לפני כחודש הסתובבתי באחת מבירות אירופה יחד עם קבלן ויזם מקומי ותיק (שכבר נמצא עמוק בעשור השמיני לחייו).
במהלך הסיור בין רחובותיה ההיסטוריים של העיר, הצביע הקבלן על בניינים והסביר לי שלבניין אחד אפשר להוסיף שתי קומות ולבניין אחר קומה אחת בלבד, ולבניינים מסויימים לא ניתן להוסיף דבר .הדבר חזר על עצמו בשכונות רבות ברחבי העיר.
כך הסתובבנו שעות ארוכות, עד ששאלתי את הקבלן, איך הוא יודע בכזה בטחון וכזו וודאות מה ניתן להוסיף בכל אחד מהבניינים? איפה זה כתוב שאלתי ?לפי מה אתה אומר לי שבניין אחד יכול להיבנות לגובה של 5 קומות ואילו אחר, באותה השכונה, מספר רחובות משם, יכול להתנשא לגובה של 3 קומות בלבד?
אז לקח אותי הקבלן למרכז הרחוב, בין שני צמתים ואמר לי, בקול הבס שנצרב בשנות עישון רבות: "תסתכל על כל שורת הבניינים, בין צומת לצומת – רואה את הבניינים הכי גבוהים? לגובה הזה אפשר להגיע".
ככה פשוט ?שאלתי, "כן. פשוט" הוא ענה – תוך שהוא מביט בי בפליאה ולא מבין למה זה צריך להיות אחרת.
שבועיים לאחר מכן, כשכבר חזרתי ארצה, התקשר אלי יזם נסער וסיפר שיצא עכשיו ממשרדי מחלקת התכנון בוועדה המקומית באחת הערים במרכז הארץ ושאחרי שלוש שנים קשות של קידום פרויקט תמ"א ,38נראה שהפרויקט כולו יורד לטמיון.
הוא סיפר, שלאחר שהוועדה המקומית כבר אישרה את הבקשה להיתר, ואחריה גם ועדת הערר אישרה אותה (למעלה משנתיים מהיום שהוגשה לוועדה המקומית) ולאחר שבמשך יותר משמונה חודשים מילא את התנאים בהחלטת הוועדה לקראת קבלת היתר הבניה ,הגיע לבדיקה סופית לפני קבלת היתר הבניה – אלא שאז ,נזכרו בוועדה המקומית לעדכן אותו שיש שינוי במדיניות, באופן חישוב הזכויות ובתמריצים שהוועדה המקומית מוכנה לאשר ולכן לא ניתן לאשר לו את הבקשה כפי שהוגשה ועליו לצמצם את מספר יח"ד באופן משמעותי.
מה עכשיו? שאל היזם הנואש. אין מה לעשות. תתקן את הבקשה אמרו לו שם במחלקת התכנון בעירייה. פשוט כך, וכדי להמתיק את הגלולה אמרה, הבטיחו לו שלאחר שיתקן, הם יעשו הכל כדי לאשר את הבקשה במהירות האפשרית.
מהירות אמרנו? נחזור שוב לאירופה.
שוב לקבלן המקומי הותיק. כמה זמן לוקח לאשר כאן בקשה להיתר בניה? שאלתי. אז נאנח הקבלן וקולו נפל. "עכשיו, זה לא כמו פעם. יש עומס גדול מאוד על העירייה .לפעמים צריך לחכות אפילו שלושה חודשים עד שמקבלים את היתר הבניה." צחקתי בלב.
כלומר ,בזמן שיזם ישראלי, מצליח) בקושי) להוציא היתר בניה אחד לפרויקט סטנדרטי מכוח תמ"א ,38 להריסה ובניה מחדש של בניין בן 7 קומות, עמיתו האירופאי מצליח להוציא לפועל לפחות עשרה פרויקטים. ברור לכולם שההמתנה הזו עולה כסף.
ברור גם שמישהו משלם על זה. והנה עוד גורם למחירי הדירות הגבוהים והמטפסים. ענף הנדל"ן בישראל סובל משתי בעיות קשות של חוסר ודאות גדול מצד אחד והימשכות הליכים וסחבת בירוקטית מצד שני. שני אלה הם עובדה קיימת אך אינם כורח המציאות. את חוסר הוודאות אפשר וצריך לפתור.
איך מייצריםו ודאות? מחליטים באופן חד משמעי ועקבי מה מותר ומה אסור.
תכניות בניין עיר צריכות להיות ברורות ופשוטות. תב"ע היא אמנם מעין חיקוק ולכן, היא מסמך בעל מעמד משפטי. אולם לפני הכל, תב"ע היא מסמך תכנוני, שאמור להיות חד משמעי ובלי מקום לפרשנות מיותרת. אם אדריכל או יזם (או עו"ד) מתקשה להבין באופן חד משמעי מה אומרת התב"ע – אז יש בעיה. נכון, זה לא פשוט ולא מדובר בשינוי שיקרה ביום אחד (או אפילו בעשור) אבל צריך להתחיל אותו. צריך להתחיל להכין תכנית פשוטות וברורות, ובעיקר – חד משמעיות. תכניות שכל מי שיקרא אותן יבין אותן באופן זהה ככל הניתן.
להוציא מהתכניות את הרובד המשפטי ולהחזיר אותן לשדה התכנוני. תב"ע היא מסמך עבודה למתכננים ולאדריכלים. לא לעורכי דין.
בנוסף ובמקביל ,יש לחשב מסלול מחדש בכל הנוגע למוסד ההקלות. כאשר מעל לתב"ע עומדות תקנות התכנון והבניה המאפשרות סטייה ממנה – תהיה סטייה. וכאשר אישור הסטייה נתון לשיקול דעתם של פוליטיקאים) נבחרי ציבור חברי המועצה המקומית והוועדה המקומית) מדובר במתכון בטוח לחוסר ודאות ,שיקולים זרים והחלטות שנכנסים אליהם גם שיקולים שזרים לעולם התכנון. עיקר ההקלות שניתן לאשר היום ,מקורם בתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מהיתר) אופן ניסוח התקנות וההקלות שניתן לאשר מכוחן ,מראה כי כוונת המחוקק היתה לקבוע את הרף המקסימלי שניתן לאשר ,כאשר ישנה בעיה אמיתית למשש את האמור בתב"ע .אלא שכמו רוב הדברים בישראל – המקסימום הפך למינימום. ההקלות שבתקנות סטיה ניכרת, הפכו לחלק אינטגרלי כמעט בכל הגשה, מה שגורר אוטומטית פרסום להתנגדויות ומאפשר שיקול דעת לוועדה המקומית. אם אי אפשר היה לבקש הקלות מתכנית, יזמים היו מוצאים את הדרך להיצמד לתכנית .חוסר הודאות היה נמנע ואיתו עוגמת נפש רבה למבקשי היתרים. מאחר שתוספת יח"ד מכוח התקנות ("הקלת שבס") או תוספת אחוזי בניה הפכו לנורמה מקובלת, אין סיבה עוד להשאיר אותן כחלק מתקנות סטיה ניכרת וניתן לקבוע כי תוספות אלה יחולו באופן גורף על תכניות, אלא אם נקבע אחרת או לחלופין לקבוע אמות מידה ברורות לאישור הקלות אלה – אמות מידה שלא תלויות בשיקול דעת אלא בנתונים שבעובדה.
כך גם לגבי תמ"א 38 – אולי התכנית שיצרה את חוסר הוודאות הגדול ביותר ופתחה פתח נרחב לשיקול דעת – צמד מילים תמימות שטומן בחובו כאוס תכנוני. צריך להוציא את שיקול הדעת מידיה של הוועדה המקומית. אין זה אומר שלא צריך להשאיר לוועדה המקומית את מרחב התמרון באישור בקשות ,אולם גם כאן, מרחב תמרון זה צריך להיות נוקשה וברור ומבוסס על נתונים עובדתיים וברורים (כגון ,גודל מגרש ,מספר יח"ד קיים, מיקום הבניין וכו'). בנוסף, משנקבעו עקרונות ברורים לאישור בקשות, כל שינוי בהם צריך להיות מוגבל ולהיעשות בזהירות יתרה, ובוודאי שלא לחול למפרע.
בכל הנוגע לתמ"א ,38שהיא המכשיר העיקרי ואולי הבלעדי לבנייה במרכזי הערים ,חייבת להיות ודאות חד משמעית וארוכת טווח, שתלווה את היזמים ואת בעלי הבתים משלב המו"מ ביניהם ועד לשלב אישור הבקשה. נחזור לאירופה. בכניסה לאחת הסמטאות העתיקות היפות בעיר, נעמדנו ליד בניין ייחודי בן 3 קומות, שלמרות היותו ישן ולא מתוחזק, הוא מלא בקסם. ידידנו הקבלן מספר שהוגשה בקשה להיתר, ובקרוב ייבנו על הבניין עוד שתי קומות והדירות בו יחולקו ויעוצבו מחדש כך שיכלול שתיים עשרה דירות .כל הדירות כבר נמכרו, סיפר לנו הקבלן. ומה יקרה אם הפרויקט לא יאושר והבקשה להיתר תידחה ?או שלא יאשרו את מספר הדירות המבוקש שאלתי. הקבלן המקומי השתתק ,הסתכל עלי בפליאה וענה לי בשלווה "אי אפשר לא לאשר. ביקשנו כאן מה שמותר". כמה פשוט.
עו"ד אבי חסון עוסק בדיני התכנון והבניה, המקרקעין והתחדשות עירונית ,מלווה הליכי תכנון ורישוי מלווה ומייצג יזמים ובעלי בתים בקידום פרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית. בנוסף, מטפל ומלווה עסקאות מקרקעין, עסקאות קומבינציה והיטלי השבחה״.
