ד"ר למקרקעין

עידו שחם, 48, שמאי מקרקעין ועורך דין בעל תואר ראשון ושני במשפטים וכן גם תואר בגיאוגרפיה. מתגורר בתל אביב. עם  וותק של 14 שנה כשמאחוריו יש וותק של 8 שנים ברשות המיסים, הוא כיום עומד בראשו של משרד שמאות מוביל בעל 3 סניפים.
"המשרד ערך כבר מעל 84,500 שומות, תחומי ההתמחות של המשרד הם שמאויות עבור מיסוי נדל"ן כולל FUZEN – כלומר גם עורכים את השמאות וגם את התכנון מס שלה, שמאיות לבטוחה מבוססת נדלן כלומר שמאות עבור אנשים הצריכים מימון על גבי נכס שקיים להם, משכנתאות הפוכות לאנשים מגיל 55 ומעלה, שמאויות ע"פ תקן 19 בעיקר לגורמים חוץ בנקאיים, חוות דעת מומחה לבית משפט ובוררויות ועוד ועוד.
בזמן המלחמה בימיה הראשונים נרתמנו ועשינו מעל 200 שמאויות עבור מס רכוש. עזרנו לדיירים שדירותיהם ורכושם נפגע."
שאלה מתבקשת איך מעורך דין ותיק מצאת את עצמך שמאי מקרקעין?
" 20 שנה הייתי שותף במשרד מוביל בישראל, שם התמחיתי ועסקתי לעומק בתחום המיסים ומיסוי מקרקעין על כל היבטיו. הניסיון הרב בעצם הוביל אותי בסופו של דבר להיות זה שעורך את השמאויות והשומות של המשרד ומשם הדרך לצאת לדרך עצמאית בתחום הייתה קצרה. הניסיון שלי והעבודה כעורך דין נתנו לי את הערך המוסף שאני מעניק ללקוחות במשרד, כי אני מכיר את כל השחקנים בענף הנדל"ן".
מה התסמינים של המלחמה על ענף הנדל"ן?
"אם עד עכשיו דיברו על משבר בתכנון, המלחמה הזאת יוצרת משבר בביצוע, עם כל הכאב והצער שבדבר מדינת ישראל לדעתי חייבת לסייע ולהביא עובדים מחו"ל כדי לקדם את השלמת הפרויקטים שנעצרו וכדי שניתן יהיה להתחיל את אלו שמתעכבים.
אני צופה שהמשבר יגרום בסופו של דבר לעליית מחירים".
במה הדבר יבוא לידי ביטוי?
"כבר עכשיו יש עליה בעלויות בנייה ישירות בין 5-7 אחוזים, נשים בצד את העובדה שגם עלויות כח האדם טיפסו למעלה, מי שסופג עכשיו אלו הקבלני ביצוע שעובדים לפי חוזים פאושלים והקבלנים הקטנים שהם תלוי עובדים. אבל מי שיספוג את זה אחר כך יהיו בעצם הרוכשים הפוטנציאלים, אנחנו, הצרכנים. צפי העלייה יהיה ביוני 2024."
למה דווקא יוני 2024?
"נגיד בנק ישראל צופה עליית מחירים בתקופה זו דווקא בשל הורדת הריבית במשק. נגיד בנק ישראל אומנם לא תלוי בגורמים פנים ישראלים אלא בריבית בארצות הברית. ירידה של הריבית בארצות הברית תשפיע בסופו של דבר גם על ישראל."
אז מתי לקנות נדל"ן?
"תלוי מאיזה סוג. מי שרוצה לקנות למגורים, שיקנה עכשיו. כמובן למי שיש את היכולת, מאוד משתלם לקנות נדל"ן מחברות מסודרות ויציבות שמציאות מסלולי תשלום והטבות משתלמות לרוכשים. לעומת זאת, מי שרוצה לקנות משרד שימתין."
למה ההבדל הזה בין המגורים למשרדים?
"כי ענף המשרדים ספג פגיעה קשה מאוד וזה עוד לא הסוף,  המון אנשים ובעלי מקצוע מהשורה הראשונה, נקלעו למשבר ואינם יכולים לעמוד בתשלומי השכירות. בעלי הנכסים כדי לא להישאר קרחים מסכימים להורדת מחירי השכירות. שוק המשרדים צפוי להמשיך לספוג ירידות גם בגלל פחות שוכרים ועסקים שנסגרו וגם בגלל המון היתרים ופרויקטים שבאמצע הבנייה. מתחמי האוכל עובדים בחצי הכוח ולמתחמי הבילוי גם כאן יש ירידה בצריכה, זאת כמובן בשל התחושה הירודה הכללית השוררת בציבור בזמן מלחמה. מהצד השני, מי שבונה נדל"ן המלצתי היא לא למהר ולתת למערכת התכנונית לעבוד בקצב שלה."
לפני רכישת נכס חשוב להתייעץ עם שמאי?
"נשאל אותך הפוך- ברכישת רכב, תיקחי אותו לבדיקה נכון? אז בטח ובטח כשאתה קונה דירה בעלות של מיליונים תשקיע בבדיקה לפני. השמאות היא נושא של אמון וביטחון. ביטחון בעסקה, ביטחון בנכס הנרכש, ביטחון בעלויות המימון שמתאימות עבורך. חובה לקחת שמאות מוקדמת זה סכום זניח ביחס להשקעה."
תן טיפים לקוראים- מה חשוב לבדוק?
"חשוב מאוד לבדוק מי בעל הזכויות בנכס, האם זה אותו מוכר שעומד מולי, מה מצב הזכויות בנכס, האם יש חריגות שלא דווחו, מה הערך של הנכס עבור בטוחה, אגב גם ברכישה מקבלן יכול להיות שיתגלו דברים שאינם ברורים ורק השמאי יידע לבדוק אותם. שמאי המקרקעין הוא בעצם הד"ר של המקרקעין. בכל רכישה שהיא המוכר או היזם מנסה למכור לך משהו והשמאי הוא הד"ר הבודק עבורך את כשרות העסקה וגם כן דואג לשיווין בין הצדדים. בלי שמאי מלווה לרוכש אין דרך לבדוק עסקה לעומק."
ספר לנו סיפורי הצלחה
"המשרד שלנו מלווה זוגות בהליך חלוקת הרכוש בגירושין. מקרה שקרה- זוג לפני גירושין אגרו ארבעה נכסים. שני נכסים רצו לתת לבנות הגדולות שלהן ושני נכסים נוספים רצו להחזיק בבעלות של חצי חצי. זה תאונת מס! מיד הנחתי אותם לבצע העברת זכויות אגב גירושין באופן מלא לכל אחד מהצדדים וכך בחצי שעה פגישה חסכתי ללקוחות כמעט 1,000,000 ₪".
וזה קורה למעט כמעט בכל פגישה איתי אני מצליח לחסוך סכומים גבוהים מאוד.
ולא חייב להיות בעל הון גם בנאדם מן השורה מחוסר דיור, זכאי של עמידר לרכישת דירה שהוא משכיר ב- 420,000 ₪. מיד הפניתי אותה לגורם הפיננסי המתאים, במקרה שלו זה היה הפניקס שיש להם מסלול מימון מלא ללא הון עצמי לרכישת הדירה מעמידר. איך שנרכשה הדירה על ידו כבר השווי שלה עלה למינימום 1,400,000 ₪.
לקוח נוסף – תכנן למכור את הדירה היחידה שלו והעורך דין הכין אותו לתשלום מס שבח מאחר ומופעל בדירה גן ילדים. אומנם, דבר ראשון בדקתי כמה ילדים יש לו בגן.  יש הוראת ביצוע של רשות המיסים שלא רבים מכירים- הקובעת כי דירת מגורים מזכה היא גם דירה המשמשת למוסד חינוך ופעוטון למעל 10 ילדים. כך הוא קיבל את הוודאות למכירה פטורה ממס כדירת מגורים מזכה."
המשרד שלך בעל פעילות מרשימה- תביא לנו המלצה חמה לקוראים שלנו?
"המלצה חמה עבורכם נוגעת למחירי השכירות בתל אביב שלראשונה מזה שנים במגמת ירידה! זה זמן מעולה לשכור דירה בתל אביב או אם אתה שוכר לקראת סיום שכירות זה הזמן למיקוח והורדת מחיר. ההמלצה נוספת שלי היא לרכוש נכס ברובע ישן שהולך לעלות עם אפקט הקרנה של התחדשות עירונית. כי לטבוע במשכנתא והלוואות כדי לרכוש נכס גדול ולהיחנק זה טעות עדיף לרכוש שתי דירות ישנות ולהשכיר במקום מגורים מועדף."
לסיום טיפ של שחם בהתחדשות עירונית.
"ממליץ להתעכב ולהתעקש כבר בשלב המו"מ להכניס סעיף בהסכם ששווי דמי השכירות שישולמו לדיירים שיפונו הינם בשווי של דירה חדשה נכון למועד הפינוי ולא של הדירה הישנה. זה ימנע מצב שבו דיירים יצטרכו להכניס יד לכיס להשלמת דמי השכירות."
עידו שחם, שמאי נמרץ, מקצועי ומלא ידע מפעיל ערוץ טיקטוק תוסס עם מלא טיפים – שווה לעקוב.