הסיבות להתרסקות היקפי הבנייה

נתוני הלמ"ס שפורסמו ולפיהם היקפי הבנייה החדשה בישראל נפלו ב-13 אחוזים ברבעון השלישי של השנה ובסה"כ החלו להיבנות כ-33 אלף דירות חדשות בלבד, לא הפתיעו איש.

לפרוטוקול, הם מהווים במחצית בלבד לעומת התחזיות שהיו לשר האוצר כחלון ושר השיכון גלנט ב-2015, עת החלה כהונתם בתפקיד.

הסיבות העיקריות למיעוט היקפי והתחלו הבנייה, מורכבות הן ממבנה לקוי מיסודו של שוק הדיור והן משגיאות אסטרטגיות שבוצעו במהלך הקדנציה האחרונה. המבנה הבסיסי הלקוי של השוק, אותו קיבלו כחלון וגלנט, לא השתנה במאום. הרגולציה והביורוקרטיה, תהליכי האישורים הארוכים הנתקעים בוועדות, אפיינו את התנהלות השוק גם בשנים האחרונות, והשפעת הותמ"לים, אם בכלל היתה מזערית על קצב האישורים וקצב התחלות הבנייה.

גורם נוסף לבירוקרטיה והליכי האישורים שלא התשנה במהלך שנים אלה, היה גם מבנה הענף עצמו שנותר, כפי שהיה, עתיר ידיים עובדות, לא טכנולוגי בעליל, מיושן להפליא, איטי ביותר בקצב הבנייה עצמה, תלוי בעובדים פלסטינים וזרים, המייקרת מאוד את תקורות הקבלנים והיזמים. שני גורמים, אלה, כאמור, לא השתנו, ובכך לא אפשרו כשלעצמם שינוי מהותי בקצב התחלות הבנייה.

אולם בנוסף לכך היו עוד 3 גורמים מרכזיים שאפיינו במיוחד את הקדנציה של כחלון-גלנט, וללא ספק השפיעו מאוד על מיעוט ההתחלות. האחד, ההחלטה האסטרטגית של כחלון,  עוד בראשית הקדנציה, להתבסס על מחיר למשתכן כתנית דגל, היתה מוטעית מיסודה. ראשית, התכנית מראש לא יכלה לעמוד בציפיות הגדולות שהיו לה ולספק דיר מוזל למירב האוכלוסייה הנזקקת לכך. שנית, הנזק היותר גדול שהיא גרמה היה דווקא לאלטרנטיבות נוספות שהיו לשוק הדיור דוגמת התחדשות עירונית. לו, למשל, היו מוסיפים זכויות בנייה ליזמים בתמ"א 38/2 ומקציבים לעיריות והרשויות המקומיות תקציבים לפיתוח תשתיות ומוסדות ציבור, סביר להניח שכיום היינו נמצאים כבר ב"אופרה שונה לגמרי" הן בהתחדשות עירונית והן בכמות התחלות הבנייה. העובדה שכל דירה חמישית כיום הינה בהתחדשות עירונית, איננה מנחמת את שוק הדיור כלל ועיקר. הנתונים יכלו להיות גבוהים בהרבה.

טעות אסטרטגית נוספת של כחלון וגלנט היתה בכך שהזניחו, גם אם לא במכוון, את ליבת שוק הדיור. הסטת תשומת הלב למחיר למשתכן יצרה בפועל קיפאון כמעט מוחלט בשוק, הן מבחינת היזמים והקבלנים והן רבבות רוכשי דירות פוטנציאלים שנותרו על הגדר. הזנחה זו, לטעמי, באה לידי ביטוי גם באומר, הכרזות חוזרות ונשנות של כחלון שהוא מתכוון בכל מחיר להוריד את רמות המחירים בשוק ושלא לצריך למהר ולקנות דירה, זאת בד בבד לתעדוף הברור של מחיר למשתכן. צירוף שני הקטבים המנוגדים הללו, היתה לו תרומה מכרעת אפילו לקיפאון בשוק, מה גם שמחירי הדיור בפועל כמעט ולא ירדו\ יחד עם מיעוט עסקאות ומיעוט התחלות בניה.

עוד טעות, לכאורה נישתית, היתה בהזנחת משקיעי הנדל"ן. נתוני משרדי מראים שמאז תחילת שנות ה-80 של המאה הקודמת לא קרה שאחוז המשקיעים ירד אל מתחת לרף ה-20 אחוזים, אדרבה, במירב השנתונים הוא עמד על כ-25-33 אחוזים, כלומר היוו פקטור מרכזי ביותר בליבת השוק והפך להיות במשך ארבעה עשורים לקטר המוביל שלו. הזנחת המשקיעים ואף הברחתם, הביאה להתרסקות שוק זה וירידתו אל מתחת ל-15 אחוזים. לכאורה אין נתון זה קשור במישרין לירידה בהיקפי התחלות הבנייה, אולם השפעתו הפסיכולוגית והקונקרטית הינה בפועל מכרעת. ניתוח שביצענו להאטות שהיו בשוק הדיור במהלך עשורים אלה, הצביעו על כך שתמיד כשהמשקיעים יצאו החוצה,  היתה לכך השפעה מכרעת על התנהלות השוק כולו, כולל גם ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה.

לסיכום: אין מדובר כאן כלל ועיקר ב"גזירה משמיים". עוד לא מאוחר לסגת או לפחות לצמצם את מחיר למשתכן, לצמצם את הרגולציה והביורוקרטיה, להגדיל את הזכויות ליזמים בהתחדשות עירונית ולתקצב את העיריות ולהחזיר את המשקיעים, הבנים האובדים הביתה. מוטב מאוחר מאשר לעולם לא, אחרת נמצא את עצמנו במצב של גרעון הולך וגדל בהיצע הדיור, מה שיביא גם לעליות מחירים המחודשות וגם לנזקים כלכליים וחברתיים ארוכי טווח בכך שאחוז מחוסרי הדיור, כיום כבר יותר משליש מהישראלים, רק יילך ויתפח. דווקא ב-2019, שאנחנו עומדים בפני שנת בחירות, זה הזמן הנכון לקבל החלטות אלה.

*כותב המאמר הינו היזם יהודה הרציג, בעלי קבוצת הרציג נדל"ן ומומחה להתחדשות עירונית.