לתחום דיני מקרקעין?
"כילדה ונערה לא חלמתי להיות עורכת דין, אבל מאז ומתמיד אהבתי אתגרים ותמיד ידעתי שארצה לעשות דברים משמעותיים בחיי. בשנות ההתבגרות אלו היו תפקידי הדרכה בתנועת הצופים ולאחר מכן שירות צבאי כקצינת שלישות. לאחר שחרורי משירות הקבע, במקביל ללימודי משפטים, עבדתי במספר תפקידים ניהוליים ותוך כדי הלימודים לא הייתה בי טיפת ספק שזה המקצוע שאני רוצה לעסוק בו כ'שאהיה גדולה'. אומנם במהלך הלימודים התחום הפלילי הוא זה שמאוד עניין אותי אבל כאשר התחלתי התמחות במקרקעין ומשפחה בשנת 2013, הבנתי מייד שזה לגמרי התחום בו אני רוצה לעסוק ולמעשה זה מה שקרה מאז ועד היום.
כשסיימתי את מבחני הלשכה, עבדתי במשרד עורכי דין מטעם הסיוע המשפטי במרכז הארץ. אותו משרד, עסק בכל התחומים האזרחיים ובעיקר בהליכי חדלות פירעון ומשפחה, מה שגרם לי להרחיב את הידע והניסיון המקצועי שלי בתחומים נוספים ולמעשה תרם לי משמעותית בהמשך. לאחר תקופה בסיוע המשפטי, התחלתי את עבודתי כיועמ"שית (יועצת משפטית) של מוקדי שירותים מהירים בצפון וחיפה ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), תחת חברת טלדור שהייתה למעשה אחראית בזמנו על מוקדים מהירים בצפון, חיפה וירושלים. לאחר שנה בתפקיד, קודמתי לניהול כל מוקד צפון. העבודה ברמ"י גרמה לי להתאהב בתחום המקרקעין עוד יותר ובעיקר להכיר לעומק ברמה המקצועית והמערכתית את הנהלים והתהליכים השונים. לאחר 4 וחצי שנים ברמ"י, עבדתי במחלקת מקרקעין במשרד גדול בעפולה המייצג קבלנים ותאגידים, ובסוף שנת 2022 יצאתי לדרך עצמאית, וכחלק ממנה חזרתי לעבוד שוב עם חברת טלדור כעו"ד חיצונית.

"נכסים המנוהלים על ידי רמ"י הם עולם שלם בפני עצמו"
"העבודה כיועמ"ש ברמ"י הייתה מאתגרת מאוד ומספקת מאוד ברמה המקצועית. מוקדי השירותים המהירים של טלדור ברשות מקרקעי ישראל, עסקו למעשה בטיפול באישורי זכויות, משכנתאות והעברת זכויות בקרקעות מהוונות מכל סוג, מגורים, חלקאי ומסחרי. מדובר בעבודת ניהול של צוות המורכב ממספר נציגים ויועץ משפטי וטיפול יומיומי באינספור תיקים, כאשר כל התיקים במוקד צפון עברו דרכי והיו כפופים לאישורי הבלעדי. במרבית מהתיקים היה צורך במתן חוות דעת משפטיות ופתרון סוגיות מורכבות ורישומים מורכבים, בתאגידים, בחברות משכנות, בנושא העברות לחברות זרות ולזרים (שאינם אזרחי או תושבי ישראל)  וכדומה וגם מבחינת הגורמים הרבים מולם התנהלתי, לרבות, חברות ממשלתיות, לשכת רישום המקרקעין (טאבו) וכדומה.  במהלך התקופה הזו הובלתי לא מעט שינויים, הן בהיבט הניהולי במוקד והן בהיבט  המקצועי וברמת הנהלים. אני בהחלט מברכת על התקופה הזאת מאוד.
נכסים המנוהלים על ידי  רמ"י הם עולם שלם בפני עצמו, ובפרט נחלות, משקים ונכסים מסחריים. גם העברת זכויות בנכס למגורים, פשוטה ככל שתהיה, יכולה להסתבך ולהתעכב זמן רב שלא לצורך, ולאו דווקא מצד רמ"י, אלא בגלל חוסר היכרות או הבנה לעומק של נהלים והנחיות עבודה מצד עורכי דין  שאינם בקיאים בנישה הספציפית הזו. מה שיכול להוביל ל"הלוך ושוב" מייגע של דחיית תיקים, בין אם בשל חוסר בהמצאת מסמכים נכונים או בשל חוסר הכרה מעמיקה של הנהלים וכיוצא בזאת. ובכובעי כמנהלת המוקד ראיתי את זה קורה המון, כשבסופו של דבר הנפגעים העיקריים הם הלקוחות שיכולים להמתין גם שנה ויותר לביצוע פעולה כלשהי.
לפתוח משרד עצמאי לא היווה ריסק מבחינתך לאור הניסיון והמעמד המקצועי שלך ברמ"י?
"המחשבה לפתוח משרד עורכי דין עצמאי משלי תמיד הייתה שם. אומנם 'התבשלתי' עם זה כשכירה לא מעט שנים עד שנפל הפור, אבל זה קרה באופן פתאומי בבת אחת. היום זה מאוד נדיר למצוא עורך דין שכיר במגזר הפרטי בתחום המקרקעין. הרוב הגדול של העוסקים במלאכה פותחים משרד משלהם מיד לאחר קבלת הרישיון.
איפשהו, זה הרגיש לי באופן אישי לא נכון לעשות זאת  מיד לאחר קבלת הרישיון וגם אפילו לא מיד לאחר שעזבתי את תפקידי במוקד צפון. אחרי לא מעט שנים ברמ"י בהם עסקתי בתחום הרישומי והבירוקרטי במגזר הציבורי, היה לי מאוד חשוב לחזור ולעסוק בתיקים במגזר הפרטי והפרקטי יותר וגם מאוד היה חשוב לי שלא להתחיל לקבל לקוחות עד שאני לא מרגישה שאני מכירה כל פעולה משפטית בתחום על בוריה. אני לא מאמינה ב"להשתפשף" על לקוחות. כפי שאני בעצמי לקוחה של נותני שירות כאלו ואחרים ומצפה לקבל מהם שירות מקצועי ומדויק, כך אני גם מצפה מעצמי מול הלקוחות שלי.
כיום, כשנה וחצי לאחר פתיחת המשרד והיציאה לדרך עצמאית, אני יכולה לומר שזה הצעד הטוב ביותר שעשיתי בדרכי המקצועית. יחד עם זאת, אני לא מתחרטת על רגע אחד מתוך כל השנים בהם הייתי שכירה ואני בהחלט מכירה תודה על כל מקום שפתח בפני את שעריו ונתן לי את ההזדמנות ללמוד להתמקצע ולהתפתח. כיום, המשרד בבעלותי עוסק בכל הנישות האפשריות בתחום המקרקעין, עסקאות מכר בתמורה וללא תמורה, עסקאות יד 2, עסקאות רכישה מקבלנים, מגורים ומסחרי, פרצלציות, בתים משותפים, רישומים מורכבים, הקניית בעלות, הקצאות, בן ממשיך, פיצול מנחלה, צוואות וירושות, הסכמי ממון, ייפוי כוח מתמשך וכדומה.
מדוע החלטת לפתוח את המשרד דווקא בעפולה?
"עפולה יקרה לליבי, נולדתי וגדלתי כאן וכך גם בעלי. כילדה ונערה אני זוכרת את העיר לא מאוד מפותחת, קניון אחד בלבד, הרבה שטחים חקלאיים ריקים. בעשור האחרון העיר  התפתחה בקצב מסחרר מבחינת כל התחומים ובעיקר בתחום הנדל"ן, מגורים ומסחר יחד. בשנים האחרונות ישנה הגירה חיובית גדולה מאוד לעיר. הוקמו בה שכונות חדשות לחלוטין ונכון להיום יש עוד לפחות שתי שכונות חדשות בתכנון. לצד כל אלו, יש בעיר מספר מרכזי קניות עם מרבית מהרשתות הגדולות, שפע של מסעדות, בתי קפה וכדומה. ההתפתחות של העיר אומנם הובילה לעליית מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות, אך עדיין מדובר במחירים אטרקטיביים בהשוואה אל ערים דרומיות לעפולה ובוודאי אל ערים באזור המרכז".
מה הן השאיפות המקצועיות שלך נכון להיום?
"השאיפה המקצועית העיקרית שלי היא להמשיך תמיד בעשייה ולהתפתח, אף פעם לא לדרוך במקום, תמיד לחשוב קדימה ובגדול. שהלקוחות שלי ידעו וירגישו שאני עושה עבורם את המקסימום ומעבר לו. אם אני בעומס ואין לי את היכולת מבחינת זמינות לתת 200% מעצמי בכל תיק, אני מעדיפה לסרב בנימוס ולוותר על התיק. ועם זאת, דווקא התיקים המורכבים הם אלו שהכי מאתגרים אותי ולכן הם אלו שהכי אהובים עליי.  ברמה המקצועית אני מעדיפה איכות על פני כמות באופן חד משמעי.
אחד מהתחומים המקצועיים שאהובים עלי במיוחד במסגרת פעילות המשרד הוא תחום המשכנתאות לגיל השלישי. תחום זה מאפשר לבעלי נכסים בגיל הזהב לקבל כספי משכנתא שהם לאו דווקא לרכישת דירה אלא לטובת עזרה לילדים או לנכדים, לטובת בילויים וחופשות ולמעשה להשתמש בכספים הללו לכל מטרה שהם רק רוצים או זקוקים לה.
ישנם מס' מסלולי החזר, כשאחד מהם לדוגמא הוא ללא החזר חודשי כלל וזה נתון לבחירת הלווה, כאשר מועד פירעון המשכנתא נדרש רק ממועד פטירת אחרון הלווים ועד שנה לאחר מכן. זה מדהים בעיני. אני עובדת היום עם לקוחות של חברת הראל 60+ אל מול הראל ומשווקים מטעם החברה.
כעורכת דין מקרקעין המייצגת את צדדים לעסקאות נדל"ן ומטפלת בשוטף ברישום משכנתאות / גרירות וכד', אני בהחלט יכולה להעיד שמדובר בסחבת והתעסקות בירוקרטית ארוכה ומייגעת גם של עורך הדין וגם של הצדדים המעורבים בתהליך  וזה ממש לא משנה באיזה בנק מלווה מדובר.
מנגד, בעניין המשכנתא ההפוכה לבני ובנות הגיל השלישי, אני בהחלט יכולה לומר שישנה הבנה ברורה ומשותפת גם מבחינת הראל והמשווקים וגם מבחינתי, שהלקוחות היקרים הללו זקוקים לכמה שיותר סבלנות, רגישות ויעילות וכמה שפחות התעסקות בבירוקרטיה ו"טירטור", ורואים את התוצאות בשטח. ברמה האישית כיף לי מאוד לקחת בזה חלק".
"התקופה הנוכחית הפכה לפוטנציאל של הזדמנויות נדל"ניות"
"ב-7 לאוקטובר, כולנו, כישראלים, די קפאנו במקום. כל אחד ברמתו הוא. ההלם, האבדות, העצבות והמועקה הלאומית והאישית כאחד, יצרו תחושה של 'להיות או לחדול' ואני בהחלט זוכרת שכבר לקראת סוף חודש אוקטובר התחלתי לקבל מספר פניות לביצוע עסקאות של ישראלים שהחליטו לעזוב הכול ולהעתיק את מקום מגוריהם למדינות שונות בחו"ל.
הם פשוט ברחו, אין מילה אחרת לתאר את זה. ביקשו עסקאות מיידיות למכירת הבתים שלהם יחד עם התכולה, במחירים נמוכים יחסית ממחירי השוק. היו כאלו שאפילו דיברו איתי כשהם כבר פיזית בחו"ל. כמובן שאני לא מספרת את זה מהמקום של שפיטה, אבל הסיפור הזה ממחיש בצורה הטובה ביותר את הפאניקה הגדולה שהייתה בתחילת המלחמה ואת העובדה שבתקופות מסוימות עסקאות נדל"ן לאו דווקא מונעות מהחלטה עסקית קרה או שכלתנית אלא מונעות יותר מרגש.
מאז, הפאניקה הראשונית דעכה ובאופן הדרגתי ומפתיע, אני מרגישה התעוררות מאוד גדולה בתחום, מה שלא הורגש עוד לפני פרוץ המלחמה.  מבחינת העדפה, הביקוש לדירת יד 2 לעומת רכישה מקבלן הוא גבוה יותר, כשחלק בלתי נפרד מכך זו ההשפעה הישירה של המלחמה במחסור בפועלים, מה שמוביל לכך שרוכשים פוטנציאלים חוששים מעיכובים בקצב הבניה ובמסירת הדירות. בתוך שוק הדירות מיד 2, ישנו ביקוש הרבה יותר גבוה לדירה עם ממ"ד, מהסיבה הברורה.
בנוסף, ישנם תושבים רבים מיישובי הצפון שמפונים מבתיהם ומשפחות שלמות מתגוררות בחדרים קטנים בבתי מלון ברחבי הארץ כבר למעלה מ- 8 חודשים. חוסר הוודאות והחששות לחזור ולהתגורר בישובים הללו ביום שאחרי בשילוב הקושי הנוכחי במגורים בצפיפות ובחוסר בפרטיות הוביל לכך שתושבים רבים קיבלו כבר את ההחלטה על העתקת מקום מגוריהם, מכיוון שמבחינתם לחזור ליישובי הגבול לא בא בחשבון יותר. כפועל יוצא מכך, הם נאלצים למכור את הנכס הקיים במחיר  שהוא נמוך ממחירי השוק.  כך שאם אחזור לנקודה הקודמת שציינתי בעניין עסקאות נדל"ן שמונעות מרגש, זה בדיוק העניין הזה. מבחינת משקיעים או כאלו שמעוניינים לשפר דיור או כאלו שמונעים מאידיאולוגיה וציונות ולא חוששים להתגורר ביישובי הצפון ביום שאחרי, מדובר בפוטנציאל אדיר.
את למעשה ממליצה על רכישת נכסים דווקא בתקופה הנוכחית?
"באופן חד משמעי כן וזה לא משנה אם מדובר בנכס להשקעה או למגורים וזה ממש לא משנה אם זה בדרום, בצפון, במרכז או בפריפריה. חשוב לציין שעד לא מזמן, לאורך מרבית מתקופת המלחמה, הנדל"ן אומנם היה בקיפאון אך המחירים לא ירדו ובמקומות מסוימים אף עלו. מעבר לכך, כולנו מודעים לעובדה שלאחר מלחמות ישנה צמיחה והתעוררות. אני לא מחדשת כאן. ולהערכתי המחירים רק יעלו ובקרוב מאוד. אם לפני המלחמה ובעקבות עליות הריבית, הציבור הגדול חשש לבצע מהלכים של רכישה או קנייה, אני חושבת שעכשיו יותר אנשים מבינים שמכאן המחירים רק יעלו ולכן לטעמי זה בהחלט הטיימינג הנכון לקנות נדל"ן.
יחד עם זאת, חשוב לי להדגיש : לא "קופצים" על כל עסקה שנשמעת אטרקטיבית מבחינת מחיר ולמהר ולהתחייב או לחתום על זיכרון דברים. חשוב מאוד להחליט על כך באופן שקול ובליווי עו"ד מקרקעין בקיא ומנוסה שיבדוק לעומק את זהות הצד השני לעסקה, מצבו הרישומי של הנכס, היבטי מס ומלוא הפרטים הרלוונטים והמהותיים לעסקה המוצעת".