היום שאחרי מחר, אוקטובר 2022

הזמן הוא מניפולטור גדול… הוא "דוהר" במהירות הבזק, ומותיר מאחוריו אבק.

15 שנים חלפו מאז נולדה תמ"א 38 כפי שאנו מכירים אותה : פטורה ממסים, עתירת תמריצים ומפתה מאוד. 

חרף זאת אלפים בודדים בלבד של בניינים, הזקוקים לחיזוק כנגד רעידות אדמה ולהתחדשות זכו ביישומה. 

אלפים אלה מתורגמים לאחוזים בודדים מסך הדירות הזקוקות לחיזוק ברחבי הארץ.

נכון לחודש יוני 2020 התקבלו בת"א 729 היתרים, בירושלים : 243 היתרים, בגבעתיים : 97 היתרים, בנתניה : 75 היתרים, בקריית אונו : 32 היתרים, וביבנה : 14 היתרים.

משך הזמן לקבלת היתר בנייה (אם ההליך מבשיל לידי כך) נע בין שנתיים וחצי לבין 5 שנים.

פעמים רבות הליכי ההתחדשות העירונית מכוח תמ"א 38 נמתחים כמסטיק עוד טרום תחילת הליך הרישוי המקוון לקראת קבלת היתר הבנייה.

הרקע לכך הוא דיירים סרבנים, שבעודם מעכבים את ההליכים הם מסבים נזק כבד לשכניהם וליזמים.

המציאות מלמדת, שבחלק ממיזמי ההתחדשות העירונית נוקטים דיירים מסוימים בטקטיקת הסירוב או בעיכוב החתימה על החוזה מול היזם מסיבה אחת עיקרית : הנחת היסוד, שאם ימתינו עוד ועוד, הרי שבחלוף הזמן ייהנו מהגדלת התמורות : שטח פלדלת גדול יותר, הטבות נוספות ששכניהם שחתמו לא קיבלו כגון הגדלת מרפסת או תוספת מקומות חנייה.

כקונטרה מוחלטת להנחת מוצא זו מוכיח ניסיון בן 15 שנה, שעל ציר הזמן התמורות הולכות ופוחתות.

אם בעבר התמורה המקובלת הייתה בסך 25 מ"ר פלדלת, 12 מ"ר מרפסת, מחסן ומקום חנייה, בחלוף הזמן הצטמצמה תמורת הפלדלת לכדי 12 מ"ר, ואח"כ אפילו התאפסה בייחוד באזורי הביקוש הלוהטים.

לא זאת בלבד, אלא שרשויות מקומיות נחשקות מגבילות היום את נפח הבנייה, הנובע מהגבלת שטח התכסית במגרש ומהגבלת כמות הקומות המותרות לבנייה, ובמקביל מגבילות גם את צפיפות הדירות במגרש.

באופן זה התמורות לדיירים הקיימים הולכות ופוחתות.

הסיבה להגבלה נובעת מטעמים ברורים : הרשויות המקומיות אינן מעוניינות ב"מגדלים מפלצתיים", שקשה לנקזם תחבורתית לעורקי תנועה ראשיים וליציאות מן הערים, ושאין בידיהן שירותים תשתיתיים (כגון חינוך, בריאות ועוד) מספקים בעבורם.

ככל שהן מגבילות את נפח הבנייה ואת כמות הדירות המותרות לביצוע, הרי שההתחדשות תקל על הבסיס התשתיתי באזור.

הוראות מחליפתה העתידית של תמ"א 38 ביום שאחרי אוקטובר 2022 עלולה לנפות מיזמי נדל"ן רבים, שהחלו לקרום עור וגידים מכוח תמ"א 38.

השינוי העיקרי, שעלול לגרום לכך, הוא מתן אפשרות לרשויות המקומיות לגבות היטל השבחה, שכידוע אינו נגבה כיום.

גביית היטל השבחה עתידי עלול להביא את דו"ח האפס של היזם להפחתת אחוזי הרווח מתחת לרף התחתון העומד על 15% (תנאי לקבלת ליווי בנקאי).

שינוי נוסף המסתמן הוא מתן אפשרות לרשויות המקומיות לדרוש מטלות ציבוריות מהיזמים, קרי, הפקעות לטובת הרחבת זכות הדרך, זיקת הנאה לאורך המדרכות, שצ"פ (פארקים, גינות), מב"צ (מבני ציבור כגון : גני ילדים, מתנ"סים, בתי ספר), קומות תעסוקה (משרדים) שמכניסות ארנונה שתעריפה גבוה מתעריף הארנונה למגורים לקופת העירייה.

כמו כן מסתמנת המגמה להפחתת תקני החנייה, לביטול ההקלות מכוח חוק התכנון והבנייה ובמקביל קביעת מקסימום אחוזי הבנייה המותרים בהליך עיבוי-בינוי עד 250% משטח המגרש ובהליך הריסה ובנייה מחדש עד 350% משטח המגרש.

אין ספק שבכל ההוראות הצפויות הללו מוחזרת השליטה במלואה לרשויות המקומיות.

עליהן מוטל גם להכין תוכניות מתאר עירוניות, תוכניות אב אזוריות ומסמכי מדיניות עירונית ברורים והחלטיים.

לסיכום, התוכניות למציאות חדשה בשלהי 2022 נרקמות כבר כעת בשלהי 2020, ומציאות זו תכתיב את התרחישים בזירת ההתחדשות העירונית בישראל לכל השחקנים שבה : דיירים, יזמים, אדריכלים, עורכי דין, שמאים, קבלנים, מהנדסים וספקים.

"תפסת מרובה, לא תפסת…", "טובה ציפור אחת ביד משתיים על העץ"… פתגמים אלה משקפים היטב את הנעשה בעולם ההתחדשות העירונית, וכדאי להיות ערניים ולנהוג בבחינת "סוף מעשה במחשבה תחילה"

שנה טובה ומתוקה (נטולת קורונה) לכל בית ישראל : )