לקראת שנת 2024 אנחנו ניצבים בפני תקופה לא פשוטה מהרבה הבחינות.
מלחמת "חרבות ברזל" מכבידה על כולנו באופן טבעי בפן האישי והמנטלי.
גם מבחינה פיננסית יעמדו בפני משקי הבית הישראלים אתגרי פרנסה, הלוואות, כלכלת הבית ועוד.
חלק מהחזרה לשגרה כולל גם חזרה של הגרלות הפרויקטים המוזלים "דירה בהנחה".
חשוב להבין את מנגנון הסיוע של המדינה ולמה חשוב לחשב את המסלול מתחילת הדרך, ממש עוד לפני שזוכים.
לפעמים, גם אם יש לכם הון עצמי גבוה לא בטוח שתצליחו לעמוד בהחזר החודשי ללא סיוע וקבלת החלטות טרום הזכייה יכולה למנוע מכם לעשות טעויות קריטיות בהמשך.
יועצת המשכנתאות ליאת טל מסבירה על עליית המחירים ואיך להתנהל אם זכיתם בהגרלה.
"האינפלציה הגבוהה ומשבר שוק הנדל"ן לא פסחו גם על הפרויקט המדובר והמבוקש ביותר של משרד השיכון והבינוי – מחיר למשתכן (דירה בהנחה). עד עליית הריביות הרצופה שהחלה בחודש אפריל 2022, זוכי ההגרלות של מחיר למשתכן זכו בדירות חדשות שנמכרו במחיר נמוך משמעותית ביחס לשוק וביחד עם ההון העצמי לצורך רכישת הדירה, יכלו לאפשר לעצמם את הרכישה ביתר קלות ולמקסם את רווחיות הפרויקט. המחירים הסבירים שהיו דאז נעלמו כמעט לגמרי, ההנחה של פרויקט "דירה בהנחה" המחליף של "המחיר למשתכן", פחתו מאוד, מה שמשאיר היום את רוב זוכי הדירות עם אתגר מימוני גדול ליהנות מהזכייה שלהם.
מחירי הדירות באזורים המבוקשים טיפסו גם הם ברציפות והגיעו למחירים גבוהים במיוחד שרוב הזוגות הצעירים – שהם מרבית הקהל של זוכי ההגרלות – אינם יכולים לעמוד בהם. אם ניקח לדוגמא שני אזורים מבוקשים- ראש העין וראשון לציון, בעבר הלא רחוק דירת חמישה חדרים בראש העין נמכרה במסגרת הפרויקט ב 1.3 מיליון ₪ ודירת ארבעה חדרים בראשון לציון נמכרה ב1.4 מיליון ₪, כיום באותם אזורים ובאזורים מבוקשים נוספים דירות ארבעה חדרים כמעט ואינן במפרט כלל, דירת שלושה חדרים עומדת למכירה במחיר של 1.3 מיליון ₪ ומחירה של דירת חמישה חדרים עומד על 2.3 מיליון ₪, התייקרות מהירה ומשמעותית במיוחד.
כשמדובר בדירה בפרויקט אשר מחירה עולה על 1.8 מיליון ₪, נדרשים הרוכשים להביא הון עצמי ראשוני של רבע ממחיר הדירה לדוגמא: אם מחיר דירה 5 חד' הינו 2.3 מיליון ש"ח יצטרך הזוכה להביא הון עצמי של רבע מהעסקה לפחות לצורך מימוש העסקה קרי 575 אלף ₪, הבנק יממן את היתרה במידה כמובן שהרוכש עומד ביכולת ההחזר החודשי. אותם רוכשים אשר יצליחו לגייס את ההון העצמי הגבוה יישארו עם החזרי משכנתא חודשיים גבוהים במיוחד כאשר החזר חודשי משוער למשכנתא בגובה כמיליון ו-700 אלף ש"ח לפי הדוגמא, בתמהיל יציב למדי עם מעט סיכונים לתקופה של כ-30 שנה עומד על בין 9,300-9,600 ₪ בחודש.
בכדי להחזיר את הסכום הנדרש מדי חודש בחודשו על הזוג להביא הביתה משכורת נטו ללא הלוואות שהינה פי 3 כלומר קצת פחות מ- 30 אלף ₪ בממוצע- נתון שאינו הגיוני אצל רוב הזוגות הצעירים היום.
מכיוון שלא ייתכן שהרוב הכולל של הזוגות הצעירים היום הם גם בעלי הון עצמי של יותר מחצי מיליון ש"ח וגם משתכרים יחד משכורת נטו של כ-30 אלף ₪, גדלה ומתחדדת המשמעות של חיפוש פרויקט שבו מחירי הדירות מותאמים ליכולת ההשתכרות והתקציב של הזוג. חשובה מאוד בחירת דירה נכונה ומותאמת לצרכי הזוג גם מבחינה פיננסית ותכנון קדימה לרכישת הדירה. נדרש ניהול וגידור סיכונים והבנת גובה ההחזרים במידה שהריבית עוד תעלה ונדרשת הבנת משמעות מדד תשומות הבניה שעלול לגרור תוספות משמעותיות למחיר הדירה במיוחד בתקופה זו בה השינוע הימי הופך להיות בעייתי כמו גם עלויות כח עבודה וחומרי בנין.
אומנם, סבירות גבוהה ביותר ששווי הדירה יעלה באופן משמעותי ויביא לרווח, אבל יש לדעת כי בשנים בהם הבניה מתקדמת נדרש לרוב לשלם משכנתא במקביל לשכירות וגם לאחר האכלוס, החזר המשכנתא אמור להתאים ליכולות הפיננסיות של הזוכים."
