"התחדשות עירונית היא עתיד המגורים של ישראל"

"תחום ההתחדשות העירונית בישראל", מספר לנו בר ז'אק, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת Ewave Nadlan, "הוא אחד מהתחומים המדוברים ביותר בשוק הנדל"ן המקומי במהלך השנים האחרונות ובעיקר אחר אירועי אוקטובר. כאיש נדל"ן שעוסק בתחום ההתחדשות העירונית מאז שנת 2014, אני יכול לומר שלאורך השנים תחום ההתחדשות עובר ועבר תהפוכות רבות, חדשות לבקרים, החל מהכרזות, רמת ניתוחי זכויות ושינויים תכופים בנושאים נוספים הקשורים לענף. שינויים אלו נועדו בין היתר להאיץ את מיזמי ההתחדשות בכל רחבי הארץ ואני בהחלט יכול לומר שההתחדשות העירונית היא עתיד המגורים של ישראל במהלך העשורים הקרובים".
בר ז'אק, מעבר להיותו סמנכ"ל התחדשות עירונית, הוא גם שמאי מקרקעין, משפטן וכלכלן שצבר את הניסיון המקצועי שלו בחברות הגדולות ביותר בענף הנדל"ן, ביניהן, חברת אשדר, חברת הכשרת היישוב וחברת Ewave Nadlan, בה הוא מכהן בימים אלו כסמנכ"ל התחדשות עירונית. "הניסיון שלי בחברות הגדולות", הוא מסביר לנו, "נותן לי את הכלים להבין את תחום ההתחדשות העירונית ברמה הרחבה ביותר ובאותה נשימה להתמודד עם כל האתגרים והשינויים התכופים המאפיינים את הענף. לאורך השנים, עברתי על בשרי את השינויים בענף והדבר מאפשר לי למעשה התמודדות קלה יותר עם הענף כמו שהוא היום".
"ניתוח עסקאות בתחום ההתחדשות זה באופי שלי"
"הניסיון המקצועי העומד לרשותי לצד ההשכלה וההיכרות המעשית בתחום שמאות מקרקעין, משפטים וכלכלה, הם אלו המקנים לי את היכולות לנהל עסקאות ופרויקטים של יזמות נדל"ן בכלל ותחום ההתחדשות העירונית בפרט. ניתוח עסקאות בתחום ההתחדשות זה באופי שלי, מהשלב הראשוני של ניתוח העסקאות כטבלאות אקסל ועד מסירת מפתח. לאורך השנים, רכשתי התמחויות מקצועיות במגוון רחב של תחומים הקשורים ליזמות נדל"ן, החל מעסקאות התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי, דרך עסקאות קומבינציה ורכישה של קרקעות.
מה הם השלבים המקצועיים העיקריים בתהליך עבודתך?
"בכל פרויקט או מיזם בתחום ההתחדשות העירונית, ישנם מספר שלבים מקצועיים בהם אני מעורב לפרטי פרטים, ביניהן, שלב הניתוח הכלכלי, הכנת ניתוחים משפטיים ותכנוניים, שלב רישוי הפרויקט, שלב עריכת הסכמים משפטיים בין החברה לבעלי הקרקע, שלב הכנת תכניות תב"ע (תכנית בניין עיר) והגשתן לוועדות המקומיות והמחוזיות במידת הצורך. במקביל, קיים שלב המשא ומתן ושלב סגירת חוזי יועצים המלווים את הפרויקט".
מה החשיבות של שמאי מקרקעין בעסקאות נדל"ן?
"שמאי מקרקעין הוא למעשה איש המקצוע עם ההכשרה והראייה הרחבה ביותר בענף הנדל"ן לצורך ניתוח היבטים שונים הבאים לידי ביטוי בכל עסקת נדל"ן באשר היא. חשוב לציין שכל פרמטר הנבחן על ידי שמאי המקרקעין, עשוי להשפיע במידה ניכרת על הפרמטר השני, מאזור גיאוגרפי ומיקום, דרך ניתוחי מצב תכנוני ואדריכלות ועד לחקיקה ומצב משפטי. זאת לצד ניתוח מצב השוק, עלויות המימון, ההון העצמי וכדומה. כל אלו נועדו לצורך ניתוח שווי לנכסים או ניתוח עסקה והם בעלי חשיבות רבה בכל עסקת נדל"ן. חשוב לציין שבמקרים של התמודדות על נכס פוטנציאלי במסגרת מכרזים, כל אחד מהפרמטרים שציינתי, באים לידי ביטוי  בתכנית העסקית הנערכת על ידי שמאי המקרקעין, כאשר מטרת התכנית העסקית היא לשקף את המחיר המגלם בתוכו את כל הסיכונים לצד פוטנציאל הרווח".
כשמאי מקרקעין, כלכלן ואיש נדל"ן בתחום ההתחדשות, איזו עצה מקצועית אתה יכול לתת לנו בתקופה הנוכחית?
" התקופה הנוכחית מזמנת לא מעט הזדמנויות בשוק הנדל"ן המקומי ואין כל סיבה לשבת על הגדר ולא לבצע עסקאות. לאחר ה-7.10 שוק הנדל"ן אומנם חווה קיפאון מוחלט בעסקאות, אך כעת, למעלה משבעה חודשים ליום הנורא באוקטובר, אנו בהחלט חווים חזרה משמעותית של רוכשי הדירות והמשקיעים לשוק. לדעתי המקצועית, זו תקופה מצוינות לרוכשים לחזור לשוק ולבצע עסקאות. אין סיבה לשבת על הגדר ולחכות. ההטבות שיש כעת בשוק הן חריגות, גם אם יש מקרים בהם הן אינן באות לידי ביטוי במחיר הדירה".
מה הוביל אותך לעסוק בתחום הנדל"ן וענף השמאות?
"מאז שהייתי נער מתבגר, הייתי חשוף לשיחות על נדל"ן, מי קנה, איפה ובכמה, וכמובן, תמיד עלתה השאלה: האם זאת עסקת טובה. כישראלים, אנחנו תמיד חושבים שהעסקה שביצענו היא העסקה הטובה ביותר. תמיד התעניינתי בשיחות האלו והן היו מאוד מגוונות וכללו נושאים נלווים כגון: מחיר, מיקום, מימון, שיפוצים, פליפים, מונחי תשואה וכדומה. עם הזמן, הבנתי שזה נושא שיחה שמאוד מחבר בין אנשים וכולנו מדברים על הנושאים האלו לא מעט. בשלב מסוים, בתחילת החיים האזרחיים שלי, החלטתי להבין לעומק את תחום הנדל"ן ובחרתי במקצוע השמאות כי יש בו את כל הכלים המקצועיים הנדרשים להבנה מעמיקה של תחום הנדל"ן מאחורי הקלעים. דבר נוסף שדירבן אותי בזמנו למקצוע השמאות זאת העבודה שבזמנו היה מספר מועט של אנשי מקצוע בתחום לעומת מקצועות חופשיים אחרים".
מה "האני מאמין" שלך ברמה האישית והמקצועית כאחד?
"החיים הם 10% מה שקורה לך ו-90% איך שאתה מגיב לאירועים. זה האני מאמין שלי בנוסף לכך שאני תמיד מזכיר לעצמי שרק במילון המילה הצלחה מגיעה לפני המילה עבודה".

ליצירת קשר עם בר ז'אק

https://www.facebook.com/bar.jack

לינקדאין