מזל טוב, הגיע הרגע והחלטתם לרכוש דירה!
לפני ששוברים את הכוס כדאי להתכונן נכון, לבדוק שאנחנו יודעים לאן אנחנו נכנסים,
שהרצון שלנו תואם את המציאות , ושהדרך ברורה לפנינו.
ריכזתי עבורכם את עשרת הדיברות החשובות במעמד רכישת דירה, על מנת שתוכלו להיכנס אליה ברגל ימין לחיים טובים ולשלום.
מתחילים מההתחלה, קודם כל חיפוש נכון אחר נכס.
- השלב הראשון מצריך הרבה כיתות רגליים. רצוי ואף כדאי לכתוב רשימה של שאלות ונקודות ואפילו לסדר אותן לפי חשיבות ורק לאחר מכן להתחיל לעבור על נכסים.
שאלות כגון מהו מיקום הנכס, האם מדובר בנכס חדש מקבלן או יד שנייה שלישית ואף רביעית, ואם משומש – בן כמה הוא? איך הסביבה וכיצד וכמה היא צפויה להתפתח? מה מחיר הנכס, האם צפויות עלויות נוספות על שיפוצים, תוספות (מרפסת) וכדומה שתצטרכו להשקיע בנכס מיד לאחר רכישתו? האם סביבת הנכס עונה על הצרכים שלכם מבחינת שירותים קהילתיים, חינוך ובתי ספר, מזהמי אוויר או אנטנות הממוקמים באזור , צפיפות ושכנים וכדומה.
- השלב השני התבוננות מעמיקה, בדיקה ומחשבה
מצאתם את הדירה שאותה תרצו לרכוש, לפני שתתקדמו צריך לבחון את מצבה.
אם הדירה היא חדשה מקבלן, כדאי קודם כל לוודא שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים, שרישיונו בתוקף ושהקרקע אשר עליה נבנית הדירה בבעלותו.(זהו שלב חשוב מאוד , לא לוותר על אף פרט ממנו!)
אם מדובר בדירה ישנה, חשוב לבדוק שהיא אכן בבעלות מלאה של המוכר ללא משכונים ושהמבנה זהה לתוכניות הבנייה שאושרו, כלומר לבדוק שאין חריגות בנייה.
בשלב זה כדאי לשלב בתהליך עורך דין מקרקעין מנוסה ואולי גם מהנדס בניין המציע שירות "בדיקת נכס לפני קנייה" ושמאי מקרקעין, שיוכל לסייע להבין אם משתלם לקנות במחיר המוצע, ובכלל לקבל מידע הכרחי וחשוב לגבי הנכס שלרוב אדם פרטי לא יכול להגיע אליו.
- השלב השלישי תנאים זמנים ותשלומים
בחרתם נכס שנראה לכם מתאים, עכשיו זהו הזמן המומלץ לבדוק את תנאי הרכישה שלו,
קודם כל מתי הוא מתפנה, האם התאריך הזה מתאים עבורכם?
מהו המחיר המבוקש ?האם הוא משקף את המחירים באזור?
מהם תנאי התשלומים?
והאם יש נקודות נוספות שחשוב להביא בחשבון…(ראו ערך ראשון, התבוננו שוב ברשימה שערכתם)
- השלב הרביעי כותבים את הדברים על הנייר
מזל טוב! בחרתם נכס ואתם מוכנים לרכוש אותו במחיר המבוקש.
השלב הבא הוא חתימה על זיכרון דברים.
ייתכן שתרצו או תתבקשו לחתום על זיכרון דברים עם בעל הדירה או הקבלן , אך אם עדיין לא בחרתם לקבל ליווי של עורך דין מקרקעין, עכשיו יהיה בהחלט זמן טוב לעשות כן.
חשוב מאוד לציין כי רוב עורכי הדין העוסקים במקרקעין ימליצו לכם שלא לחתום על זיכרון דברים ובוודאי לא מבלי להיוועץ עם גורם מוסמך וחשוב מאוד שתיקחו עצה זאת ברצינות רבה משום שזיכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר! ולא פעם חייב בית המשפט קונים שחתמו על זיכרון דברים להשלים את העסקה.
- השלב החמישי חתימות
בשלב הזה, בין אם חתמתם על זיכרון דברים ובין אם לא הגיע הרגע לחתום על חוזה מכר.
חשוב מאוד ששני הצדדים יחתמו על חוזה מפורט שנערך עבורם על ידי עורכי דין מקרקעין המטפלים עבורם בהליך. בחוזה זה יפורטו כל הדברים שעליהם מסכימים הצדדים וכן כל מה שעשוי להשתבש או להשתנות תוך ציון דרכים לפתרון על מנת לכסות כל דבר שעתיד להגיע.
למשל אם לא תוכלו לקבל את הנכס במועד שעליו התחייב המוכר תהיו זכאים לפיצוי בגובה דמי שכירות חודשיים. הקדישו תשומת לב מרבית בשלב הזה לכל הפרטים הקטנים עם הגדולים על מנת למנוע עגמת נפש וסחבת מיותרת.
- השלב השישי רישום בלשכת המקרקעין
רישום זה נקרא הערת אזהרה והוא מתבצע על ידכם בלשכת המקרקעין, כאשר בדרך כלל יטפל בכך עורך הדין ששכרתם את שירותיו, רישום זה יאפשר לכם לשמור על זכויותיכם כרוכשי הנכס.
חשוב לדעת שמקובל שלא לקבוע מתן תשלומים כנגד הרכישה בטרם כתיבת הערת האזהרה.
- השלב השביעי משכנתא
על פי רוב, רכישת נכס נדל"ן תלויה ומעורבת בקבלת הלוואת משכנתא מהבנק על חלק מהסכום שיש להעביר למוכר. גם כאן לא כדאי לוותר וכדאי להיעזר במומחה בתחום, יועץ משכנתאות עצמאי ולא כזה מטעם הבנק שהאינטרסים שלו הם השגת מטרותיכם, או לכל הפחות לעשות סקר שוק רציני ולבחור את תנאי ההלוואה המתאימים לכם ביותר.
- השלב השמיני היטלים ומיסים
בשלב זה מתבקשים הרוכשים לשלם מס רכישה, שאותו חובה לשלם אותו על כל דירה שנרכשת למגורים בישראל. יש להשלים את תשלום המס עד 30 יום מיום רכישת הדירה.
תשלומים נוספים שחשוב להביא בחשבון: תשלומים לאנשי מקצוע כגון עורך דין, מהנדס ומתווך, תשלומים למנהל מקרקעי ישראל, לרשויות מקומיות וכדומה.
- השלב התשיעי המתנה סבלנות והמתנה
הכל סגור ומוכן ,כמעט, במרבית המקרים, קבלת המפתח היא אירוע מרגש המתרחש מספר חודשים מיום החתימה על הסכם המכירה, ולעתים אפילו שנה ויותר. עכשיו, יש רק לחכות לתאריך המיועד ולוודא מדי פעם שאין עיכובים בלוח הזמנים הצפוי מצד הקבלן או בעל הדירה. חשוב בזמן הזה לשמור על קשר רציף (אך בגבול הנורמל) עם המוכר, לקפוץ מידי פעם לעשות סיבוב בשטח ולראות שלא מצפה לנו בלת"מים .
- השלב העשירי והאחרון אפשר להגיד מזל טוב- תתחדשו!
הגיע התאריך של קבלת המפתח, ואתם אכן קובעים עם בעל הדירה ומקבלים את המפתח לדירה החדשה שלכם. איזו התרגשות! זה הזמן לערוך בדיקה מקצועית ולוודא שהנכס שאתם מקבלים עומד בכל התנאים המופיעים בהסכם המכר.
אל תסמכו על ראות העיניים שלכם או על החיוך הנחמד של המוכר. השתמשו באנשי מקצוע וודאו שקיבלתם את מה שרכשתם.
ועכשיו זה הזמן לשבור את הכוס או אולי דווקא להרים כוס לחיים ולחייך, ולהכניס את השמחה והמשפחה שלכם לחיים טובים ולשלום בביתכם החדש.
מאור סופר, תיווך אמונה.
