בדרך אל העיר העתידית

לדברי האדריכל ובונה הערים בני פרי, שותף במשרד V5 אדריכלים, כבר בעתיד הנראה לעין לא יתאפשר קיומם של בניינים בני שתיים עד ארבע דירות לקומה באיזורים הצפופים וכפועל יוצא לא נוכל להמשיך ולקיים דירות מרובות כיווני אויר: "נצטרך להשלים עם ציפוף המתחמים והבניינים אבל המהפך הגדול ביותר יבוא עם ריבוי השימושים במבנה", הוא מדגיש.

לשיטתו של פרי, תנאי חשוב ומרכזי ליצירת חברה עירונית בריאה ומלוכדת שדואגת לצרכי הציבור הם חיי קהילה מגוונים. "בניית קהילה שכזאת תתאפשר רק במידה ויינתנו לה שלושה תנאים הנדרשים לקיומה", הוא מסביר, "מערכת חוקים ותקנות התומכים במטרותיה, מנגנוני אכיפה יעילים וכלה בתנאים פיסיים הולמים- המתבטאים בנוחות בשימוש, באחזקה ובתפעול מחד וביצירת תנאים מתאימים לשימוש על ידי הקהילה לצרכיה השונים מאידך".

פרי מסביר שבכדי לתמוך בקיומה של קהיליית מגורים חזקה יש לחזק את כוחם של המנגנונים הוולונטריים- 'ועדי הבית: "כל ועד בית חייב להיות מגובה במנגנוני אחזקה וקיום מקצועיים חזקים", הוא אומר, "לשם כך יש צורך בחוק המסמיך אחראי אחזקה ומחייב כל בניין בהעסקת אחראי כזה ובנוסף, יש לתחזק כל בנין על פי הנדרש בת”י 1525. התקציב של כל בניין צריך להיות מבוקר ע”י רואה חשבון וצריך לכלול תקציב קיום הכלול ביטוח והפרשה לקרן פחת".

בתוך כך, מערכות התחזוקה והקיום של כל בנין חייבות להיות כפופות לתכנית עבודה רב שנתית מחייבת. "תפקידו של ועד הבית צריך להצטמצם לביקורת והנחיה בלבד, בדומה לתפקידיה של מועצת מנהלים בחברה עסקית", הוא מסביר. "מכיוון שקיים חשש שהעלויות הנובעות ממיסוד המערכת הזאת יהיו קשים מנשוא לחלק מהאוכלוסייה, יש צורך למצוא תמריצים כלכליים לקיומה. תמריצים אלה יבואו בשני רבדים: האחד – קביעת תעריף נמוך לדירות שיוגדרו כ”בנות השגה” והשני- פטור ממס לכל דיירי הבית המשותף על הוצאות אחזקת הבית".

פרי מציג כי כל אלה חייבים להיות כפופים למערכת אכיפה יעילה: "יש להקים מינהלה עירונית שתפרוש חסותה על כל הבניינים המשותפים בעיר, תנהל, תבקר ותפקח על המערכת ותייעץ לכל הזקוק לתמיכה ותאכוף את קיום החוקים והתקנות באמצעות הפיקוח העירוני", הוא מסביר.

עיצוב בנין המגורים העירוני – היא החלק הפיסי של התפקוד הקהילתי. לתפיסתו של פרי, בבנייני העתיד רבי השימושים, ידורו בכפיפה אחת צעירים וקשישים, עשירים ומעוטי יכולת, משפחות ובודדים, בעלי מקצועות חופשיים ואנשי הצווארון הכחול. סביבת המגורים החדשה תאפשר יצירת אינטגרציה ושיתוף פעולה בין הדיירים. "הבניין עצמו ישמש מקור פרנסה לחלק מדריו", הוא מסביר.  "לדוגמא: תפקיד האחראי על ניהול הבנין מטעם הדיירים, לרבות השכרה של דירות, שמירה על הבניין ואיסוף כספים יוטל על אחד הדיירים בקומת הקרקע, ששכרו ישולם בעצם הזכות למגורים בדירה שלו. דיירים אחרים יוכלו להפעיל מועדונים משותפים בבניין בשכר לצורך קיום מפגשים חברתיים ואירועים משפחתיים של דיירים אחרים. או לנהל מוסדות מסחריים או ציבוריים המהווים חלק מהרכוש המשותף".

פרי מציע כי במודל זה תשמש קומת הקרקע של בנייני המגורים לפונקציות ציבוריות שישרתו את כל השכונה, כגון גן ילדים, מרכז יום לקשיש, תחנה לבריאות המשפחה וכיו”ב. "סביבת המגורים החדשה מצריכה מחשבה יצירתית בנושא ההקמה והתפעול שלה. מוצע בזאת ליצור תנאים סטטוטוריים ועסקיים שיאפשרו ליזמים להקים מתחמי מגורים מעורבי שימושים אינטנסיביים, תוך התחייבות לתחזק אותם ולתת שירותים כוללניים מלאים לדייריהם למשך תקופה ארוכה. הדיירים ירכשו מהיזם אנרגיה, מים, שירותי סילוק אשפה וביוב, חניה ואחזקה, לרבות ביטוח כוללני. ייקבע מראש תמהיל מחייב של דירות למכירה ודירות להשכרה. בתום תקופת השירות יקיימו הדיירים, באמצעות המינהלה העירונית, מכרז לשירותים לתקופה הבאה. המנגנון הזה דומה למנגנון ה BOT בו מרבות הרשויות להשתמש לאחרונה".