היום זו ההזדמנות של המחר

ליאור שרון, 42, נשוי + ארבעה ילדים המתגורר בנס ציונה. משרדו של ליאור נמצא בחולון ולו מעל 10 שנים ניסיון בתחום המשכנתאות וכלכלת המשפחה. ליאור חבר התאחדות יועצי המשכנתאות מיום היווסדה, בנוסף לפועלו המקצועי משמש כמרצה במכללות מובילות בארץ והכשיר תחתיו עשרות יועצי משכנתאות.
במה התמודדת מאז המלחמה?
במצב הנתון של היום הביקושים פחתו, הרי עוד לפני המלחמה שרר במדינה גל של עליית הריבית אשר הרחיקה משקיעים, קונים פוטנציאלים וזוגות צעירים שמצאו עצמם צריכים לגייס יותר הון עצמי ולעמוד בהחזרים יותר גבוהים ולכן בסופו של יום העדיפו לצאת ולשכור דירה ולא לרכוש אחת בגלל התזרים החודשי הגבוה של משק הבית. המלחמה הביאה את הטון שלה מבחינת ירידה ברכישות כך שההיצע של הדירות רק הלך וגדל מה שהוביל לכך שכרגע הכוח בידי הקונים.
אז מה יקרה ברגע שהריבית תרד?
"ברמה האישית לדעתי ברגע שהריבית תרד כל אלו שישבו על הגדר ורצו להשקיע בנדל"ן או זוגות צעירים שרצו לרכוש דירה יהיה כדאי להם כבר לקחת הלוואת משכנתא, ההחזרים החודשיים יהיו יותר נוחים לכל כיס כך שכדאי ונוח יותר לקחת משכנתא שתהיה זולה יותר וזה יוביל אותם לקנות את אותה הדירה מאשר לשכור אותה. אז כן,  הביקושים ילכו ויעלו.
האם יש הבדל באופן בו אתה ניגש לטפל בכל תיק ותיק?
כמובן. במצב של היום, יועץ משכנתאות מקצועי צריך לקחת את כל נתוני ההלוואה ולעשות ניהול סיכון נכון בכל תיק ותיק של משכנתא חדשה. ולמה זה? כי סיכוי מאוד סביר שמשקיעים, זוגות צעירים ורוכשי נכסים באופן כללי שייקחו הלוואה היום, ירצו לבצע מיחזור בעתיד וזאת מאחר שהריבית צפויה לרדת.
מה המשמעות של מיחזור משכנתא?
"בדרך כלל משמעות מיחזור משכנתא זה לפרוע את המשכנתא הישנה ולקחת חדשה לגמרי בתנאי שוק וריבית טובים יותר." יש קאצ' קטן שנמצא בעמלת הפירעון המוקדם –  עמלת פירעון מוקדם זה בעצם קנס שמטיל על הלווה הבנק למשכנתאות בעת פירעון של המשכנתא הישנה שלנו. הצוות שלי ואני יודעים למזער את אותו הקנס בעת ביצוע פעולת המיחזור כך שהמיחזור יהיה כלכלי יותר לאורך טווח שנים.  יש לקוחות שפונים אלי לטובת מיחזור לצורכי איחוד הלוואות והקטנת ההחזר החודשי.
בתקופת מלחמה של ימינו צריך לנהל סיכון מאוד נכון בכל תיק ומאוד חשוב- כל לקוח ומה התכנון שלו האישי לעתיד.
 אתה נתקל בטעויות נפוצות?
"יש לקוחות שבאים ואומרים לי אני בבנק 30 שנה ובטוחים שפורסים להם שם שטיח אדום אך דווקא מזה צריך להיזהר, אותו הבנק ייקח את אותו הלקוח כלקוח שבוי ולא בהכרח ייתן לו הלוואת משכנתא בריביות הטובות ביותר שיש לו להציע. משמע- לאו דווקא המשכנתא הטובה ביותר תילקח בבנק שהעובר ושב שלי מנוהל בו".
מה היתרון של EasyGo משכנתאות ופיננסיים?
"תראי יושבים בבנקים השונים נציגי משכנתאות שיש להם גבול לאן יש באפשרותם לרדת מבחינת מרווח ריבית. אני וצוות המשרד יודעים לאן לשלוח את התיקים שאנו מייצגים ומובילים את הלקוחות לבנקים וסניפים שיושבים שם גם מנהלי אזור שלא עומדים ביעדים שלהם החודשיים והשנתיים ואז יסכימו להפחית ללקוחות שלי ריבית תמורת קבלתם כלקוחות נוספים.  תוסיפי לזה את העובדה שאני מגיש עשרות תיקים לחודש מה שיוצר לי אצל הבנקים השונים כח קניה. כך אני מקבל עבור הלקוחות שלי תנאים הכי טובים שאפשר."
לאן לדעתך הולך ענף הנדל"ן?
אני מאמין שביקושים לדירות תמיד יעלו על ההיצע. עוד כשנה שנה וחצי שנתיים כשהריביות יתחילו לרדת כל מי שישב  על הגדר יקפוץ על השוק כי הריבית תהא זולה יותר אז שווה יותר לקחת הלוואות ונמצא עצמנו במצב שהביקוש יעלה על ההיצע. אין במדינה קצב בנייה מספיק והמחסור בעובדים זרים שמוביל להיחלשות כח העבודה, מפחית עוד יותר את כמות ההיצע.
איך המשרד מרגיש את תנודות מחירי הדירות?
"היום זה ההזדמנות של המחר" אומר ליאור. "המחירים כרגע טיפה תקועים אבל אין לי שום ספק שזה יעלה, לכן למי שיש כרגע הון זה ה-זמן לרכוש נכס. עכשיו יש גמישות במו"מ מול קבלנים, פטור מהצמדות למדד תשומות הבנייה, מפרט תשלומים יותר טוב כמו תנאי רכישה של 20/80- מה שמעולה לרוכשים חדשים ואף למשפרי דיור שיכולים לרכוש במחיר של היום אבל למכור את הדירה שלהם במחירים של שנתיים לפחות קדימה.
ולמי שאין הון עצמי?
"גם יש פתרון, והמשרד שלי נותן שירותי בדיקה ראשונית זו ללא עלות. צוות המשרד יודע איך לחלץ לרוכשים הון עצמי כרגע למטרת שיפור דיור על גבי נכסים קיימים. אפשרות נוספת היא משכנתא לגיל השלישי ניתנת ע"י מוסדות בנקאיים /חברות ביטוח/חברות חוץ בנקאיות המאושרות ע"י משרד האוצר, משכנתא זו ניתנת לבעלי נכסים שהם למעלה מגיל 55 לטובת כל מטרה בעצם – החל מרנטה חודשית, כיסוי הלוואות ועד מתן עזרה להון עצמי לרכישת נכס עבור הילדים. אני יודע לווסת כל בקשה למה שהכי מתאים לה. ההורים שלנו הגיעו לגיל שהם לא צריכים לדאוג כלכלית. אפשר למשכן את הנכס שלהם ושהוא יעבוד בשבילם. אותה הלוואה אפשר להחזיר או קרן וריבית או רק ריבית מה שאומר החזר חודשי נמוך או לא להחזיר בכלל.
מזתומרת לא להחזיר בכלל?
"הלוואה כזו ניתנת עד 120 שהלווה האחרון הולך לעולמו וליורשים יש עד שנה להחזיר את הלוואה. כדי למנוע סכסוך פנימי ובעיות ירושה- יש טופס שהילדים חותמים עליו- שהילדים יודעים שההורים עשו את זה כי היורשים יהיו אלו שיפרעו את אותה הלוואה. אנו במשרד רואים מגמה הולכת וגוברת של אנשים הבוחרים בדרך זו על מנת לסייע לקרוביהם או לקבל לידיהם סכומי כסף שנדרשים להם."
מלחמה זה זמן טוב לעשות עסקת נדל"ן?
"למי שיש את האמצעים אז כן, כי דווקא כשהשוק נחלש מקונים מכל מיני סיבות שמניתי קודם זה הזמן לקנות. הרי כשהביקוש יעלה גם המחירים יעלו."
נכנסה הוראת שעה חדשה הנוגעת לתחום המשכנתאות, שתף אותנו.
נכון. הוראת שעה ממש חדשה היא בעצם אומרת שאם עד היום  יכלנו למשכן נכס עד 50% למטרת פירעון הלוואות. ההוראת שעה אומרת שעקב המצב שנקלענו אליו הרבה משקי בית לא שורדים כלכלית ותזרימית את החודש. הוראת השעה אומרת שאפשר למשכן נכס קיים עד גובה 70% למטרת הלוואה של עד 200,000 ₪ למטרת פירעון הלוואות שונות הקטנת ההחזר החודשי ושיפור התזרים.
רגע, למה בעצם לקחת הלוואה לפרוע הלוואות?
"מאחר ומדובר בהלוואה בתנאי משכנתא ארוכת טווח. מה שבפועל מסייע לי להפחית את התזרים החודשי שמכביד. ניתן לפרוש ההחזר החודשי נוח יותר. בד"כ הלוואות רגילות מהבנק/ישראכרט וכו' ניתנות לפריסה של עד 5-7 שנים וכך ההחזר החודשי גבוה ומשפיע כלכלית על תזרים משק הבית, אם אני מאחד את כל ההלוואות למשכנתא ארוכת טווח, זה משפר פלאים את התזרים החודשי. ופה ניתן לבצע איחוד הלוואות בעצם למשכנתא אחת שהיא כלכלית ותזרימית טובה יותר.
אילו אתגרים אתה צופה לנו?
"שהיציבות הכלכלית תחזור אלינו. זאת אומרת שתהיה לנו ריבית נמוכה ושהתזרים החודשי יהיה נוח לכל בית אב. תראי, 14 שנה הריבית הייתה יחסית נמוכה, אומנם נכון, חווינו עכשיו תקופה שבה הריבית עולה, ולמה זאת בעצם? בגלל שהיה גל עליה בצריכה של כל המשק וזה בא לידי ביטוי באינפלציה שעלתה נגיד בנק ישראל העלה שוב ושוב את ריבית כדי למזער היווצרות אינפלציה ולנסות לייצור איזון".
טיפים חשובים שחשוב לדעת
"כן. וזה מתחבר לליווי המשרד שלנו את זוכי דירות במחיר למשתכן. אם אתה זוכה, תדע שאתה יכול לרכוש גם כשאין ביכולתך נכון למועד חתימת החוזה לשלם את המשכנתא. מזתומרת, יש מקרים שאין לבני הזוג נכון למועד חתימת חוזה,  יכולת להחזיר את אותה המשכנתא,  במקרה כזה נכניס לווה משלם, אותו לווה משלם חייב להיות קרוב משפחה מדרגה ראשונה ו- לפחות 20% מאותה משכנתא יורדת בהו"ק מהערב המשלם. כן, זה יכול להישמע מפחיד אבל אותו קרוב לא חייב להיות 30 שנה עם הילד כלווה משלם במשכנתא, כשבני הזוג ישתכרו טוב יותר ויחול שיפור כלכלי במהלך חיי המשכנתא יוציאו את אותו לווה- והזוג נותר עם הנכס שנרכש במחיר המוזל. אגב, מומלץ להגיע למשרדנו  אחרי זכייה ולפני בחירת דירה.
טיפ חשוב– אני מציע לשלם 10% הון עצמי ו10% נוספים לקחת מכספי משכנתא, לא משנה מתי בפועל אני אשלם את יתרת התמורה, מה שמשנה זה שמאחר שמשכתי חלק מכספי המשכנתא לא יבחנו אותי מחדש בבנק בעת התשלום הבא.
נסיים באופטימיות, ספר לי סיפור הצלחה.
"הצלחה מבחינת משרדנו היא לדוגמא בלווי אוכלוסיות בדרכם להבראה כלכלית, אנשים אלו עם עיקולים וחובות שהמזל קצת פחות שפר עליהם, משרדי מסייע להם לקחת הלוואה כנגד משכון הנכס בחברות חוץ בנקאיות שמאושרות על ידי משרד האוצר בעצם למטרת פירעון כל ההלוואות שעומדות להם וזאת עד שהם יוכלו לקבל הלוואה בתנאי משכנתא בבנק או עד מכירת הנכס כדי שימכרו את הנכס במחיר שוק ולא באמצעות כינוס נכסים".
ספר לקוראים שלנו משהו קטן שלא יודעים עליך
"לצד עשיה מקצועית ענפה אני ואשתי "הורי בית" ז"א שבנוסף לארבעה ילדים שלנו, אנחנו מגדלים ומטפחים עוד 11 ילדים בכפר נוער נווה יהודה בנס ציונה תחת עמותת מל"י(מפעל להכשרת ילדי ישראל). רעיון הכפר הינו כפנימייה עם תא משפחתי. בבסיס המודל עומדת האמונה כי ילדים קטנים, גדלים ומתפתחים בצורה הטובה ביותר כאשר יש להם סביבה משפחתית תומכת הכוללת זוג הורים המעניקים חום, תמיכה ואהבה לילדיהם.
המטרה שלי, של אשתי ושל הכפר היא לספק לילדים בית חם, להעלות את רמתם החינוכית של הילדים ע”י חינוך לערכים ושיתופם באווירה חברתית נאותה. לשקם ולשלב אותם, להעלות את הדימוי העצמי ותחושת הזדהות עם דמויות אב ואם מטפחים ואכפתיים ולהקנות להם יסודות איתנים שיסייעו להם בבגרותם.