השקעות נדל"ן? דווקא עכשיו!

ניר טל, 42, הוא אומנם מהנדס בהכשרתו עם רזומה מקצועי כמנהל חטיבת הנדסה בחברה מובילה בתחום פתרונות מיגון אש ושחרור עשן לשעבר, בנוסף, הוא מחזיק ברישיון טייס פרטי, אך בראש ובראשונה הוא יזם נדל"ן שחי ונושם את תחום השקעות הנדל"ן, מייסד ומנכ"ל משותף בקבוצת T GROUP, העוסקת ומתמחה בהשקעות נדל"ן ומתמחה בתהליכי ליווי וייעוץ למשקיעי נדל"ן בכל סדר גודל.

כמומחה בתחום השקעות נדל"ן, מה לדעתך יקרה למחירי הדיור בטווח הקצר והארוך?

"שאלה טובה שהתשובה עליה יכולה אומנם להשתנות מתוצאות המלחמה בגזרות השונות, אבל שאני מסתכל על התקופה שלאחר האירועים אותם אנו חווים כיום,  להערכתי, המחירים של שוק הדירות יד 2 , יעמדו תקופה ויחזרו לעלות. נכון להיום, אני רואה שתי סיבות לכך, הסיבה הראשונה נובעת מעצירות בניה בעקבות הריביות הגבוהות, מה שהוביל גם לרכישות מועטות בשוק הדיור בתקופה שלפני ה-7 לאוקטובר, וזאת במקביל לחוסר היצע הולך וגדל של דירות מה שייצור ביקוש אדיר על דירות יד 2 ודירות קבלן בטווח הקצר והבינוני, ומשמעות הדבר היא עליות מחירים בשוק הנדלן. הסיבה השנייה היא שהרבה יהודים בעולם רואים עכשיו את האנטישמיות מסביבם מרימה את ראשה ומבינים יותר מתמיד שיש רק בית אחד עבורם והוא בישראל, ולכן, קיימת סבירות גבוהה מאוד שגם תושבי חוץ שאינם משקיעי נדל"ן טיפוסיים, ירכשו דירה בישראל, ובתוך כך, ייווצר לחץ גדול עוד יותר על הביקוש".

האם, דווקא בתקופת מלחמה בה אין וודאות לגבי שוק הנדל"ן, כדאי ונכון לרכוש דירה לגמורים או השקעה?

"שאלה מורכבת שאת התשובה עליה אפשר לגזור לשני אפיקים לפחות, האפיק הראשון קשור להשקפת העולם של כל אדם ואדם, וכמו שוינסטון צ'רצ'יל אמר": "לעולם אל תבזבזו משבר טוב", וכמו כל דבר בחיים, המשבר של האחד הוא הרווח של האחר.  בשוק של היום, "שוק הקונים", יש הזדמנויות רבות ומצוינות, ומי שיכול לרכוש דירה, ובטח ובטח אם הדירה מיועדת לצרכי מגורים, צריך לעשות זאת אומנם ללא היסוס, אך חשוב שהדבר ייעשה באופן מבוקר וחכם, ותוך בדיקה מקיפה לצד תוכנית מימון מסודרת. האפיק השני בתשובתי, קשור לכך שישנם הרבה משקיעים שהפסיקו לרכוש דירות מהרבה סיבות שבחלקן קשורות  לאלמנט המימון היקר, אבל גם פה אפשר לומר שיש משקיעים עם אורח רוח כלכלי היכולים "לבלוע את הצפרדע" ולהוציא עוד כסף מהכיס בכל חודש עד אשר תרד הריבית ועלויות המימון ירדו, מה שגם פה יגרום במקביל למצב של עליות מחירי הנדל"ן."

אם כך, חשוב להבין למה בעצם יזמים וקבלנים הפסיקו לבנות?

"בעקבות עליית הריבית עליה דיברתי, נוצר מצב של האטה ועצירה ברכישות, זה אומר שיזמים וקבלנים "נתקעו" עם סחורה שצריכה להימכר. סיטואציה זו מעמידה לא מעט יזמים וקבלנים בפני בעיה תזרימית וכלכלית, ואני אתן דוגמה שתמחיש את גודל הבעיה: יזם שרכש קרקע לפני 4 שנים עשה את כל הפעולות הנכונות שהוא צריך לעשות בהתאם לתחשיבי ריבית שהיו נכונים למועד רכישת הקרקע. על פי סמך חישובים אלו הוא החל לשווק את הדירות, וכיום, לאחר עליית הריבית, מתברר שהחישוב שנעשה בעבר כבר לא תקף לסביבת הריבית של היום. כפועל יוצא מכך, יזמים וקבלנים בוחרים לעצור התחלות בנייה והם מנהלים בזהירות רבה יותר כל רכישת קרקע מצידם. בנוסף, חשוב לציין שיזמים וקבלנים שאינם מצליחים למכור את מלאי הדירות שברשותם, נדרשים להורדת מחירים, מה שמכביד על התזרים השוטף שלהם לצורך רכישת קרקעות לבנייה עתידית. בתוך כך, חשוב לציין שחלק מהיזמים והקבלנים פונים לתחום ההתחדשות העירונית וזה דבר מבורך בהחלט".

אם כבר ציינת את תחום ההתחדשות העירונית, מהי עמדתך בנושא?

"במדינת ישראל יש כיום למעלה מ-30 אלף מבני מגורים אשר נבנו שלא לפי תקן רעידות אדמה, שלא נדבר על חוסר במרחב מוגן, ולכן, זה טוב וגם חשוב שיהיו כמה שיותר פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. מה שכן, חשוב להגיד שבמקביל לתחום ההתחדשות צריך להתמקד גם בבנייה חדשה, ובחתום ההתחדשות עצמו צריך לצאת יותר רחוק מערי הלווין של ת"א ולהגיע עד לערי הפריפריה בדרום ובצפון כאחד. מעבר לכך, אני חושב שלנוכח העובדה שאין הרבה קרקעות פנויות לבנייה בישראל, תחום ההתחדשות העירונית הוא זה המאפשר לנו לאכלס יתר אנשים בשטח קיים, כאשר הדבר מתאפשר באמצעות שימוש במבנים ישנים ובנייה לגובה, אך באותה נשימה יש להשקיע בתשתיות חדשות בכל סביבת התחדשות עירונית. כמו כן, חשוב להתייחס למקום בו אנו חיים, ומעבר לאיומים הביטחוניים, חשוב להבין שאנו יושבים צמוד לשבר הסורי אפריקאי, והסטטיסטיקה כידוע, מדברת על רעידת אדמה עוצמתית אחת למאה שנה, ולכן, השאלה היא לא אם תהיה אחת כזו אלה מתי, וזו הסיבה המרכזית ההופכת את תחום ההתחדשות העירונית לתחום מציל חיים".