כשמדברים על התחדשות עירונית בחדרה – צריך להפסיק לדבר על פוטנציאל ולהתחיל לדבר על מימוש

עורך הדין שחר פטל, בעל משרד עורכי דין המומחה בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית והאדריכל אלון מיכאלי, בעל משרד אדריכלים בתחום ההתחדשות העירונית ובתחומים נוספים, מלווים, ביחד ולחוד, כבר למעלה מעשור, בעלי דירות ומתחמים להתחדשות עירונית במרכז ובשרון ובנוסף גם בעיר חדרה, ובעלי אמירה מקצועית מגובשת ומעשית על הנעשה בתחום ההתחדשות העירונית בחדרה.
בפתח הדברים, נשמח לשמוע מכם על הפוטנציאל האמיתי של חדרה בתחום ההתחדשות.
פטל: "באופן חד משמעי קיים פוטנציאל אמיתי להתחדשות עירונית בחדרה, כשהמטרה המוצהרת של התכנית להתחדשות לב העיר חדרה היא לשנות את פני העיר. התכנית מקודמת מזה תקופה ארוכה ונמצאת בשלב מתקדם שלפני אישור להפקדה בתנאים. להתרשמותנו, המנהלת להתחדשות עירונית בחדרה יחד עם החברה הכלכלית בעיר, מעוניינות לקדם התחדשות, בפרט באזור לב העיר, שכיום אין בו פעילות עירונית מספקת וראויה. הן רואות בתכנית מנוף להתחדשות העיר ומינופה כמרכז עירוני שוקק חיים. נוצרה הזדמנות מצוינת לתושבים ולנו לקדם ולעודד התחדשות עירונית בעיר. בהחלט ישנם גם אתגרים."

מיכאלי: "התחדשות עירונית היא פוטנציאל גם להתחדשות מחשבתית על פני העיר בכלל, וכך גם בחדרה. בתכנית לב העיר המקודמת צפויה להבנתנו תוספת נרחבת של יחידות דיור ושל שימושים ציבוריים שיעצימו את מספר התושבים במרכז העיר, ובאופן טבעי גם יספקו את הצורך של התושב במרכז עירוני פעיל המציע שימושים ציבוריים נרחבים, שאמורים לייצר חוויה עירונית משופרת. חוויה עירונית טובה היא אחת ממטרות התכנית המוצהרות, וחשוב לוודא במסגרת מימוש הפרויקטים שזה אכן מתממש."
אם כך, אפשר לומר שהכול "ורוד" בתחום ההתחדשות העירונית בחדרה?
מיכאלי: "לא בדיוק. להבנתנו פוטנציאל ההתחדשות בחדרה רחוק עדיין מלמצות את עצמו. לצד הנכונות מצד גורמי התכנון לקידום פרויקטים, ועל אף המאמצים הראויים לציון של העירייה, קיים פעמים רבות קושי לתושבים בהבנה של זכויותיהם והמגיע להם, וגם את היתרונות הטמונים בכך להם ולעיר. מורגש הצורך הרב בהנגשה של המידע לתושבים. גם מצד העירייה שלמיטב ידיעתנו עושה את המאמצים לכך, וגם מצד בעלי מקצוע המנוסים בתחום זה."
פטל: "אנו נתקלים במקרים בהם בעלים מתגבשים לצורך בחינת אפשרות לפרויקט, עם הרבה רצון טוב, ומתוסכלים מהיעדר שיתוף פעולה מספק מקרב שכניהם, שנובע פעמים רבות מהיעדר מידע מספק, וגורם לעיכוב ולעיתים מניעה לבחינת קידומו של פרויקט."
האם קיים פתרון ממשי לכך?
פטל: "מניסיוננו חשוב להסיר חששות באופן הנגשת מידע מקצועי כאמור, לרבות לגבי האפשרויות במתחם. מתווה תכנוני ומשפטי ספציפי למתחם, הכולל הגדרת גבולות נכונים שלו, עקרונות תכנון, שלבי התקדמות נדרשים ולוחות זמנים, שופך אור לבעלים, ובתוך כך מגדיל מאוד את הוודאות לקידום המתחם. כעורך דין ואדריכל בעלי ניסיון והיכרות עם התכנית המקודמת, אנו יודעים להעניק את הידע הדרוש לשם כך לנציגות הבעלים."
ישנם אתגרים נוספים עימם נדרשים בעלי הדירות להתמודד?
פטל: "במתחמים ובניינים רבים, במיוחד באזורים בעלי זכויות מועצמות, היו פעילויות וניסיונות עבר שלא צלחו, לקידום מתחמי התחדשות. קיימות למשל התחייבויות ליזמים שונים שלא קידמו כלל את המתחמים. הבעלים מוצאים עצמם כבולים בפרויקט תיאורטי ללא התכנות תכנונית או מסחרית, וללא יכולת לקדם את המתחם עם יזמים אחרים. לעיתים קיימים אף חוזים, היסטוריים, שנחתמו בעבר לביצוע פרויקטים ולא קודמו כלל, ובמצבי קיצון אף ישנן הערות אזהרה על זכויות הבעלים לאותם יזמים."

המצב אותו אתם מתארים ניתן לפתרון בכלל?
פטל: "מדובר לעיתים במצבים מורכבים מאוד. עם זאת רבים מהם ניתנים לפתרון וחילוץ חכם ויצירתי, באמצעות התנהלות נכונה של הנציגות בהיוועצות עם היועצים המתאימים. מומלצת התייעצות עם עורך דין בפן המשפטי מסחרי, ועם אדריכל לצורך הבנת גבולות המתחם וגיבוש המתווה להתקדמות תקינה לתכנון וקידום המתחם. חשוב גם לתת יחס רציני ומעמיק ליחידות המסחר, שאינן דירות. יש רבות כאלו במרכז העיר. אנו מעניקים יעוץ מסוג זה במקרים המתאימים."
מיכאלי: "ישנם אתגרים נוספים הקשורים בתכנית המקודמת. כך למשל, ברחובות בהם זכויות הבניה מופחתות, יזם הבוחן את רווחיות הפרויקט לא ימצא כדאיות כלכלית, ולא ירצה לקדם בהם פרויקט כלל, וכך האזור המסוים הזה צפוי אולי לא להתחדש בשנים הקרובות. כך לדוגמה באזורים הנחשבים לאזורי הרקמה העירונית בתוכנית, האפשרויות הן מוגבלות מאד כרגע. למעשה, נכון לעכשיו, התכנית מייצרת פערים מהותיים בין הרחובות הנחשבים ראשיים ומועצמים בבינוי גבוה ובזכויות בניה המאפשרות במקרים רבים כדאיות כלכלית, לבין הרחובות הנחשבים פנימיים בהם הזכויות מופחתות משמעותית. יחד עם זאת, הואיל וגישת המנהלת להתחדשות עירונית הינה חיובית, בהתנהלות מקצועית מולה ובשיח תכנוני מתאים, ניתן במקרים מסוימים לנסות ולהגיע בתיאום למתווה כלכלי שיאפשר ליזמים לקדם את הפרויקט, ולבעלים ליהנות מהתחדשות דירותיהם."
האם המתחמים המיועדים הם אטרקטיביים עבור בעלי הדירות ומה הן התמורות הצפויות להם?
פטל: "בעבודה נכונה ובתיאום שלנו, יחד עם הנציגות, למול גורמי התכנון המתאימים, ניתן במקרים רבים ליצור מתחמים איכותיים. מתחמים שיניבו לבעלים דירות חדשות, הכוללות ממ"דים, חניות בתת הקרקע, ומרפסות שמש, ובמקרים רבים אף תוספות שטחים. הבדיקה מראש עבור הנציגות מאפשרת גם להציג תמונה חיובית וברורה יותר ליזמים פוטנציאלים, ומגדילה באופן משמעותי את הוודאות וההיתכנות לקידום פרויקט, ולקבלת הצעות טובות מיזמים. יש גם סוגיות של חנויות ויחידות מסחר קיימות, שחייבות לקבל התייחסות מעמיקה ורצינית".
מיכאלי: "במתחם בעיר בו אנו מעורבים כעת, נכון להיום על פי התכנית המתחם אינו כדאי כלכלית ליזמים, ואולם בפעולות נכונות מול העירייה ומול המנהלת להתחדשות עירונית אנו רואים כי ניתן למצוא את הדרך בתחימה נכונה של המתחם ובדרכים נוספות, לייצר כלכליות ליזמים גם במגרשים אלו. דוגמה לתכנון שאנו מקדמים היא במגרש אחד שחובר למגרש סמוך לו ובכך העצים את הזכויות לשניהם והתאפשר תכנון של מגדל מגורים בן 22 קומות ומסחר בקומת הקרקע עם כ- 120 יח"ד חדשות על כ-2 דונם באיחוד המגרשים. מובן שהיקף הבניה משפיע על תמורות אטרקטיביות לבעלים."
מה הצעד הראשון הנדרש מבעלי הזכויות לצרכי קידום פרויקט בתחום ההתחדשות?
מיכאלי: "הצעד הראשון הוא להתחבר לבעלי המקצוע המתאימים. בהתחדשות עירונית, כמו בחיים, ידע הוא כוח. כבעלי מקצוע מנוסים בתחום אנו מעניקים לנציגויות מתאימות מחדרה הפונות אלינו יעוץ ראשוני ללא תשלום, המאפשר להבין את המתווה הנכון להתקדמות, לצורך מימוש פוטנציאל הפרויקט. פניה אלינו בשלב מקדמי ככל הניתן מאפשר לנו לייעץ ולכוון במסודר להתנהלות בטוחה".
פטל: "התנהלות נכונה ובריאה מגנה על הנציגות והבעלים ומאפשרת החלטות נכונות. כך נמנעים מאמצים מיותרים בכיוונים שאינם מובילים לפרויקט, או שיוצרים חלילה כבילה מיותרת של הבעלים לפרויקטים שאינם ברי ביצוע ומגבילים התנהלות בהמשך, ומנגד מתאפשרת היתכנות אמיתית לפרויקט מוצלח. אנו אוהבים את העיר ומאמינים בה, חדרה היא עיר נעימה, סמוכה לים ומלאה בפוטנציאל, שבהתנהלות נכונה – עתידה לפניה".