רקפת בשדה נדל"ן

• כעורכת דין עם הרבה ניסיון ולא מעט צבע, איך המסע שלך התחיל?

נקודת המפנה בקריירה היתה כשנענתי לאתגר לשמש יועצת משפטית של רשת בתי דיור מוגן. פניתי לתחום לא מוכר, שאופיין בוואקום משפטי משום שבזמנו התחום נעדר רגולציה והיו מעט מאוד פסקי דין ששימשו סמן ימני, וגם הם היו בסוגיות ספציפיות מאוד. מחד זה מאפשר מנעד רחב יותר של תנועה ופעילות של החברה, ברם כיועצת משפטית, היה עליי לייעץ למנהלי החברה בתנאים של חוסר וודאות משפטית תוך הישענות על דינים כלליים שאין בהם התייחסות למערכת היחסים המיוחדת של הצדדים בדיור מוגן. זו פוזיציה פחות נוחה לעומת המצב היום, לאחר חקיקקתו של חוק הדיור המוגן. כדי להבין דיור מוגן יש להבין בנוסף נדל"ן, מודלים כלכליים (קריטי מאוד), מיסויי רלוונטי, פסיכולוגיה, מנטליות, כאבים וצרכים של בני הגיל השלישי. נזכיר שאנו מדברים על עסקה ארוכת טווח, כך שכל טעות בקבלת החלטות עלולה לגרור אחריה נזק כלכלי לשנים רבות. בתקופתי הרשת עברה מספר אתגרים והיה מרתק לצלול אל תהליך מורכב של פתרון דילמות אמיתיות העוסקות, פשוטו כמשמעו, בחייהם של אנשים. אם לסכם את הקדנציה – היו לי מורים נהדרים שהפרו אותי ועד היום אנו שומרים על קשרים מקצועיים.

אבן דרך נוספת היתה ההחלטה לפתוח את המשרד שלי. אני זוכרת חודשים של היוועצויות עם גורמים ממגוון תחומים עד שקבלתי את ההחלטה. עמדה בפניי רק אופציה אחת – להצליח! בזמנו היתה לי אפס נכונות לחיות בשלום עם חוסר הצלחה. אגב, עד היום לפני קבלת החלטות חשובות בתחום המקצועי אני פונה ל"יועצי הסתרים שלי"– אנשים שהפעילות העסקית שלהם היא במחזורים של מאות מיליונים ואף יותר מכך. אני מגלגלת איתם רעיונות מקצועיים, ויתכן שזה סוג של אקס פקטור בהצלחה שלי.

• אנחנו בתקופה שעניין הפן הנשי הפך להיות מאוד רגיש שהתחיל מפרויקט me too… עצם היותך אישה עצמאית , קרייריסטית , זה הפך לאתגר גדול יותר או להפך? 

סך הכל אנחנו נמצאים בעידן שבו לנשים יש הרבה אפשרויות ואני לא רואה את נושא המגדר כחסם בפניהן. כאישה ארגיש חוסר נוחות גם ממחמאות מרומזות ועדינות העוסקות בחיצוניות שלי. תראי לי אישה שלא רוצה לדעת שההישגים המקצועיים שלה לא נגועים בשיקולים אחרים. מאידך אני גם חוששת "מיתר רגולציה חברתית", שמציבה אנשים בעמדת "דרוך" לפני שהם מוציאים מילה מהפה.

• היקף הפעילות שלך עם הגיל השלישי הוא רחב עם המון ניסיון וניכר גם לא מעט רגישות … הפעילות העשירה שלך בתחום נובעת מתוך משהו אישי? 

שאלה מעניינת. אני מתחבטת הרבה בשאלה מהיכן נובע החיבור שלי לגיל השלישי. לא מזמן סיימתי עסקה עבור לקוחה בת 86, שעל אף שיש לה שני ילדים שתומכים במהלך היא ניהלה לבדה את ההתקשרות עם בית הדיור המוגן. בסיום העסקה היא שיתפה אותי שהרגישה איתי בנוח והתרשמה מהעובדה שאני לא נרתעת מהאינטראקציה עם בני הגיל השלישי. לצערי זו לא הפעם הראשונה שנתקלתי בתחושות של פלח אוכלוסיה זהת הסובל מתופעת הגילנות (דעה הקדומה על אדם מעצם גילו).

זה עלול להישמע קלישאתי, אבל הסיפורים האישיים של הלקוחות שלי מסקרנים אותי מאוד. הייתי רוצה לומר שיש כאן הדדיות אבל אני מתוגמלת פי כמה מהם. טמון אצלי בראש מאגר עצום של סיפורי חיים של לקוחות, ולא פעם מבקשים ממני שאעלה אותם על הכתב ואפרסם בקהילה המקצועית. לצערי, הזמן דחוק ואני לא  מצליחה לממש את הכמיהה.

אני חושבת שהזקנה מעניינת אותי לכשעצמה. אחד הדברים שלמדתי הוא המוכנות למוות. בגילנו מוות נראה לנו נוראי וטרגי, אבל אני שומעת הרבה מהלקוחות שלי בעודם צלולים ועצמאיים "חיינו מספיק, היינו לנו חיים טובים, אבל אפשר להיפרד". לאחרונה לקוח אמר לי "אנחנו חיים יותר מדי…". אני לומדת להיות בת אדם טובה וראויה יותר בזכותם.

• ענף הדיור המוגן היה דיי בתולי עד לא מזמן … אפשר להגיד שממש בשנתיים האחרונות הענף נמצא בעלייה חדה עם היצע מאוד גדול ויחד עם כל זאת יש גם לא מעט בעיות, את שעוסקת בדיור מוגן הן מצד היזם והן מצד הדיירים , את יכולה למנות היום את הבעיות המשמעותיות שמחייבות פתרון? 

אכן, נראה שבשנים האחרונות השוק בצמיחה, הן בעקומת הביקושים והן בעקומת ההיצע. ישנה תנופת בנייה משמעותית, שיא כל הזמנים. מניתי כ 12 פרויקטים המצויים בבנייה או צפויים להבנות בשנים הקרובות, מה שיגדיל את מלאי היחידות במספר אלפים וזה רק באזור המרכז. אינני בטוחה שהביקושים ידביקו את ההיצע וזה יחייב מודל אחר מהמודל הקלאסי של פרויקטים של דיור מוגן לרבות המנגנונים הכלכליים המקובלים היום בשוק (לדוגמא, פקדון ודמי שכירות חודשיים). בנוסף ישנה כניסה של שחקנים חדשים לתחום, רובם מתחום הנדל"ן למגורים.

ההתפתחות בתחום מגיעה גם מכיוון המדינה. בחודשים האחרונים יצא דו"ח של מטה הדיור הלאומי "דו"ח הצוות הבין משרדי לקידום פתרונות דיור מוגן לאזרחים ותיקים". מאז מתקיים פורום ממשלתי בין משרדי שדן במדיניות הדיור המוגן: קביעת פרוגרמה לדיור מוגן תוך מגמה להגדיל את ההיצע; שינויי שיטת השיווק והמכרזים לקרקעות המיועדות לדיור מוגן (לא מעט מכרזים נכשלו בגלל חוסר כדאיות כלכליות עבור היזמים); קידום דיור מוגן לאוכלוסיות שכרגע מחוץ לנתח השוק הזה; מתן מענה גם לאזרחים ותיקים שיעדיפו להישאר בדירתם הפרטית ועל כן היערכות עוד בשלב התכנון להתאמה עתידית של דירת האדם לצרכים המשתנים כשיתבגר. כיום כבר ישנן חברות שמעניקות שירותי דיור מוגן בבית האדם.

כמי שעוסקת בתחום כבר עשור, לא מצאתי בשורות בדו"ח, פרט לעובדה שהמדינה הבינה שמדובר בתחום המחייב קביעת מדיניות תוך התחשבות בשיקולים רב מערכתיים (אם כי הועדה החליטה שלא לעסוק או לא להביא בחשבון שיקולי מס למשל, משום שהם מטופלים בזרוע אחרת. לטעמי זו טעות). מה שהיה חסר לי בדו"ח ואני מקווה שיעלה בדיוני הפורום הוא הראייה הרחבה יותר של מחזור החיים של אדם, בין היתר מהאספקט האנתרפולוגי של המציאות הנוכחית והעתידית (לפי ההערכות) כדי לתכנן נכון מדיניות ארוכת טווח.

ישנו קשר הדוק בין שוק הנדל"ן לבין שוק הדיור המוגן והשפעה הדדית של המתרחש בין שני התחומים. בואי נצייר תרחיש פשוט: יזם רוכש קרקע לדיור מוגן ובונה עליה את הפרויקט– מחיר הקרקע ועלויות הבנייה הם שני המרכיבים בתמחור הפקדון. מנגד ישנו הדייר, הוא ימממן את סכום הפקדון באמצעות מכירתה של דירת המגורים שלו. ללמדנו, שתנודות בשוק הנדל"ן למגורים ישפיעו על הביקושים ועל ההון הזמין שיהיה ברשות בני הגיל השלישי למימון הפקדון. וזה באמת רק בניתוח של הרובד הבסיסי של שני התחומים. יחסי גומלין נוספים בין שני התחומים באים לידי ביטויי בסוגיות של עירוב שימושים, דיור מוגן שיתופי כפי שמתרחש בשכונות לצעירים, יוזמות פרטיות של אזרחים ותיקים לבנייה עצמית. יש איזו אידאליזציה של התחום מבחינת הכדאיות הכלכלית, אני פחות אופטימית וסבורה שהמודל הקלאסי ימשיך להנות מהיוקרה ומנתח השוק העיקרי.

האידיאולגיה המקצועית שלי מחייבת אותי לעצור מדי פעם מהעיסוק בסוגיות המשפטיות הספציפיות שעל שולחני ולתת מבט ממעוף הציפור על התחום כולו. מעניין אותי להתבונן לאחור ולנתח את העבר כדי לנסות ולהבין את המגמה בעתיד, על אף שכוחות השוק בתחום הפתיעו. למשל, כשחוקק חוק הדיור המוגן בשנת 2012 סברנו שהנה המחוקק יצר חסם כניסה שיחזק את השחקנים הגדולים. במבט לאחור, התבדנו, לפחות לעת עתה. שחקנים חדשים לא נרתעים לחדור לשוק.

• בתחום ההתחדשות עירונית יש זיקה לכל עניין דיור מוגן , אפשר להגיד שהרבה מקרים היזם "מדלג" על שלב התהליך והסבלנות שהם נזקקים ובצדק, איך את מגשרת על הפערים הללו מול היזם?

הזיקה בין התחדשות עירונית לצורות מגורים של בני הגיל השלישי הולכת ומתחזקת. ראינו את זה בחקיקה המחייבת את היזם להציע לאוכלוסיית הקשישים בפרויקט חלופה של דיור מוגן בטרם יכריז עליו כסרבן. הנה המחשה נוספת של ההבנה המאוחרת עד כמה שני התחומים שלובים זה בזה. זה במישור הבסיסי. מעבר לכך מתגבשת מגמה לבצע תכנון מראש של פרויקטים של התחדשות עירונית תוך יישום הצרכים של האוכלוסיה המזדקנת וכאן ישנם שיקולים רגשיים וכלכליים רבים להתמודד עמם.

• אי אפשר לוותר על השאלה הזו ובכל זאת… דיור מוגן זה לעשירים בלבד? 

נכון לעכשיו דיור מוגן מתאים לעשירונים העליונים ורק כ 2% מפלח האוכלוסיה הרלוונטי עובר לדיור מוגן. על פי סקר שנערך לא מזמן, 20% מבני הגיל השלישי היו מעוניינים להתגורר בדיור מוגן אולם אין ברשותם את התקציב לכך. כפי שציינתי קודם המדינה מעוניינת להנגיש פרויקטים גם לעשירונים נמוכים יותר. ברור שזה יבוא על חשבון רמת והיקף השירותים שיוענקו לדיירים, אבל אני לא רואה הבדל בין זה לבין אוכלוסייה צעירה המעוניינת להתגורר בתל אביב אך נעדרת תקציב לזה.

• תתארי לי יום בחיי רקפת איך הוא מתחיל ומתי הוא נגמר?

היום מתחיל ב 6:30 בבוקר עם מדיטציה קצרה שטוענת אותי לעשייה הדינמית שמצפה לי. אני מתפקדת נהדר בתנאי לחץ (שלא לומר שבאופן ביזארי אני גם נהנית מהם) ולכן לא נרתעת מלו"ז עמוס. לרוב הבוקר מוקדש ללקוחות "הזהב" לפגישות הסבר על החוזה עם בית הדיור המוגן, צהריים מוקדמים שמורים לחתימות החוזים ואחה"צ פגישות עסקיות, עבודה על פרויקטים שאני מקדמת ובכלל עבודה שוטפת במשרד. בין לבין אני דואגת לשמור על רלוונטיות באמצעות השתתפות בכנסים בתחום הגיל השלישי בכלל, לא בהכרח משפטיים ולא בהכרח בתחום של דיור מוגן.

אני רצה פעמיים בשבוע ולאחרונה התחלתי ללמוד טניס. מדי פעם לוקחת קורסים קצרים במגוון תחומים (עכשיו זה בודהיזם. מניחה שהבא יהיה בהיסטוריה), אני פריקית של הרצאות, וכמובן שאני לא מוותרת על זמן משפחה וזמן עם החברות שלי.

• מה החלום?

אני עובדת כרגע על שני פרויקטים, לבר משפטיים. אני עדיין לא יכולה לחשוף אותם ומקווה שבשנה הבאה שתראייני אותי אוכל לספר על החדשנות שהבאתי לתחום.