2024 תהיה שנה של התחדשות בחולון

"במהלך השנתיים הקרובות", מעריכה לירן אדרי, ראשת המנהלת להתחדשות עירונית בחולון, "נתחיל לראות את הבולדוזרים בשטח כחלק מתהליכי ההתחדשות של העיר, שנועדו אומנם לתוספת משמעותית של אלפי יחידות דיור חדשות, אך יתרה מכך, מדובר בתהליכי התחדשות שישנו את פני העיר בכל תחומי החיים. חולון תהפוך לעיר שיש בה הכול".
זאת תפיסת ההתחדשות של חולון?
"בהחלט", קובעת לירן, " המנהלת להתחדשות עירונית בחולון עובדת בשיתוף פעולה מלא עם מינהל ההנדסה בעיר ואנחנו מתכננים עיר אחרת מתוך מגמה מובהקת להוביל מהלך שיאפשר התחדשות לא רק לצרכי מגורים אלא גם לצרכי מסחר ותעסוקה, התחדשות שתאפשר לתושבי העיר לא רק לגור בתוך העיר אלא גם לעבוד, לחיות ולנהל בה את כל חייהם. זו הראייה המלווה את כל הגורמים מטעם הרשות המקומית המעורבים בתהליכי ההתחדשות העירונית בחולון".
כיצד אתם מתכוונים ליישם זאת הלכה למעשה?
"אנחנו בחולון", מסבירה לנו לירן, "מקדמים תוכניות מפורטות שהן למעשה תב"עות (תוכניות בניין עיר) שנועדו לשנות את כל המרקם העירוני. תוכניות אלו נועדו לשיפור כלל ההיבטים הנלווים לתהליכי ההתחדשות ברמת הפרט וברמה העירונית כאחד, כאשר תכנית ההתחדשות העירונית הקיימת, תכנית ח/619, מאפשרת שיפור משמעותי גם של תשתיות עירונית, גם של מבני מגורים וגם של תחום התעסוקה והמסחר בעיר. מעבר לכך, עיריית חולון מקדמת את תכנית ח/2040, שגם היא מתוכננת באופן כזה שייתן מענה כולל לתחום ההתחדשות העירונית בחולון".
תושב. יזם. עירייה
לירן אדרי, בעלת תואר שני במנהל עסקים ותואר שני נוסף ובינלאומי בתחום אסטרטגיה ויזמות עסקית, החלה את תפקידה כראשת מנהלת ההתחדשות העירונית לפני כ-6 שנים, לאחר קריירה בת חמש שנים בתחום ההתחדשות בחברת נדל"ן פרטית. "טרם הגעתי" מציינת לירן, "לא הייתה קיימת מנהלת בחולון, כאשר מרבית הפרויקטים בתחום ההתחדשות היו מסוג תמ"א 38/1 המיועדים בעיקר לצרכי חיזוק מבנים ישנים לתקן המחייב בפני רעידות אדמה. מכיוון שהגעתי מעולמות הנדל"ן והיזמות, היה לי חשוב להקים מנהלת שמצד אחד נועדה לשרת את הציבור אך מצד שני עושה זאת תוך ראייה רחבה של העולם היזמי. לכן, לאורך כל הדרך אני מקפידה לתת דגש לאופן בו ניתן לייצר שילוב בין העולם היזמי לזה הציבורי, כאשר פרויקטים מסוג פינוי בינוי או תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), הם בהחלט הפלטפורמה הנכונה לצורך כך בעיניי.
אנחנו במנהלת עובדים בעיקר על התוכניות המפורטות, כאשר מרגע כניסתי לתפקיד, בחרנו לקדם מספר פרויקטים שיהוו את דגל ההתחדשות העירונית בחולון, ביניהם, שני פרויקטים בשכונת תל גיבורים ופרויקט נוסף בשכונת ג'סי כהן. פרויקטים אלו קודמו במסלול רשויות במימון הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מתוך מגמה לבצע באמצעותם "פריצת דרך" תרתי משמע גם בתחום ההתחדשות בחולון וגם באופן מעשי של חיבור כבישים ודרכים. פרויקט נוסף בו המנהלת מעורבת נכון להיום הוא פרויקט התחדשות בכניסה לחולון אותו מקדמת העיריה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית".
היכן עומדים הפרויקטים הנ"ל נכון להיום ומה הצפי להיקף ההתחדשות בחולון?
"צמד הפרויקטים בשכנות תל גיבורים, מצויים לאחר מתן תוקף והם קודמו על ידי המינהלת והעיריה בשנה החולפת. הפרויקט בשכונת ג'סי כהן נמצא כרגע לקראת קבלת החלטה של הוועדה המחוזית לאחר דיון בהתנגדויות, כאשר נדרשים אי -אילו שינויים בתוכנית. חשוב לי לציין שכל הפרויקטים בהם מעורבת המינהלת מצויים בשלבים מתקדמים וכל אחד מהם קודם על מנת באמת לאפשר את היתכנות התכניות המפורטות שנועדו להטיב עם כלל הצרכים העירוניים. נכון להיום, פרויקט פינוי הבינוי שקודם על ידנו והכי מתקדם בחולון מצוי במתחם התותחנים-חצב שבשכונת תל גיבורים, בו ליווינו את הדיירים לאורך כל הדרך, כאשר הדיירים הם אלו שבחרו עורך דין מייצג ויזם מטעמם, ומייד לאחר קבלת מתן תוקף לתוכנית, היזם מטעמם יוכל להתחיל תוכניות עיצוב ולקדם היתרי בנייה. כלל התוכניות המקודמות עשויות להוסיף אלפי יחידות דיור, זאת בנוסף לתוכניות פינוי בינוי קיימות במסלול יזמים וגם הן בהיקף של אלפי יחידות דיור. תכניות אלו קיבלו מתן תוקף והן אמורות לצאת לפועל בטווח הזמן הקרוב".
כיצד באה לידי ביטוי העשייה של המנהלת לצורך קידום תחום ההתחדשות העירונית בחולון?
"המנהלת להתחדשות עירונית בחולון, פועלת בהנחיית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והיא למעשה הגוף המרכזי המספק לכלל תושבי העיר את כל הנדרש להם לצורך קידום תוכניות, הן במסלול יזמים והן במסלול רשויות, כאשר המנהלת עצמה מעסיקה ארבעה אדריכלים ומתכנני ערים היושבים בתוך עיריית חולון וכפופים מקצועית לאדריכל העיר. בנוסף, יצרנו נוהל עבודה לקידום יוזמות פרטיות בתחום ההתחדשות, כאשר כל יוזמה חדשה שמגיעה לפתחנו נבדקת אל מול הגורמים הרלוונטיים מטעם אדריכל העיר ומנהלת מערך תכנון עיר, זאת כדי לקדם בצורה הנכונה והיעילה ביותר כל תכנית התחדשות העומדת בקו ישר עם התוכניות המפורטות. על מנת להתחיל לקדם כל יוזמה פרטית שמגיעה לפתחנו, אנו דורשים מהיזם בראש ובראשונה למעלה מ-50 אחוזי חתימות של דיירים על מנת לוודא אחיזה בקרקע, כאשר לפגישת העבודה המקדימה, היזם נדרש להגיע עם האדריכל המלווה על מנת להציג בפני הגורמים הרלוונטיים את תכנית היעד של הפרויקט.
מעבר לכל אלו, המנהלת משמשת כפלטפורמה לצרכי הנגשת מידע בכל נושא ההתחדשות העירונית בחולון לכלל תושבי העיר, מהבנה בסיסית מהו פרויקט פינוי בינוי, דרך האופן בו ניתן לקדם פרויקטים מסוג זה ועד לאופן בו יש להתארגן, לבחור עורך דין מלווה, לקיים מכרז יזמים וכדומה. אנו עושים זאת באמצעות כל האמצעים העומדים לרשותנו, לרבות, תפעול שוטף  של אתר האינטרנט שלנו, סדרת הרצאות אותה אנו מקיימים בשיתוף פעולה עם לשכת עורכי הדין בישראל, ייזום כנסים לצורך קידום פרויקטים ותפעול מערך של פרסומים שוטפים דרך מנהלי קהילה במתנ"סים העירונים ועמוד הפייסבוק העירוני".
מה הם האתגרים המקצועיים עימם את מתמודדת כראשת מנהלת ההתחדשות העירונית בעיר?
"כראש מנהלת הקושי העיקרי הוא לנסות וליישר קו עם בעלי מקצוע, מה זה אומר? שלמעשה ישנם בעלי מקצוע שמסתובבים בשטח ומנסים לקדם פרויקטים שלאו דווקא מתואמים עם העיריה. לכן, אחת מהפעולות הראשונות שלי בתפקיד היה להבטיח את תצהיר האחיזה מצד היזם שמעיד על זיקה לקרקע, מינימום 50 אחוזי תמיכה מצד הדיירים, על מנת לוודא תיאום אל מול מי שמנסה לקדם מיזם התחדשות כזה או אחר בחולון. בהרבה מובנים זה סוג של "להיות השריף בעיר", לכן, היזמים וגם בעלי הזכויות צריכים להבין שלא כל 'פרויקט על הנייר' יכול באמת להיות מקודם אלא אם הוא תואם את המדיניות התכנונית של העיר.
חשוב להבין שכל חברה יזמית יכולה לצאת בכל רגע נתון בפרסומים רחבי היקף בנוגע לפרויקט עתידי כזה או אחר אותו היא מתכננת בעיר, כאשר תוכן הפרסום לאו דווקא משקף את הסטטוס העכשווי כפי שהוא בא לידי ביטוי בשטח. במקרים אלו, בייחוד לאחר שיוצא פרסום רחב היקף בתקשורת המקומית או הארצית, קשה מאוד לשקף את האמת לציבור הרחב של תושבי העיר. מצד שני, חשוב לי להבהיר שאין למנהלת ולאף גורם אחר ברשות את הצורך 'לשים מקלות בגלגלים', אלא להיפך, באנו לעבוד בשיתוף פעולה עם כל מי שרוצה לקדם התחדשות עירונית בחולון, אבל זה חייב להיות תואם למדיניות התכנון של העיר. המטרה שלנו כמנהלת היא לייצר שקיפות אמיתית של כל מה שקורה בשטח בכל רגע נתון ואנחנו כמנהלת עושים כל מה שניתן על מנת ליידע את הציבור הרחב של תושבי חולון.
לצורך כך, הקמנו מאגר תושבים אותו אנחנו שואפים להרחיב, כאשר כל תושב שיוצר קשר עם המנהלת נכנס ישירות למאגר המידע שמאפשר לנו בהמשך ליידע ולעדכן אותו ברמה השוטפת. באופן זה, נגיע למצב בו כלל תושבי העיר יוכלו להישאר מעודכנים על כל מה שקורה בתחום ההתחדשות בעיר מבלי לקבל מידע מוטעה מגורם שאינו מוסמך על ידינו. חשוב לי לציין שכל הפרויקטים אותם אנו מתכננים בתחום ההתחדשות העירונית הם פרויקטים ארוכי טווח, כאשר המוטו שלנו כמנהלת הוא לקדם את הפרויקטים הרלוונטיים באופן כזה שנהיה גב לתושבים ובאותה נשימה נסייע ככל הניתן ליזמים על מנת לקדם את הפרויקט בו הם מעורבים.
לסיום, מהי התחדשות עירונית בעינייך?
"אם היית שואל אותי את השאלה הזאת לפני 6 שנים שנכנסתי לתפקיד הייתי אומרת לך שבעיניי מדובר בתהליך של חידוש מבנה מגורים מישן לחדש לצרכי חיזוק העומד בתקן רעידות אדמה. כיום, עם קידומן של התוכניות המפורטות, אני רואה בהתחדשות עירונית את הדרך היחידה לחידוש מרקם עירוני ואנושי כאחד, תוך שיפור כל סוגי התשתיות העתידות להפוך את חולון לעיר מתחדשת עבור כלל תושביה".

בתאריך 20.02.24 יתקיים פאנל נדל"ני בהשתתפות בכירי הנדל"ן במיקוד על ההתחדשות עירונית.

מגזין הבלוק בסדרת כתבות על חולון על כל רבדיה.