תכנית תמ"א 38 מתקרבת לקיצה ובמקומה, כך נראה, יכנס לתוקפו תיקון לחוק התכנון והבניה שיעניק סמכויות תכנון נרחבות מבעבר לרשויות המקומיות, יבטל מתן הקלות ויגביל את תוספת השטח שתותר בחוק. במקביל, מקודמת תכנית התחדשות בניינית שתסיע לרשויות מקומיות לספק ודאות ליזמים ולדיירים אלא שנכון לעכשיו הקריטריונים להשתתפות בתכנית הופכים אותה לרלוונטית רק בערים מעטות. לשיטתו של גרגורי קוזניוק, מבעלי חברת גרופין יזמות ובניה, התיקון דווקא עתיד לעשות טוב ויכניס ודאות לשוק אף שסביר שיפגע ביזמים הפחות מנוסים שאין באמתחתם מקורות מימון יציבים.
באוקטובר 2022 זה קורה- תכנית התמ"א שהכתה גלים וניסתה על פניו להיטיב עם שוק הדיור ומצבם של הבניינים הרעועים תסיים את דרכה ובמקומה יכנס לתוקפו תיקון לחוק התכנון ובניה שישנה את פני הדברים. בשלב זה נבחנות מספר תכניות ואופרציות אך לא מן הנמנע שנגיע למועד פקיעת התכנית ללא אלטרנטיבה ראויה שתסייע ליזמים קטנים או מתחילים ותטיב עם בעלי הדירות במבנים הישנים.
לדברי גרגורי קוזניוק, מבעלי חברת גרופין יזמות ובניה שביצעה עד כה עשרות פרויקטי תמ"א באזור המרכז, התיקון לחוק יצור מסלול חלופי לתכנית הקיימת, יגדיל את היקף הסמכויות של הרשויות המקומיות ובתוך כך יאפשר להן לגבות מס שבח על פרויקטים עתידיים. יתכן אף שיאפשר קבלת שטחים ציבוריים בהיקף של כ-15 אחוז מתוספת הבניה בבניינים.
לדברי קוזניוק, "יש לא מעט יזמים שטוענים כי תיקון החוק החדש עתיד להערים מגוון קשיים. בראייתם, המס החדש יהפוך פרוייקטים רבים ללא כדאיים כלכלית ויוריד בצורה משמעותית את היקף הפרויקטים החדשים. יתרה מכך החוק החדש מורה על ביטול ההקלות על תכנון מקורי שכן מרגע כניסת התכנית לתוקף יותר לבצע תוספת מינימלית של 12 מ"ר שיוקצו לטובת בניית ממ"דים. עם זאת ככל הנראה כל אלה לא ירתיעו את היזמים שפועלים באזורי הביקוש בהם ערך הקרקע מסיבות מובנות והפרויקטים יוותרו כדאיים".
"עם סיומה של תכנית תמ"א 38 (הריסה בניה) נחזור למעשה למתכונת של פינוי בינוי מעודכנת ויש לבדל בין שני הדברים מכיוון שפרויקטי פינוי בינוי מאתגרים בהרבה במיוחד ליזמים פחות מנוסים שאין מאחוריהם גב יציב. בזמן שפרויקטי תמ"א מאושרים בסמכות ועדה מקומית, פרויקטי פינוי בינוי יאושרו בסמכותה של הועדה המחוזית וככאלה יקח זמן רב יותר עד שיאושרו, יתכן שעד פי שניים מהזמן הממוצע כיום. ללא מקורות מימון ואיתנות פיננסית אותם יזמים יתקשו לשלם עד קבלת ההיתרים לנותני שירות כמו גורמים משפטיים, משרדי האדריכלים וכיוב'. בנוסף, בעוד שכיום פרויקטי תמ"א 38/2 פטורים מהיטלי השבחה, מה שהופך אותם כדאיים עבור יזמים רבים. בפרויקטי בינוי בינוי המצב שונה בתכלית ומתן היטלים והיקפם נקבע על ידי מהנדס העיר. יתכן מאוד שבמקרים מסוימים תשית העיריה על החברה היזמית את המטלות הציבוריות וכאן מדובר על תוספת של סכומים גדולים שיגרעו משורת הרווחים.
