התחדשות עירונית בפריפריה – הזדמנות והכרח לאומי

"זה לא סוד שהנתונים לגבי התחדשות עירונית בפריפריה אינם מרשימים. על פי דו"ח רשמי של משרד הבינוי והשיכון שפורסם בספטמבר 2022, יש ביישובי הגליל והנגב למעלה מ-95,000 דירות שזקוקות בדחיפות להתחדשות (כ-36 אלף מבנים)[1].

גזירת גורל? אני דווקא רואה במספרים האלה הזדמנות. אני רואה מאות אלפי דיירים שרק מחכים ליזם עם חזון ויוזמה. נחשון בן עמינדב שישכיל להיות הראשון שיזנק אל המים. כמובן שגם המדינה צריכה ויכולה להציע פתרונות יצירתיים, לא מורכבים במיוחד, כפי שאפרט מיד.

איך מנצחים את הברומטר הכלכלי?

הסיבה המרכזית לכך שמספר הפרויקטים בפריפריה שואף לאפס היא הברומטר הכלכלי. ללא רווח יזמי ראוי אין כל סיכוי לקדם תהליכי התחדשות עירונית. בין אם מדובר על תמ"א 38 ובין אם על כל דרך אחרת של התחדשות עירונית כמו פינוי בינוי וכדומה.

אולם הברומטר הכלכלי לא יכול להיות חסם תמידי. הפריפריה הישראלית חשופה לנזקי רעידות אדמה וזקוקה להגנה ביטחונית. החל מעמידות כנגד טילים וכלה בהעדר ממ"דים (אשר הקמתם היא חלק בלתי נפרד מפרויקט התחדשות עירונית). לכך יש להוסיף כמובן את הצורך הברור בריענון המרחב האורבני בפריפריה ובשדרוג רמת החיים של התושבים.

כעורכת דין שעוסקת בתחום ההתחדשות העירונית מעל 10 שנים, אשר ליוותה ולקחה חלק בפרויקטים רבים ברחבי הארץ, אני מאמינה שפתרונות יצירתיים עשויים להוציא את העגלה מהבוץ.

לא זו אף זו, אני בטוחה שיזמים בעלי חזון שישתמשו בתבונה בכלים שתעמיד לטובתם המדינה עשויים לא רק לזכות ברווח כלכלי משמעותי, אלא גם, אם יקדימו, להוביל ולצבור יתרון על שחקנים אחרים בשוק.

יזם מלשון יוזמה. גם בפרויקטים רבים באזור המרכז זכויות הבנייה הן לא חזות הכל. ישנם אתגרים שרק יזמים מקצועיים ובעלי תושייה יודעים להתגבר עליהם ולפצח אותם. לכן אמליץ בצורה חד משמעית לדיירים השוקלים לקדם פרויקט פינוי בינוי או תמ"א באופן כללי ובפריפריה בפרט לבחור יזם עם אג'נדה אשר מאמין בפריפריה ובעל מעוף ורצון לקדם ולא להתמקד אך ורק בתמורות הניתנות לדיירים, ממש כפי שבוחרים שותף לדרך ארוכה.

ומה המדינה יכולה לעשות כדי לקדם פרויקטים בפריפריה?

המדינה היא חלק בלתי נפרד מהגשמת המטרה, והנה בקצרה מספר נתיבים אפשריים שיכולים לסייע להתנעת ההתחדשות העירונית מחוץ לאזורי החיוג של גוש דן וירושלים:

• ניוד זכויות בנייה – הרווח הכלכלי בפרויקט להתחדשות עירונית נגזר מהשווי של זכויות הבנייה (הדירות החדשות או השטחים המסחריים החדשים). אם זכויות הבנייה בפרויקט מסוים בפריפריה לא מספיקות בשביל להצדיק היתכנות כלכלית וליווי בנקאי, אפשר לשקול ניוד זכויות לאזורים "חזקים יותר". במקרים מסוימים אפילו ניוד לרשויות מקומיות אחרות. אופציה נוספת היא הקצאת מגרשים נוספים מעבר לזכויות הבנייה בבניין הספציפי.
• הטבות מס לפרויקטים בפריפריה – הטבות מס בפריפריה אינן נושא חדש (ראו למשל את מפת העדיפות הלאומית). היבטי מיסוי מקרקעין משפיעים באופן דרמטי על כדאיות הפרויקט, וכדאי בהחלט לבסס הטבות מס משמעותיות להתחדשות עירונית בפריפריה. "ההפסד" של המדינה ממסים יחזור בריבית דריבית ממקורות אחרים כמו עלייה במחירי הנדל"ן המשודרג, משיכת אוכלוסיות חדשות, ביצוע עסקאות מכר במחירים גבוהים ועוד.
• קידום התחדשות עירונית על ידי הרשות – יזמים רבים נרתעים מביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה בעקבות הסיכון הרב. בעוד שגם פרויקטים במרכז נחשבים לעתירי סיכון, בפריפריה הדברים נאמרים ביתר שאת. אני מאמינה שאפשר לשרטט מודל שבו המדינה "תשתתף" בסיכון ותפחית מעט מהנטל שמונח על כתפי היזמים. למשל, אישור תוכניות אב שיאפשרו לקדם פרויקטים בלוחות זמנים קצרים עם וודאות גבוהה ליזם ולבעלי הדירות (בזכות התב"ע המאושרת).

הרעיונות הללו הם כמובן בבחינת מעט המחזיק את המרובה. התחדשות עירונית בפריפריה היא צורך לאומי. היות שהזמן לא עובד לטובתנו, אני מאמינה שהגיעה העת לעבור מדוחות ליוזמה בשטח. פחות דיבורים ויותר מעשים."