"הדבר הראשון שהייתי עושה, הקמת וועדת על אשר תדון בבקשות להיתרי בנייה כל יום, כל היום"

גיא פרבמן עורך דין מזה כ-18 שנים, הבעלים והמייסד של המשרד. המשרד נוסד בשנת 2001 והינו חלוץ בתחום ההתחדשות העירונית ומדורג כמשרד מוביל במדריכי דירוג מקומיים ובינלאומיים בתחום הנדל"ן, ההתחדשות העירונית, תכנון ובניה ומיסוי מקרקעין:  Legal 500, Bdi, Duns100והמדד להתחדשות עירונית.

• כעו״ד מיומן בכל תחום ההתחדשות עירונית, הכריזו על התחום כפרויקט הלאומי של המדינה…תכלס, זה מה שקורה?

התחום אומנם הוכרז כפרויקט לאומי אולם לא נעשות מספיק פעולות והחלטות אשר ייעלו את התהליך, כך שפרויקטים לא מעטים נתקעים עקב חסמים בירוקרטים ואורכים זמן רב עד שמגיעים לרגע המיוחל שהוא קבלת היתר הבניה.

• תיקון 3 א הוביל בטח ללא מעט בלאגן …גרם לביטול פרויקטים?

התיקון לא הוביל לביטול פרויקטים אלא הוודאות ששאפו שתיווצר כרגע מוטלת בספק, וקיימים לא מעט פרויקטים ברשויות מסוימות אשר בוטלו ובחלק מהפרויקטים מנהלים מו"מ להקטנת התמורות לבעלים.

• איך זה השפיע על הדיירים?

התיקון השפיע על התחושה של דיירים אשר קיבלו החל משלב התיקון הצעות לתמורות פחותות מהתמורות שניתנו לבניינים השכנים שהחלו את התהלך קודם לתיקון, דבר שבאופן טבעי יצר אצל הדיירים תחושת פספוס והפסד והעלה שוב את השאלה האם הם מעוניינים בפרויקט תמ"א 38.

• דיירים זה תחום בפני עצמו, איך אתה מתמודד עם כל עניין דיירים סרבנים? נראה שככל שעובר הזמן זה רק נהיה קשוח יותר. ראשית, אני גורס שאין מושג דייר סרבן, יש דייר דעתן, דייר חשדן ותפקיד עו"ד והיזם להסיר את החסמים. אולם, ככול והדייר ממשיך בסירובו אז ורק אז יש להגדירו כדייר סרבן.

מניסיוני הרב, הרי שלאחרונה קיימים יותר ויותר תיקים הנידונים בפני המפקחת על המקרקעין כנגד דיירים סרבנים (פרויקטים מסוג תמ"א 38 על סוגיה) אשר בסיומם כופה המפקחת על המקרקעין את ביצוע הפרויקט גם על הדייר הסרבן. בתחום הפינוי בינוי קיימת מורכבות שעד לאחרונה אילצה את היזמים לפעול כנגד דייר סרבן בהליכים של תביעה בבימ"ש מכוח "חוק פינוי בינוי פיצויים", אולם, לאחרונה ולאור הניסיון הרב שנצבר בתחום הומר חוק "פינוי בינוי פיצויים" לחוק "עידוד מיזמי פינוי בינוי" אשר מאפשר הליכים כנגד הדייר הסרבן בפני המפקחת על המקרקעין, דבר שאמור לקצר את המועדים ולסייע ביישום הפרויקט ובביצועו. לכך ניתן להוסיף את תיקוני חקיקה בנושא דיירים מבוגרים ופתרונות יצירתיים שניתנו לדיירים המבוגרים אשר יש בהם לסייע מול האוכלוסיה המבוגרת.

• לאור המדיניויות של העיריות שמגבילות או מונעות תמא – כמו גבעתיים, ראשון, הרצליה, ולאור תיקון 3א האם אתה חושב שעוד יש לתמא סיכוי? או שאפשר לסכם שהתמא סיימה את חייה וצריך לחשוב על פתרונות אחרים לחיזוק מבנים ולהתחדשות עירונית?

ניתן לומר שבערים מסוימות קיימת האטה שחלקה נובעת ממדיניות של ראשי ערים, אולם לעניות דעתי הצנועה, נדל"ן הגגות הידוע כתמ"א 38 ותחום התחדשות העירונית ימשיך לצבור תאוצה ולכבוש עוד ועוד ערים ובניינים, כיון שזהו הפתרון הנכון הן לחידוש פני העיר והן להורדת מחירי הדירות בישראל.

• האם נעזרת ברשות להתחדשות עירונית או נתקלת במקומות שהם נכנסו וקידמו או פתרו דברים?

נושא המנהלות השונות החל לצוץ רק לאחרונה, חלקם בתהליכי למידה חלקם החלו בהנעת תהליכים. התחושה הכללית שלי שייקח עוד לא מעט זמן עד שהמנהלות יתנו מענה נכון לבעלי הדירות, אולם חבל שמהלך כזה לא נעשה עם חשיבה וייעוץ של משרד בסדר גודל של משרדי שליווה למעלה מ – 65 פרויקטים שהסתיימו על מנת לתת למנהלות השונות פרספקטיבה על הפרקטיקה של פרויקט התחדשוטת עירונית.

• איך לדעתך צריך לקדם את ההתחדשות עירונית בפריפריה?

יש ליצור תמריצים ליזמים כדי שתהיה להם סיבה לצאת מאזור הנוחות במרכז וליצור כדאיות כלכלית אמיתית גם בפריפריה. תמריצים אלו יכולים להיות בתחום המיסוי  – ליצור פטורים ממס רכישה והקלות במס שבח במכירת הדירות. המדינה צריכה לעשות יותר על מנת להוציא לא רק את היזמים לפריפריה אלא גם את התושבים. גם אם ייתנו הקלות ליזמים, צריך שיהיה מי שירכוש מהם את הדירות שהם ייבנו.

• הייתי רוצה שתשתף אותנו באחד מהפרויקטים היותר מאתגרים שלך.

מתחם הנביאים בבת ים – פרויקט של 20 בניינים שהמשרד מייצג בו את היזם. בפרויקט זה הצלחתי לאתר מעל 15,000 מ"ר זכויות בנייה לא מנוצלות ובמהלכים מורכבים הצלחנו להוכיח לרשות המקומית שניוד הזכויות לבניינים סמוכים הינו בסמכות הוועדה המקומית וכך הוספנו לפרויקט עוד זכויות שהגדילו ליזם באופן משמעותי את הרווחיות.

• מחר אתה בתפקיד ממשלתי בתחום, מה הצעד הראשון שתעשה?

הדבר הראשון שהייתי עושה הוא הקמת וועדת על אשר תדון בבקשות להיתרי בנייה כל יום, כל היום. חייבת להיות וועדה מקצועית ונטולת אינטרסים אשר תדון בבקשות בהתאם למדיניות כל רשות מקומית.