משכנתא היא כלי פיננסי ולא חתונה קתולית

"משכנתה היא לא רק למטרת רכישת נכס, היא כלי פיננסי לכל דבר ועניין" טוען יועץ המשכנתאות רובי חן ועל מנת לחדד את דבריו הוא משתף אותנו בסיפור הבא: "לפני מספר שבועות פנה אליי לקוח שהגיע למצב של סחרור כלכלי עקב ריבוי הלוואות בנקאיות. אותו לקוח היה במרחק קצר מהחזרות בחשבון העובר ושב והוא מצא אותי דרך עורך דין. הוא פניי אליי לקבלת ייעוץ פיננסי ובין היתר הוא שקל האם להכריז על עצמו כפושט רגל או למכור את ביתו. במהלך הפגישה, הסברתי לאותו לקוח שהפתרון למצב הכלכלי המסובך עימו הוא מתמודד נמצא בעצם בבית העומד לרשותו ושאין צורך להגיע לנקודת הקיצון. הרי כבר יש לו דירה עם משכנתה קיימת ולכן, הדרך לייצור תזרים לטובת משק הבית במקרה שכזה הוא בעצם לאחד את ההלוואות ולמרכז אותן אל תוך המשכנתה. בתהליך עבודה ממוקד מול אותו לקוח, ייצרתי לו חיוב לבנק אחד, עליה בדירוג האשראי וחיסכון חודשי של למעלה מ-6,000 ₪ אותם הוא יוכל לצרוך או לחסוך".
רובי חן, הבעלים של "רחף משכנתאות", החל את דרכו בענף הפיננסים בשנת 2015 לאחר סיום לימודי תואר בכלכלה עם התמחות בבנקאות. "מאז ומתמיד מצאתי עניין רב בתחום הפיננסי וענף הנדל"ן, לכן, תחום ייעוץ המשכנתאות הוא למעשה תחום מקצועי המתכתב עם שני העולמות שתמיד מצאתי בהם עניין".
מה מייחד ומבדל את השירות המקצועי אותו אתה מציב בענף המשכנתאות?
"המשרד בבעלותי, מתמחה בשירותי ייעוץ, תכנון וליווי בתהליך נטילת משכנתה למשקי בית, כאשר התהליך המקצועי המוצע על ידי כולל מעקב אחרי התפתחות המשכנתאות של הלקוחות. באופן זה, אני נותן התראות וממליץ על שינויים כאשר המערכת מזהה הזדמנויות. יתרה מכך, המשרד נותן ליווי מקצועי עד קבלת הכסף בפועל ולא רק עד קבלת אישור עקרוני או חתימות בבנק. בכך, הלקוחות יכולים להיות רגועים שיש מי שמטפל בהם עד הביצוע וגם לאחר מכן.
בנוסף, המשרד מטפל במשכנתאות מורכבות של לווים בעייתיים, וביניהם, מסורבי משכנתא ובעלי הכנסות נמוכות, זאת לצד התמחות בעסקאות לא שגרתיות כגון רכישה בתוך המשפחה, קבוצות רכישה וכדומה. תחום התמחות נוסף של המשרד בא לידי ביטוי בתהליכי ליווי למשקיעי נדל"ן, גיוס אשראי לעסקים וחברות ותחום כלכלת המשפחה. נכון להיום, המשרד מנהל עשרות תיקי אשראי פעילים של לקוחות מרוצים ואנחנו תמיד פועלים מתוך המוטו שהלוואות צריך לדעת להחזיר, רק מה שטוב אצלנו זה שהלקוחות יודעים בדיוק מהיכן ואיך מחזירים".
על סמך הניסיון המקצועי שלך, מה הן הטעויות הנפוצות ביותר אותן עושים לווים בעת נטילת משכנתא?
"אציין שתי טעויות נפוצות בהן אני נתקל לא מעט, כאשר הראשונה ביניהן היא חוסר ההבנה שאישור עקרוני זה לא אישור סופי. הרבה מאוד לקוחות מגיעים אליי אחרי שקיבלו אישור עקרוני על המשכנתה מכמה בנקים, אך בסוף התהליך אותו הם ניהלו באופן עצמאי מול הבנק הם סורבו ופשוט מתחננים לעזרה. טעות זו נובעת על רקע העובדה שההצהרה אותה הלקוחות נתנו לבנק, בטלפון או בדיגיטל, אינה תואמת את המציאות ו/או המסמכים אותם הלקוחות מסרו לבנקאי אינם מייצגים שיקוף נוכחי של מצבם הפיננסי. באישור עקרוני על המשכנתה, יש התניות רבות ולכן יש לאשר גם את הבטוחה וגם את העסקה. בפגישת ייעוץ, אני מקפיד לבחון את כל הסוגיות בעסקה ובכך מסיר את החסמים והכשלים העשויים להיווצר בדרך לביצוע. באופן זה, אני מלווה את הלקוח עד לביצוע ולא רק על לחתימות בבנק.
הטעות השנייה הנפוצה קשורה למה שאני מכנה: שופינג גדול מדי בין הבנקים. ישנם לא מעט לווים שחושבים שאם הם יפנו לכל הבנקים על מנת לקבל "הצעת מחיר" למשכנתה הם יוכלו בסופו של דבר לקבל את ההצעה הזולה ביותר. מה שאותם לווים לא יודעים זה שלאישור עקרוני יש תוקף של 24 יום עד לביצוע וגם במהלך אותם ימים יש עדכון של עוגנים לריביות המשתנות. כפועל יוצא מכך, גם אם לווה מסוים ערך סבב בין מספר בנקים, מאוד יכול להיות שבעת הביצוע, הבנק שנתן לו את ההצעה הגרועה ביותר מבחינתו, הוא הבנק עם ההצעה הזולה ביותר.
אם כך, מה הדרך הנכונה להשוואה בין הבנקים?
"ציבור הלווים אינו יודע לערוך השוואה בין הבנקים ולכן חשוב להסתייע בשירותיו של יועץ משכנתה. בכלל אני חושב שלקוחות שלא מגיעים לייעוץ בתחילת הדרך למשכנתה, עלולים לשלם ביוקר ובסופו של דבר הם ייפגשו עם היועץ לצרכי מחזור המשכנתה. לכן, התהליך אותו אני מלווה מתחיל קודם בבניית תמהיל חכם וחסכוני המותאם באופן אישי לכל לקוח, ורק לאחר מכן אני פונה לשניים שלושה בנקים רלוונטיים עם התמהיל הנבחר, כאשר אני יודע להעריך מראש את ריבית היעד. במקביל, אני בוחן את שוק האג"ח על מנת לצפות את העדכון בריבית במועד הסמוך לביצוע ורק לאחר מכן אני בוחר את הבנק לשביעות רצון הלקוח".
כיצד לווה מסוים יכול לדעת איזה מסלול משכנתא היא מתאים לו?
באופן כללי אין דבר כזה מסלול טוב או מסלול רע. לכל מסלול היתרונות והחסרונות שלו. קודם כל, הלקוח צריך ללמוד ולהכיר את התנהגות המסלול ולנתח אותו בהסתכלות קדימה, לאחר מכן, הלקוח צריך לדעת איך לווסת את המסלול ולדעת לשלב אותו נכון עם מסלולים אחרים, כדי לא לפגוע במרווח הבנק ועל מנת לקבל ריבית אטרקטיבית ביחס לתקופה. כך שמסלול יחיד הוא כנראה לא אופטימלי והמסלולים רבים הם. כמעט לכל בנק יש מסלולים הייחודיים רק לו, לכן, יש לתשאל נכון את הלקוח כדי להרכיב את המסלולים הנכונים עבורו וזה בדיוק מה שאני עושה.
במהלך פגישת אפיון פיננסי עם הלקוח ולאחר בדיקת תחזיות וציפיות של מסלול משכנתה, אני בהחלט יכול להמליץ ללקוח ללכת על מסלול כזה או אחר, תוך גידור סיכונים ותוך שילוב נכון בין מספר מסלולים וניהול מעקב אחר התפתחות המשכנתה. חשוב להדגיש שבניית התמהיל הוא ליבת המקצוע שלי כיועץ משכנתאות והוא טומן בתוכו חיסכון של עשרות ועד מאות אלפי שקלים לאורך תקופת המשכנתה".
מה הם האתגרים המקצועיים עימם אתה מתמודד בעקבות אירועי ה-7 באוקטובר ועליית הריבית בתקופה המקדימה לאירועי אוקטובר?
אם נלך לפי סדר האירועים, נתייחס ראשית לעליות הריבית. אכן, כמות הרכישות ירדה משמעותית במהלך התקופה בה הריבית עלתה, אך מנגד, כמות המחזורים על המשכנתה עלתה, זאת בעקבות העליות בהחזר החודשי של הלקוחות. מכיוון ונתקלתי בהתנגדויות לנטילת משכנתה בסביבת ריבית גבוהה לאורך תקופת עליית הריבית, חשוב לי להבהיר שדווקא בתקופה זו היו עסקאות טובות ומציאות בשוק הנדל"ן, כך שלהפסיד עסקה טובה בגלל עלות מימון גבוהה זה חטא. מאחר ומשכנתה זו לא חתונה קתולית, ניתן בהחלט לבנות אותה בחכמה ולמחזר אותה בטווח הקצר במידת הצורך, כך שבשורה התחתונה הרווח הוא חיובי וגדול.
בכל הנוגע ליום הנורא של ה-7 באוקטובר, אירוע מטלטל לכל הדעות. לא רק ברמה הרגשית, ביטחונית ומדינית, אלא גם ברמה הכלכלית. מאז אירועי אוקטובר יש לא מעט עיוותים בתחזיות הכלכליות וקשה מאוד לצפות בדיוק את השוק קדימה בתקופת המלחמה, אך דבר אחד בטוח: מלחמה מביאה למיתון. בעקבות מיתון בנק ישראל רוצה לעורר צמיחה ולהניע את המשק אז מוריד ריבית. כשיש ירידת ריבית יש עליה בביקושים בשוק הנדל"ן, כשיש עליה בביקושים – חלה עלייה במחירים. המסקנה שלי מכך, לאחר המלחמה תהיה עליית מחירים דרמטית במחירי הנדל"ן. גם בהיבט ההיסטורי ניתן לראות עליית מחירים אחרי כל אחת ממלחמות ישראל. לפיכך יש לזכור שמלחמה זה משבר ובכל משבר יש הזדמנות. לכן, מי שיידע לעשות את הצעדים הכלכליים הנכונים ירוויח בענק.
בהקשר של אירועי ה-7 באוקטובר, אני רוצה לברך את בנק ישראל על מתווה ההקלות של הבנקים ועל הוראת השעה של המשכנתאות לכל מטרה עד 200 אלף שקל מעל 50% משווי הנכס. כמו כן, אני רוצה לברך את משרד האוצר על מסלול חרבות ברזל בערבות מדינה לבעלי עסקים ואת היוזמה המוברכת למתן היתר בהקמת ממ"ד בנוהל מזורז. אני זוכה לראות במו עיניי איך ההחלטות הללו מצילות את משקי הבית ואת העסקים בישראל. חשוב לי לציין שברוח התקופה, המשרד בבעלותי מספק מספר שירותים מקצועיים ללא עלות, וביניהם: פגישת ייעוץ משכנתה ללא עלות וללא התחייבות, ייעוץ במימון הקמת ממ"ד לתושבי הצפון והדרום ללא עלות וליווי מקצועי ללא עלות בהגשת בקשה להלוואות בערבות מדינה לנפגעי "חרבות ברזל" ומגויסי צו 8".
כמו שאני תמיד אומר -מי שלא מגיע ליועץ ברכישה – בסוף יגיע אליו למיחזור. רק אחרי ששילם ביוקר.
במקרה שלנו, בתקופת הקורונה זיהינו הדפסות כסף לרוב והתפרצות אינפלציונית, ובמקום להעלות את שיעור הפריים בהרכב המשכנתה, הורדנו אותו ואף חיפשנו אלטרנטיבות דומות. מי שלא עשה כן – אכל אותה.
אז הלקוחות שלנו – נהנו מתנודתיות נמוכה יותר ויציבות גבוהה, אך אלו שהגיעו אלינו למחזר, מצאנו עצמנו עם משכנתאות קיימות לטיפול, בסביבת ריבית גבוהה, כך שחסכון כלכלי פחות היה, אך כמו שאומרים אצלנו – התזרים הוא המלך! אז ייעצנו ומצאנו פתרונות פיננסיים למי שכן יכל להחזיק מעמד עם השינוי, ולחלקם מיחזרנו כדי שישלמו החזר חודשי נוח וכמובן שבנינו מסלולים שמיועדים למיחזור בטווח הקצר. כשהריבית במשק צפויה לרדת.
כמשרד בעל ניסיון עשיר במציאת פתרונות פיננסיים – נדרשנו למצוא דרכים יצירתיות לאשר לווים בסביבת ריבית מאתגרת. מי שאישרנו לו להיכנס לעסקה אז – כיום קוצר את הפירות.
המשרד מעניק שירות היברידי, ליווי במשרד או ליווי מלא מרחוק, ללקוחות בכל רחבי הארץ. ניתן להגיע אלינו דרך מנועי החיפוש, ברשתות החברתיות תחת השם "רחף משכנתאות" או דרך הטלפון 077-5372862