התחדשות עירונית אחת ושתי זוויות שונות | מאת עו״ד אבי חסון
עו"ד אבי חסון בראיון משפטי עם שני עורכי דין, שתי דעות והתחדשות עירונית אחת
עו"ד ירון אריאל
משרד ירון אריאל ושות׳ משרד עורכי דין
- באילו איזורים אתה מייצג?
משרדנו, המתמחה בהתחדשות עירונית, מייצג בעיקר דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38/ פינוי בינוי) .מירב הפרויקטים אותם אנחנו מלווים משפטית הינם באזורי הביקוש – תל אביב, רמת גן, רעננה, הרצליה, כפר סבא, ראשון לציון, גוש דן והשרון.
- מתי התחלת לייצג בפרויקטים של התחדשות העירונית?
כבר בשנת 2009 ייצגתי פרויקטים בהתחדשות עירונית. אז בעיקר יזמים אשר ביקשו להיכנס לתחום. משנת 2013 משרדנו החל מתמקד בייצוג דיירים בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.
- איך הגעת לתחום ההתחדשות העירונית?
אני משער שפשוט זיהינו מגמה, ופוטנציאל בשוק. כפי שהיה בתקופת קבוצות הרכישה. תחילה נדרשנו לתת מענה משפטי לטובת יזמים אשר ביקשו לפעול בתחום, ועתה מירב פועלנו בייצגו דיירים.
- אתה מייצג גם דיירים וגם יזמים?
בעיקר דיירים. לאור הרקע המשפטי והביצועי (ייזום אישי של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית) בתחום ההתחדשות העירונית אנחנו מאמינים כי הכלים העומדים לרשותנו לייצוג דיירים אפקטיביים מאוד ובאים לידי ביטוי ביעילות, קיצור לוחות זמנים ומענה בידע וניסיון מהמתקדמים בענף.
- מה היתרונות ומה החסרונות בייצוג דיירים על פני ייצוג יזמים?
אני לא חושב שניתן להגדיר יתרונות וחסרונות בייצוג צד כזה או אחר .חוזה צריך שיהיה הוגן, ריאלי ומשקף כוונות הצדדים.
בייצוג דיירים אנחנו מתמקדים בבטוחות, בעמידת היזם בלוחות הזמנים, עמידה והבטחת תמורות הבעלים.
כשמייצגים יזם קיים צורך בשמירה על דינמיות בחוזה וגמישות כיוון שפרויקט התחדשות עירונית מלווה לרוב בחוסר ודאות תכנונית ,וגורמים רבים אינם בשליטת היזם .בייצוג דיירים אנחנו מספקים שירות לקשת רחבה והטרוגנית של מארג אנושי, כשלעיתים מחזיקים בדעות/מטרות שונות וצרכים שונים. מה שדורש יכולת קשב, סינון ומענה כולל לצרכי הדיירים.
מכאן שחלק ניכר מעבודת עורך הדין בפרויקטים בהתחדשות עירונית, מלבד הפן המשפטי, הינה פן אנושי "פסיכולוגי".
אותו תמהיל הטרוגני של סוגי אנשים, דורש טיפול משפטי ואנושי מורכב. בעוד ליווי יזם (אשר הינו גורם בודד) מהבחינה הזאת פשוט יותר.
- מה התכונות או הכישורים שהכי נדרשים מעו"ד דיירים?
סבלנות .ידע מעמיק. יכולת הקשבה. והעיקר – ניסיון בפועל .אינני מאמין במושג" דייר סרבן" כבחירה. משהו גורם לדייר להתנגד לפרויקט, אשר כל הצדדים לו מרווחים ממנו בטווח הארוך .יתרה מזאת ,עורך הדין הוא גורם אחד אשר בכישוריו צריך לנווט את הספינה ליעדה – חתימת הסכם וביצוע פרויקט רציף ותקין. למשרדנו ניסיון עצום בליווי פרויקטים בהתחדשות עירונית.
- אילו שינויים חלו בתחום הזה מאז שהתחלת לפעול בו?
מה שהתחיל כתוכנית חיזוק מבנים הפכה לתוכנית להתחדשות עירונית, בדגש על עירונית המשלבת תפיסה רוחבית הן ברמת הבניין הבודד והן ברמת מתחם. אם בעבר תמ"א 38 היתה ברורה 2.5 קומות לבניין, כיום יישום התוכנית בכל שכונה ואפילו בכל רחוב יכול ותהיה שונה.
כיום, לאחר תיקון 3א לתמ"א 38 לוועדה המקומית שיקול דעת נרחב באופן יישום הוראות תמ"א 38 לטוב – ולרע.
תמ"א 38 הפכה בין היתר לתחרות "כיפוף ידיים" בין הוועדה המקומית לבין המדינה ביחס לתמריצים כלכליים בעבור העירייה לתוספת גני ילדים בתי ספר ושטחים אחרים עירוניים. לעיתים אף העירייה דורשת מהיזם להוסיף" תמריצים" לטובת הציבור על מנת לזכות בזכויות שפעם היו שבשיגרה וכיום הופחתו ע"י יישום בררני של הוראות התמ"א 38 ע"י הוועדה המקומית.
תמ"א 38 הפכה מעין "שבויה" בידי הוועדה המקומית אשר מחליטה אם וכיצד ליישמה. מה שיוצר חוסר ודאות תכנוני וכפועל יוצא יוסר וודאות כלכלי לפרויקטים רבים.
אני חושב שישראל היא היחידה מבין המדינות המפותחות שזמן הוצאת היתר הבניה ארוך יותר או זהה למשך הבניה.
- איך אתה כעורך דין דיירים מתמודד עם שינויים אלה?
השינויים הללו דורשים דינמיות ויצירתיות כאחד. על החוזים להיות גמישים תכנונית ומנגד בעלי ודאות כלכלית ותכנונית לשני הצדדים .אומנם קשה לצפות בחוזה שינויי מדיניות והלך רוח של תוכניות בתחום ההתחדשות העירונית אך שמירה על תמורות מוגדרות מראש ,וחופש פעולה תכנוני נכון ליזם מאפשרים לצדדים לקבוע גבולות גזרה וכללי משחק ברורים.
- יש הבדלים בדיירים בפרויקטים בהתאם למיקום הבניינים?
זו שאלה מורכבת, ואין לכך כלל. כל בניין והמורכבות האנושית שלו. אם כי זה תלוי גם בהון האנושי המרכיב כל בניין. שהרי, בניין בתל אביב "יזכה" להתעניינות רבה יותר מצד יזמים מאשר בניין בנתניה או בשרון, מה שיאפשר לבעלי הדירות לעשות מו"מ נוקשה יותר ולהציב רף תמורות גבוהה יותר בעסקה מהסוג דנן. בשנים האחרונות יש "התבגרות" של בעלי הדירות.
בעלי הדירות אינם "רצים" לחתום על חוזים מול יזמים ולרוב מבקשים לבצע "מעיין" מכרז יזמים למקסום התמורות. כך שלרוב בעלי הדירות מתארגנים מראש לפרויקט, ממנים עו"ד מייצג ולעיתים בעלי מקצוע נוספים כגון מפקח בניה ושמאי, טרום התקשרות עם יזם. אם בעבר הדיירים היו רוצים פרויקט כמעט בכל מחיר, כיום הבעלים הם שמכתיבים את הטון, התמורות ובוחרים את היזם ולא ההפך.
- איך אתה כעו"ד דיירים שומר על המתח הזה בין רצונות הדיירים לבין היכולת או המגבלות של היזם?
אותו מתח שאתה מדבר עליו נובע בעיקר בשל פערי מידע, ושוני "מקצועי" בין הצדדים. יזם הינו גורם עסקי אשר מטרתו להשיא רווחיו. הוא גורם מקצועי בעל ידע נרחב. הבנת התחום ומיומן במו"מ ובעל יתרון מובהק מול בעלי הדירות. זאת ועוד – הוא גורם אחד, אשר מקבל החלטות בעוד בניין המורכב ממספר בעלי דירות לעיתים מדבר במספר "קולות." לכן מומלץ למנות בשלבים הראשונים ביותר עו"ד מיומן אשר ילווה את בעלי הדירות להיות הגורם המקשר שעומד אל מול היזם. כעיקרון – מו"מ מוגדר כמוצלח אם כל הצדדים לו מרגישים שיצאו מרוצים.
ככל שהמו"מ והתמורות יהיו הוגנות יותר ובשקיפות גובהה יותר כך יבשיל המו"מ לכדי הסכם מחייב מהר יותר. מחד הבעלים לא רוצים יזם שירוויח מעט מידי ויברח ברגע הראשון שתהיה בעיה בפרויקט.
מנגד ברור ליזם כי בעלי הדירות מצפים לקבל תמורה הוגנת בגין זכויות הבניה שהם מוכרים לו, ושהוא אינו היחיד בתמונה.
- מה אתה חושב על שינויי החקיקה שנעשו עכשיו (חוק המארגנים והתיקון לחוק שנוגע לדייר הסרבן)?
TOO LITTLE TOO LATE שינויי החקיקה תמיד מבורכים שעה שמטרתם וכוונתם להגן על בעלי הזכויות מול קבלן / יזם או שכן סרבן. אולם קצרה היריעה מלדון בנושא מעניין ומורכב זה.
- אבל החוק הזה לא יפעל לטובת הדיירים ויאלץ את היזמים להיות קצת יותר רגישים?
יזם טוב רגיש גם ללא החוק החדש. יזם טוב יפעל לטובת העסקה כולה וידע לאזן בין האינטרס הכלכלי שלו לעסקה לבין האינטרס האישי של בעלי הדירות והפן האנושי של הבעלים המרכיבים את הבית המשותף.
- איזה תיקון חקיקה היית מציע היום בתחום ההתחדשות העירונית?
לו נשאלה דעתי הייתי מבטל לחלוטין את סמכויות הוועדה המקומית, וכופה עליה יישום תמ"א 38 כפי שהיה נהוג בעבר.
הייתי מגדיל זכויות באופן ניכר בפריפריה (מבלי לצמצם זכויות במרכז). יש הרבה דברים שניתן לשפר. כנראה שבמדינתנו הקטנה, כל פעם שמשהו טוב עובד, כפי שהיה מייד לאחר תיקון, 3 ירצה מישהו לשנות ולהרוס אותו. הטעות הגדולה ביותר של התמ"א 38 היה מתן סעיף סל המסמיך את הוועדה המקומית לבחור מה בא לה ליישם מתוך הוראות התמ"א 38 ומה לא.
עו"ד משה יונאי
שותף מייסד של משרד עורכי הדין והנוטריונים" רולוף & יונאי", הנמצא בחיפה. 
עו"ד מזה 38 שנים, חבר מועצת העיר
ק. מוצקין 2 (קדנציות), חבר הוועדה לתכנון ובניה קריות, יו"ר ועדת ערר לענייני ארנונה, מרצה מן החוץ באוניברסיטת חיפה, חבר ועדת המקרקעין וועדת תכנון ובניה בלשכת עורכי הדין.
- באילו איזורים אתה מייצג?
משרדנו מייצג דיירים ויזמים בתחום ההתחדשות העירונית מ-חולון בדרום ועד נהריה בצפון.
- מתי התחלת לייצג בפרויקטים של התחדשות העירונית?
משרדנו יחגוג בסוף החודש 32 שנים להיווסדו. מהיום בו נוסד המשרד – אנו עוסקים בתחום הנדל"ן וליווינו בניה של מאות דירות בישראל.
לתחום ההתחדשות העירונית הגענו לפני כ- 7 שנים.
- איך הגעת לתחום ההתחדשות העירונית?
לקוח של משרדנו, אבי שטטר, הציע לנו להיכנס לתחום. בתחילה היינו "קטני אמונה "ודחינו את הרעיון. אבי שטטר לא הרפה, חזר ו"נדנד" גם לנו וגם לערן גלבוע, הבעלים של חברת הבניה יעקב גלבוע בניה ויזמות בע"מ עד אשר החלטנו בעצה אחת לצאת לפרויקט הראשון של תמ"א 38 חיזוק בקריית מוצקין. יש לזכור כי באותה תקופה עלו מחירי הנדל"ן, והפרויקטים האלה הפכו לכדאיים. לפרויקט זה הצטרפו עוד ועוד פרויקטים, עד שהיום אנו מטפלים בלמעלה מ- 100 פרויקטים.
- אתה מייצג גם דיירים וגם יזמים?
משרדנו מייצג הן יזמים והן דיירים. בתחום "פינוי בינוי" אנו מייצגים בעיקר דיירים, ובתחום תמ"א 38 אנחנו מייצגים הן יזמים והן דיירים.
- איזה שינויים אתה מזהה בתחום לאורך השנים?
בתחילת הדרך הדיירים היו הססנים, חששנים ושמענו את הדיירים המבוגרים אומרים:" תנו לי לסיים את חיי בבית שלי. הילדים שלי ידאגו לדירה לאחר ."120
עם השנים, והצלחת הפרויקטים, אנחנו רואים כי דווקא אותם דיירים מבוגרים לוחצים לקיום ולקידום פרויקטים ואנחנו שומעים היום את האמירות הבאות: "תן לי לראות בעיני שלי את הדירה המחודשת, תן לי ליהנות ממנה כמה שיותר שנים" ,ודיירים אלה פועלים לקידום ההתחדשות של ביתם. היזמים גם הם התפתחו במהלך השנים.
היום כל יזם ממנה אדם מטעמו ללוות את הדיירים בבניינים במהלך ביצוע העבודות, להקשיב להם, להבין את קשייהם, לסייע להם ולהקל על שהותם בבניין אשר עובר חיזוק. יתר על כן – אנחנו רואים כי יזמים מוכנים היום לממן לדיירים דיור חלופי בזמנים הקריטיים של העבודות, ובכך הם מקלים הן על חיי הדיירים והן על עצמם בעת ביצוע העבודות, כאשר הבניין כולו פנוי ועומד לרשותם.
- יש הבדל בין פרויקטים במרכז הארץ לפרויקטים בפריפריה?
הפרשי המחירים הם אלה היוצרים את ההבדל. לא דומה התמורה אותה מקבלים באזור המרכז לעומת התמורה בפריפריה. כאשר מגיע דייר מהפריפריה ובפיו טענה "בבית של בן דודי בגבעתיים מבצעים תמ"א והוא מקבל הרבה יותר ממה שמציעים לי פה", משיבים לו בחיוך:" תעביר את הבית שלך לגבעתיים ותקבל בדיוק כמו בן דודך…"
- מה התכונות או הכישורים שהכי נדרשים מעו"ד דיירים?
אין די במקצוענות, מקצועיות וניסון. כאשר מייצגים דיירים יש צורך ביכולת הקשבה, סבלנות והבנה הן של הדייר, והן של ילדיו ולפעמים גם של נכדיו. הדייר מבקש לקבל מעורך דינו כתף תומכת, אוזן שומעת ולב מבין.
- מה אתה חושב על שינויי החקיקה שנעשו עכשיו (חוק המארגנים והתיקון לחוק שנוגע לדייר הסרבן)?
שמחתי לראות כי המחוקק הבין את הצורך בהסדרת נושא המאכרים, כל אלה אשר ניסו לקשור דיירים אליהם לתקופות ארוכות, ועשו זאת על ידי פיזור הבטחות. אותם מאכרים הפריחו בלונים יפים וגדולים ,אשר בסופו של יום התפוצצו בפני הדיירים, וגרמו לאכזבה וכאב. חוק המארגנים הקטין את התופעה, והשאיר בשטח מארגנים רציניים יותר ואחראים יותר. באשר לדייר הסרבן – טוב עשה המחוקק בתיקון החקיקה באופן בו הקטין את יכולת הדייר הסרבן לעכב ואף לטרפד פרויקטים של פינוי בינוי. פרויקטים אלה הנם צורך לאומי – הן לחיזוק המבנים, והן לפתרון מצוקת הדיור, ואסור להשאיר אותם לגחמות ולסחטנות של מספר דיירים.
- מה הנקודה שבה פרויקטים נתקעים הכי הרבה זמן?
הזמן שחולף מרגע השלמת החתימות של הדיירים ועד לקבלת היתר הבניה – נראה לכולם כנצח. הן לדיירים אשר פונים מעת לעת ושואלים מה התחדש, והן ליזמים ולאדריכלים אשר מכתתים רגליהם אל משרדי הרשות המקומית ואל מוסדות התכנון וחשים תסכול, עד שלעתים אפילו חושבים להרים ידיים. מצליחים בהליך רק הרצים למרחקים ארוכים, אלה שיש להם גם אורך נשימה, וגם סבלנות.
- מה היית משנה בתחום ההתחדשות העירונית?
מזה מספר שנים אני קורא למדינה "להכניס יד לכיס" ולתמוך כספית בפרויקטים בפריפריה. במקומות אלה ההסתברות לרעידת אדמה גדולה יותר, אך מחירי הנדל"ן נמוכים יותר. להבנתי זול יותר יהיה למדינה לממן את הפרויקטים, ולקדם פני הרעה והאסון, מאשר לממן את הוצאות הפינוי והשיקום של הדיירים אשר ביתם וכל עולמם ייחרב.
- אתה מעדיף לייצג דיירים או יזמים?
שאלה זו כמו לשאול :"מי משני ילדיך אהוב עליך יותר?". הן ייצוג דיירים מאתגר ושואב אנרגיות מאיתנו, והן ייצוג היזמים מאתגר ושואב אנרגיות. אין לך סיפוק כמו להגיע לסוף ההליך, לעמוד לפני הבניין החדש או המחודש, לראות את עיניהם הנוצצות של הדיירים, תוך שנזכר בתמונת הבניין הישן ועיני הדיירים ערב חתימת החוזים .או אז אני יודע כי זכיתי ללוות עשיה משמעותית.
