רווח נקי ליזמים בהיתרי הבניה והתייעלות לבעלי עסקים טעוני רישוי

במשך 14 שנותי בנדלן התל אביבי נתקלתי בעסקאות שונות ומשונות, החל מהסכמי שכירות הזויים, עסקאות מכר מפוקפקות שמכרתי ביושר עם כל הנתונים הכי אפלים אך גם על השולחן, עסקתי ביזמות נדל"נית עצמית שכללה המצאות נדל"ניות ומחשבות יצירתיות של קולגות כמו למשל פרצלציה של חניון תת קרקעי בפלורנטין וכל מיני רעיונות מוזרים אחרים. חלקן הניבו פירות וחלקם נשארו בתור חלום שאפשר עדיין להגשים.

לאחר שסיימתי הנדסאי בניין בהצטיינות, הדבר הטוב הבא שקרה לי הוא שחוויתי איך זה להיות עובדת במנהל הנדסה תל אביב – המקום ששם הכל קורה. שימשתי כמהנדסת רישוי ברישוי עסקים והעלתי היתרי בניה בשימוש חורג לוועדות המשנה לתכנון ובניה.

כיום אני שמחה להיות בצד האחר של עורכי הבקשות להיתרי בניה וגם משרתת את בעלי העסקים בהוצאת רשיונות עסק. הדוגמאות הבאות שאתן כאן הוא מתוך ידע רב שנים המאגד את כל היבטי הנדל"ן כך שהראייה הנדלנית שלי היא ממש ב 360 מעלות ומכל ההיבטים. אז בואו נתחיל ברישוי בניה האהוב והמוכר ונמשיך לכמה דוגמאות טיפים חשובים ברישוי עסקים.

חשוב לי לציין כי החברה כיום אני עומדת בראשה TLV TOP בע"מ היא חברה העוסקת ברישוי ולא באדריכלות פרופר, כמובן שבמידה ונדרשת להגיש בקשה המלווה בתכנית אדריכלית אנחנו כן עושים אבל הדגש שלנו הוא ברישוי כלומר אנחנו עובדים בצמוד עם אדריכל הפרוייקט ומקדמים את כל היועצים וכך תופרים את ההיתר. ברישוי בניה אנחנו נכנסים לעיתים עורכים ראשיים ולעיתים כעורכי משנה. (תלוי בגובה הבניין וההגבלות החלות על הנדסאים).

פטורים – רווח נקי משמעותי ליזמים!

בשבילי פטורים זה א' ב' בחברה שלי – כך אני בעצם עוזרת ליזם ראשית לזרז את ההיתר ושנית לחסוך לו כסף. יצא לנו כבר לעשות פטור מיועץ מבניה ירוקה בשווי של 20-60 אלף ₪ ליזם, פטור מדרישה להידרולוג בשווי של 13,000 ₪ , פטור מתנועה וחניה, פטור כמובן מפיקוד העורף במידת האפשר, פטור מחישובי שטחים במקרים מסויימים, פטורים מפרסומים לפי סעיף 149 במקרים מסויימים ואפילו פטורים ממפות מדידה ברישוי בניה מה שבדרך כלל זה "בל יעבור" – גם זה הצלחנו לעשות. 

כשאתה חוסך את זמן היועץ אתה בעצם חוסך גם כסף של מימון בנקאי אולי שאתה לוקח והוצאות נילוות אחרות שהן נגזרת של זמן ששוה כסף ולא רק את ההוצאה הישירה של היועץ עצמו. את התובנה הזו, אדריכלים או יועצים שמעולם לא עסקו ביזמות למשל לא יוכלו להבין וזה חלק מההבנה הגלובלית שיש לי כשאני חושבת על חסכונות ועבודת היזם. עד כה החסכונות שלי ליזמים במצטבר לשנת 2021 שווים כ 150,000 ₪ באופן ישיר כלומר הוצאות עקיפות (מימון וכדומה).

הישגים מבחינת לוחות זמנים.

אני רוצה לומר לכם שאם יש שיתוף פעולה מלא בין היזם אלינו לאדריכל ולכל שאר היועצים העסק מתקדם פלאים.

מלון בוטיק שכרגע אנחנו מוציאים לו היתר בניה, מלון עם המון תחנות רישוי – תוך 9 חודשים השלמנו את כל תחנות הרישוי כולל משרד התיירות! אז נכון שהיתה עבודה מקדימה לפני, ותיק מידע נוסף שיצא ונכון שלאחר 8 החודשים הללו ש"ילדנו" בעצם את כל תחנות הרישוי יש התנהלות נוספת מול העירייה אבל העובדה היא שזה אפשרי בזמן די קצר לעשות את זה!

עוד הישג מדהים, אנחנו עורכי הבקשה המשניים בו, בניין שעובר תמ"א 38/2 בצהלה, כאן אנחנו נמצאים ב 5 חודשים עם כל תחנות הרישוי מאושרות ומתחילים כרגע להתנהל מול הרשות המקומית. צוות מנצח כאשר החברה היזמית מחזיקה אדריכל in house ומשתפת איתנו פעולה! יוצאים דברים נפלאים ומופלאים.

תב"עות. יש הרבה פרצות בתב"עות שצריך לעלות עליהן אנחנו לא גאוני הדור מבחינת תב"ע אנחנו רק כל היום נוברים ומתייעצים עם גורמים בכירים גם במנהל הנדסה ואף מעבר למנהל הנדסה. לכל פרוייקט שאני מוציאה אני מתייעצת לפחות עם 3 אנשים שאני סומכת על דעתם בנוסף לבדיקות שמתבצעות במשרדינו.

לדוגמא: מקרה שקרה לי, מישהו החליט לבנות ללא היתר, כמובן שהוא קיבל צו הריסה, והתחיל עם עורך בקשה שהגיש עבורו בקשה לתיק מידע כמו שכל היתר בניה מתחיל. אני חייבת להדגיש שוב ושוב שאם עורך בקשה מגיש את הבקשה לתיק מידע בצורה שגויה או לא מקצועית – כל ההיתר יהיה שגוי! עורך הבקשה (האדריכל) של אותו בעל נכס תכנן לבחור המסכן שלנו בית. מה זה בית? וילה מפוארת עם 4 מפלסים לא פחות ולא יותר ואז עורך הבקשה הפסיק לעבוד מסיבה לא ברורה ושום דבר לא התקדם, עורך הבקשה קיבל כסף כמובן על תכנון הבית.

כאן כבר הכניסו אותי לתמונה באיומים שרק אני עוזרת לבחור המסכן שלנו. התייעצתי עם 2 אדריכלים דגולים, עם מספר הנדסאים וגם קבעתי פגישת יעוץ עם מהנדס רישוי מדהים שאני מעריצה. כרגע התיק מנהל אפילו במחלקה המשפטית על זה שלבחור המסכן שלנו ייתכן שלא רק שאין לו שום זכויות בניה בשטח אלא גם הבניה הקיימת בשטח, קיימת בשטח של העירייה. באמת עצוב לי בשביל הבחור! אבל זו דוגמא קלאסית שלפני שאני עושה משהו אני מבררת 1,000 פעם מה אני עושה. רישוי בניה זה לא צחוק! כל כך מורכב! לא כל אחד יכול להתעסק עם זה במיוחד לא עם הדברים הכי מסובכים שמגיעים דוקא אלי. אבוי למי שיפעל מתוך קלות הדעת וחוסר הבנה עמוק של הדברים!

רישוי עסקים

כאן המצב ממש רע חבר'ה תקשיבו, אתם עושים שטויות אני בוכה על כל אחד ואחד מכם. מי אשם בענייני רישוי עסקים? כולם יכולים להיות אשמים. בואו נתחיל כאן מה"יזם" הרי הוא בעל העסק. בעל העסק אמור לעשות בדיקות לגבי התאמת סוג העסק שלו למקום בו הוא רוצה להקים את העסק עוד לפני שהוא שוכר חנות. אבל רוב בעלי העסקים לא עושים שום בדיקות חותמים על הסכם שכירות לעסק ו- "יהיה בסדר" אז זהו שלא! אתן לכם כמה דוגמאות כאן שתבינו איך אנשים מכניסים את עצמם לפלונטרים שהם לא יודעים איך לצאת מהם:

• בעלת עסק ממש לא מזמן התקשרה אלי בהיסטריה, ואמרה: "את המלאכית שלי, תצילי אותי, סגרו לי את העסק הקודם עם סוגר ובריח ועכשיו אני לוקחת מקום חדש, אני עכשיו בשיפוצים יש לי ילדים בבית בבקשה כמה עולה רשיון עסק" ואני עונה, "אני צריכה לבדוק", והיא לא מבינה על מה אני בכלל מדברת. 

בדקתי את העסק ומצאתי כי הוא סומן ע"י העירייה כמבנה מסוכן, לא זו בלבד היא גם נמצאת בשימוש חורג וצריכה לעבור הליך של שימוש חורג ברישוי עסקים שיש לו עלות נוספת. אז כמה עולה רשיון עסק? בדיוק כמו אוטו, תלוי איזה אוטו אתה קונה. כשאתה קונה אוטו אתה גם בודק את הרכב בדרך כלל, הבדיקה עולה כסף, ובודק כמה כסף אתה צריך שיהיה לך כדי לקנות אותו. אבל עסק? לא! – אז חבר'ה – לא יהיה בסדר בכלל! חייבים לעשות בדיקות לעסק לפני קבלת החלטה גורלית על העסק שהוא בעצם הפרנסה שלכם.

• עסק אחר, מוסך שהפך לבית קפה שטעון רישוי.- מסתבר שהעסק בצו סגירה. בעל העסק עורך דין מתוכח איתי שאין לו צו סגירה על העסק, ואני עונה, אנחנו מתנהלים מול המחלקה המשפטית כבר חודשיים ואני כבר מתקשרת אליך עם פרטי אנשי הקשר שתוכל להתנהל איתם ישירות בבית המשפט ואתה אומר לי שאין לך צו סגירה?

אז איך זה בעצם קורה? סטטוסים ברישוי עסקים עוברים מעסק לעסק! כלומר צו הסגירה הוא על הנכס עצמו ולא על בעל העסק או סוג העסק! אז היה צו סגירה על בית הקפה שבעצם היה פעם מוסך, וצו הסגירה חל בעצם על המוסך ונשאר על בית הקפה. במידה ובעל העסק חושב שצו הסגירה לא צריך להיות הוא צריך להתנהל בביהמ"ש לעניינים מקומיים!

• דוגמא נוספת דומה, מסעדה קיבלה "סירוב" משרד הבריאות תחת רישוי עסקים. "סירוב" ברישוי עסקים פירושו התחלה של ידידות נפלאה עם המחלקה המשפטית של עריית תל אביב- יפו. כיום בונים מלון על שטח המסעדה. גם המלון צריך לעבור במשרד הבריאות. אם לא נסיר את ה"סירוב" של המסעדה במשרד הבריאות, המלון יתחיל לפעול כבר עם הליכים פלילים ותחת ידה הלא הגיונית בעליל של המחלקה המשפטית בחסות רישוי עסקים ומשרד הבריאות.
• מסעדה נוספת – בבדיקה זריזה שערכנו הסתבר שהוא הבניין היחיד שלא לשימור מכל הבניינים המקיפים אותו- למזלו! אבל נמצא בשימוש חורג. בנוסף בעל המסעדה רוצה לבנות גגון מכאני שבעירייה לא מכירים בכלל ולא יודעים איך להתייחס אליו, וכנראה בעל העסק יצטרך גם היתר בניה ברישוי בניה מה שמייקר לו את הרשיון!
  לא נשכח שבעל העסק כבר הקים את המסעדה והשקיע במטבח מאובזר שאם הוא לא הקים את המטבח על פי כללי רישוי עסקים ומשרד הבריאות סופו לשאת בהוצאות נוספות ושינויים שכרוכים בהוצאות נוספות.
• דו"ח נוסף שעשינו לבעל עסק פוטנציאלי שדוקא לו היה מספיק שכר לבדוק את הדברים לפני הסתבר שאגף הנכסים לא יאפשר לבחור לפתוח שם את העסק אם הוא לא יזיז את הגדר 2 מטר פנימה בגלל הפקעה ומאחר ומדובר במגרש לרכבים כל מטר קובע וכך הצטמצם המגרש בעשרות מטרים במצטבר בהיקף המגרש. אני מודה באופן אישי לבחור שהיה חכם ובדק את העניינים קודם ומודה גם לאגף הנכסים על שיתוף הפעולה היעיל והזריז.
• בעל עסק הקים מכולת ללא תכנון עסק, פשוט שם מידוף איפה ואיך שבוא לו. בעל העסק לא ידע שהוא בכלל צריך רשיון למכולת שמוכרת בעצם מזון לבני אדם. כל העסק לא עומד בדרישות המעברים הדרושים, גודל מחסן, שרותים וכדומה. בעלת העסק מבקשת שאני אציל אותה. אני לא יכולה להיות קוסמת אם היא לא משתפת פעולה ומצייתת לכללי רישוי עסקים ומשרד הבריאות חייבים לשתף פעולה ולתכנן דברים מראש, לא תכננת? נעשה שינויים בדיעבד ונתאים את העסק הקיים לכללים ככל שניתן.

אז מה עושים? חוץ מהידע המצטבר והעצום הקיים שאף פעם לא באמת מספיק, אנו מתייעצים מבררים ברשות המקומית ומוודאים שבעל העסק לא נופל בשום צורה. 

אני מזמינה את כולם ללכת איתנו בדרך הישר מהיום הראשון או אפילו לפניו, לעשות בדיקה מקדמית אם זה ברישוי עסקים או ברישוי בניה, לקבל חוו"ד מקצועית כדי לא להיכנס לצרות ולהקים את טוב משלב 0.

ענת קריספין, הנדסאית בניין

מנכ"ל TLV TOP בע"מ

רישוי בניה ורישוי עסקים בת"א