"ללא סיוע ממשלתי אני עוצר את מתן ההיתרים"

בתאריך 06.06.21 קיימנו אירוע ייחודי להתחדשות עירונית על סיפונה של יאכטה. 

האירוע הראשון בסדרת אירועים בפריסה ארצית באוויר הים הפתוח.

בחרנו בעיר הראשונה – הרצלייה. 

להגיד שהיה פשוט? ממש לא. 

אם היה מאתגר לארגן אירוע בהרצלייה, כנראה שלהרים פרויקט בעיר זה כבר האתגר האמיתי. 

בסוף זה קרה, אירוע אפילו מרגש… במיוחד אחרי הקורונה, פתאום לפגוש כל כך הרבה אנשים באווירה כל כך ייחודית. 

רצינו אירוע שיכנס את השרשרת היומיומית – הממשל –העסקי והמוניציפלי ואת כל אותם אנשי העשייה של העיר. 

בסוף זה הצליח, אפילו הצליח בגדול!

התחדשות עירונית – אלו שתי מילים שמעוררות רגש כל כך אופטימי… אך לצערי במציאות, אלו שתי מילים שהופכות לאתגר הכי גדול בחיי כל יזם, קבלן, עו"ד וכן גם לעיריות. 

ובהרצלייה מה קורה? פיצוח גדול למדי. 

ראש העיר משה פדלון הגיע לאירוע, והסביר מעמקי ליבו את המורכבות בדבר. 

יוצא לנו להכיר לא מעט ראשי ערים בכנסים, יש כאלו שבאים לכנסים כדי להיראות… ויש כאלה שבאמת חשוב להם. 

משה פדלון בא להסביר, בא ממקום של הבנה והזדהות עם הקבלנים. 

להגיד שנשארו אופטימים? לא ממש… הוא ציין מפורשות, שהוא עוצר את מתן היתרי הבנייה – כי עד שלא יהיו תשתיות ראויות וממשלה מעורבת שתכניס את היד עמוק לכיס… אי אפשר באמת לזוז. 

התסכול פרץ מגרונו. 

התקווה? עדיין קיימת. 

לצפייה בנאומו של רה"ע משה פדלון-

לפאנל "התחדשות עירונית בהרצליה" נכחו בכירים מובילים בתחומם מזוויות שונות. 

את הפאנל הנחו – עופר פרסבורג – עורך ופרשן נדל"ן ועמית דובקין – מומחה למיתוג נדל"ן 

ורד סלומון ממן – אדריכלית ראשית, משרד הבינוי 

חיים אביטן – לשעבר ראש הראשות הממשלתית להתחדשות עירונית

תמר עדיאל זכאי – עו"ד ממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית 

רפי זנזורי – יו"ר התאחדות הקבלנים נתניה, מנכ"ל ובעלים קבוצת זנזורי 

עדנה מור – אדריכלות ובינוי ערים, לשעבר יו"ר איגוד האדריכלים העצמאיים בישראל 

אמין רמאל – מנכ"ל ובעלים נ.ר.ש.א בשרון 

עופר בביוף – סמנכ"ל התחדשות עירונית נ.ר.ש.א בשרון 

דורון הס – סמנכ"ל שיווק ומכירות, נ.ר.ש.א בשרון 

עמיר פרסטר – יועץ ומתווך נדל"ן בכיר – "בוטיק נדל"ן הרצליה" 

טל גלעדי – יועץ ומתווך נדל"ן בכיר " בוטיק נדל"ן הרצליה" 

אתי נחום – מנכ"לית ומנהלת השיווק קבוצת ג'אן 

חיים אביטן יו"ר הרשות להתחדשות עירונית היוצא: 

" כאחד שהקים את הרשות וקידם אותה בכל הרשויות ומניסיוני בתחום ההתחדשות העירונית ועם ההקמה של הרשות הממשלתית ע"י הממשלה, לדעתי הפינוי בינוי הולך להיות הפרויקט הלאומי של מדינת ישראל בעשורים הבאים ובכדי שכל הפרויקט הזה יצליח ולקצר את הבירוקרטיה וההליכים צריך להעמיד שר במשרה מלאה בכדי שזה יצליח!

 ואז נשיג גם צדק חברתי וגם מיגון ביטחוני ברחבי המדינה". 

ורד סלומון ממן – אדריכלית ראשית במשרד הבינוי והשיכון:

משרד הבינוי והשיכון החל לעסוק בנושא ההתחדשות כבר לפני 20 שנה כשזכורה לי היטב ביקורה של הגב׳ סופיה אלדור (אז מנהלת אגף התכנון האורבני ) בעיר בית שאן כששימשתי בה מהנדסת עיר. סופיה שיזמה פעולות רבות לטובת ההתחדשות העניקה לי את המשאבים והתקציב להכנת תכנית להתחדשות בבית שאן , כשעוד לא ידעו אפילו מה זה ואיך עושים את זה. היום כשאני מנהלת את האגף הבכיר לתכנון במשרד, אנחנו מובילים את התכניות במרכזים הוותיקים של הערים טבריה – תכנית לעיבוי ותוספת שימושים במע״ר , בנהריה , ערד ודימונה . תכניות שצריכות להיעשות עכשיו כדי שיהוו בסיס לקליטת יזמים שירצו לבוא ולהשקיע ותהיה להם כבר תשתית תכנונית . נכון שיידרשו עוד כלים משלימים אבל ללא תכנון לא ניתן להתקדם , והממשלה צריכה להמשיך ולהשקיע בפריפריה. 

מציינת כי בירוחם הובלנו תחרות פומבית להתחדשות הרחוב הראשי המחבר בין המכתש לאגם ואין לנו ספק שהפוטנציאל למימוש יוגדל ככל שהשקעות ציבוריות ופרטיות ישולבו יחד . 

כאדריכלית הראשית של המשרד חשוב לי להעביר מסר לכל מי שעוסק בהתחדשות במרכז או בפריפריה והוא שהציפוף שמתקבל בתהליך ההתחדשות חייב להיות מלווה בתכנון איכותי שידאג לאיכות חיים ולאיכות המגורים . שהצפוף לא ייפגע באנשים שיצטופפו בסופו של דבר על אותה משבצת קרקע . לשם כך יש לדאוג לחתך הרחוב , לא לחסוך את השקל בתכנון המגע בין הבניין למרחב הציבורי וכמובן לדאוג לשטחים ציבוריים לרווחת התושבים ! בין אם בתוך המבנים או בסביבתם . 

מילה על האוכלוסייה, אנו במשרד הבנוי והשיכון מפנים את תשומת הלב שלנו בתכנון לתופעת ההזדקנות וחושבים על המחר גם במושגים של הגיל השלישי ולא רק של הזוגות הצעירים . בניה רב דורית עם דירות בגדלים שונים וכמובן דירות מותאמות שמכילות גם דיורית מופרדת לטובת מטפל/ת יאפשרו הזדקנות בקהילה , ולזה אנו שואפים " .

עדנה מור – אדריכלות ובינוי ערים:

"מחירי הדיור נוסקים מעלה מן הטעם הברור : הירידה בהתחלות הבנייה, העיכוב במתן היתרי בנייה, הקטנת מלאי יחה"ד וצמצום היצע פתרונות הדיור.היום ב: 2021 ידוע לכול, שהיתר בנייה מתקבל לאחר שנתיים ואפילו לאחר 5 שנים (!).ידוע היטב, שבמדינות מפותחות אחרות היתר הבנייה מתקבל תוך 4 עד 6 חודשים. הפער נובע מהסרבול שבמנגנון קבלת היתרי הבנייה, מעשרות אישורים מוקדמים וסופיים שנדרשים, והכול על רקע שינויים תכופים במדיניות העירונית, מהנחתת הנחיות תכנוניות, המשתנות על ציר הזמן והופכות את התכנון על פיו, מהקפאה פתאומית של ההתחדשות העירונית בשכונות או בערים שלמות ולקינוח : מהתנגחויות בין הגורמים המאשרים במחלקות השונות. שמימון נדל"ני קיים היום באזורי הפריפריה, שאינם אטרקטיביים כלכלית ליזמים פוטנציאלים. אין ספק שאיזור, שבו השווי למ"ר מכירה ממריא לכדי 50 אש"ח הוא אטרקטיבי לאין שיעור בהשוואה לשווי למ"ר מכירה המסתפק ב: 10 אש"ח בלבד. דרך אחת לביצוע התחדשות עירונית בפריפריה היא באמצעות מימון ממשלתי. דובר על כך רבות בעבר, מאומה לא קרה בעשורים האחרונים. הדרך השנייה היא באמצעות יצירת זיקה ישירה בין ביצוע פרויקטים באזורי הביקוש הלוהטים לבין אלה באזורים השוממים. קרי : מתן הטבות משמעותיות ליזמים המבצעים פרויקטים באזורים האטרקטיבים בהתנדבותם לבצע פרויקטים נטולי רווח באזורי הפריפריה. באשר לרישוי העצמי : אף אדריכל לא ייקח על עצמו לבצע הליך רישוי עצמי במציאות תכנונית משתנה ולא ודאית. הסיכון גדול מדי הן כלכלית והן ביטוחית".

רפי זנזורי – יו"ר התאחדות הקבלנים נתניה, מנכ"ל ובעלים קבוצת זנזורי:

"הדרך לעודד את העיריות לתמוך בתמ"א היא לייצר פרויקטים של תמ"א פלוס תב"ע, בפרויקטים כאלה יש אפשרות לעירוב שימושים, הפקעות,  תוספת זכויות וכמובן היטלי השבחה מבלי לפגוע ביתרונות של היזם והדיירים הנובעים מכח תמ"א 38.

עיריית הרצליה לא מאפשרת פרויקטים של התחדשות עירונית בחלקים נרחבים של העיר מזה תקופה ארוכה, זאת עקב מחסור בתשתיות. על העירייה להאריך את תוקף תמ"א 38 בעיר, כדי שפרויקטים שלא יכלו להתקיים עד עתה יוכלו לצאת אל הפועל בכפוף לשיפור מצב התשתיות וכמובן על פי שיקול דעתה של הועדה המקומית לתכנון ובנייה".

עופר בביוף סמנכ"ל התחדשות עירונית נ.ר.ש.א בשרון 

"חברת נרשא בשרון פועלת בתחום ההתחדשות העירונית באזורי הביקוש במרכז הארץ ובדגש על קידום פרויקטים בהרצליה. כחברה יזמית וקבלנית (סיווג ג'5), בעלת חוסן פיננסי ויכולות ביצוע מוכחות, אנחנו קשובים לצרכי בעלי הדירות תוך מתן פתרונות איכותיים ויחודיים, ובתיאום עם הרשות המקומית.

הרצון של העירייה לעצור את ההתחדשות העירונית בעיר, לנוכח החוסר בתשתיות, חשוב שיהיה תוך חשיבה מושכלת וכפי שאמר ראש העיר במפגש – "כל דבר לגופו", וזאת כדי לא למנוע מבעלי הדירות בעיר, קבלת מענה לחיזוק ומיגון המתחייבים עבור דירתם – דווקא בימים אלה אחרי מבצע "שומר חומות"."

עו"ד תמר עדיאל זכאי – ממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית:

" דיירים אינם עשויים מקשה אחת. כך למשל, צפוי שדייר בבניין מס' 10, המתבקש לחתום על עסקה עם יזם  שדיירי בניין מס' 1 בחרו לפני שנים, או דייר המתבקש להסמיך עורך דין מסוים כמי שייצגו לעניין העסקה עם היזם, מהטעם שאותו עורך דין  נבחר לפני שנים על ידי דיירי בניינים אחרים במתחם, יהסס לחתום. יתכן שהדייר אף יעמוד על כך שהפרויקט יקודם על ידי גורם שייבחר על ידו, משאין לו אמון בגורמים שלא הוא בחר או משהוא נותן אמון בגורמים אחרים. 

הוא הדבר כשמדובר בדיירי אותו בית משותף. למשל, במקרה בו דייר מסוים פנה ליזם על רקע היכרות קודמת ביניהם, ואותו יזם מבקש להחתים את דיירי הבניין על עסקה עמו. במקרה זה, צפוי שמידת האמון של דיירי הבניין באותו יזם תהיה שונה, בוודאי ככל שמדובר באמון מקדמי. 

עבור רוב הדיירים הדירה היא הנכס העיקרי שלהם. על רקע זה, החשש מפני התקשרות בהסכם מכר מקרקעין או בהסכם ייצוג, עם גורם לא מוכר או עם גורם שהאמון בו נמוך, מובן. כך, גם הצורך לתת אמון באותו הגורם מובן.  

 לכן, ככל שיזם (למשל) ייטיב להבין את השיקולים העומדים בבסיס החלטה זו או אחרת של דייר מסוים או של קבוצה מסוימת של דיירים, ובמידת הצורך אף יפעל תוך שיתוף הדייר, הסיכוי ליחסי אמון ומכאן לשיתוף פעולה וקידום המיזם, יגדל ".

עו"ד מיכאל מלכה מומחה לליקוי בנייה: 

אם כבר מדברים על דיירים… אני מהצד של הרוכשים ולא תמיד בנסיבות הנעימות, אני מדבר על ליקויי בנייה ובמקרים הללו אני צריך להתמודד מול הקבלנים, אני מרים פה את הכפפה להקדים תרופה למכה… ולעבוד בשיתוף, כל פרויקט שיוצא לדרך – נושא הליקויים צריך להיכנס למכלול חישוב התקציב – לבדוק את הכול מההתחלה, למנות מהנדס שיהיה מיועד וממוקד לנושא הזה. 

זה תופס לכל פרויקט באשר הוא, במסגרת התחדשות עירונית וכו'. 

אף קבלן לא רוצה למצוא את עצמו עם ליקוי שיביא לאסון… אפשר וצריך לעבוד יחד. 

גם העירייה יכולה להתערב ושהנושא הזה יהיה חלק מהאישורים הראשונים – דיי שהעירייה תדרוש אישורי תקינות לפני כל פרויקט על מנת להביא לצמצום מהותי בליקויי בנייה ולא תסתפק טופס 4.

עמיר פרסטר, טל גלעדי – מתווכים בכירים "בוטיק נדל"ן הרצליה" 

"הרצלייה היא אחת הערים היותר מתפתחות בארץ, הבעיה העיקרית כרגע, היא שאין לצערנו היצע של דירות למכירה מאחר והעירייה לא מוציאה היתר בנייה כבר זמן רב. 

יש טירוף מצד הקונים, נכסים נמכרים לעיתים במחירים שהם גבוהים יותר ממחירי השיווק שלהם. 

כל הנושא הזה תקוע כבר יותר מידי זמן והגיע הזמן לשחרר את הפקק הזה… הממשלה חייבת להתערב בנושא הזה.

אתי נחום – מנכ"לית ומנהלת השיווק קבוצת ג'אן 

" אכן קיימת בעיה מצד אחד הקונים מגיעים אך מצד שני אין מספיק היצע של דירות והחשש הוא שלא יהיו בסופו של דבר דירות למכור. 

יש פה עליה וקוץ בה… מלאי הדירות הוא מאוד קטן עד מוגבל. 

כאחת שמשווקת פרויקטים אני רואה בדיוק מה קורה בשטח, מול הקבלנים ומול הרוכשים. 

צריך להתחיל לזוז וזה צריך לקרות מלמעלה – הממשלה צריכה וחייבת לתת יד ". 

עמית דובקין מומחה למיתוג נדל"ן – מסכם את הפאנל:

"לטעמי הנקודה המרכזית שהייתה משותפת לכל משתתפי הפאנל, הייתה אי הוודאות בה מצוי כיום שוק הדיור, בהעדר היצע זמין ותדלוק מתמיד של רמות המחירים בשוק הדיור. 

מקצה המשתתפים אף הביאו דוגמאות אבסורדיות בהן רוכשים פוטנציאלים מציעים מחיר גבוה יותר ממחיר השיווק ומתחרים ביניהם כמו במכירה פומבית עד שהמחיר הסופי גבוה בהרבה מהמחיר המקורי. 

הייתה הסכמה בין כל המשתתפים שעל מקבלי ההחלטות בממשלה להסיר את אי הוודאות בהתחדשות עירונית ובשוק הדיור בכלל, לקצר תהליכים, לשווק הרבה יותר קרקע לבנייה, להגדיל את ההיצע ולבלום את תדלוק השוק. 

לטעמי יותר מכל בלטה בפאנל אדריכלית משרד הבינוי והשיכון ורד סלומון ממן, שייצגה תפיסה חברתית מובהקת והציעה, לדוגמא, שהמדינה תיקח על עצמה לקדם התחדשות עירונית כוללת במרכזי הערים טבריה בצפון וערד בדרום כ"פיילוט" לפיתוח נכון של הפריפריה.

היזמים שהשתתפו בפאנל קראו הן לרשויות המדינה והן לראשי הערים לסייע להם בהליכים הבירוקרטים המייגעים".

עופר פטרסבורג עורך ופרשן נדל"ן: 

ראש עיריית הרצליה משה פדלון מודיע ליזמים ביאכטת הנדל״ן: ״עוצר בניה והתחדשות.  גם תמ״א 38 לא תוארך. הממשלה עצרה תקציבים לעיר ואני מפסיק לבנות ולפתח את העיר״. דרשתי מראש העיר פדלון, להודיע ליזמים בשקיפות מלאה כל מקרה לגופו.

תישארו מעודכנים, בקרוב האירוע הבא להתחדשות עירונית… 

בברכה 

קרן שרה –חיות , בני בוהדנה.