חולון פינת ברוקלין

"יש לא מעט הבדלים מהותיים בין עבודת המתווך בישראל לבין זו של מקבילו האמריקאי", מספר לנו רן תרשיש, הבעלים של משרד התיווך תרשיש ברוקר נדל"ן, הנחשב לאחד ממשרדי התיווך המובילים על העיר חולון והבעלים של חברת ההשקעות הישראלית   NYC Investorsהמתמחה בייזום וניהול עסקאות נדל"ן בברוקלין. "חלק מההבדלים אומנם נובעים על רקע מנטלי ותרבותי אך בסופו של יום הם פועל יוצא של מעמד המתווך בעיני הציבור ובעיני המתווכים עצמם. בישראל, ענף התיווך הוא אחד מהמקצועות עם אחוזי הנשירה הגבוהים ביותר, כאשר 90% מהפונים לענף התיווך עוזבים אותו לאחר שנה – שנתיים. בארצות הברית, בשביל להגיע למעמד של ברוקר שהוא למעשה יועץ נדל"ן המחזיק בתעודה המסמיכה אותו להפעיל סוכני נדל"ן תחתיו, נדרשת תקופת הכשרה של חמש שנים כ- Real estate agent. עובדה זו, הופכת את מקצוע התיווך בארצות הברית לאחד מתחומי השירות המוערכים גם בקרב הציבור הרחב וגם בקרב המתווכים עצמם שמייעדים לעצמם קריירה בתחום לאורך מספר רב של שנים".
בת ים – ניו יורק
רן תרשיש, 38, נשוי +3, נולד וגדל בבת ים ובתחילת שנת 2006 בהיותו בן 20, הוא החליט לנסות את מזלו מעבר לים והגיע לניו יורק. "במשך שש שנים חקרתי ולמדתי את שוק הנדל"ן הניו יורקי ועבדתי כ- Real estate agent בסוכנות נדל"ן מקומית. באותה תקופה, התחלתי גם לנהל השקעות נדל"ן עבור עצמי, כאשר הייתי קונה בתים ישנים, משפץ אותם ומוכר אותם באמצעות הסוכנות בה עבדתי. את ענף הנדל"ן הכרתי דרך השוק האמריקאי וכאשר חזרתי לארץ בשנת 2012 מתוך הרצון להקים משפחה דווקא כאן, החלטתי להתמקד בענף הנדל"ן הישראלי וליישם בתוכו את הסטנדרטים האמריקאיים".
ניו יורק – חולון
"לאחר חזרתי לישראל, הכרתי את מי שהפכה להיות אישתי והחלטנו להשתקע בחולון שבאותה תקופה עוד הייתה ממותגת כעיר הילדים של ישראל. באותה תקופה, המשכתי לבצע עסקאות השקעה בנדל"ן בניו יורק ותוך כדי גם למדתי לעומק את שוק הנדל"ן בחולון. בשנת 2013, הצטרפתי למשרד תיווך פרטי בעיר ולפני קצת יותר משמונה שנים, במהלך שנת 2015 פתחתי את "תרשיש ברוקר נדל"ן" בחולון ומאז ועד היום המשרד נחשב לאחד ממשרדי התיווך המובילים של העיר עם היקף עסקאות הולך וגדל משנה לשנה.
ספר לנו קצת על האופי המייחד את פעילות המשרד?
"קודם כל חשוב לי לציין שאומנם מדובר במשרד תיווך הפועל בחולון, אך פעילות המשרד נעשית בהתאם לסטנדרטים אמריקאיים. מעבר לכך, מדובר במשרד תיווך ששם את טובת הלקוח בראש סדר העדיפויות, כאשר צוות המשרד מונה חמישה סוכנים שעובדים יחד איתי כבר מספר שנים. ללא תחלופת סוכנים המאפיינת משרדי תיווך אחרים בחולון בפרט ובישראל בכלל. מנהלת המשרד היא אמא שלי, דבר שמקנה אופי משפחתי למשרד.  כל לקוח אותו אנו מלווים במסגרת פעילות המשרד, זוכה לתשומת לב מרבית כאילו הוא בן משפחה שלי או של אחד מהסוכנים. רוב פעילות המשרד מתמקדת בשוק הדירות מיד שנייה בחולון, אך אנו בהחלט יודעים לעשות עסקאות גם בערים הסמוכות, בת ים וראשון לציון. בנוסף, המשרד מתמחה בשיווק קרקעות חקלאיות ונדל"ן מסחרי".
נדל"ן בחולון – לאן?
"שוק הנדל"ן בחולון", מסביר לנו רן, "מבוסס ברובו על שוק הדירות מיד שנייה ועל הצורך הממשי בהתחדשות עירונית. נכון להיום, עתודת הקרקע האחרונה בחולון, ח' 500, המשתרעת על פני שטח עצום, בגודל של בת ים לערך, בין ראשון לציון לחולון, מכורה כמעט במלואה, עם למעלה מ-90 אחוזי מכירה. יחד עם זאת, גם היום, למעלה משמונה שנים לאחר שיווק המתחם ומכירה של רוב השטחים במתחם המיועד ל-50% מגורים ו-50% מסחרי, אין צפי למועד הפשרת הקרקע ותחילת עבודות הבינוי.
עובדה זו הופכת את חולון לעיר שחייבת לבסס את עצמה מבחינה נדל"נית על תחום ההתחדשות העירונית. לצערי הרב, העיר מפגרת שנות דור בהשוואה לעיר הסמוכה בת ים בכל הנוגע למיזמי התחדשות עירונית. אומנם קיימת תכנית 600/19 להתחדשות עירונית בחולון, אך הקצב איטי עד כמעט לא נוכח בשטח. לאורך כל השנים שאני מכיר את תחום הנדל"ן בעיר, היו רק שני פרויקטים משמעותיים בתחום ההתחדשות העירונית, בזמן שב-בת ים הסמוכה קצב המיזמים הוא גבוה ורואים את זה בשטח. מכיוון שאין עתודות קרקע בחולון, קברניטי העיר חייבים להתעורר ולהתחיל להתקדם בקצב גבוה עם התוכנית להתחדשות עירונית. ברגע שלא בונים, תושבים מתחילים לעזוב את העיר".
מה צריך להיעשות על מנת להצעיד את חולון קדימה מבחינה נדל"נית?
"הרשות המקומית חייבת להתעורר על עצמה ולהתחיל להזיז דברים בקצב גבוה. אני בהחלט תולה תקוות בראש העיר החדש, שי קינן, שיחולל את השינוי לו תושבי חולון ראויים בכל תחומי החיים, לרבות, תחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית. לצערי, חולון סבלה מהזנחה מתמשכת במהלך השנים האחרונות ואני מאוד מקווה שהרוח החדשה של ראש העיר הנכנס תשנה את המצב הקיים מקצה לקצה. בסופו של יום, יישום מקצועי ומלא של התוכנית הקיימת בחולון להתחדשות עירונית, תוכנית 600/19, תוביל לשינוי הרצוי ותהפוך את חולון לאחת מהערים האטרקטיביות ביותר למסחר ומגורים בישראל.
כאיש נדל"ן שאוהב את העיר ועובד בה, אני בהחלט יכול לשים את האצבע על מספר נקודות אור בהקשר של העתיד הנדל"ני בחולון, שאחת מהן קשורה לסחף של המשקיעים לעיר המתעניינים במיזמי ההתחדשות העירונית בעיר. עד היום, בת ים נחשבה לפנינת ההשקעות של אזור מרכז הארץ וכיום המגמה משתנה, כאשר יותר ויותר משקיעים מגיעים לחולון. נקודת אור נוספת קשורה לתחום המסחרי והתעשייתי בחולון. אנחנו בתרשיש ברוקר נדל"ן עובדים בשיתוף פעולה הדוק עם גופים עסקיים גדולים ואנו בהחלט מזהים מגמה חיובית במסגרתה יותר ויותר חברות וארגונים גדולים עוזבים את תל אביב ומעתיקים את כתובת המשרדים שלהם לאזורי התעשייה והמסחר של חולון. מדובר בשתי נקודות אור שהרשות המקומית חייבת לטפח ואפשר לעשות זאת אם באמת רוצים".
מה אתה יודע לספר לנו על רמת המחירים של שוק הנדל"ן בחולון, נכון להיום?
"גם בחולון, בדומה לכל עיר מגורים אחרת בישראל, מחירי שוק הנדל"ן עשו קפיצה משמעותית בין השנים 2021 עד תחילת שנת 2023. בחולון, הקפיצה במחיר הייתה בשיעור של 20 עד 25 אחוזים, כאשר ישנם אזורי מגורים בחולון בהם הקפיצה הייתה משמעותית יותר לכיוון ה-30%. באותן שנים, נכסים שעד שנת 2021 היו נמכרים ב-1.2 מיליון שקל קפצו ל-1.7 ואפילו 1.8 מיליון שקל. מתחילת שנת 2023 עקב עליית הריבית ובסוף אותה שנה עקב המלחמה, חלה אומנם ירידה בכמות הרכישות אך הדבר כמעט ולא השפיע על רמת המחירים, למעט מקרים חריגים בהם הייתה ירידה קלה של אחוזים בודדים".
כלומר, היקף הרכישות פחת אבל רמת המחירים נשארה גבוהה?
"בדיוק. עליית הריבית בתחילת 23 האטה באופן משמעותי את היקף העסקאות, כאשר מפרוץ המלחמה באוקטובר ועד חודש פברואר האחרון, אני יכול להעריך שהייתה ירידה של קרוב ל-50 אחוז במספר עסקאות הנדל"ן בחולון. מנגד, המחיר שעשה קפיצה משמעותית בשנים המקדימות לשנת 2023, נותר במחיר הגבוה והיום המחירים די עומדים במקום ולא זזים לא כלפי מעלה ולא כלפי מטה".
כיצד זה משפיע על שוק רוכשי הדירות בחולון?
"לאורך שנים ארוכות, חולון הייתה ממותגת כעיר הילדים של ישראל, מה שהוביל לכך שמרבית עסקאות הנדל"ן בחולון התבצעו על ידי משפחות ומשפרי דיור. הקפיצה במחירי הנדל"ן ולאחר מכן העלייה בריבית הובילה לעצירה כמעט מוחלטת של רכישת דירות בחולון על ידי משפחות צעירות בעיקר. מאז עליית הריבית זוגות צעירים רבים עזבו את חולון ועברו לערים אחרות. אני שמעתי על זוגות שעברו לנתיבות, לאופקים, לאשקלון. בנוסף, המון אנשים יושבים על הגדר בעקבות עליית הריבית והמלחמה. אם לא יהיה שינוי ברמת המחירים או לא תהיה ירידה של הריבית, אני לא רואה מצב בו הזוגות הצעירים חוזרים לשוק כל כך מהר".
חולון פינת ברוקלין
לאורך כל השנים הארונות במהלכן הוא מנהל את משרד התיווך בחולון, רן תרשיש, ממשיך לעבוד מול השוק האמריקאי באמצעות NYC Investors חברת השקעות בבעלותו המתמחה בהשקעות נדל"ן בברוקלין. "ברוקלין יושבת סמוך למנהטן והיא הפריים לוקיישן של ניו יורק. מדובר באזור יציב מבחינה נדל"נית שבניגוד לאזורים אחרים ברחבי אמריקה, נמצא ברמת סיכון נמוכה להשקעות נדל"ן ובייחוד לסוג ההשקעות בהן החברה מתמחה.
עסקאות FLIP עם אחוזי רווח גבוהים
"השקעות נדל"ן בארצות הברית, מחייבות היכרות מעמיקה עם שוק הנדל"ן ועם השפעות משבר הסאב הפריים בשוק המשכנתאות האמריקאי משנת 2008, שהשפיע במידה רבה על האופן בו נמכרים ונרכשים נכסים ברחבי ארצות הברית. בעקבות המשבר הוחלט לחוקק חוק שבעצם בא ואומר לבנקים את הדבר הפשוט הבא: אתם, כלומר הבנקים, אפשרתם לכל אדם ליטול משכנתא ללא הבחנה ולכן הם נכנסו לחובות, ולכן, אתם אומנם יכולים לקחת את הבית אבל הפירוש החוקתי הוא שלבעלים על הדירה אין חוב כלפי הבנק. בעצם מה שקרה זה שיש המון בתים ונכסים שהבנק עדיין לא חילט והבעלים ממשיכים להתגורר בהם עד היום. חשוב לציין שלכל דייר עומדת הזכות להעמיד את הנכס למכירה ולהפנות את המוכר לבנק לצורך חילוט החוב והשלמת העסקה.
מה שאני יודע לעשות באמצעות חברת ההשקעות שבבעלותי בברוקלין, זה לזהות את הנכסים הנכונים, לרכוש אותם מהבנק, להשביח אותם ולהוציא אותם למכירה לשוק החופשי לאחר פרק זמן שנע בין שמונה חודשים לשנה וחודשיים. מדובר למעשה בעסקאות מסוג FLIP עם נתח רווחים גבוה עבור המשקיע, כאשר מערכת הקשרים העומדת לרשותי באזור הפעילות בברוקלין, מאפשרת לי לאתר את הנכסים הטובים ביותר לסוג כזה של עסקאות ולנהל מול הבנק תהליך שמכונה SHORT PAY OFF לצורך השלמת עסקת הרכישה. ברוב המקרים, מדובר בבתים מסוג מולטי פאמילי, בני 3 קומות שמיועדים אומנם למספר דיירים אבל שייכים לבעלים אחד".
מה מייחד ומאפיין השקעות מסוג זה?
"שיטת המיסוי על שוק הנדל"ן בארצות הברית שונה מזו המונהגת בישראל, דבר המאפשר למשקיע שיודע לזהות את ההזדמנות הנכונה בעסקאות FLIP, להבטיח לעצמו אחוזי רווח גבוהים. בארצות הברית, המיסים מוגדרים ל-2 אחוז במכירה ו-2 אחוז בקנייה וזה מקל מאוד על הרווחים של עסקאות מסוג זה. מעבר לכך, הפעילות של החברה מבוססת על הניסיון רב השנים שלי בשוק הנדל"ן של ברוקלין, כאשר ברוב המקרים אנו דואגים להוציא את הדירה בחזרה לשוק כבר בתהליך השיפוץ עצמו. בדרך כלל, החברה משקיעה בנכסים בסדר גודל של  700 או 800 אלף דולר, מכניסה אותם לתהליך של שיפוץ מאסיבי בעלות של 300 אלף דולר לערך ומוציאה אותם חזרה לשוק במחיר של 1.6 או 1.7 מיליון דולר. אין עסקאות כאלו בישראל עם אחוזי רווח כל כך גבוהים בתקופה כל כך קצרה. חשוב לי להדגיש שבכל אחת מהעסקאות אותן אני מלווה אני בעצמי נכנס כמשקיע מטעם החברה".

למי מיועדות עסקאות מסוג זה?
"המבנה של העסקאות, האופי שלהן והעובדה שהן מתבצעות מעבר לים, הופכות אותן לעסקאות נדל"ן המיועדות מלכתחילה לבעלי אמצעים שמכירים את תחום ההשקעות ומבינים את פוטנציאל הרווח העומד מאחוריהן. עד היום, לאחר 20 שנות פעילות כזו או אחרת בשוק הנדל"ן הניו יורקי, לא היו אנשים שהפסידו כסף בעסקאות אותן אני מנהל, כאשר חלק גדול מהמשקיעים שביצעו איתי בעבר עסקת השקעה בברוקלין, ממשיכים איתי הלאה גם לעסקה הבאה שלהם. באופן עקרוני, ניתן למנף כל כסף של משקיע ישראלי באמצעות ההשקעות אותן אני מנהל בברוקלין, אך אני מראש יודע לאיזה סוג אנשים זה יכול להתאים ולמי לא. יש אנשים שמראש אני אומר להם שזה לא בשבילם. ברוב המקרים, קהל היעד שלי מורכב מאנשי עסקים שמבינים דבר או שניים מנדל"ן ומבעלי אמצעים, עצמאיים ושכירים כאחד מעולמות ההייטק והקריפטו".
מה הופך אותך לאוטוריטה בתחום השקעות נדל"ן בברוקלין?
"קודם כל הניסיון. אני כבר למעלה מ-20 שנה מתנהל מול שוק הנדל"ן בניו יורק, תוך היכרות מעמיקה עם אזורי הפעילות של החברה בברוקלין. מעבר לכך, חשוב לי לציין שאין עסקה שאני מנהל מבלי להיות בה מושקע בה כספית בעצמי. החברה בבעלותי משקיעה בין 10 עד 15 אחוז בכל עסקה, כך שמה שטוב לי חייב להיות טוב ונכון לטובת המשקיעים. הניסיון עליו אני מדבר בא לידי ביטוי לא רק בזיהוי הנכסים וניהול אופן השבחתם אלא גם באופן בו אני מנהל את העסקה. כיום, אני יודע למשוך את התשלום לבנק המעורב בעסקה עד שמגיעים היתרי הבנייה שמאפשרים למעשה את תחילת השיפוץ ובחלק גדול מהמקרים אני מצליח למכור את הנכס עוד בשלבי השיפוץ המתקדמים.
מערכת הקשרים שיש לי בברוקלין לצד ההתרחבות של החברה וכניסתו של שותף מטעמי שהוא איש ביצוע, תוביל אותנו לנהל מספר עסקאות במקביל בתקופה הקרובה. למעשה, השירות אותו אני מציע למשקיעים יחד איתי כולל בתוכו את כל מעטפת השירות הנחוצה להשלמת עסקאות מסוג FLIP בפרק זמן סביר המאפשר נתח רווחים גבוה לכל משקיע. רוב המשקיעים שלי מגיעים יחד איתי פיזית לבדוק את הנכס עד לפני הכניסה להשקעה, כאשר לחלק מהמשקיעים הישראליים אני יכול לפנות באופן ישיר בשיחת טלפון ולומר להם: תעלו איתי למטוס בדרך לעסקה המשתלמת הבאה.
לפני מספר חודשים, החלטתי להכניס שותף לחברה שהוא גם איש ביצוע. תפקידו יהיה לנהל מקרוב את כל תהליך השיפוץ של הנכסים, כאשר המידע יזרום באופן שוטף והוא זה שיהיה נוכח מטעם החברה באופן פיזי בברוקלין בכל רגע נתון. העובדה שהחברה תהיה מנוהלת על ידי איש ביצוע מהווה יתרון משמעותי שאני מאמין שיוביל את החברה להיקף עסקאות גבוה יותר בזמן הקרוב. המהלך העסקי של הכנסת שותף מהווה עבורי הזדמנות להפוך מחברת ההשקעות גם לחברת ביצוע שלמעשה תדאג לנכס מ-א' ועד ת', משלב איתור הנכס ועד מכירתו בשוק החופשי לאחר תהליך השבחה מקיף וברמה הגבוהה ביותר".
לסיום, מהו ה-אני מאמין שלך בענף התיווך בארץ ובחו"ל?
"מתווך לדעתי צריך להיות קודם כל איש מקצוע ברמה של מקצוען. לעשות חקר שוק, להבין את סוג העסקאות מולן הוא מתנהל, לזהות את הסיכונים בכל עסקה ולתרום את כל הידע העומד לרשותו לטובת הלקוח. אם אדם מסוים רוצה לקנות נכס מסוג בית פרטי לדוגמא שיש בו קצת חריגות בנייה, אז מצופה שהמתווך יבהיר לו היטב את המצב ואת ההשלכות ולא יחפש רק לסגור את העסקה. אני בכלל מאמין שכל מי שרוצה להגיע רחוק במקצוע הזה חייב לחשוב קודם כל על טובת הלקוח ולא על הרווח הישיר והמהיר של העסקה.
להיות איש תיווך ברמה הגבוהה ביותר זה ריצה למרחקים ארוכים. ענף התיווך לא בנוי לאנשים שבאים לעשות סיבוב כזה או אחר. זה פשוט לא עובד. צריך ללמוד, להשקיע זמן והכי חשוב להיות תמיד ישר והוגן כלפי הלקוחות. היום, לפני כל עסקה אני קודם כל ממליץ ללקוחות שלי לעשות בדק בית ובכך להבטיח לעצמם שקט נפשי בכל הנוגע להשלמת העסקה. מעבר להיבט הטכני של עסקאות התיווך, כל מתווך חייב להבין שהאדם מולו הוא מתנהל זה בן אדם שעושה צעד משמעותי בחייו, כמוכר או כקונה. לכן, חשוב להבין את נפש האדם שמולך. פשוט צריך להבין את הפן האנושי מאוחרי העסקה, זה החשוב ועם זה מנצחים".