הסוף להזנחת תשתיות המבנים?

ישראל מתיישנת: בזמן שבמרבית מדינות המערב חידוש הבניינים אחת לכמה שנים מוגדר בחוק, בישראל המצב שונה בתכלית. ההזנחה הסביבתית ויכולותיהן המוגבלות הרשויות המקומיות מובילות לכך שברבות מהן בניינים שהוקמו אך לפני עשרות שנים מוגדרים כבר כ"זקנים בלים". אם וכאשר יעבור חוק אחזקת מבנים חדש עשוי לשנות את פני הדברים. במסגרתו יוקם מערך אכיפה ופיקוח מקצועי שיקבע מנגנון ניהול אחזקת המבנים ע"י אנשי מקצוע מוסמכים ובכך תמנע התדרדרות מואצת בבנייני המגורים החדשים. 

מי שביקר מעבר לים (כשעוד היה אפשר) נכח לראות כי מבנים בני מאות השנים נשמרו היטב ומתוחזקים להפליא, גם אלה שממוקמים בלב מטרופולינים סואנים ומפויחים. ובישראל? המצב שונה בתכלית בהעדר חקיקה והעובדה שאחזקת מבנים מתבצעת ע"י נציגות הבית המשותף שפועלת באופן וולונטרי. הם אכן דואגים לניקיון הנכס, לגינון ובמקרים מסוימים גם לשיפוץ פנימי וצביעת החזיתות, אך בפועל העוסקים במלאכה נטולי הכשרה או יכולת אמיתית לטפל במערכות טכנולוגיות מורכבות כמו קירור ושמירה על איכות האוויר או מילוט והגנה מאש, כל זה שלא באשמתם. התחזוקה של מערכות אלה ואחרות אקוטית לשמירה על תקינות התשתיות ובהעדר טיפול בהן הכשלים במבנים האלה מתגלים במוקדם או במאוחר. 

הרשויות בישראל נהנות מכלי סטטוטורי שמאפשר להכריז על בניינים בהם התחזוקה לקויה כמבנים מסוכנים אך הן נמנעות לעשות כך. כבר עכשיו לבעלי דירות אין יכולת לצאת לשיפוץ של בניין עם כשלים יסודיים ובהעדר אכיפה האצת הליכי התחדשות עירונית, שתיצור סביבות עירוניות צפופות, הבעיה רק תחריף.  לעת עתה הסוגייה לא ממש מורגשת במבנים ובמגדלים חדשים ומורכבים אך כל עוד לא יוגדרו בחוק דרכי פעולה ואכיפה גם הם יצטרפו בשלב כזה או אחר לרשימה ומיותר לציין שההתדרדרות תוביל לפגיעה קשה באיכות החיים של עשרות אלפי בעלי דירות ברחבי ישראל.

בימים אלה נעשה ניסיון  מצד התאחדות האדריכלים לקדם חוק אחזקת מבנים חדש ובמידה ויאושר יוקם במסגרתו מערך אכיפה ופיקוח מקצועי. כמו כן תקבע מתכונת לניהול אחזקת מבנים שינוהל ע"י אנשי מקצוע מוסמכים. החוק מורה על הסמכת מתחזקים בהם מפקחי אחזקה ברשויות, יועצי אחזקה וגורמים נוספים. מטרתו לתחזק בניינים לפי ת"י 1525 שמסדיר את פעילות האחזקה על רבדיה השונים והכוונה היא לפטור הוצאות אחזקה ממס ולקבוע מנגנון בנקאי להחזקת קרנות אחזקה. אחת ממטרות החוק המתהווה היא לחזק אינטגרציה בין דיירים מחתכים סוציואקונומיים שונים. הגידול בשירותי האחזקה אמורים להוריד את עלויותיה ובמקביל נעשים ניסיונות למציאת מקורות מימון ממקורות מניבים בתחום הנכסים או קרנות מימון אותן יקימו היזמים. בנוסף, מערך הפיקוח והאכיפה שיבנה במסגרת החוק ימנע הפיכה של אזורים צפופים לשכונות עוני או לחילופין מגורי יוקרה לעשירים בלבד. הוא זה שיבנה תמהיל מאוזן של דירות בר השגה, יקבע דירוג מיסוי נדל"ן ואת עלויות האחזקה על פי סוגי הדירות. 

דיירים רבים מתלוננים על דמי ועד גבוהים אבל בפועל על אותו "חיסכון" כולנו משלמים ביוקר. המקור התקציבי גלום בפרויקטי פינוי בינוי במסגרתם מוצעות דירות מודרניות ששווין החדש מוערך בתוספת של כחצי מיליון עד מיליון שקלים שנכנסים לכיסם של אותם בעלי דירות שלא שילמו הוצאות אחזקה במשך עשורים והכל על חשבון משלם המיסים. זאת סוגיה שחייבת להשתנות ובהקדם. כולנו צריכים להיות ערים לכך שהבניינים החדשים רוויי המערכות לא יוחלפו בעתיד בחדשים רק מכיוון שלא תוחזקו במשך שנים. הצעת החוק מציעה שתשלומי אחזקת בתי מוגרים יוגדרו כהוצאה מוכרת פטורה ממס, תמיכה בניינים מעוטי דירות על ידי גופים עירוניים שיקומו לתקופה קצובה, הקלת נטל התשלום על ידי בניית יחידה כרכוש משותף להשכרה לצורך מימון חלק ממיסי הוועד ועוד. העיקר שתגבר המוטיבציה לשמור על המבנים לאורך זמן. 

במידה ויאושר יחייב החוק מינוי ממונה אחזקה לבנייני מגורים בני 6 דירות ויותר או מבנים שכוללים מערכות מכניות משותפות (מעלית למשל). אדם זה-טכנאי, הנדסאי או מהנדס- שיעבור הכשרה בנושא יעניק שירותים ניהוליים עבור הנציגות, יכנס ויתעד מפגשים תקופתיים ויהיה אחראי על ביצוען של ההוראות וההנחיות שתועדו בסיכומים. אפשר  להקביל את תחומי אחריותו לאלה של מנכ"ל ואת הבניין לעסק תפעולי לכל דבר. אותו ממונה אחראי גם על הפעלת נותני שירותים, על הניהול הכספי אכיפת מפירי חוק ושמירה וחידוש המערכות.