שיביאו הוראת שעה ושלא יבלבלו ת'מוח

"הכול הולך וסוגר על ענף הנדל"ן" טוען רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים בישראל ואחד מאנשי הנדל"ן הוותיקים והדעתניים ביותר בענף, "כאשר אף אחד ממקבלי ההחלטות בפוליטיקה הארצית והמקומית לא באמת מתאמץ בשביל לשנות את מצבו החמור של הענף".
עד כמה המצב מדאיג?
"מדאיג מאוד", קובע רוני בנחרצות, "תראה, הלחץ על ענף הנדל"ן החל אומנם עוד לפני המלחמה, עם העלייה המתמדת של הריבית אשר הובילה לירידה במכירות, אך בעקבות המלחמה המצב החמיר עוד יותר. חוץ מירידה של למעלה משמונים אחוזים במכירות מאז אירועי השביעי באוקטובר, הענף נפגע מכל הכיוונים. נוצר מחסור חמור בכוח אדם שנבע בין היתר מסגירת השערים בפני 80,000 פלסטינאים שהם הקטר הראשון שמושך את העבודות באתרי הבנייה השונים מכיוון שהם מבצעים את העבודות הרטובות. לכן, ברגע שהם לא עובדים גם למעלה מ-220 אלף ישראלים העוסקים בענף הבנייה לא יכולים לבצע את עבודתם וזאת ללא קשר לעובדה שגם ככה היו חסרים 40 אלף עובדים בענף הנדל"ן עוד לפני אירועי אוקטובר. אז המשוואה שנוצרה היא ירידה בכמות המכירות לצד קיטון משמעותי בכמות העובדים".
לאן כל זה מושך את ענף הנדל"ן?
"למחסור הולך ומעמיק של דירות חדשות ועלייה משמעותית במחירי הדיור כבר בשנת 2024. חשוב לציין שגם את שנת 2023 ענף הנדל"ן פתח עם מחסור של 40 אלף יחידות דיור ובמהלך השנה הנוכחית אנו עשויים למצוא את עצמנו עם מחסור גדול יותר. בעקבות המלחמה, תהיה דרישה בעיקר לדירות חדשות עם ממ"דים, לכן, הביקושים לדירות חדשות ימשיכו להיות גבוהים, ההיצע יהיה נמוך והדבר יוביל לעלייה משמעותית במחירי הדיור".
עד כמה משמעותית?
"אני מאמין שכבר במהלך השנה הקרובה נראה עליית מחירים של 10 עד 12 אחוזים במחירי הדיור".
זאת קפיצה משמעותית במחיר
"בהחלט", טוען רוני, "מעבר לבעיות אותן ציינתי מקודם ומעבר לביקושים הגבוהים מצד הקהל הישראלי לדירות חדשות למגוריםנ עם ממ"דים, קיימת בחודשים האחרונים התעניינות הולכת וגוברת מצד יהודים תושבי חוץ, כאשר אם קודם למלחמה היו מגיעים כשלושה טלפונים בחודש של מתענייני חוץ ברכישת דירה בישראל, הרי שהיום יש קרוב ל-30 טלפונים בחודש. נתון זה מעיד להערכתי על כך שכבר בחודשים הקרובים נראה יותר ויותר יהודים תושבי חוץ רוכשים דירה בישראל והפעם זאת לא תהיה דירה להשקעה אלא למטרות מגורים, דבר שיוביל גם הוא לעלייה במחירי הדיור. אבל הסיבה המרכזית לעלייה המתמדת במחירי הדיור קשורה לכך שמקבלי ההחלטות במדינה ממשיכים לעשות כל טעות אפשרית שלא מאפשרת הוזלה מתמשכת במחירים".
יהיו עוד השפעות של המצב על ענף הנדל"ן?
"יהיה גל של פשיטות רגל, אם בכל שנה כ-500 חברות שקשורות באופן ישיר או עקיף לענף הנדל"ן פושטות את הרגל, אז אני צופה שבמהלך השנה הקרובה יהיו פי 2 פשיטות רגל מבדרך כלל וקרוב ל-1,000 חברות בנייה ובעיקר קבלני ביצוע מתוך 10,000 הקבלנים הפעילים בישראל יפשטו את הרגל בעקבות המצב".
דיברת על כך שמקבלי ההחלטות במדינה עושים כל טעות אפשרית שמותירה את מחירי הדיור גבוהים, אתה יכול להסביר למה בעצם?
"תראה, בענף הבנייה מתקיימים תהליכים לטווח הארוך של בין חמש לעשר שנים, לכן במתכונת הפוליטית של השנים האחרונות במדינת ישראל, במהלכן התחלפו פה כל כך הרבה ממשלות והלכנו כל כך הרבה פעמים לבחירות, כל פוליטיקאי יודע שהוא מגיע לתקופת זמן קצרה ומוגבלת ולכן הוא לא באמת טורח להתאמץ מתוך ידיעה שהוא לא יוכל לקצור את הפירות על הרעיונות אותם הוא יקדם לטובת ענף הנדל"ן וכלל הציבור בישראל. יחד עם זאת, אני מאמין שהמלחמה הנוכחית פקחה לכולנו את העיניים ושמייד אחרי המלחמה כל נושא השלטון במדינת ישראל הולך להשתנות. אני בטוח במאת האחוזים שהמדינה תראה שונה מכפי שהיא נראתה לפני המלחמה מכל הבחינות, כאשר יש המון דברים שצריך לשנות והם ישתנו".
מה כן יכול להוביל לירידת מחירי הדיור למרות התחזית הקודרת שלך?
"אנחנו בתוך סיר לחץ שיוביל לעליית מחירים ולכך אין מנוס, אלא אם ברשות מקרקעי ישראל יתחילו למכור את הקרקעות במחירים נמוכים יותר. נכון להיום, השיטה של הרשות היא למסור את הקרקע לכל המרבה במחיר, כאשר מגיש ההצעה הגבוהה ביותר הוא הזוכה. שיטה זו מנציחה את עליית מחירי הדיור מכיוון שקבלן שנותן הצעת מחיר מטורפת ולא הגיונית על הקרקע נדרש לעלות את מחירי הדירות בסופו של דבר על מנת לממן את ההצעה".
אז מה אתה מציע לעשות בנידון?
"בשיטה הנוכחית אם את לא נותן מחיר גבוה שהוא בעתם מחיר לא הגיוני, אתה פשוט לא זוכה. לכן, הגיתי רעיון שבכל מכרז נותן הצעת המחיר השלישי הוא זה שיזכה, כך הזוכה נותן מלכתחילה מחיר ריאלי ולא הצעות מטורפות, כאשר המחיר הזוכה יהיה קרוב יותר למחיר הנכון על הקרקע, דבר שיאפשר הוזלה של מחירי הדיור לאורך זמן".
אתה באמת חושב שהצעה כזאת ניתנת ליישום?
"את כל הרעיונות שלי ניתן ליישם אם רק רוצים באמת לקדם את ענף הנדל"ן לטובת כלל אזרחי המדינה ולא רק לקבוצת אינטרסים כזו או אחרת. תראה, את הרעיונות שלי אני משמיע בכל במה אפשרית וניתן למצוא אותם בכל עיתון כלכלי. אני לא הוזה הזיות אני איש מעשי עם וותק של 45 שנה כיזם קבלן שמגיע ממשפחה שבונה את הארץ הנפלאה שלנו כבר קרוב ל-70 שנה, לכן, את הניסיון והידע שלי אף אחד לא יכול לקחת ממני ואת כל הרעיונות שלי ניתן ליישם, רק צריך שמישהו יישם אותם הלכה למעשה".
כנשיא לשכת הקבלנים, כיצד הלשכה מתמודדת עם האתגרים הניצבים בפני הקבלנים במצבו הנוכחי של ענף הנדל"ן?
"אחת מהבעיות המרכזיות המקשות על הקבלנים כיום היא בעיית המימון והריבית הגבוהה מיד, לכן, אני באופן אישי לוחץ על נגיד בנק ישראל להוריד את הריבית ולא בהורדה של אפס נקודה משהו אלא בהורדה משמעותית של אחוז עד שלושה אחוזים. מעבר לכך, אנו דואגים לקדם כמה שיותר אישורים לחברות כוח אדם על מנת להביא כ-20 עד 30 אלף עובדים זרים בענף הנדל"ן מתוך מגמה לנסות להתניע את הענף מחדש".
בעבר השמעת ביקורת חריפה כנגד ראשי רשויות שלא מקדמים תהליכי התחדשות.
"אם ראש עיר של רשות כזו או אחרת מעכב תמ"א ובאותה נשימה הוא טוען שהוא דואג לתושבים שלו, אז הוא צריך לעשות בדק בית ולבדוק עם עצמו מה באמת חשוב לו ויפה שעת אחת קודם. עם כל הכבוד לכל ראש רשות או לכל מקבל החלטות אחר במדינה, זה לא הגיוני שרק שליש מהמדינה ממוגנת, כאשר מתוך 2.8 מיליון יחידות דיור בישראל רק 900 אלף יחידות ממוגנות. אם למישהו זה נשמע הגיוני שיקום וילך הביתה. תמ"א 38, אחרי 15 שנות פעילות ענפה עם היקף של כ-20 אלף יחידות דיור באזורי הביקוש היא סיפור הצלחה ואין כל סיבה להפסיק או לעכב אותה".
מה צריך לעשות בשביל שזה יקרה?
"לאשר תמ"א 38 בהוראת שעה שלטונית לעשור הקרוב ולהפסיק עם הקשקוש הזה שכל רשות מקומית מתנהגת אחרת ואיך שהיא רואה לנכון. צריכים כאן הוראת שעה שמחייבת את כל הרשויות במדינה לנהוג באותה צורה ובאותו אופן תחת אותם כללים. אם במרכז הארץ היתכנות כלכלית לפינוי בינוי מתאפשרת ביחס מכפיל של אחד לשלוש או אחד לארבע, אז חייבים לאפשר זאת גם בערי הפריפריה ובעיקר בערי הצפון, הדרום ויישובי הבקעה, שם צריך לתת פינוי בינוי ביחס של אחד לעשר.
מעבר לכך, צריך הוראות מפורשות לקיצור תהליכי בירוקרטיה בכל הנוגע לתחום ההתחדשות, בין אם מדובר בתמ"א 38 מסוג 1 או 2 או מסוג פינוי בינוי. בכל המקרים ניתן להסיר חסמי בירוקרטיה באמצעות הוראת שעה שלטונית והוראות מפורשות שיגדירו מינימום דרישות לצורך קבלת היתרי בנייה. לא הגיוני שהיום הדרישה עומדת על למעלה מ-50 סעיפים ברשויות מקומיות מסוימות. אפשר לצמצמם את רשימת הדרישות למינימום ולאפשר לכמה שיותר אזרחים בכל רחבי הארץ להיות ממוגנים.
כמו כן, ישנן פעולות נוספות שצריכות להיעשות כאן ועכשיו על מנת להסיר את סיר הלחץ על ענף הנדל"ן. ביניהן, חלוקת מגרשים של עד חצי דונם ביישובי העוטף שהוא אזור עם קרוב ל-1.2 מיליון דונם. אפשר לקחת את הקרקע, לחלק אותה למיליון ומאתיים יחידות ולהעניק לכל מי שלקח חלק במאמץ המלחמתי יחידת קרקע על מנת שייבנה את ביתו. כך, יהיה אפשר להקטין את הלחץ על הביקוש ובמקביל לשמור על הנגב וגם להוקיר תודה למי שנותן עבור המדינה. בנקודה זו חשוב לי שאזרחי ישראל יתחילו להבין משהו חשוב: הקרקע של המדינה שייכת לאזרחים. אם יתנו קרקעות בצפון ובדרום למשפחות צעירות ויוצאי צבא, נוכל גם לחזק את הצפון והדרום, גם להיאחז בארץ וגם להוריד את הביקוש באזורי הביקוש ובכך תיווצר הוזלה של מחירי הדיור לאורך זמן. דבר נוסף שחשוב לקדם הוא היתר לבניית ממ"דים בגודל של 24 מ"ר כולל אמבטיה כי לדעתי במלחמה הבאה, שקרוב לוודאי תגיע מתי שהוא, נדרש כולנו לשהות במרחבים מוגנים לפרקי זמן ממושכים".
עם כאלו רעיונות, אתה לא חושב שמקומך בפוליטיקה המקומית או הארצית?
"אני אגיד לך את האמת, פוליטיקה זה משהו שבוער לי בדם אבל לאו דווקא מההיבט הפוליטי אלא מהמקום של דאגה אמיתית לארץ הזאת. יחד עם זאת, אני לא איש פוליטי ואם אני אחליט לרוץ לפוליטיקה אז ישר יחפשו כל מיני עניינים צהובים בחיים האישיים שלי, כי בפוליטיקה הישראלית מתעסקים בתפל ולא בעיקר וישר מחפשים את הרדוד והנמוך ולא את העשייה האמיתית. לכן, אני נזהר מזה ואין לי כוונה בינתיים להיכנס לפוליטיקה. כמו כן, אני מאמין ומקווה שיקום פה בקרוב מאוד שלטון חדש וצעיר עם ראייה אחרת של הדברים ולא שלטון שכל החשיבה שלו מסתכמת באיך וכיצד הפעולות שלו משפיעות עליו בסקרים. אני מאמין גדול בפוליטיקה אחרת, כזו שלא עסוקה בענייני יח"צ (יחסי ציבור) אלא ברצון ממשי להטיב עם כלל הציבור ובאופן כזה שנובע מתוך חשיבה לטווח הארוך ולא לתקופה קצרה. אני מאמין שזה הרצון של רוב העם אחרי השביעי באוקטובר. אין ספק שיש לי הרבה מה להגיד ולעשות בהקשר הפוליטי, אבל באופן אישי אני לא שם".