זריזות היא שם המשחק

שנת 2021 קידמה את פנינו במגבלות הסגר השלישי וביריית הזינוק של מגה-מבצע חיסון פייזר נגד וירוס הקורונה, כשברקע מרחפת מעל ראשינו ההכרה, שתמ"א 38 תגיע לסיומה באוקטובר 2022.

בחודשים האחרונים חגגנו כולנו את ירידת התחלואה ואת החזרת המשק בהדרגתיות לתפקוד מלא.

ענף הנדל"ן, שבתחילת המגפה הגיב בהאטה זמנית לאי הוודאות, התחמם בחודשים אלה והגיע לנקודת רתיחה.

מחירי יחה"ד נסקו למעלה מ-7% ב-2021 ביחס ל- 2020 וצפויים להתייקר עד לשיעור 10%.

הסיבה העיקרית לעליית מחירי הדיור היא ההיצע הנמוך ביחס לביקוש ההולך וגדל ע"י רוכשים צעירים, ע"י משפרי דיור וע"י משקיעים. 

ע"פ מחקר שפורסם לאחרונה ע"י קבוצת גיאוקרטוגרפיה אנו נוכחים לדעת, שהגירעון בכמות יחה"ד המוצעות צבר תאוצה בין השנים 2013 עד 2020 ועומד כיום על כ- 80,000.

אחת הסיבות להיצע הנמוך היא הירידה בכמות השנתית של היתרי הבנייה, המונפקת ע"י הוועדות המקומיות עבור מיזמי נדל"ן בזירת ההתחדשות העירונית, קרי, מכוח תמ"א 38 ובמסגרת מתחמי פינוי-בינוי.

בהחלטת הממשלה מס' 2457 מיום 13.02.2017 הוגדר היעד לבניית 1.5 מיליון יח"ד לפתרון דיור עד 2040. ע"פ ההחלטה, עד 2020 20% מסך יחה"ד תתווספנה בהליכי התחדשות עירונית ועד 2030 תתווספנה 35% מסך יחה"ד.

בחישוב מתמטי מהיר ברור, שע"מ לעמוד ביעד זה, קצב התחלות הבנייה חייב להתייצב על 65,000 יח"ד בשנה.

עם זאת בשנת 2020 רק 51,660 יח"ד קיבלו היתרי בנייה (ירידה בשיעור 7.8% לעומת שנת 2019).

ב-2020 ניתנו היתרי בנייה ל-10,517 יח"ד מכוח תמ"א 38 ול-2,295 יח"ד במתחמי פינוי בינוי.

ב-15 שנותיה של תמ"א 38 (2005 עד 2020) הוגשו בקשות להיתרי בנייה ל-174,409 יח"ד, ניתנו היתרי בנייה ל-81,433 יח"ד ונבנו בפועל רק 39,807 יח"ד.

העיר המבוקשת ביותר למיזמי נדל"ן מכוח תמ"א 38 היא תל אביב. ב-15 שנים אלה התקבלו בה 1,018 היתרי בנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש ו-988 היתרי בנייה במסלול עיבוי-בינוי.

הליך קבלת היתר הבנייה, שבעבר ארך פחות משנה, התארך בעשור האחרון לעתים עד 5-6 שנים ובממוצע עד 3.5 שנים.

כדי להגדיל את כמות היתרי הבנייה וכתוצאה מכך את כמות התחלות הבנייה יש לצמצם דראסטית את משך הליך קבלת היתר הבנייה למחצית השנה (כמקובל במדינות מתוקנות בעולם). 

לצורך עמידה במגבלת זמן זו ראוי לייעל ולשפר את התנהלות כל אחד מקודקודי משולש ההתחדשות העירונית: הרשויות המקומיות, בעלי הזכויות, היזמים.

• הרשויות המקומיות: הטענה הרווחת כיום בקרב הרשויות המקומיות האטרקטיביות היא, שכל יח"ד הנוספת להיצע העירוני היא גירעונית לקופה העירונית, מכבידה על התשתיות העירוניות ופוגעת במתן השירותים לתושבים. על כן, נולדות לעיתים ההחלטות להקפיא מתן היתרי בנייה בערים שלמות או בשכונות מסוימות לפרקי זמן ארוכים ולעיתים עד להודעה חדשה. 
• גם אם ניתן פסק דין מבית המשפט לרשות מקומית לשוב ולהעניק היתרי בנייה, הרי שבאמצעות אי מתן אישורים ע"י מחלקות עירוניות, לעיתים תוך מתן הוראות סותרות, בסופו של דבר לא יינתנו היתרי הבנייה המיוחלים. חסם נוסף הוא שינויים במדיניות העירונית, המתרחשים חדשות לבקרים. שינויים אלה, שלעתים מתרחשים בן-לילה, מייצרים אי ודאות מתמשכת עבור שני השחקנים האחרים: בעלי הזכויות והיזמים. בתקופת הסגרים בקורונה התקשו חלק מעובדי הרשויות המקומיות לתת מענה לפניות התושבים, היזמים והאדריכלים, ועובדה זו הפחיתה את כמות היתרי הבנייה והאריכה את משך הליך קבלתם. עם זאת, אם וכאשר נערכו ישיבות מקצועיות בתוכנת ZOOM מול הגורמים המאשרים הרי שהן היו יעילות ופרקטיות.
•  בעלי הזכויות: בבניינים רבים, שבהם מתנהל הליך התחדשות עירונית, הדיירים הסרבנים מהווים חסם מטריד, למעט סירוב מוצדק בגין קבלת תמורה אי-שוויונית או גרימת נזק ממשי ע"י התוכנית המוצעת, פעמים רבות עסקינן בבקשת הטבות ותמורות בניגוד ומעבר למסוכם מול כלל בעלי הזכויות. הסרבנים ינסו לטרפד הליכי תכנון וקבלת היתרי בנייה, יעכירו את האווירה הכללית ובסופו של דבר, ייתכן שייתבעו ע"י שכניהם וע"י היזמים. לעיתים פרק הזמן שחולף עד להחתמת בעלי הזכויות על החוזה מול היזם, לרבות נספח תוכנית יח"ד התמורה המוצעת, חושף את בעלי הזכויות, את היזמים ואת האדריכלים לשינויים קריטיים. שינויים אלה מתרחשים במדיניות העירונית או מבוקשים ע"י בעלי הזכויות. התוצאה: מהפך משמעותי, המקטין תמורות ומרע תנאים בתוכניות המוצעות.
• היזמים: פעמים רבות חפצים היזמים, המציעים עסקת תמ"א 38 או פינוי בינוי מתחמי לבעלי הזכויות, לחסוך בהיקף ההוצאות הראשוניות בטרם יקבלו אישור ודאי על עתידו של המיזם הנדל"ני. על כן נוהגים חלקם לחסוך בהוצאות דו"ח ההיתכנות הראשוני ומסתמכים בדו"ח האפס שלהם על בדיקה חפוזה ולא יסודית של אדריכל. בנוסף, חלקם מתפתים להגיש תוכנית מוצעת לבעלי הזכויות על בסיס גבולות המגרש המופיעים במערכת ה: GIS באתר העירוני של הרשות המקומית. זאת במקום לשלוח מודד מוסמך לשטח שיכין מפה מצבית של המגרש ובכך יבטיח, שהתוכנית המוצעת בכפוף למדיניות העירונית התקפה "תגיב" לנתוני המגרש. עקב הרצון לחסוך בהוצאות הראשוניות טועים לעיתים היזמים ומדלגים על ישיבת פרה-רולינג עם הרשות המקומית בסמוך למועד החתימה על החוזה מול בעלי הזכויות. יש פעמים, שבהן על מנת לרצות את בעלי הזכויות נכנעים יזמים ומסכימים להגיש בקשה להיתר בנייה המנוגדת למדיניות העירונית התקפה באמונה מלאה בשיטת "מצליח", ובכך מאבדים שנים יקרות בהליך מיותר ומייגע לכל המעורבים.  
• לסיכום: זריזות היא שם המשחק:

pre-ruling (פרה –רולניג) ריאלי ומדויק מול הרשות המקומית טרום הכנת דו"ח ההיתכנות והתוכנית המוצעת, תכנון מהיר שיקדים את שינויי המדיניות, החתמה מהירה של בעלי הזכויות, השגה יעילה של כל האישורים המוקדמים והעלאת הבקשה להיתר הבנייה ASAP.

כל אלה יסייעו לנצח את רכבת ההרים הזו.