התחדשות העירונית בישראל – ספורט סיבולת למרחקים ארוכים!

התחדשות עירונית עבורי, אומרת עורכת הדין שרון באום, הבעלים של משרד עורכי הדין באום הנגבי ושות' המוביל בנדל"ן ומומחה  בהתחדשות עירונית, הינה אתגר המזכיר לי יום יום את עיסוקי בספורט פעיל, ריצות מרתון, טריאתלון והכנות לתחרות איש הברזל. מדובר במירוץ מאתגר, עתיר מכשולים וחתחתים, אולם בדיוק כפי שאני נחושה להגיע לקו המטרה כספורטאית, כך אני רואה יעד וערך עליון להביא את  שאותם אני מייצגת אל קו הסיום.

מלבד הספורט, אותו היא מגדירה כ"אהבת חיי" – , המירוץ של שרון באום כולל בין היתר התמחות אצל השופט העליון יעקב קדמי, ייעוץ לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וייצוג שורה ארוכה של מנהלות התחדשות עירונית עירוניות, ניסיון רב שנים בעסקות מסחריות, עסקות נדל"ן גדולות ומורכבות וייצוג רשימה ארוכה ומכובדת של חברות נדל"ן גדולות ומובילות, כולל פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38. 

הרזומה של באום מדבר בעד עצמו. היא בעלת תואר ראשון בהצטיינות מהמכללה האקדמית למנהל, ותואר  תואר שני במשפטים בהצטיינות מהאוניברסיטה הקתולית של לובן שבבלגיה  וחברה בלשכת עורכי הדין מאז 1998. 

באום: "אבי, עו"ד יהושע באום ז"ל הקים את המשרד בשנת 1978 ומגיל צעיר ספגתי את העניין בחוק ובנדל"ן. עם סיום לימודי המשפטים הצטרפתי לסגל המשרד ומאז וגם היום כמי שמנווטת את המשרד ופועלו , אנו עוסקים בנדל"ן על כל היבטיו. בתחילת דרכי עסקתי רבות בליטיגציה וטיפלתי בתיקים רבים בבתי המשפט, אין לי ספק שזה עיצב את השקפת דרכי גם היום, ברצון להגיע להסכמות, פשרות תוך ניסיון למקסם עבור שני הצדדים את העסקה והתמורה בגינה. 

ראשית, הראיה שלי היא איך ניתן לקיים את העסקה ולצלוח את המהמורות שבדרך, ולא לחפש את אותו סעיף או הפרה שבגינה ניתן לבטל הסכם ולהמתין להכרעה שיפוטית."

במה העיסוק בספורט תרם לקריירה המקצועית שלך?

"על מנת להגיע לתוצאה הנכספת, הן בספורט והן בחיים המקצועיים, נדרשת המון גמישות מחשבתית ויצירתיות בכדי להתקדם קדימה. צריך לתכנן את האימון/הפרויקט צריך לשפר את התוצאות ולהפיק לקחים וכמובן להגיע אל היעד.. הדבר דומה להתחדשות עירונית , מרגע קבלת החלטה על ביצוע הפרויקט ועד לתמורה הסופית , הדרך עקלקלה ולכל אורכה צריך אורך רוח ויצירתיות בכדי להשיג את המטרה. אני רואה בהתחדשות העירונית שליחות יומיומית במטרה לקדם ולשפר את איכות וכמות הדיור בארץ , לחדש תשתיות, לחדש שכונות ולייצר רמת חיים טובה יותר. אישית אני מרגישה שה DNA שלי הדוגל בסבולת גבוהה, גמישות מחשבתית, פתרון מחלוקות ומתן מענה מהיר ומקצועי תואם את הניהול של פרויקט התחדשות עירונית משלביו הראשונים הכוללים יצירת נציגות איתנה , בחירת היזם ועד לקידום התכנון, בנוסף יש לטפל בליווי הבנקאי , לסייע בפינוי הדירות וכמובן למסור את הדירות החדשות לשביעות רצון הבעלים.

באום מדגישה כי היא חשה את הערכים המוספים הללו מידי יום ביומו, הן בעבודה השוטפת מול הגופים הממשלתיים שאותם היא מייצגת והן מול העיריות. בנוסף עו"ד באום הינה מרצה מבוקשת בפורומים שונים. לדבריה  היא רואה שליחות מיוחדת בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית ובשמירה, קלה כחמורה, על האינטרסים של "האזרח הקטן".

איך באמת את מתמודדת עם החרדות והבלבול של הדיירים?

"אכן, לא פעם מגיעות דרישות לא הגיוניות של בעלי דירות לתמורות , אבל צריך לזכור שיש המון מידע שגוי שמסתובב ולעיתים קשה לאנשים להבין את מכלול הנושאים והידע שבתחום. הרבה פעמים אני נתקלת בבעלי דירות מבולבלים שלא יודעים מה כן ניתן לקבל בגין זכויותיהם, אבל כשעובדים נכון מצליחים לפתור את רוב הדרישות ולסייע לבעלים.. העצה הכי נכונה לבעלי דירות הינה להשקיע את הזמן ולבחור בעלי מקצוע שידעו ללוות אותם בדרך הארוכה שלפניהם". 

תביאי דוגמא לפרויקט התחדשות עירונית שאותו את מייצגת?

"ב-  THE 5 פרויקט בשיתוף עם מועדון "חבר" , שנמצא במתחם כצנלסון בבת ים אני מייצגת את חברת "מעוז דניאל",  שהיא החברה היזמית שהחלה עוד בשנת 2014 לקדם מול בעלי הדירות את החתימה על הסכמי פינוי בינוי ותכנון תב"ע אל מול הועדה המחוזית.  הפרויקט מהווה דוגמא נפלאה לשיתוף פעולה בין כל הגורמים. נציגות בעלי הדירות פעלה ללא לאות מול כל בעלי הדירות והדיירים לראיה אין ולו סרבן אחד בקרב בעלי הדירות. בעלי הדירות הרוויחו עסקה משתלמת שקידמה אותם לדירה חדשה בשטח של 113 מ"ר בתוספת 12 מ"ר מרפסת בבניין חדש וגבוה. 

"חשוב לי מאוד לבחור בקפידה בניינים ואנשים בכדי לייצג אותם. חשוב לוודא שאכן יש הסכמות לפני שמתחילים בייצוג. מערכת היחסים שמתפתחת עם בעלי הדירות היא משמעותית (רבים הופכים להיות חברים, ממליצים ובני בית במשרד) עד שמגיעים להסכם חתום ולדירה חדשה עוברות שנים רבות ושהקשר הוא טוב ומערכת היחסים מושתת על אמון וחברות, אפשר לצלוח כל מכשול בדרך".

מדוע את נוטה להעדיף פינוי בינוי על פני תמ"א 38?

"זה לא סוד שימי התמ"א ספורים, ואני רואה בכך הזדמנות לקדם עוד ועוד מתחמים של פינוי בינוי וככל שיהיו בכל עיר תוכניות מתאריות שמאפשרות הפקדת תוכניות בסמכות ועדה מקומית , כך תוכל ההתחדשות העירונית לפרוץ דרך חדשה שתאפשר למספר בניינים להתאחד לפרויקט אחד ולהשיג שינוי מרקמי מהיסוד, תשתיות חדשות, שטחי ציבור ויצירת פתרון כולל לקהילה. סגירת הגולל על התחדשות בניינית במסגרת תמ"א, פתחה את הדרך ליזמים ובן לבעלי דירות לקדם חיבור עם בניינים שכנים וליצור מתחמים המאפשרים תוכנית פינוי בינוי חדשה עד כדי יצירת שכונות חדשות , שצ"פים, גינות, גני ילדים, מסחר וכו'."

מדוע אם כך פרויקטים של פינוי בינוי מתקשים לצאת לפועל?

"יש לא מעט חסמים בדרך להוצאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי החל משלב ארגון בעלי הדירות והגעה להסכמה של הרוב להתקשר עם חבר יזמית, שלבי התכנון הארוכים . אך אני רוצה להתעכב על  הנעלם הגדול בפינוי בינוי  – נושא תשלום "היטלי ההשבחה" שהיזם אינו יודע את סכום התשלום עד לשלב קבלת היתר הבניה . נעלם זה פוגם בדו"ח 0 של היזם ובבחינת הרווח היזמי של הפרויקט, דבר שמשפיע הן על התמורות של הבעלים והן על הוודאות של היזם בפרויקט. לאחרונה עלתה הצעה לכך שכבר כחלק משלבי אישור התב"ע יערכו שומות היטלי השבחה ובכך יקדימו את  הוודאות לעניין זה – כמובן שזה מבורך , השאלה היא עד כמה תהיה וודאות בקביעת ההיטלים בעוד הדרך להיתרי בניה ארוכה ורצופת שינויים , תחום ההתחדשות העירונית מצוי בהתפתחות פסיקתית וחקיקתית כל הזמן, עדיין יש לא מעט חסמים שפוגעים בקידום פרויקטים.

 "לדוגמא – הקטנת הרוב המיוחס ל 66% תאפשר לקדם בעיקר במתחמים גדולים את הפרויקטים ביתר קלות. ההליכים התכנוניים לוקחים זמן רב וכך ליזם תהיה וודאות גדולה יותר באחיזתו בפרויקט כבר בשלב התכנון ויוכל להשקיע הון בתכנון כבר בשלב זה. לרוב יש מעט סרבנים אמיתיים שלא מוכנים לקדם פרויקט ללא הטבה נוספת כלשהי או לא מוכנים לפרויקט כי טוב להם ככה, והרוב הדומם לא חותם בעיקר בשל חוסר אמון בפרויקט, אוכלוסייה חלשה ומבוגרת שאין לה את הכלים לבחון את הפרויקט וההצעות, בעלי דירות להשכרה שקשה לאתרם בשלבים הראשונים שכן אין אינטרס לשוכרים בדירה לסייע באיתורם, רוב שקט שלא פעיל, לא רואה תכנון מפורט, מפחד …כך שעצם האפשרות לקדם מהר יותר את הפרויקט כבר ברוב של 66% יאפשר גם לאותם בעלי דירות שלא חותמים לראות שיש יזם שמקדם ולהרגיש יותר בטחון בפרויקט. וזאת מבלי להיכנס לקשיים שקיימים בהסדרת זכויות של הבעלים ומונעים קידום פרויקט.

"נבהיר ברמה התאורטית פרויקט של 1,000 דירות מפונות זהה לפרויקט של 10 דירות מפונות, אבל בשלבי הפרויקט הראשונים כל מי שמקדם את הפרויקט החל מהעיריות, היזמים, עורכי הדין ובעלי דירות מעורבים עושים זאת על חשבון זמנם ללא תמורה. כאשר פרויקט הוא קטן, בניין בודד, השעות הנדרשות מכלל האנשים המטפלים בפרויקט עומד על מאות, אבל בפרויקט של 1,000 דירות שעות העבודה הנדרשות הוא עצום וזאת לפני שיש הסכם חתום. מה שמשאיר שכונות שלמות תקועות על אחוזי הסכמה נמוכים.  בעצם פרויקטים לא מתקדמים. 

"נושא נוסף המהווה חסם לקידום הפרויקטים ולא מספיק מדובר בו הינו הערכאה השיפוטית שדנה בנושאים הקבועים בחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי. עו"ד באום טוענת כי יש לאפשר בתביעות סרבנות  מכח חוק עידוד מיזמי פינוי בינוי פניה לערכאה זהה כמו בחוק החיזוק (תמ"א) וכך יהיה ניתן גם בפינוי בינוי לפנות  למפקח על בתים משותפים או בית דין ייעודי שיוקם לטיפול בנושאים אלה ולא הגשת תביעה אזרחית בבית משפט אזרחי לרוב מחוזי , אשר מתנהלת לאורך זמן רב  ומעכבת את קידום הפרויקט. הפתרון שנמצא בחוק החיזוק המאפשר פניה למפקח הינו ראוי, כי זה הגוף המקצועי שמומחה בסוגייה.

לסיכום, אומרת עורכת הדין שרון באום, העתיד הינו ללא ספק בקידום מתחמי פינוי בינוי, היוצרים שינוי מרקמי מהיסוד של התב"ע הנוכחית ומספקים  לשוק הדיור את ההיצע הנוסף הדרוש לו כאוויר לנשימה. יש בכך, כמובן, גם פתרון נדלנ"י ומוסרי מהמעלה הראשונה למאות אלפי ישראלים ותיקים המתגוררים בשיכונים מתפוררים שלא לדבר על הערך המוסף בשדרוג האורבני העתידי שמתחמי פינוי בינוי ייצרו!